№2- 2402_2018

Мотивированное 

решение

 изготовлено 09.07.2018 г.

Р Е Ш Е Н И Е 

Именем Российской Федерации

г. Екатеринбург «3» июля 2018 года 

Чкаловский районный суд города Екатеринбурга Свердловской области в составе председательствующего судьи Пироговой М.Д. 

при секретаре Мининой А.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к Обществу с ограниченной ответственностью «Экодолье Екатеринбург» о признании предварительного договора купли-продажи жилого дома и придомового участка договором купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате, взыскании неустойки, компенсации морального вреда, штрафа,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 предъявил Обществу с ограниченной ответственностью «Экодолье Екатеринбург» (далее по тексту – ООО «Экодолье Екатеринбург) иск о признании предварительного договора купли-продажи жилого дома и придомового участка № от ДД.ММ.ГГГГ договором купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате; о возложение обязанности установить мансардные окна в соответствии Приложением № 4 к Договору в редакции № от ДД.ММ.ГГГГ; о возложении обязанности передать в собственность ФИО1 придомовой участок с кадастровым № площадью № кв.м, и расположенный на нем жилой двухэтажный дом в течение 10 дней с момента вступления решения в законную силу, с предоставлением всех документов, необходимых для регистрации права собственности на указанные объекты недвижимости; о взыскании неустойки, начисленной с 01.01.2018 г. до даты фактического исполнения обязательства, из расчёта 0,5% от стоимости договора за каждый день просрочки за вычетом 17 619,38 руб. выплаченных ранее; компенсации морального вреда в размере 10000 рублей, штрафа.

В обоснование иска указано, что ООО «Экодолье Екатеринбург» (Продавец) и ФИО1 (Покупатель) был заключен ДД.ММ.ГГГГ предварительный договор купли-продажи жилого дома и придомового участка № (Договор), по условиям которого Продавец и Покупатель обязуются на условиях, предусмотренных Предварительным договором заключить в будущем Основной договор купли-продажи жилого дома и придомового участка.

Предметом предварительного договора в силу статьи 1 Договора определено - блок-секция блокированного жилого дома, созданного в соответствии с проектной документацией на придомовом участке. Пунктом 3.1.4 установлены технические характеристики жилого дома: количество этажей - 2, проектная площадь: ориентировочно 88,09 кв. м; общая площадь: ориентировочно 57,51 кв. м.. Приложением № 4 к Предварительному договору определены технические параметры жилого дома.

Условиями Договора (п.3.7), с учетом согласованных изменений внесенных дополнительным соглашением № С01-ПКЗ-394-08/3 установлен срок подписания основного договора не позднее 31.12.2017 г.

Пунктами 2.1., 3.1.2, 5.1.1, 5.1.3 Договора установлена обязанность Продавца по заключению договора купли-продажи жилого дома и придомового участка, совершению действия по передаче в собственность предмета договора, наличие документов, удостоверяющих права Продавца на жилой дом и придомовой участок.

Пунктом 3.1.3 Договора, с учетом согласованных изменений, внесенных дополнительным соглашением № от ДД.ММ.ГГГГ установлена цена приобретаемого по настоящему договору жилого дома и придомового участка в сумме 3 821 204, 21 рублей.

Пункт 4.1. Договора, с учетом согласованных изменений, внесенных дополнительным соглашением № от ДД.ММ.ГГГГ, предусматривает обязанность Покупателя перечислить на банковский счет Продавца Обеспечительный платеж.

Покупатель со своей стороны выполнил обязательства по оплате жилого дома и придомового участка в полном объеме и в установленные договором сроки, что подтверждается следующими платежными документами: чек от 27.04.2015 г. на сумму 299 954,08 руб. (по Договору №); квитанция от 11.06.2015 г. на сумму 700 097,74 руб. (по Договору №); квитанция от 03.08.2015 г. на сумму 2 073 248,18 руб. (по Договору №); квитанция от 24.06.2016 г. на сумму 89 810,00 руб. (по дополнительному соглашению № от ДД.ММ.ГГГГ); квитанция от 14.09.2016 г. на сумму 658 094,21 руб. (по дополнительному соглашению № от ДД.ММ.ГГГГ). Всего 3 821 204, 21 рублей.

Руководствуясь п. 2 ст. 455 ГК РФ, Постановлением Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» ФИО1 считает, что сделка, совершенная им с ООО «Экодолье Екатеринбург» является не чем иным как договором купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.

Пунктом 1.4 Дополнительного соглашения № от ДД.ММ.ГГГГ, установлен срок для подписания основного договора а, следовательно, и передачи жилого дома и приусадебного участка в собственность ФИО1 не позднее 31.12.2017 г.

На сегодняшний день спорные объекты в собственность ФИО1 не переданы.

При заключении договора ФИО1 действовал, как Покупатель от своего имени, как потребитель, поэтому правоотношения с ООО «Экодолье Екатеринбург» регулируются Законом Российской Федерации «О защите прав потребителей».

В соответствии со ст. 23.1 Закон РФ от 07.02.1992 № 2300-1 (ред. от 01.05.2017) «О защите прав потребителей» подлежит выплата неустойки за нарушение Продавцом срока передачи в собственность ФИО1 жилого дома и придомового участка, на день подачи иска за период с 01.01.2018 г. по 10.04.2018 г. в размере 1 795 965,88 рублей. (3821204 руб. 21 коп. х 94 дня х 0,5 %). 

При заключении Дополнительного соглашения № от ДД.ММ.ГГГГ стороны пришли к соглашению о том, что Продавец передаст Покупателю жилой дом с установленными мансардными окнами в количестве 2-х штук (характеристики согласно п. 15 приложения), которые он (Продавец) установит за свой счет из-за сдвинутого срока подписания основного договора (п. 15 Приложения № 4 к договору с учетом внесенных изменений).

На текущий момент Продавцом вышеуказанные обязательства не исполнены.

В связи с невыполнением своих обязательств со стороны ответчика и допущенными им просрочками, ФИО1 вручил 14.02.2018 г. ООО «Экодолье Екатеринбург» претензию с требованием устранить недостатки и выплатить неустойку. Претензия была рассмотрена ООО «Экодолье Екатеринбург» и была перечислена 22.02.2018 г. неустойка в размере 17 619,38 руб. (платежное поручение № от ДД.ММ.ГГГГ).

В порядке ст. 15 Закона РФ «О защите прав потребителей» моральный вред, причиненный ООО «Экодолье Екатеринбург» ФИО1 оценивает в 10000 рублей. 

Истец ФИО1 в суд не явился, причину неявки не сообщил, надлежаще был извещен о времени и месте судебного разбирательства, в суд направил своего представителя.

Представитель истца ФИО2 при рассмотрении дела по существу уточнил требования и окончательно просил признать предварительный договор купли-продажи жилого дома и придомового участка № от ДД.ММ.ГГГГ договором купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате; взыскать неустойку, начисленную с 01.01.2018 г. до 28.04.2018 г., из расчёта 0,5% от стоимости договора за каждый день просрочки за вычетом 17 619,38 руб. выплаченных ранее, в размере 2236891, 10 руб.; моральный вред в сумме 10000 рублей, штраф. От остальной части требований отказался.

Определением суда от 30.05.2018 г. производство по делу прекращено в части отказа от иска. 

Представитель ответчика ФИО3 иск не признала и в письменном отзыве указала, что ООО «Экодолье Екатеринбург» и ФИО1 был заключен ДД.ММ.ГГГГ предварительный договор купли-продажи жилого дома и придомового участка №

В п. 2.1 предварительного договора стороны договорились, что обязуются на условиях предварительного договора заключить в будущем основной договор, предметом которого является купля-продажа жилого дома и придомового участка.

П. 3.7. Договора (в ред. Дополнительного соглашения № стороны определили срок подписания основного договора - не позднее 31.12.2017. 

На момент заключения предварительного договора объект - жилой дом отсутствовал в натуре, сторонами были согласованы основные технические параметры.

Пунктом 2.6. Предварительного договора предусмотрено, что настоящий договор является договором, содержащим элементы предварительного договора (ст. 429 ГК РФ) и соглашения об обеспечении исполнения обязательств, предусмотренных предварительным договором, способом, согласованным сторонами в договоре (п.1 ст. 329 ГК РФ).

Согласно п. 2.3. Предварительного договора, в качестве способа обеспечения обязательства ФИО1 по заключению в будущем основного договора, Сторонами был выбран способ обеспечения обязательства, предусмотренный ст. 381.1. ГК РФ - обеспечительный платёж. Данный способ обеспечения обязательства, был согласован Сторонами в Предварительном договоре как способ обеспечения обязательства по заключению в будущем Основного договора купли-продажи, но не передачи жилого дома.

ФИО1 не мог не отдавать себе отчета в том, что совершает не предварительную оплату товара, а вносит обеспечительный платеж по предварительному договору в подтверждение своих намерений заключить в будущее основной договор.

Буквальное толкование условий предварительного договора по правилам ст. 431 ГК РФ не позволяет сделать вывод о том, что у ООО «Экодолье Екатеринбург» возникла обязанность передать истцу жилой дом и придомовой участок.

Таким образом, сторонами заключен именно предварительный договор, который в силу ст. 429 ГК РФ не является формой распоряжения имуществом, а лишь носит характер обязательства о заключении основного договора в будущем на условиях, предусмотренных предварительным договором.

В адрес Продавца поступила 14.02.2018 г. претензия Покупателя с требованием выплаты неустойки в размере 859 770, 94 рублей, рассчитанной с учетом положений ст. 23.1 ФЗ «О защите прав потребителей», что в данном случае недопустимо, так как положения вышеназванной статьи распространяют свое действие на случаи нарушения исполнителем срока передачи предварительно оплаченного товара, тогда как между сторонами заключен Предварительный договор, который устанавливает срок заключения Основного договора купли-продажи, а не срок передачи товара.

В ответ на полученную претензию, ООО «Экодолье Екатеринбург» добровольно выплатило 22.02.2018 г. ФИО1 договорную неустойку, за ненадлежащее исполнение обязательства по заключению Основного договора, предусмотренную и рассчитанную в соответствии с п. 10.6 Предварительного договора в размере 20 252, 38 рублей (3 821 204, 21 руб. х 0,01% х 53 дней - период нарушения обязательства по заключению Основного договора с 01.01.2018 по 22.02.2018 г.), что подтверждается платежными поручениями № от ДД.ММ.ГГГГ При этом ООО «Экодолье Екатеринбург» самостоятельно исчислил, удержал сумму налога от размера неустойки (налога на доходы физических лиц исчисляемого в соответствии с налоговым законодательством РФ) и перечислил удержанную сумму налога в бюджет в соответствии с налоговым законодательством РФ, выступая в качестве налогового агента, согласно ст. 226 НК РФ.

В адрес ФИО1 после оформления права на жилой дом и придомовой участок Продавец 23 марта 2018 г направил Уведомление о готовности к подписанию Основного договора купли-продажи и на его основании Акта приема-передачи жилого дома и придомового участка, как того требует ст. 6 Предварительного договора.

Данное уведомление было получено ФИО1 03.04.2018, однако, не понятно в связи чем, после получения данного уведомления ФИО1 не обращался к ООО «Экодолье Екатеринбург» за заключением Основного договора, а подал иск с требованием о взыскании с ООО «Экодолье Екатеринбург» неустойки, производя расчет по 28.04.2018 г - дату подписания Основного договора купли-продажи жилого дома и придомового участка и Акта приема-передачи вышеуказанных объектов, хотя как было указано выше уведомление о готовности к заключению Основного договора было направлено ООО «Экодолье Екатеринбург» еще 23.03.2018. 

Истцу был фактически передан жилой дом и придомовой участок и предоставлено право пользоваться и владеть этими объектами существенно раньше (на 235 дней) срока, который был обозначен в Договоре как срок заключения основного договора купли- продажи - а именно - 10.05.2017 г (дата подписания соглашения о передаче жилого дома для выполнения отделочных работ - далее Соглашение ). Таким образом, не смотря на то, что предварительным договором не установлен срок передачи жилого дома и придомового участка, а только установлена дата, не позднее которой стороны обязаны заключить Основной договор, Ответчик фактически досрочно исполнил обязательство по передаче объектов. Тогда как ФИО1, получив в фактическое пользование и владение объекты, предъявляет неустойку за просрочку обязательства по передаче, дата которой не установлена сторонами, чем вводит суд в заблуждение.

Истцы, заявляя требования о взыскании законной неустойки, исчисленной в соответствии с ст. 23.1 Закона «О защите прав потребителей» злоупотребляют своим правом на обращение в суд за защитой своих интересов. Одновременное (двойное) начисление законной и договорной неустойки за нарушение одного и того же обязательства Продавца по передаче одного и того же объекта (Жилого дома и Придомового участка) в один и тот же период неправомерно, поскольку за одно и то же правонарушение не могут применяться две меры ответственности.

Заявленное ФИО1 требование о компенсации морального вреда неправомерно, так как надлежащее исполнение ООО «Экодолье Екатеринбург» обязательств в связи с выплатой договорной неустойки, предоставление права пользования жилым домом и придомовым участком намного ранее срока, установленного в качестве заключения основного договора, не могло причинить ФИО1 нравственные и/или физические страдания, кроме того ФИО1 не предоставлены доказательства, подтверждающие понесенные страдания.

Ответчик считает необоснованным и незаконным требование о взыскании штрафа, так как ООО «Экодолье Екатеринбург» добровольно выплачена договорная неустойка.

Тем не менее, заявленная ФИО1 в иске неустойка явно несоразмерна последствиям, возникшим для него вследствие нарушения ООО «Экодолье Екатеринбург» срока заключения Основного договора купли-продажи. При этом в силу п.71 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 7 от 24.03.2016 г. заявление ООО «Экодолье Екатеринбург» о явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения само по себе не является признанием долга.

Заслушав лиц, участвующих в деле, исследовав и оценив письменные доказательства по делу в совокупности, суд приходит к следующему.

В соответствии со статьями 12, 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации гражданское судопроизводство осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон. Каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Судом установлено, что ООО «Экодолье Екатеринбург» (Продавец) и ФИО1 (Покупатель) был заключен ДД.ММ.ГГГГ предварительный договор купли-продажи жилого дома и придомового участка № (Договор), по условиям которого Продавец и Покупатель обязуются на условиях, предусмотренных Предварительным договором заключить в будущем Основной договор купли-продажи жилого дома и придомового участка.

Исходя из субъектного состава сторон договора, возмездность договора и цель приобретения недвижимости для личных нужд ФИО1 суд приходит к выводу, что спорные правоотношения регулируются положениями Гражданского кодекса Российской Федерации и Законом Российской Федерации от 07 февраля 1992 года № 2300-1 «О защите прав потребителя».

Правоотношения в связи с заключением предварительного договора регулируются cт. 429 ГК РФ, а также ст. 421 ГК РФ, согласно которой граждане и юридические липа свободны в заключении договора стороны могут заключить договор как предусмотренный так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, кома содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами

В силу п. 1 ст.454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно п. 1 ст. 429 ГK РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ иди оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

В п. 2.1 предварительного договора стороны договорились, что обязуются на условиях предварительного договора заключить в будущем основной договор, предметом которого является купля-продажа жилого дома и придомового участка.

На момент заключения предварительного договора объект - жилой дом отсутствовал в натуре, сторонами были согласованы основные технические параметры.

Условиями Договора (п.3.7), с учетом согласованных изменений внесенных дополнительным соглашением № С01-ПКЗ-394-08/3 установлен срок подписания основного договора не позднее 31.12.2017 г.

Пунктом 2.3. предварительного договора установлено, что в качестве обеспечения исполнения покупателем обязательства по заключению основного договора покупатель обязуется перечислить на банковский счет продавца обеспечительный платеж в размере, предусмотренном ст. 4 предварительного договора.

Пунктом 2.6. предварительного договора предусмотрено, что настоящий договор является договором, содержащим элементы предварительною договора (ст. 429 ГК РФ) и coглашения об обеспечении исполнения обязательств, предусмотренных предварительным договором, способом, согласованным сторонами в договоре (п. 1 ст. 329 ГК РФ).

В силу п. 4.1 вышеуказанного договора с учетом согласованных изменений, внесенных дополнительным соглашением № от ДД.ММ.ГГГГ, ФИО1 обязуется перечислить на банковский счет ООО «Экодолье Екатеринбург» обеспечительный платеж в размере 3821204, 21 рубля.

Согласно п.4.2 предварительного договора обеспечительный платеж, перечисленный в соответствии с и 4.1 договора, в момент заключения Основного договора засчитывается в безусловном порядке в полном объеме в счет исполнения обязательств Покупателя по оплате цены жилого дома и придомового участка в соответствии с Основным договором.

ФИО1 выполнил свои обязательства перед ООО «Экодолье Екатеринбург» по вышеуказанному договору в полном объеме, произвел перечисление денежных средств в размере 3821204,21 рубля на счет ответчика в установленные договором сроки, что подтверждается квитанциями и не оспаривается стороной ответчика.

Следовательно, ФИО1 не мог не отдавать себе отчета в том, что совершает не предварительную оплату товара, а вносит Обеспечительный платеж по предварительному договору в подтверждение своих намерений заключить в будущем основной договор. Данный способ обеспечения обязательств предусмотрен ст. 329 ГК РФ

Буквальное толкование условий предварительною договора по правилам ст. 431 ГК РФ не позволяет сделать вывод о том, что у ООО «Экодолье Екатеринбург» возникла обязанность передать ФИО1 жилой дом и придомовой участок.

Таким образом, сторонами заключен именно предварительный договор, который в силу ст. 429 ГК РФ не является формой распоряжения имуществом, лишь носит характер обязательства о заключении основного договора в будущем на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Из материалов дела следует, что ООО «Экодолье Екатеринбург» и ФИО1 заключили ДД.ММ.ГГГГ основной договор купли – продажи жилого дома и придомового участка №, который прошел регистрацию 11.05.2018 г. в установленном законом порядке, что подтверждается выписками из Единого государственного реестра недвижимости Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области.

При таких обстоятельствах суд находит требования ФИО1 о признании договора поименованного как предварительный купли-продажи жилого дома и придомового участка № от ДД.ММ.ГГГГ договором купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате, не подлежащими удовлетворению.

Довод стороны истца о том, что сделка совершенная сторонами является договором купли – продажи будущей недвижимости с условиями о предварительной оплате, не может быть принят судом во внимание. Оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд находит, что договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате, который не предполагает заключение еще одного договора (основного) для возникновения у продавца обязанности передать проданный объект покупателю или для возникновения у покупателя права требовать от продавца (при наличии необходимых условий) государственной регистрации перехода права собственности на отчужденный по договору объект недвижимости, а также учитывая, что сторонами оформлен основной договор купли – продажи, суд, руководствуясь пунктом 1 статьи 329, пунктом 1 статьи 330, статьей 431, пунктом 2 статьи 455 Гражданского кодекса Российской Федерации, с учетом разъяснений, содержащихся в пункте 8 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", в удовлетворении требований отказал.

Также необходимо принять во внимание тот факт, что в соответствии с п. 5 и п. 6 ст. 429 ГК РФ сторона предварительного договора вправе понудить другую сторону к заключению основного договора, либо обязательства сторон по предварительному договору прекращаются, если ни одна из сторон не направила требований о заключении ocновного договора

Со стороны ФИО1 никаких требований о заключении договора или возврате денежных средств по истечении срока предварительного договора не поступало.

Из материалов дела усматривается, что ФИО1 направил 14.02.2018 г. в адрес ООО «Экодолье Екатеринбург» претензию с требованием устранить недостатки и выплатить неустойку в размере 859770,94 рублей рассчитанной с учетом положений ст. 23.1 ФЗ «О защите прав потребителей», что в данном случае недопустимо, так как положения ст. 23.1 Закона распространяют свое действие на случаи нарушения исполнителем сроков передачи предварительно оплаченного товара потребителю, тогда как 

сторонами заключен Предварительный договор, который устанавливает срок заключения Основного договора купли-продажи, а не срок передачи товара.

ООО «Экодолье Екатеринбург», в свою очередь, в ответ на полученную претензию добровольно 22.02.2018 г. удовлетворил требования покупателя и выплатил договорную неустойку, рассчитанную в соответствии с п. 10.6 Предварительного договора за ненадлежащее исполнение обязательства по заключению основного договора, в размере 17619,38 рублей (3 821 204, 21 руб. х 0,01% х 53 дней - период нарушения обязательства по заключению Основного договора с 01.01.2018 по 22.02.2018 г.), что подтверждается платежными поручениями №

При этом, Продавец самостоятельно исчислил, удержал сумму налога от размера неустойки (налога на доходы физических лиц исчисляемого в соответствии с налоговым законодательством РФ) и перечислил удержанную сумму налога в бюджет в соответствии с налоговым законодательством РФ, выступая в качестве налогового агента, согласно ст. 226 НК РФ.

В силу п.п. 1,2. ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Подписав предварительный договор, стороны установили права, обязанности и ответственность сторон за нарушение обязательств, которые не противоречат требованиям Закона РФ «О защите прав потребителей» в силу отсутствия прямого запрета на включение подобных условий в договоры, заключаемые между продавцом и покупателем, условия договора вопреки доводам ФИО1, не противоречат гражданскому законодательству РФ.

При таком положении суд приходит к выводу, что правовых оснований для взыскания с ООО «Экодолье Екатеринбург» неустойки, начисленной с 01.01.2018 г. до 28.04.2018 г., из расчёта 0,5% от стоимости договора за каждый день просрочки за вычетом 17 619,38 руб. выплаченных ранее, в размере 2236891, 10 руб., не имеется.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к Обществу с ограниченной ответственностью «Экодолье Екатеринбург» о признании предварительного договора купли-продажи жилого дома и придомового участка договором купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате, взыскании неустойки, отказать.

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Свердловского областного суда в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме, с подачей апелляционной жалобы через Чкаловский районный суд г. Екатеринбурга, принявший решение.

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

Судья