Дело № 2-184/2019

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

25 марта 2019 года г. Ростов-на-Дону

Кировский районный суд г. Ростова-на-Дону 

в составе: председательствующего судьи Шандецкой Г.Г. 

при секретаре Васильяди А.Е.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-184/2019 по иску Администрации г. Ростова-на-Дону к ФИО1, 3-е лицо Департамент координации строительства и перспективного развития г. Ростова-на-Дону об изъятии нежилого помещения путем выкупа, признании права муниципальной собственности, 

УСТАНОВИЛ:

Истец Администрация г.Ростова-на-Дону обратилась в суд с исковым заявлением к ФИО1 об изъятии нежилого помещения путем выкупа, признании права муниципальной собственности, указав, что ФИО1 на праве собственности принадлежит нежилое помещение, общей площадью 60,2 кв. м., расположенное по адресу: 

<

адрес>.

Постановлением Мэра города Ростова-на-Дону от ДД.ММ.ГГГГ № многоквартирный ДД.ММ.ГГГГ признан аварийным и подлежащим сносу.

Согласно пп. 3.2 указанного постановления собственникам помещений в срок до ДД.ММ.ГГГГ необходимо было осуществить снос многоквартирного дома.

В связи с неисполнением собственниками помещений требований о сносе многоквартирного дома в установленный срок на основании ч. 10 ст. 32 Жилищного кодекса РФ Администрацией 

<

адрес> было принято постановление от ДД.ММ.ГГГГ № «Об изъятии для муниципальных нужд земельного участка, расположенного по адресу: 

<

адрес>, занятого многоквартирным жилым домом лит. А, Б) признанным аварийным и подлежащим сносу».

Постановлением Администрации 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № внесены изменения в постановление Администрации 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ №.

Согласно пп. 1.3 Постановления Администрации 

<

адрес> от 11.01.2018г. № изъятию для муниципальных нужд подлежит нежилое помещение площадью 60,2 кв. м., расположенное в многоквартирном доме по 

<

адрес>.

Департаментом координации строительства и перспективного развития 

<

адрес> были проведены мероприятия, направленные на заключение с собственником соглашения о выкупе для муниципальных нужд изымаемого объекта, а именно: заключен муниципальный контракт со специализированной организацией на определение выкупной цены изымаемого помещения; проведены мероприятия по согласованию результатов отчетов об оценке на заседании городской комиссии.

Оценка нежилого помещения, общей площадью 60,2 кв. м., по адресу: 

<

адрес>, была проведена 

<

данные изъяты>. Согласно представленного отчёта № об оценке рыночной стоимости нежилого помещения аварийного жилищного фонда и обязательств по возмещению убытков, рыночная стоимость объекта оценки и убытков, причиненных собственнику его изъятием составляет 2 120 361,00 (два миллиона сто двадцать тысяч триста шестьдесят один) рубль.

Ответчику было направлено письменное предложение о заключении соглашения об изъятии нежилого помещения с выплатой указанного возмещения, однако соглашение о выкупе с ФИО1 до настоящего времени не достигнуто.

На основании изложенного, истец просит суд изъять путем выкупа у ФИО1 в муниципальную собственность объект недвижимого имущества - нежилое помещение, площадью 60,2 кв.м., расположенное по адресу: 

<

адрес> по цене равной 2 120 361,00 (два миллиона сто двадцать тысяч триста шестьдесят один) рубль. Прекратить право собственности ФИО1 на нежилое помещение, площадью 60,2 кв.м., расположенное по адресу: 

<

адрес>, после перечисления возмещения за изымаемое нежилое помещение. Признать право муниципальной собственности на нежилое помещение, площадью 60,2 кв.м., расположенное по адресу: 

<

адрес>, после перечисления возмещения за изымаемое нежилое помещение. Обязать ФИО1 предоставить банковские реквизиты для перечисления возмещения за изымаемое нежилое помещение в размере 2 120 361,00 (два миллиона сто двадцать тысяч триста шестьдесят один) рубль.

Впоследствии, после поступления ответа Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по 

<

адрес> на запрос суда, истцом уточнены исковые требования в части площади изымаемого объекта. Истец просит суд изъять путем выкупа у ФИО1 в муниципальную собственность объект недвижимого имущества - нежилое помещение, площадью 69,3 м., расположенное по адресу: 

<

адрес>. Прекратить право собственности ФИО1 на нежилое помещение, площадью 69,3 кв.м., расположенное по адресу: 

<

адрес>, после перечисления возмещения за изымаемое нежилое помещение. Признать право муниципальной собственности на нежилое помещение, площадью 69,3 кв.м., расположенное по адресу: 

<

адрес>, после перечисления возмещения за изымаемое нежилое помещение.

Представитель истца Администрации 

<

адрес> на основании доверенности Т в судебное заседание до перерыва явился, поддержал исковые требования. После перерыва явился представитель П, просил иск удовлетворить с учетом уточнений. 

Ответчик ФИО1, в судебное заседание явился, против удовлетворения заявленных исковых требований возражал, просил в иске отказать.

Представитель ответчика по доверенности ФИО2 в судебное заседание явилась, исковые требования не признала, просила отказать.

Представитель третьего лица Департамента координации строительства и перспективного развития 

<

адрес> на основании доверенности ФИО3 в судебное заседание явился, поддержал исковые требования, полагал их подлежащими удовлетворению. 

Выслушав лиц участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

Судом установлено, что нежилое помещение, общей площадью 69,3 кв.м., расположенное по адресу: 

<

адрес> принадлежит на праве собственности ФИО1, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости (л.д. 84-86).

Как следует из материалов дела, Постановлением Администрации 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № внесены изменения в постановление Администрации 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ №.

Согласно пп. 1.3 Постановления Администрации 

<

адрес> от 11.01.2018г. № изъятию для муниципальных нужд подлежит нежилое помещение площадью 60,2 кв. м., расположенное в многоквартирном доме по 

<

адрес>.

Департаментом координации строительства и перспективного развития 

<

адрес> организована оценка рыночной стоимости указанного жилого помещения и убытков, причиненных собственникам изъятием жилого помещения для муниципальных нужд.

Согласно отчету № от ДД.ММ.ГГГГ 

<

данные изъяты>, рыночная стоимость принадлежащего ответчикам нежилого помещения составляет 2 120 361 рублей, в том числе убытки, причиненные собственникам изъятием нежилого помещения для муниципальных нужд в размере 128 888 рублей.

Результаты оценки, изложенные в отчете № от ДД.ММ.ГГГГ, составленному 

<

данные изъяты>, согласованы на заседании городской комиссии № от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 51).

Соглашение о выкупе изымаемого объекта заключено с ответчиком не заключено.

Как следует из п. 3.2. п. 2 ст. 235 Гражданского кодекса РФ принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, когда по основаниям, предусмотренным законом, производятся отчуждение недвижимого имущества в связи с принудительным отчуждением земельного участка для государственных или муниципальных нужд (изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд (статья 239.2).

В соответствии с частью 1 статьи 32 ЖК РФ жилое помещение может быть изъято у собственника путем выкупа в связи с изъятием соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд.

Согласно части 10 статьи 32 ЖК РФ признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и, соответственно, подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1 - 3, 5 - 9 названной статьи.

Положениями статей 36 - 38 Жилищного кодекса РФ и статьи 290 Гражданского кодекса РФ предусмотрена неразрывная взаимосвязь между правом собственности на помещения в многоквартирном доме и правом общей долевой собственности на общее имущество в таком доме, включая земельный участок.

По общему правилу выкупная цена жилого помещения, сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником жилого помещения (п. 6 ст. 32 ЖК РФ). При возникновении спора о размере выкупной цены рыночная стоимость жилого помещения должна быть установлена по правилам, предусмотренным Федеральным законом от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Согласно части 7 статьи 32 ЖК РФ при определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику помещения его изъятием, в том числе упущенная выгода.

Согласно разъяснениям, содержащимся в подпункте «з» пункта 20 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02 июля 2009 г. № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, указанным в части 7 статьи 32 ЖК РФ, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, а также убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду. Примерный перечень возможных убытков собственника жилого помещения приводится в части 7 статьи 32 ЖК РФ. Вместе с тем в выкупную цену жилого помещения, как следует из содержания части 5 статьи 32 ЖК РФ, не могут включаться произведенные собственником жилого помещения вложения в жилое помещение, значительно увеличившие его стоимость (например, капитальный ремонт), при условии, что они сделаны в период с момента получения собственником уведомления, указанного в части 4 статьи 32 ЖК РФ, о принудительном изъятии жилого помещения до заключения договора о выкупе жилого помещения и не относятся к числу необходимых затрат, обеспечивающих использование жилого помещения по назначению.

Частью 7 статьи 32 ЖК РФ предусмотрено, что при определении выкупной цены жилого помещения в нее включается рыночная стоимость жилого помещения, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

Правовые последствия признания жилого многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции для собственников нежилых помещений в многоквартирном жилом доме законодательством прямо не урегулированы, поэтому в соответствии с пунктом 1 статьи 6 Гражданского кодекса Российской Федерации, частью 1 статьи 7 ЖК РФ должны применяться нормы закона, регулирующие сходные правоотношения, в частности статья 32 ЖК РФ.

В связи с возникшими разногласиями относительно рыночной стоимости нежилого помещения и стоимости убытков, причиненных собственнику изъятием нежилого помещения для муниципальных нужд определением Кировского районного суда 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ была назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой было поручено 

<

данные изъяты>.

Согласно выводам эксперта 

<

данные изъяты>, изложенным в заключении №-С от ДД.ММ.ГГГГ, рыночная стоимость нежилого помещения площадью 69,3 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, с учетом рыночной стоимости доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, включая рыночную стоимость в праве собственности на земельный участок, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет 2 416 000 рублей. Стоимость убытков, причиняемых ФИО1 изъятием нежилого помещения площадью 69,3 кв.м., расположенного по адресу 

<

адрес> по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет 309 520 рублей, в том числе расходы на плату за оказываемые риэлтерские услуги, расходы по оплате госпошлины за государственную регистрацию прав на недвижимость. 

Таким образом, с учетом выводов судебного эксперта, общая цена выкупа спорного нежилого помещения составляет 2 725 520 рублей.

В соответствии со ст. 67 ГПК РФ, суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Согласно ч. 3 ст. 86 ГПК РФ, заключение эксперта для суда необязательно и оценивается судом по правилам, установленным ст. 67 ГПК РФ.

Заключение, выполненное 

<

данные изъяты>, в полном объеме отвечает требованиям ст. 86 ГПК РФ, является мотивированным, содержит подробное описание произведенных исследований, сделанные в их результате выводы и обоснованные ответы на вопросы. Эксперт, проводивший исследование, в полном объеме подтвердил выводы, изложенные в нем. Заключение составлено в соответствии с действующими правилами проведения экспертиз, требованиями действующих нормативных документов в строительстве, в сравнении с аналогичными объектами недвижимого имущества. Заключение полно отражает рыночную стоимость спорного нежилого помещения, величину убытков, причиненных собственнику. Проводивший исследование эксперт был предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

Данное заключение не подвергалось сомнению, также сторонами не заявлялось каких-либо обоснованных ходатайств о назначении дополнительной (повторной) экспертизы, при том, что обоснованность выводов 

<

данные изъяты> никем опровергнута не была.

Оценивая результаты проведенной судебной экспертизы и предыдущего оценочного исследования, в соответствии со статьей 86 ГПК РФ, суд приходит к выводу о том, что результаты оценочного исследования, представленные истцом, не могут быть приняты судом в части рыночной стоимости нежилого помещения и стоимости убытков в части, рассчитанной судебным экспертом, поскольку результаты этого исследования противоречат результатам последующей судебной оценочной экспертизе. Кроме того, досудебная оценка произведена без учета доли ответчика ФИО1 в праве собственности на земельный участок.

В связи с изложенным, суд принимает экспертизу, проведенную 

<

данные изъяты>, в порядке статьи 67 ГПК РФ, в качестве средства обоснования выводов суда.

Кроме того, в судебном заседании был допрошен в качестве эксперта К, который полностью поддержал выполненное им заключение, пояснил, что эксперизу проводил с осмотром помещения. При осмотре, а также сопоставляя технические паспорта, было определено, что перепланировка техническому паспорту не соответствует. Был запрошен технический паспорт, который был предоставлен и который соответствует данной планировки, площадь которого составила 69,3 кв.м.

В силу ст. 218 п. 2 ГК РФ право собственности на выкупаемое имущество переходит к муниципальному образованию «

<

адрес>».

Исходя из того, что соглашение о сроках, выкупной цене и других условиях выкупа муниципальным образованием нежилого помещения, общей площадью 69,3 кв.м., расположенного в доме по адресу: 

<

адрес>, принадлежащего на праве собственности ФИО1, между администрацией 

<

адрес> и ответчиком достигнуто не было, суд приходит к выводу о том, что указанное нежилое помещение подлежит изъятию у собственника с выплатой выкупной цены, прекращением права собственности и признанием права муниципальной собственности на выкупаемое нежилое помещение.

При изложенных обстоятельствах суд приходит к выводу об обоснованности исковых требований Администрации г. Ростова-на-Дону об изъятии принадлежащего ответчику нежилого помещения путем выкупа, прекращении прав собственности ответчика на нежилое помещение после перечисления возмещения за нежилое помещение, признании права муниципальной собственности на нежилое помещение после перечисления возмещения, обязании ответчика предоставить реквизиты для перечисления денежных средств, установив выкупную цену в размере 2 725 520 рублей.

В силу ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее ходатайству суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. 

В связи с поступившим из 

<

данные изъяты> ходатайством об оплате проведенной по делу оценочной экспертизы в размере 35 000 руб., и об оплате расходов по вызову эксперта в судебное заседание в размере 3 000 руб., в порядке ст. 95 ГПК РФ, суд приходит к выводу о взыскании данных расходов с ответчика. Оснований для снижения размера расходов по оплате расходов на проведение судебной экспертизы, суд не усматривает. С учетом изложенного, с ответчика в пользу 

<

данные изъяты> подлежат взысканию расходы по оплате судебной экспертизы в размере 35 000 руб., расходы по вызову эксперта в судебное заседание в размере 3 000 руб.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, 

РЕШИЛ:

Изъять путем выкупа у ФИО1 в муниципальную собственность объект недвижимого имущества - нежилое помещение, общей площадью 69,3 кв.м., расположенного по адресу 

<

адрес>, по цене выкупа в размере 2 725 520 рублей. 

Прекратить право собственности ФИО1 на нежилое помещение, общей площадью 69,3 кв.м., расположенного по адресу 

<

адрес>, после перечисления возмещения за изымаемое нежилое помещение. 

Признать право муниципальной собственности на нежилое помещение, общей площадью 69,3 кв.м., расположенного по адресу 

<

адрес>, после перечисления возмещения за изымаемое нежилое помещение.

Обязать ФИО1 предоставить в Администрацию г. Ростова-на-Дону банковские реквизиты для перечисления возмещения за изымаемое нежилое помещение.

Взыскать с ФИО1 в пользу 

<

данные изъяты> расходы по оплате судебной экспертизы в размере 35 000 руб., расходы по вызову эксперта в судебное заседание в размере 3 000 рублей.

Решение может быть обжаловано в течение месяца в Ростовский областной суд через Кировский районный суд г.Ростова-на-Дону со дня изготовления решения в окончательной форме.

СУДЬЯ:

В окончательной форме решение изготовлено 29.03.2019 года.