дело №2-10/2017 

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации 

10 мая 2017 года город Лениногорск Республика Татарстан

Лениногорский городской суд Республики Татарстан в составе председательствующего судьи Компанийцевой А.Н., при секретаре Равиловой Р.А., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о взыскании задолженности по договору найма жилого помещения и по встречному иску ФИО2 к ФИО1, ФИО3 о взыскании расходов по улучшению жилья,

Установил:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО2 о взыскании задолженности по договору найма жилого помещения, где просит суд взыскать с ответчика в ее пользу задолженность по договору найма жилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ в размере 94496 рублей, неустойку в размере 40000 рублей, судебные расходы в сумме 4000 рублей. 

Не согласившись с исковыми требованиями ФИО1, ФИО2 обратилась с встречными требованиями о взыскании расходов по улучшению жилья, в котором просит суд взыскать с ФИО1 и ФИО3 в счет возврата понесенных расходов по улучшению квартиры в размере 40000 рублей за замену окон, 9000 рублей за установку новой входной двери, 3500 рублей за замену канализационных труб, кроме того ФИО2 были направлены денежные средства в сумме 27000 рублей за наем квартиры, которые она просит взыскать с ФИО1, а также расходы по замене счетчиков.

В судебное заседание истец ФИО1 не явилась, о слушании дела извещена надлежащим образом, в своем письменном заявлении просила дело рассмотреть в ее отсутствие, исковые требования поддержала. 

Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явилась, о слушании дела извещена надлежащим образом, причина неявки судом не установлена, об уважительности причины неявки в суд не сообщала, об отложении дела слушанием не просила. Суд считает возможным рассмотреть дело в ее отсутствие.

Третье лицо по первоначальному иску и ответчик по встречному иску ФИО3, в судебное заседание не явился, о слушании дела извещен надлежащим образом, является иногородним. Суд считает возможным рассмотреть дело в его отсутствие.

Третье лицо ФИО4 в судебное заседание не явился, о слушании дела извещен надлежащим образом, является иногородним. Суд считает возможным рассмотреть дело в его отсутствие.

Суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Исследовав материалы дела, оценив доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, оценив относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности, суд приходит к следующим выводам. 

Лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода) ( ст. 15 ГК РФ).

В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно статье 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

В соответствии с пунктом 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.По нормам части 1 статьи 671 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору найма жилого помещения одна сторона – собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) – обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

В силу п. 1 ст. 674 Гражданского кодекса Российской Федерации договор найма жилого помещения заключается в письменной форме.

Положениями пункта 3 статьи 678 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что наниматель обязан своевременно вносить плату за жилое помещение. Если договором не установлено иное, наниматель обязан самостоятельно вносить коммунальные платежи.

Размер платы за жилое помещение устанавливается по соглашению сторон в договоре найма жилого помещения. Одностороннее изменение размера платы за жилое помещение не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом или договором. Плата за жилое помещение должна вноситься нанимателем в сроки, предусмотренные договором найма жилого помещения. Если договором сроки не предусмотрены, плата должна вноситься нанимателем ежемесячно в порядке, установленном Жилищным кодексом Российской Федерации (ст. 682 ГК РФ).

Как следует из материалов дела и сторонами не оспаривается, ДД.ММ.ГГГГ по доверенности от имени ФИО4, ФИО5 между ФИО1 (наймодатель) и ФИО6 (нанимателем) заключен договор найма жилого помещения, согласно которому наймодатель предоставляет нанимателю во временное пользование жилое помещение, расположенное по адресу: РТ, 

<

адрес>. Передача указанного помещения, подтверждается актом приема-передачи жилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.61).

Пунктом 1.2 договора установлен срок аренды с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.

Из пункта 4.1 договора следует, что арендная плата за пользование помещением определена сторонами не менее 23624,00 руб. в месяц, оплата которой производиться в срок до 25 числа каждого месяца путем перечисления на лицевой счет ФИО3 в счет задолженности по коммунальным платежам вышеуказанной квартиры, образовавшейся в период безвозмездного проживания ФИО2

Эксплуатационные расходы, центральное отопление, коммунальные услуги (расход электроэнергии, газа, воды), телефон (абонентская плата) оплачиваются арендатором в соответствии с квитанциями (п.4.2).

При подписании договора нанимателем был оплачен долг по коммунальным платежам в размере 20000 рублей, что подтверждено квитанцией. На момент подписания договора сумма долга по коммунальным платежам составляет 82681,47 рублей (п.4.3.).

Пунктом 4.4. договора предусмотрено, в случае если наниматель не вносит минимальную ежемесячную плату на лицевой счет ФИО3, то к нанимателю применяется штраф в размере 10000 рублей.

Согласно п.5.1 договор вступает в силу с момента его подписания и действует в течение срока найма квартиры. Изменение и дополнения к договору могут вноситься только по соглашению сторон, путем подписания дополнительного соглашения (п.5.2).

Как следует из договора найма, срок аренды истек ДД.ММ.ГГГГ. 

До настоящего момента наниматель в полном размере не оплатил арендную плату. Согласно расчету задолженности, общая сумма задолженности нанимателя по арендной плате за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ составила 94496 руб. Кроме того в исполнение условий договора найма, предусмотренного п.4.4. за несвоевременную оплату аренды применяются штрафные санкции, которые составляют 40000 рублей.

Однако, исходя из положений пункта 4.3 договора, нанимателем оплачен долг по коммунальным платежам в размере 20000 руб. 

При таких обстоятельствах, учитывая, что ответчиком не представлены доказательства внесения арендной платы за пользование помещением, сам договор совершен в письменной форме, в нем достигнуто соглашение по всем существенным условиям, суд, рассмотрев дело по имеющимся в деле доказательствам, приходит к выводу, что требования истца в части взыскания с ответчика задолженности по договору найма жилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ являются обоснованными в сумме 74496 руб. (94496 руб. – 20000 руб.). Кроме того, требования истца о взыскании с ответчика штрафа в размере 40000 рублей, предусмотренные договором найма, за несвоевременную оплату за наем жилого помещения, суд также считает обоснованными и подлежащими удовлетворению. 

В части разрешения встречных требований суд исходит из следующего.

Положениями пунктов 1,2 статьи 678 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что наниматель обязан использовать жилое помещение только для проживания, обеспечивать сохранность жилого помещения и поддерживать его в надлежащем состоянии.

Наниматель не вправе производить переустройство и реконструкцию жилого помещения без согласия наймодателя.

Как установлено в судебном заседании, ФИО2 обратилась в суд со встречными исковыми требованиями, в которых просила о взыскании с ФИО1 и ФИО3 расходов по улучшению жилья, а именно взыскать в счет возврата понесенных расходов по улучшению квартиры в размере 40000 рублей за замену окон, 9000 рублей за установку новой входной двери, 3,500 рублей за замену канализационных труб. Кроме того, ФИО2 указала, что ею на счет ФИО3 были направлены денежные средства в сумме 27000 рублей за наем квартиры, которые она просит взыскать с ФИО1, а также расходы по замене счетчиков.

Определением Лениногорского городского суда РТ от ДД.ММ.ГГГГ в Кинешемский городской суд 

<

адрес> направлено судебное поручение о допросе в качестве ответчиков ФИО1, ФИО4 и ФИО3

Из протокола Кинешемского городского суда 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ о допросе ФИО1, ФИО4 в порядке судебного поручения установлено, что встречные исковые требования ФИО2 они не признают, поскольку истец ФИО2 произвела улучшения в квартире без согласия и уведомления собственников данной квартиры, расположенной по адресу: РТ, 

<

адрес>. Истец пользовалась данной квартирой на основании договора найма от ДД.ММ.ГГГГ. Квартира в 2013 году стояла на продаже, с ФИО2 была предварительная договоренность о том, что она приобретет данную квартиру, но она попросила подождать три месяца, чтобы собрать денежные средства. До этого она несколько лет проживала в данной квартире без письменного оформления договора найма. В результате квартиру она не купила, они были вынуждены обратиться с иском о ее выселении. Решением Лениногорского городского суда РТ от ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 была выселена из спорного жилого помещения. За весь период проживания ФИО2, истец ФИО1 была в квартире только один раз в декабре 2015 года, когда заключали договор найма. Она видела, что в квартире были установлены два пластиковых окна, входная дверь была поменяна на металлическую. На счетчики и трубы она внимания не обратила. Трубы меняли во всем доме, ее тоже обязали поменять. Как им пояснила ФИО2 поскольку она намеревалась приобрести данную квартиру, поэтому деревянные окна поменяла на пластиковые, так как в квартире было холодно. Счетчики на холодную воду ФИО2 устанавливала сама, без согласования с ними. Горячего водоснабжения в квартире нет, поскольку установлена колонка. ФИО2 переводила на счет ФИО7 27000 рублей за покупку квартиры в качестве аванса, вместо обещанных 500000 рублей. Впоследствии ФИО2 было предложено заключить предварительный договор купли-продажи, с этой целью они пошли к нотариусу, где ФИО2 от заключения предварительного договора отказалась. 27000 рублей истец перечисляла на счет ФИО5 в качестве аванса за приобретаемую квартиру. Ни ей, ни ФИО4 денежные средства не перечислялись. На вопрос суда согласны ли возместить ФИО2 расходы по замене канализационных труб, ответчики ответили, что не согласны, поскольку им неизвестно какие, кем и в связи с чем, были заменены трубы, действительно ли ФИО2 вносила плату за них, и в каком размере. В связи с чем, просили суд в удовлетворении встречных исковых требований ФИО2 отказать в полном объеме.

Согласно ст. 681 Гражданского кодекса Российской Федерации текущий ремонт сданного внаем жилого помещения является обязанностью нанимателя, если иное не установлено договором найма жилого помещения. Капитальный ремонт сданного в наем жилого помещения является обязанностью наймодателя, если иное не установлено договором найма жилого помещения.

Как следует из встречного искового заявления ФИО2, ею в период проживания в жилом помещении, расположенном по адресу: РТ, 

<

адрес>, были произведены работы по его улучшению: заменены деревянные оконные блоки на пластиковые окна, установлена входная металлическая дверь, заменены канализационные трубы и счетчики учета, кроме того ею на лицевой счет ФИО3 зачислена денежная сумма в размере 27000 рублей. В связи с этим она требует от ФИО1, ФИО3 возмещения понесённых ею расходов на эти улучшения жилого помещения.

В подтверждении своих доводов, ФИО2 представила суду договор подряда 50/50-n(В) от ДД.ММ.ГГГГ, товарно-транспортную накладную по монтажу оконных блоков и их приобретение (л.д.26-29); заявление о денежном переводе «Колибри» и квитанцию о переводе от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 27000 рублей (л.д. 22-23). Факт того, что ФИО2 были заменены оконные блоки, входная дверь, поменяны трубы и установлены счетчики, ответчики не отрицали, однако пояснили, что все улучшения квартиры были произведены без согласия и согласования с собственниками жилого помещения, сданного ими в наем. 

Согласно Приложению № Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утв. Постановлением Госстроя РФ № от ДД.ММ.ГГГГ полная замена оконных блоков и замена канализационных труб входит в перечень работ, производимых при капитальном ремонте жилищного фонда.

Таким образом, суд приходит к выводу, что к текущему ремонту будут относиться все работы, за исключением работ по замене канализационных труб и оконных блоков.

Поскольку ФИО2 в силу ст. 681 ГК РФ была обязана производить работы по текущему ремонту жилого помещения за свой счет, то правовых оснований для взыскания с наймодателя ФИО1 расходов ФИО2 на ремонтно-строительные работы по текущему ремонту жилого помещения у суда не имеется.

В соответствии с п. 2 ст. 623 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

При этом, согласно ч. 3 ст. 623 Гражданского кодекса Российской Федерации стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.

Исходя из содержания и смысла указанной нормы ст. 623 ГК РФ применительно к настоящему спору ФИО2, как наниматель, имеет право требовать возмещения стоимости неотделимых улучшений только в случае, если эти улучшения ею были произведены с согласия наймодателя.

В силу ст. 56 ГПК РФ, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основании своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Между тем, таких обстоятельств судом по делу не установлено. Наймодатель ФИО1, действующая от своего имени и от имени ФИО5 и ФИО4 в судебном заседании Кинешемского городского суда 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, допрошенные в порядке судебного поручения, отрицали дачу согласия на ремонтные работы, что истцом по встречному иску не опровергнуто.

При установленных судом обстоятельствах, все неотделимые улучшения, произведённые в съёмном жилом помещении, поступают в собственность наймодателя. 

Принимая во внимание, что стороной истца по делу не представлено надлежащих доказательств, подтверждающих согласие всех собственников жилого помещения на реконструкцию жилого помещения, суд приходит к выводу об отсутствии правовых оснований к удовлетворению заявленных ФИО2 требований в части взыскания денежных средств за проведенные улучшения.

Кроме того, суд считает необходимым встречные исковые требования ФИО2 в части взыскания с ФИО1 денежной суммы в размере 27000 рублей перечисленные ею на лицевой счет ФИО5, оставить без удовлетворения, поскольку как установлено в судебном заседании договор найма жилого помещения был заключен на срок с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, а заявление о денежном переводе «Колибри» и квитанция о произведенном переводе на имя ФИО5 датирована ДД.ММ.ГГГГ, то есть за пределами заключенного договора найма, однозначно определить цель данного перевода из представленных в материалы дела документов не представилось возможным, стороной истца по встречному иску не представлено допустимых и достоверных доказательств уплаты данной суммы именно в счет погашения задолженности по арендной плате либо коммунальных услуг. 

Согласно ст. 98 ГПК Российской Федерации, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано. 

Согласно материалам гражданского дела, при подаче искового заявления ФИО1 оплачена госпошлина в сумме 3889,92 рублей, что подтверждается копией квитанции об оплате от ДД.ММ.ГГГГ. Поскольку в материалы дела не представлен оригинал квитанции об оплате госпошлины, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении требований истца о взыскании расходов по уплате госпошлины. При этом суд разъясняет истцу, что она не лишена возможности обратиться в суд с отдельным заявлением о взыскании судебных расходов.

Руководствуясь статьями 12,56,194,198 ГПК РФ, суд 

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к ФИО2 о взыскании задолженности по договору найма жилого помещения удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 в счет возмещения задолженности по договору найма жилого помещения 74496,00 рублей, неустойку по договору найма в сумме 40000,00 рублей.

Встречные исковые требования ФИО2 к ФИО1 о взыскании расходов по улучшению жилья оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в течение месяца в Верховный Суд Республики Татарстан через Лениногорский городской суд Республики Татарстан. 

Судья Лениногорского городского суда РТ Компанийцева А.Н.

копия верна: Судья Лениногорского городского суда РТ Компанийцева А.Н.

Решение вступило в законную силу «___»________________________2017 г.

Секретарь: ________________________________________________________

Подлинник данного документа подшит в дело №2-10/2017, хранящемся в Лениногорском горсуде РТ.