Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

13 июля 2018 года г. Самара 

Самарский областной суд в составе:

председательствующего судьи Родиной Т.А.,

при секретаре Матвеевой О.Ю.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-1247/2018 по административному исковому заявлению акционерного общества «Хлеб» об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной стоимости,

с участием представителя акционерного общества «Хлеб» по доверенности ФИО2,

у с т а н о в и л:

акционерное общество «Хлеб» обратилось в Самарский областной суд с административным исковым заявлением, в котором просило установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 10 843 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: под хлебозаводом №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2013 года в размере 3 952 815,65 рублей.

В обоснование заявленных требований общество указало, что является собственником вышеуказанного земельного участка, кадастровая стоимость которого существенно превышает размер рыночной стоимости указанного земельного участка, тем самым затронуты его права и обязанности как плательщика земельного налога.

Представитель административного истца по доверенности ФИО2 в судебном заседании заявленные требования поддержал по основаниям, изложенным в административном исковом заявлении.

Административные ответчики: Управление Росреестра по Самарской области, Правительство Самарской области, а также заинтересованные лица: филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» по Самарской области, Администрация г.о. Сызрань, Министерство имущественных отношений Самарской области не направили в судебное заседание своих представителей, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

Относительно заявленных требований филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» по Самарской области представил письменный отзыв.

Выслушав представителя административного истца, исследовав материалы дела, суд считает заявленные административным истцом требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Кадастровая стоимость земельных участков и отдельных объектов недвижимого имущества устанавливается для целей налогообложения и в иных, предусмотренных федеральными законами случаях /пункт 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 375, 390, 402 Налогового кодекса Российской Федерации, глава III1 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»/.

В связи с этим статья 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ предусматривает, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее - комиссия). 

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости в силу абзаца 2 части 11 статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Под рыночной стоимостью объекта оценки в силу статьи 3 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчуждён на открытом рынке в условиях конкуренции.

Как следует из материалов дела, в Едином государственном реестре недвижимости содержатся сведения о земельном участке с кадастровым номером №, площадью 10 843 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под хлебозаводом №, расположенного по адресу: 

<

адрес>.

Вышеуказанный земельный участок на праве собственности принадлежит акционерному обществу «Хлеб», что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права, выданным 7 июня 2010 года, выпиской из ЕГРН об основных характеристиках объекта недвижимости от 19 октября 2017 года.

Кадастровая стоимость спорного земельного участка определена в соответствии с приложением № 1 к Постановлению Правительства Самарской области «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Самарской области» от 13 ноября 2013 года № 610 по состоянию на 1 января 2013 года и составила в размере 12 875 954,07 рубля.

В целях оспаривания кадастровой стоимости земельного участка, административный истец 12 марта 2018 года обратился в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области заявление о пересмотре кадастровой стоимости вышеуказанного земельного участка.

Комиссия своим решением от 3 апреля 2018 года № отклонила заявление общества, после чего административный истец обратился в суд с заявленными требованиями, рассматриваемыми в рамках данного административного дела.

В обоснование заявленных требований общество представило отчет об оценке рыночной стоимости №, выполненный 18 декабря 2017 года оценщиком общества с ограниченной ответственностью «Региональный Центр Экспертизы» ФИО1, являющейся членом саморегулируемой организации «Региональная ассоциация оценщиков».

Указанным отчетом рыночная стоимость спорного земельного участка определена по состоянию на 1 января 2013 года и составила 3 952 815,65 рублей.

Исследовав отчет об оценке, суд отмечает, что он соответствует принципам составления отчета об оценке, требованиям к описанию в отчете об оценке методологии оценки и расчетов. В нем указана дата оценки 1 января 2013 года, дата составления отчета 18 декабря 2017 года. Величина рыночной стоимости спорного земельного участка определена оценщиком в соответствии с заданием на оценку, с учетом стандартов и принципов оценочной деятельности, анализа достаточности и достоверности информации, допущений и ограничительных условий, использованных оценщиком при проведении оценки. В отчете приведен перечень использованных при исследовании нормативных документов, методических материалов, сведения правоустанавливающих документов, представленных заказчиком оценки. 

Определен сегмент, к которому принадлежат оцениваемый объект недвижимости – сегмент рынка земельных участков производственно-складского назначения, расположенных в г. Сызрань и Сызранском районе.

Исследование земельного участка проведено методом сравнения продаж в рамках сравнительного подхода. От применения затратного и доходного подходов оценщик отказался, обосновав причины такого отказа.

Анализ рынка земельных участков производственно-складского назначения в г. Сызрани и Сызранском районе, используемый в отчете об оценке на страницах 41-46 был произведен на основании данных представленных на сайте http://tao-samara.ru/baza-dannyh-po-analogam. 

На страницах 43-44 отчета представлены 8 земельных участков, найденных оценщиком на рынке, относящихся к одному с объектом оценки сегменту рынка - производственно-складского назначения г. Сызрань и Сызранском районе.

Поскольку объект оценки находится в промышленной зоне Центрального района г. Сызрань, для создания генеральной совокупности оценщиком было отобрано 3 объекта-аналога – земельные участки производственно-складского назначения, находящиеся внутри квартала, расположенные в промзоне г. Сызрань, площадью от 27 200 до 200 000 кв.м., т.е. сопоставимые по ценообразующим факторам.

Все расчеты произведены оценщиком на 1 кв.м.

Оценщиком выбраны элементы сравнения и по каждому из них выявлены отличия объекта оценки с объектами-аналогами. 

Вводя корректировки на торг, на время предложения (сделки), на расположение в пределах населенного пункта 24%, на площадь, используя существующие методики исследования, учитывая все допущения и ограничительные условия, оценщик определил рыночную стоимость спорного земельного участка с кадастровым номером № в размере 3 952 815,65 рублей.

Давая оценку исследованным доказательствам, суд приходит к выводу о том, что приведенные в отчете об оценке выводы оценщика не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение. Оценщик руководствовался федеральными стандартами оценки, его выводы базируются на достоверных правоустанавливающих документах, к отчету приложены документы и материалы, используемые при проведении оценки, а также документы, подтверждающие квалификацию оценщика.

Отчет содержит определение рыночной стоимости земельного участка на основе качественных и количественных характеристик объекта оценки, анализа рынка недвижимости и выявления ценообразующих факторов, влияющих на стоимость объектов оценки, расчетов величины рыночной стоимости, приведённых в рамках выбранного оценщиком подхода. Итоговое суждение о величине рыночной стоимости основано на полном и объективном анализе ценностных характеристик и расчетных показателей стоимости, что в полной мере согласуется с требованиями федеральных стандартов оценки. 

В соответствии со статьей 12 Федерального закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признаётся достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Принимая во внимание вышеизложенное, а также учитывая, что сторонами не приведено конкретных замечаний к отчету об оценке, доказательств, опровергающих заявленную рыночную стоимость спорного объекта недвижимости, и сведений о его рыночной стоимости в ином размере сторонами не представлено, ходатайств о назначении судебной экспертизы не заявлено, суд приходит к выводу о том, что определенная отчетом об оценке рыночная стоимость земельного участка является достоверной. 

Проанализировав отчет об оценке, подтверждённый положительным экспертным заключением Саморегулируемой организации «Региональная ассоциация оценщиков» № от 6 апреля 2018 года, а также принимая во внимание, что обращение административного истца в суд с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2013 года, то есть на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, в полной мере согласуется с положениями статей 65 и 66 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ, в силу которых федеральный законодатель, вводя для целей налогообложения государственную кадастровую оценку объектов недвижимости, одновременно не исключает установление кадастровой стоимости объекта недвижимости, равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2013 года, в размере, определенном отчетом об оценке.

Согласно положениям абзаца пятого статьи 24.20 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ установленная судом кадастровая стоимость подлежит применению с 1 января года, в котором подано заявление.

Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» от 30 июня 2015 года № 28, ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

Из материалов дела следует, что датой обращения административного истца в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области является 12 марта 2018 года, что подлежит указанию в резолютивной части решения суда.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

р е ш и л :

Требования акционерного общества «Хлеб» удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 10 843 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2013 года в размере 3 952 815,65 рублей.

Датой обращения акционерного общества «Хлеб» в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области считать 12 марта 2018 года.

Решение может быть обжаловано в Самарский областной суд в течение одного месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме. 

Судья: Т.А.Родина