УИД: 30RS0003-01-2025-001544-37

Дело № 2-185/2026

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

28 января 2026 года

Советский районный суд г. Астрахани в составе:

председательствующего судьи Иноземцевой Э.В.

при секретаре Бастаевой Л.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ООО «УК Первая Городская» к ФИО1 

<

ФИО>9 о признании недействительным решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме,

установил:

ООО «УК Первая Городская» обратилось в суд с иском к ФИО1 о признании недействительным решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. В обоснование иска указывает, что жилой дом по адресу: 

<

адрес> корпус 2 находился в управлении ООО «УК Первая Городская» на основании договора от 28.06.2024 года, заключенного по результату открытого конкурса по отбору управляющей организации (протокол № 2 от 26.06.2024 года).

Решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, оформленным протоколом № 1 от 04.11.2024 года постановлено расторгнуть указанный договор управления (вопрос № 3 протокола).

На основании заключения службы жилищного надзора Астраханской области от 09.12.2024 года указанный жилой дом был исключен из реестра лицензий, управление которым осуществлялось ООО «УК Первая Городская» о чем службой было сообщено в письме № 304-05-01/14305 от 09.12.2024 года.

Из содержания указанного протокола следует, что инициатором собрания является ФИО1, собственник квартиры 216 указанного дома.

В повестке дня указаны следующие вопросы: 1) выборы председателя, секретаря собрания; 2) выборы счетной комиссии общего собрания; 3) расторжение договора управления многоквартирным домом от 28.06.2024 года с управляющей организацией ООО «УК Первая Городская» в связи с невыполнением управляющей организацией условий договора управления многоквартирным домом и на основании ст. 32 Закона «О защите прав потребителей»; прочие вопросы.

По третьему вопросу общим собранием было принято решение о расторжении договора управления многоквартирным домом в связи с невыполнением управляющей организацией условий договора управления многоквартирным домом и на основании ст. 32 Закона «О защите прав потребителей».

С указанным решением ООО «УК Первая Городская» не согласно, поскольку отказ от исполнения договора управления со стороны собственников помещений возможен только в случае невыполнения условий договора управления управляющей организацией. Невозможно установить, в чем заключается ненадлежащее исполнение обязанностей по договору управления истцом.

Договор управления заключен 28.06.2024 года, решение общего собрания собственников о расторжении договора принято 04.11.2024 года, то есть до истечение одного года с момента заключения договора.

Одностороннее расторжение договора управления многоквартирным домом по воле собственников сопряжено с необходимостью выбора другой управляющей организации или изменения способа управления многоквартирным домом.

Собственники дома не наделены полномочиями по выбору управляющей организации. Обязанность по выбору управляющей организации возложена на органы местного самоуправления, способ отбора управляющей организации (проведение открытого конкурса). Так как, более 50 % жилых помещений находятся в оперативном управлении войсковой части 6688 Федеральной службы войск национальной гвардии РФ по Астраханской области вопрос о расторжении договора управления и выборе способа управления подлежит применению специальная норма, предусмотренная ч. 2 ст. 163 ЖК РФ, согласно которой обязательно проведение открытого конкурса по отбору управляющей организации. Решение собрания ничтожно, если оно принято по вопросу, не относящемуся к компетенции собрания.

Просит признать недействительным решение общего собрания собственников помещений многоквартирного дома, расположенного по адресу: 

<

адрес> корпус 2, оформленное протоколом № 1 от 04.11.2024 года.

Далее, истцом уточнены исковые требования, указаны дополнительные доводы, в частности о том, что ответчик ссылается на акт невыполненных работ от 15.11.2024, составленный в одностороннем порядке без вызова управляющей организации. В связи с тем, что истец в иске ошибочно указал неправильный адрес дома, то уточняя исковые требования, просит признать недействительным решение общего собрания собственников помещений многоквартирного дома, расположенного по адресу: 

<

адрес> корпус 2, оформленное протоколом № 1 от 04.11.2024 года.

Протокольным определением суда от 02 июля 2025 года в качестве третьего лица привлечен ИП ФИО2 (временно управляющая организация).

Протокольным определением суда от 24 июля 2025 года в качестве третьего лица привлечена служба жилищного надзора Астраханской области.

В судебном заседании представитель истца ООО «УК Первая Городская», действующий на основании доверенности ФИО3 

<

ФИО>10 иск поддержал, приведя доводы, указанные в иске.

Ответчик ФИО1 

<

ФИО>11 иск не признала, просила отказать в удовлетворении исковых требований.

Третьи лица ИП ФИО2, представитель службы жилищного надзора Астраханской области, представитель войсковой части 6688 в судебное заседание не явились, судом извещены надлежащим образом, причина неявки суду неизвестна.

Суд, выслушав представителя истца, ответчика, исследовав материалы дела, приходит к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований по следующим основаниям.

По мнению истца, указанное решение было принято по вопросу, не относящемуся к компетенции собрания, в нарушение части 3 статьи 181.5 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В силу положений статьи 181.5 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом, решение собрания ничтожно в случае, если оно: 1) принято по вопросу, не включенному в повестку дня, за исключением случая, если в собрании приняли участие все участники соответствующего гражданско-правового сообщества; 2) принято при отсутствии необходимого кворума; 3) принято по вопросу, не относящемуся к компетенции собрания; 4) противоречит основам правопорядка или нравственности.

Разрешая исковые требования, суд приходит к выводу, что для признания недействительными результатов общего собрания собственников помещений многоквартирного дома, расположенного по адресу: 

<

адрес> корпус 2 оформленного соответствующим протоколом, истцу необходимо доказать факт наличия нарушений требований закона, допущенных при организации и проведении оспариваемого собрания, однако таких доказательств в нарушение статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации истцом не представлено, а приведенные истцом доводы в иске основаны на неверном толковании норм материального права, в связи с чем, приходит к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований.

Из положений статьи 44 Жилищного кодекса Российской Федерации следует, что органом управления многоквартирным домом является общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, к компетенции которого относится и выбор способа управления многоквартирным домом.

Согласно статье 161 Жилищного кодекса Российской Федерации собственники помещений в многоквартирном ломе обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом: непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме; управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом; управление управляющей организацией.

В соответствии с частью 1 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации управление многоквартирным ломом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.

Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

В силу закона собственники помещений многоквартирного дома обязаны выбрать лишь один из указанных выше способов управления, а многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией.

В соответствии с ч. 2 ст. 163 Жилищного кодекса Российской Федерации управление многоквартирным домом, в котором доля Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме составляет более чем пятьдесят процентов, или многоквартирным домом, все помещения в котором находятся в собственности Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования, осуществляется на основании договора управления данным домом, заключенного с управляющей организацией, выбранной по результатам открытого конкурса, который проводится органом местного самоуправления в порядке, установленном Правительством Российской Федерации в соответствии с частью 4 статьи 161 настоящего Кодекса.

Согласно положениям ч. 8.1, ч. 8.2 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации собственники помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, предусмотренного частями 4 и 13 статьи 161 настоящего Кодекса, по истечении каждого последующего года со дня заключения указанного договора в случае, если до истечения срока действия такого договора общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме принято решение о выборе или об изменении способа управления этим домом.

Собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом не ранее чем через год с даты заключения такого договора, за исключением случаев невыполнения управляющей организацией условий договора управления многоквартирным домом или изменения способа управления многоквартирным домом. В указанных случаях собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом и принять решение о выборе иной управляющей организации или решение об изменении способа управления многоквартирным домом.

Гражданское законодательство также допускает одностороннее изменение и расторжение договора, если это предусмотрено Гражданским кодексом Российской Федерации, иными законами или договором (статья 450 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При одностороннем расторжении договора управления с управляющей организацией обязательства сторон прекращаются (пункт 2 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Из сообщения руководителя Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Астраханской области от 12.04.2024 года следует, что за войсковой частью № 6688 на праве оперативного управления зарегистрировано право оперативного управления на жилые квартиры, расположенные по адресу: 

<

адрес>, корпус 1,2,3. Доверенность для голосования на общем собрании собственников МКД в настоящем случае не требуется.

Судом установлено, что жилой дом по адресу: 

<

адрес> корпус 2 находился в управлении ООО «УК Первая Городская» на основании договора от 28.06.2024 года, заключенного по результату открытого конкурса по отбору управляющей организации (протокол № 2 от 26.06.2024 года).

Решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, оформленным протоколом № 1 от 04.11.2024 года постановлено расторгнуть указанный договор управления (вопрос № 3 протокола).

На основании заключения службы жилищного надзора Астраханской области от 09.12.2024 года указанный жилой дом был исключен из реестра лицензий, управление которым осуществлялось ООО «УК Первая Городская» о чем службой было сообщено в письме № 304-05-01/14305 от 09.12.2024 года.

Из содержания указанного протокола следует, что инициатором собрания является ФИО1, собственник квартиры 216 указанного дома.

В повестке дня указаны следующие вопросы: 1) выборы председателя, секретаря собрания; 2) выборы счетной комиссии общего собрания; 3) расторжение договора управления многоквартирным домом от 28.06.2024 года с управляющей организацией ООО «УК Первая Городская» в связи с невыполнением управляющей организацией условий договора управления многоквартирным домом и на основании ст. 32 Закона «О защите прав потребителей»; прочие вопросы.

По третьему вопросу общим собранием было принято решение о расторжении договора управления многоквартирным домом в связи с невыполнением управляющей организацией условий договора управления многоквартирным домом и на основании ст. 32 Закона «О защите прав потребителей».

Службой жилищного надзора Астраханской области (л.д. 56-126 том 1) представлены решения собственников на внеочередном общем собрании собственников помещений многоквартирного дома, расположенного по адресу: 

<

адрес> корпус 2 в форме очно-заочного голосования.

В обоснование своих возражений, ответчик приводит доводы о том, что собственники расторгли договор из-за неисполнения со стороны управляющей организации, в том числе из-за не проведения работ, предусмотренных договором, и нарушения истцом лицензионных требований.

Собственник 

<

адрес> по адресу: 

<

адрес> корпус 2, ФИО4 обращаясь к директору ООО «УК Первая Городская» 06 августа 2024 года, сообщает, что на протяжении прошедших месяцев (июнь, июль) в подъездах дома не осуществляется уборка подъездов, жильцы своими силами стали мыть полы в подъездах и наводить порядок. Косметический ремонт в подъездах после произошедших аварийных ситуаций на сетях канализации МКД не проводился. Меры по ремонту разрушенной лавочки у 5-го подъезда и замене разбитого оконного стекла в 4-ом подъезде не предпринимаются. В техническом этаже МКД в пластиковых мешках до сих пор складированы засохшие фекальные массы, образовавшиеся в результате многочисленных аварийных ситуаций в январе-феврале 2024 года. Качество оказываемых управляющей компанией услуг неудовлетворительное. Просит принять меры по устранению указанных недостатков и замечаний.

Как следует из ответа, составленного службой жилищного надзора Астраханской области от 02.10.2024 года, направленного в адрес ФИО1, Службой в адрес управляющей компании ООО «УК Первая Городская» направлено предостережение о недопустимости нарушения обязательных требований, а именно: убрать строительный мусор и мешки с результатами ликвидации канализационного засора на техническом этаже многоквартирного жилого дома, расположенные на территории мусорных контейнеров, а также обеспечить требуемое санитарное состояние мест общего пользования, провести дератизацию, дезинсекцию подвального помещения, установить почтовые ящики, и регулярно проводить уборку подъездов в соответствии с графиком.

Истцом в материалы дела представлены договоры и акты выполненных работ с индивидуальным предпринимателем ФИО5 При этом, по данным выписки из ЕГРЮЛ по данному подрядчику отсутствуют коды ОКВЭД, соответствующие заявленным работам по дезинсекции/дератизации, то есть данный вид деятельности не подтвержден.

МУП г. Астрахани «Астрводоканал» на обращение ответчика ФИО1, сообщает, что договорные отношения с ООО «УК Первая Городская» на объект, расположенный по адресу: 

<

адрес> корпус 2 отсутствуют.

В соответствии с ч. 2.3 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации, при управлении многоквартирным домом управляющей организацией она несет ответственность перед собственниками помещений в многоквартирном доме за оказание всех услуг и (или) выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества в данном доме и качество которых должно соответствовать требованиям технических регламентов и установленных Правительством Российской Федерации правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, за предоставление коммунальных услуг в зависимости от уровня благоустройства данного дома, качество которых должно соответствовать требованиям установленных Правительством Российской Федерации правил предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, правил пользования газом в части обеспечения безопасности при использовании и содержании внутридомового и внутриквартирного газового оборудования при предоставлении коммунальной услуги газоснабжения, или в случаях, предусмотренных статьей 157.2 настоящего Кодекса, за обеспечение готовности инженерных систем.

Положением о лицензировании предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 28.10.2014 N 1110 (далее - Положение о лицензировании), установлен порядок лицензирования предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами, осуществляемой управляющей организацией.

Согласно пп. "а" п. 3 названного Положения лицензионными требованиями к лицензиату помимо требований, предусмотренных пунктами 1 - 6.1 ч. 1 ст. 193 Жилищного кодекса Российской Федерации, является соблюдение требований, предусмотренных ч. 2.3 ст. 161 Жилищного кодекса Российской Федерации.

В силу пп. "в" п. 4(1) Положения о лицензировании к грубым нарушениям лицензионных требований, в том числе отнесено нарушение лицензионного требования, предусмотренного пп. "а" п. 3 настоящего Положения, в части незаключения в течение 30 календарных дней со дня начала исполнения договора управления многоквартирным домом договоров о выполнении работ в целях надлежащего содержания систем внутридомового газового оборудования в соответствии с требованиями, установленными Правилами пользования газом в части обеспечения безопасности при использовании и содержании внутридомового и внутриквартирного газового оборудования при предоставлении коммунальной услуги по газоснабжению, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 14 мая 2013 года N 410 "О мерах по обеспечению безопасности при использовании и содержании внутридомового и внутриквартирного газового оборудования".

Из материалов дела следует, что ООО «УК Первая Городская» осуществляло предпринимательскую деятельность по управлению многоквартирным домом, расположенным по адресу: 

<

адрес> корпус 2.

Как следует из сообщения АО «Газпром газораспределение» филиал в Астраханской области, договор на техническое обслуживание внутридомового газового оборудования в многоквартирном доме, расположенном по адресу: 

<

...> между ООО «УК Первая Городская» и филиалом АО «Газпром газораспределение» в Астраханской области в 2024 году не заключался.

Между тем, как следует из пояснений ответчика, в многоквартирном доме используются поквартирные газовые котлы. При таких условиях, отсутствие подтвержденного надлежащего обслуживания и обследований дымовых и вентиляционных каналов (проверка тяги) создает угрозу жизни и здоровью жителей дома, что свидетельствует о ненадлежащем управлении со стороны управляющей организации.

При установленных обстоятельствах и представленных доказательствах, суд считает, что оснований для признания недействительным решения общего собрания собственников помещений многоквартирного дома, расположенного по адресу: 

<

адрес> корпус 2, оформленного протоколом № 1 от 04.11.2024 года о расторжении договора с управляющей организацией, не имеется.

Вопреки доводам истца ООО «УК Первая Городская» о том, что собрание собственников не может созываться по вопросу, указанному в повестке дня в оспариваемом протоколе, суд учитывает, что в соответствии с положениями части 2 статьи 163 Жилищного кодекса Российской Федерации управление многоквартирным домом, в котором доля Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования в праве общей собственности, общее имущество в многоквартирном доме составляет более чем 50%, или многоквартирным домом, все помещения в котором находятся в собственности Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования, осуществляется на основании договора управления данным домом, заключенного с управляющей организацией, выбранной по результатам открытого конкурса, который проводится органом местного самоуправления в порядке, установленном Правительством Российской Федерации в соответствии с частью 4 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации, при этом согласно названной норме права орган местного самоуправления в порядке, установленном Правительством Российской Федерации, проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации в случаях, указанных в части 13 настоящей статьи и части 5 статьи 200 настоящего Кодекса, а также в случае, если в течение шести месяцев до дня проведения указанного конкурса собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано. Открытый конкурс проводится также в случае, если до окончания срока действия договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано.

В силу части 5 статьи 200 Жилищного кодекса Российской Федерации в случае, если решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, проведенного в соответствии с требованиями части 4 настоящей статьи, о выборе способа управления таким домом не принято или не реализовано либо общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, проведение которого орган местного самоуправления обязан инициировать в соответствии с частью 4 настоящей статьи, не проведено или не имело кворума, орган местного самоуправления в течение трех дней со дня проведения данного общего собрания или по истечении указанного в части 4 настоящей статьи срока обязан объявить о проведении открытого конкурса по отбору управляющей организации и провести этот конкурс в порядке, установленном Правительством Российской Федерации, в соответствии с частью 4 статьи 161 настоящего Кодекса в течение одного месяца со дня объявления о проведении этого конкурса.

В части 13 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации, а также в части 5 статьи 200 Жилищного кодекса Российской Федерации имеется указание на возможность проведения органами местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации в целях управления многоквартирным домом, только при условии не принятия на общем собрании собственников помещений многоквартирного дома решение о выборе способа управления многоквартирным домом, а также в случаях, если такое решение не было реализовано.

Таким образом, по смыслу закона управление многоквартирным домом, в котором доля Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме составляет более чем 50%, или многоквартирным домом, все помещения в котором находятся в собственности Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования, действительно осуществляется на основании договора управления многоквартирным домом, заключенного с управляющей организацией, выбранной по результатам открытого конкурса (ч. 2 ст. 163 ЖК РФ), однако данная норма не является императивной, поскольку в этой же норме предусмотрены отсылки на иные положения Жилищного кодекса Российской Федерации, в том числе положения статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации.

В данном случае решение собственники помещений в многоквартирном доме приняли решение о форме управления многоквартирным домом - управляющая организация и необходимости направления в администрацию Советского района г. Астрахани соответствующего комплекта документов с заявлением о назначении временной управляющей организации и для проведения конкурса по отбору управляющей компании.

Более того, приведенные нормы права указывают, что единоличный собственник вне зависимости от наделения его властными полномочиями (государственный орган, орган местного самоуправления) вправе проводить общее собрание собственников (как руководящий орган многоквартирного дома) вправе принимать решения, отнесенные к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирных домах, в том числе по вопросу выбора способа управления в многоквартирном доме.

При таких обстоятельствах, разрешая исковые требования, исследовав юридически значимые обстоятельства дела, оценив представленные доказательства в совокупности с вышеприведенными требованиями действующего законодательства, суд приходит к выводу, что правовых оснований для признания оспариваемого истцом решения общего собрания собственников помещений многоквартирного дома недействительным не имеется, доводы истца основаны на неверном толковании норм материального права.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Отказать ООО «УК Первая Городская» в удовлетворении исковых требований к ФИО1 

<

ФИО>12 о признании недействительным решения общего собрания собственников помещений многоквартирного дома, расположенного по адресу: 

<

адрес> корпус 2, оформленное протоколом № 1 от 04.11.2024 года.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Астраханского областного суда в течение месяца через районный суд.

Мотивированное решение составлено 03 февраля 2026 года.

Судья: Иноземцева Э.В.