Дело № 2-1921/2018

З А О Ч Н О Е 

Р Е Ш Е Н И Е

И М Е Н Е М Р О С С И Й С К О Й Ф Е Д Е Р А Ц И И

10 мая 2018 г. г. Белгород

Октябрьский районный суд г. Белгорода в составе:

председательствующего судьи: Погореловой С.С.,

при секретаре: Мамич К.Б., 

с участием представителя истца Мадыгиной Н.В. (по доверенности), 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску АО «Белгородская ипотечная корпорация» к Серебрянскому Дмитрию Николаевичу о взыскании задолженности по договору купли-продажи земельного участка, штрафа, процентов по договору, судебных расходов и обращении взыскания на заложенное имущество, 

У С Т А Н О В И Л:

07 декабря 2012 г. между сторонами заключен договор 

<

номер> купли-продажи земельного участка, по условиям которого ОАО «БИК» (в настоящее время - АО «БИК») передало в собственность Серебрянскому Д.Н. для индивидуального жилищного строительства земельный участок 

<

номер>, площадью 1501 кв.м., с кадастровым номером 

<

номер>, расположенный по адресу: 

<

адрес>

Цена земельного участка составила 751 000 руб.

При заключении договора Серебрянским Д.Н. в силу пункта 2.2. договора уплачена часть стоимости земельного участка в размере 27000 руб.

На оплату оставшейся части цены участка в сумме 724 000 руб. предоставлена отсрочка платежа сроком на пять лет, до 07 декабря 2017 г.

По истечении срока отсрочки долг по оплате оставшейся части цены участка прощается в соответствии со статьей 415 ГК РФ, если покупатель в течение пяти лет со дня подписания договора купли-продажи земельного участка построит на нем жилой дом и в установленном порядке оформит на него право собственности (пункт 2.5. договора).

17 декабря 2017 г. истек срок строительства и регистрации права собственности на жилой дом. Обязательство в данной части Серебрянским Д.Н. не исполнено.

Дело инициировано иском АО «БИК», которое просит взыскать с ответчика задолженность по договору от 07 декабря 2012 г. 

<

номер> купли-продажи земельного участка в размере 1078 150 руб. 70 коп., из которых: 724 000 руб. - оставшаяся часть стоимости земельного участка в соответствии с пунктом 5.5. договора; 70 000 руб. - штраф в размере, равном разности между величиной затрат на строительство инженерных сетей, указанной в абзаце 2 пункта 4.1. договора, и суммой, фактически уплаченной покупателем согласно пункту 4.2. договора (пункт 5.6. договора); 284 150 руб. 70 коп. - проценты в соответствии с пунктом 5.5. договора, а также расходы по уплате государственной пошлины - 19590 руб. 75 коп. и расходы по оценке земельного участка - 3 000 руб. Также просил обратить взыскание на заложенное имущество - земельный участок № 433, площадью 1501 кв.м., с кадастровым номером 

<

номер>, расположенный по адресу: 

<

адрес>. Определить способ реализации имущества, на которое обращается взыскание: публичные торги. Определить начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации в размере 270 400 руб.

В судебном заседании представитель истца Мадыгина Н.В. (по доверенности) поддержала исковые требования в полном объеме. 

Ответчик Серебрянский Д.Н. в судебное заседание не явился, о дате и времени слушания дела извещался в соответствии со статьей 113 ГПК РФ по последнему известному месту жительства. Почтовой службой судебные повестки возвращены в адрес суда с указанием «Истек срок хранения». Учитывая, что ответчик не известил органы УФМС о месте пребывания, а также в нарушение пункта 3.2.9. договора купли-продажи земельного участка не поставил в известность АО «БИК» об изменении адреса места проживания, судебные повестки не получает, суд считает, что последний, в соответствии со статьей 117 ГПК РФ, надлежащим образом извещен о дате судебного разбирательства.

Учитывая мнение представителя истца, суд, в соответствии со статьей 233 ГПК РФ, считает возможным рассмотреть дело в отсутствие ответчика в порядке заочного производства.

Выслушав объяснения представителя истца, исследовав обстоятельства дела по представленным доказательствам и оценив их в совокупности, суд приходит к следующему выводу.

Судом установлено, что между сторонами 07 декабря 2012 г. заключен договор 

<

номер> купли-продажи земельного участка, по условиям которого ОАО «БИК» (в настоящее время - АО «БИК») передало в собственность Серебрянскому Д.Н. для индивидуального жилищного строительства земельный участок № 433, площадью 1501 кв.м., с кадастровым номером 

<

номер>, расположенный по адресу: 

<

адрес>

Цена земельного участка составила 751 000 руб. При заключении договора ответчиком в силу пункта 2.2. договора уплачена часть стоимости земельного участка в размере 27000 руб. На оплату оставшейся части цены участка в сумме 724 000 руб. предоставлена отсрочка платежа сроком на пять лет, до 07 декабря 2017 г. (пункт 2.3. договора). 

В пункте 2.5. договора указано, что по истечении срока отсрочки долг по оплате оставшейся части цены участка прощается в соответствии со статьей 415 ГК РФ, если покупатель в течение пяти лет со дня подписания договора купли-продажи земельного участка построит на нем жилой дом и в установленном порядке оформит на него право собственности.

По условиям договора участок находится в залоге у АО «БИК» до полной оплаты ответчиком стоимости участка.

Как следует из подпункта 3.2.4. договора, ответчик взял на себя обязательство в течение 5 лет со дня подписания договора построить на участке жилой дом, пригодный для постоянного проживания, в установленном порядке оформить на дом право собственности. Предоставить продавцу копию свидетельства о государственной регистрации права собственности на дом не позднее 10 рабочих дней со дня указанной регистрации.

За нарушение срока строительства и государственной регистрации права собственности на жилой дом, указанного в подпункте 3.2.4. договора, покупатель уплачивает продавцу проценты на оставшуюся часть цены участка в размере учетной ставки банковского процента на момент предъявления требований за период со дня подписания договора до момента оплаты оставшейся части цены участка (пункт 5.5. договора). 

В соответствии с подпунктом 3.2.6. ответчик взял на себя обязательство в течение пяти лет со дня подписания договора подключить построенный на участке жилой дом, пригодный для постоянного проживания, к инженерным коммуникациям по обеспечению водой, электрической энергией и природным газом.

За нарушение срока подключения жилого дома к инженерным сетям покупатель, в силу пункта 5.6. договора, уплачивает продавцу штраф в размере, равном разности между величиной затрат на строительство инженерных сетей, указанной в абзаце 2 пункта 4.1. договора, и суммой, фактически уплаченной покупателем согласно пункту 4.2. договора.

Переход права собственности на участок зарегистрирован 17 декабря 2012 г., что подтверждается штампом Управления Росреестра по Белгородской области.

07 декабря 2017 г. истек срок строительства на участке жилого дома.

Обязательство по строительству и государственной регистрации собственности на жилой дом ответчиком до настоящего времени не исполнено.

В силу статей 309 - 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно пункту 1 статьи 314 ГК РФ, если обязательство предусматривает или позволяет определить день его исполнения или период времени, в течение которого оно должно быть исполнено, обязательство подлежит исполнению в этот день или, соответственно, в любой момент в пределах такого периода.

Доказательств надлежащего исполнения условий договора суду не предоставлено и в судебном заседании не установлено.

С учетом изложенного в соответствии с пунктами 2.3., 2.5. договора ответчик обязан возместить АО «БИК» оставшуюся часть стоимости цены земельного участка в сумме 724 000 руб.

Затраты на подведение инженерных коммуникаций на основании пункта 4.1. договора составляют 190 000 руб.

В силу пункта 4.2. договора ответчик из вышеуказанной суммы оплатил 50000 руб., других платежей не осуществлял.

На основании вступившего в законную силу заочного решения Яковлевского районного суда Белгородской области от 06 апреля 2016 г. с ответчика в пользу АО «БИК» взысканы, в том числе, задолженность по оплате части расходов, связанных с подведением инженерных сетей (коммуникаций) в размере 70000 руб.

Таким образом, в соответствии с пунктами 4.1. и 5.6. договора ответчик обязан уплатить истцу штраф в сумме 70 000 руб. (190 000 руб. - 50000 руб. - 70000 руб.). 

В судебном заседании установлено, что срок строительства на участке жилого дома истек 07 декабря 2017 г.

Поскольку на основании подпункта 3.2.4. договора, ответчик обязался в течение 5 лет со дня подписания договора построить на участке жилой дом, пригодный для постоянного проживания, в установленном порядке оформить на дом право собственности, то проценты следует исчислять истцу с 08 декабря 2017 г., а не с 18 декабря 2012 г. как заявлено в иске, поскольку срок строительства на участке жилого дома истек 07 декабря 2017 г.

С 08 декабря 2017 г. по 12 марта 2018 г. прошло 95 дней.

Ставка рефинансирования (ключевая ставка) по состоянию на 12 марта 2018 г. составляла 7,5 %.

724 000 руб. (оставшаяся часть стоимости участка) * 7,5 % = 54 300 руб. (сумма процентов в год).

54300 руб. : 365 (дней в году) = 148 руб. 77 коп. (сумма процентов за один день).

148 руб. 77 коп. * 95 (количество дней просрочки) = 14 133 руб. 15 коп. 

Таким образом, сумма процентов, подлежащих взысканию с ответчика, составляет 14 133 руб. 15 коп. 

Статьей 334 ГК РФ и Федеральным законом от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» предусмотрено, что в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества.

На основании статьи 348 ГК РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства.

Требования залогодержателя (кредитора) удовлетворяются из стоимости заложенного имущества по решению суда (статья 349 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 50 вышеуказанного Федерального закона № 102-ФЗ залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3 и 4 настоящего Закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

Статьей 2 названного Федерального закона предусмотрено, что ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом.

При этом в статье 5 указано, что по договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в пункте 1 статьи 130 ГК РФ, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в том числе: земельные участки, за исключением земельных участков, указанных в статье 63 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Исходя из системного толкования указанных положений, по договору об ипотеке может быть заложено имущество, в том числе земельные участки, принадлежащие на праве собственности или на праве хозяйственного ведения залогодателю, на которое в соответствии с законодательством может быть обращено взыскание.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» на земельном участке, заложенном по договору об ипотеке, залогодатель вправе без согласия залогодержателя возводить в установленном порядке здания или сооружения, если иное не предусмотрено договором об ипотеке. Если иное не предусмотрено договором об ипотеке, ипотека распространяется на эти здания и сооружения.

Отсутствие на спорном земельном участке возведенного объекта незавершенного строительства нашло свое подтверждение в ходе судебного заседания. 

Согласно отчету № 15 от 01 марта 2018 г. об определении рыночной стоимости спорного земельного участка, выполненного ООО Юридическая фирма «Приват-право», итоговая рыночная стоимость предмета залога - земельного участка 

<

номер>, площадью 1501 кв.м., с кадастровым номером 

<

номер>, расположенного по адресу: 

<

адрес>, составляет 338 000 руб. 

Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной 80 % рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика, что от 338 000 руб. составляет 270 400 руб.

Отчет составлен по результатам анализа месторасположения, рынка земельных участков, специалистом, имеющим специальное образование и право осуществлять оценочную деятельность на территории Российской Федерации, являющимся членом Некоммерческого партнерства «Саморегулируемая организация оценщиков «Экспертный совет» и деятельность которого застрахована. 

Отчет является ясным, полным, обоснованным, содержит подробное описание, выводы, не содержит разночтений и противоречий, выполнен в соответствии с требованиями, установленными Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и нормативными актами по оценочной деятельности в Российской Федерации, с использованием специальных знаний и литературы по поставленным перед оценщиком вопросам. 

Данный отчет суд берет за основу при определении начальной продажной цены заложенного имущества, поскольку он отражает действительную стоимость спорного земельного участка, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Данных об иной стоимости земельного участка, являющегося предметом залога ответчиком суду не представлено.

На основании подпункта 4 пункта 2 статьи 54 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» суд устанавливает начальную продажную цену заложенного имущества - земельного участка в размере 270 400 руб., что составляет 80 % от рыночной стоимости, определенной в отчете оценщика.

Оснований для отказа в обращении взыскания на заложенное имущество, предусмотренных в статье 54.1 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», судом не установлено. 

В соответствии со статьями 88, 94, 98 ГПК РФ с ответчика в пользу истца подлежат взысканию судебные расходы по оплате государственной пошлины пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований (808 133 руб. 15 коп.), что составляет 11281 руб. 33 коп., за требование неимущественного характера об обращении взыскания на земельный участок - 6 000 руб., а также расходы по оплате услуг оценщика в размере 3 000 руб., которые подтверждены документально и являлись для истца необходимыми, ввиду подачи в суд иска и в целях подтверждения своих доводов о рыночной стоимости предмета залога.

Руководствуясь статьями 194 - 199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

исковые требования АО «Белгородская ипотечная корпорация» к ФИО1 о взыскании задолженности по договору купли-продажи земельного участка, штрафа, процентов по договору, судебных расходов и обращении взыскания на заложенное имущество признать обоснованными в части.

Взыскать с ФИО1 в пользу АО «Белгородская ипотечная корпорация» задолженность по договору 

<

номер> купли-продажи земельного участка от 07 декабря 2012 г. в размере 808 133 руб. 15 коп., из которых: 724 000 руб. - оставшаяся часть стоимости земельного участка в соответствии с пунктом 5.5. договора; 70 000 руб. - штраф в размере, равном разности между величиной затрат на строительство инженерных сетей, указанной в абзаце 2 пункта 4.1. договора, и суммой, фактически уплаченной покупателем согласно пункту 4.2. договора (пункт 5.6. договора); 14 133 руб. 15 коп. - проценты в соответствии с пунктом 5.5. договора, а также расходы по оценке рыночной стоимости земельного участка в размере 3000 руб., государственную пошлину в сумме 17 281 руб. 33 коп.

Обратить взыскание на заложенное имущество - земельный участок 

<

номер>, площадью 1501 кв.м., с кадастровым номером 

<

номер>, расположенный по адресу: 

<

адрес>.

Определить способ реализации имущества, на которое обращено взыскание, - публичные торги.

Определить начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации в сумме 270 400 руб.

Ответчик вправе подать в Октябрьский районный суд г. Белгорода заявление об отмене заочного решения суда в течение семи дней со дня вручения ему копии решения.

Заочное решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в судебную коллегию по гражданским делам Белгородского областного суда путем подачи жалобы через Октябрьский районный суд г. Белгорода в течение месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене этого решения, а в случае, если такое заявление подано - в течение месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления.

Судья -