судья Вахитова Э.Р.

№ 03RS0003-01-2025-008428-42

№ 33а-18179/2025 (суд апелляционной инстанции)

№ 2а-7305/2025 (суд первой инстанции)

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

3 декабря 2025 г. г. Уфа

Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Республики Башкортостан в составе

председательствующего Кужбаевой А.Р.

судей Курамшиной А.Р., Толмачевой И.И.

при секретаре Гильмутдиновой Э.Р.

рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 к Министерству строительства и архитектуры Республики Башкортостан о признании незаконным решения об отказе во включении в реестр граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены,

по апелляционной жалобе Министерства строительства и архитектуры Республики Башкортостан на решение Кировского районного суда г. Уфы Республики Башкортостан от 25 августа 2025 г.

Заслушав доклад судьи Кужбаевой А.Р., выслушав представителя Министерства строительства и архитектуры Республики Башкортостан ФИО2, поддержавшего доводы апелляционной жалобы, представителя ФИО1 ФИО3, возражавшего против удовлетворения апелляционной жалобы, судебная коллегия

установила:

ФИО1 обратилась в суд с административным исковым заявлением к Министерству строительства и архитектуры Республики Башкортостан (далее также – Минстрой РБ) о:

признании незаконным решения Государственного комитета Республики Башкортостан по строительству и архитектуре от 16.02.2015 № 15-06/0200 об отказе во включении в реестр граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены (далее - Реестр);

обязании Минстроя РБ включить ФИО1 в реестр граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены.

В обоснование иска указано, что она 30.11.2012 заключила договор с ООО «Инвест компани», согласно которому застройщик передает инвестору однокомнатную адрес, площадью №... кв. м, в строящемся доме по адрес городского округа адрес. За квартиру истцом уплачена сумма в размере 1 588 000,00 руб. Административный истец указывает, что подавала заявление и, не дождавшись ответа, ожидала решения проблемы. В 2022-2023 гг. основная часть дольщиков получила жилые помещения, однако административному истцу сообщили, что ей отказано во включении в реестр. По мнению административного истца, полученный отказ является незаконным, поскольку заключенный ей договор содержит все условия договора участия в долевом строительстве. Также ФИО1 просит восстановить пропущенный по уважительной причине трехмесячный срок обжалования решения Государственного комитета Республики Башкортостан по строительству и архитектуре (л.д. 2 – 8).

Решением Кировского районного суда г. Уфы Республики Башкортостан от 25.08.2025 административные исковые требования удовлетворены. Решение уполномоченного органа от 16.02.2015 №15-06/0200 признано незаконным. На Минстрой РБ возложена обязанность включить ФИО1 в реестр граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены, по объекту строительства - однокомнатная квартира общей проектной площадью 39,7 кв.м, стоимостью 1 588 000,00 руб. в строящемся доме по адрес (л.д. 58 – 65).

Не согласившись с указанным решением суда, представитель Минстроя РБ подал апелляционную жалобу, просит решение суда отменить, в удовлетворении административного иска отказать. В обоснование жалобы указывает, что с момента вступления в силу изменений, внесенных Федеральным законом от 27.06.2019 № 151-ФЗ, прием заявлений от граждан и формирование реестра пострадавших граждан прекращены. Действующим законодательством не предусмотрено обеспечение жилыми помещениями граждан, заключивших с застройщиками договоры, не предусмотренные Федеральным законом № 214-ФЗ, и не включенных в реестр пострадавших граждан, в связи с отсутствием соответствующих решений судов до вступления в силу изменений, внесенных Федеральным законом № 151-ФЗ (л.д. 67 – 68).

Неявившиеся в судебное заседание лица, участвующие в деле, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом. Принимая во внимание отсутствие возражений, руководствуясь ст. 150, ч. 6 ст. 226 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее также – КАС РФ), дело рассмотрено без участия неявившихся лиц, явка которых обязательной судом не признавалась.

Проверив материалы административного дела в соответствии с требованиями ст. 308 КАС РФ, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав присутствующих в судебном заседании лиц, участвующих в деле, судебная коллегия приходит к следующему.

Из материалов дела следует, что 30.11.2012 между ООО «ИнвестКомпани» и ФИО1 заключен договор № 63/С-12 инвестирования строительства многоэтажного жилого дома с подземной автостоянкой по адрес городского округа город Уфа Республики Башкортостан, предметом по которому является передача Заказчиком-Застройщиком Инвестору правомочий по инвестированию строительства многоэтажного жилого дома с подземной автостоянкой по адресу: адрес городского округа город Уфа Республики Башкортостан, с правом получения по окончании строительства в собственность жилого помещения – однокомнатной квартиры, общей площадью 39,7 кв. м, расположенной в третьем подъезде на 8 этаже, адрес (л.д. 11- 16).

Также в п. 1.2 и 1.3 договора предусмотрено, что заказчик-застройщик реализует инвестиционный проект строительства торгово-выставочного комплекса по адрес городского округа город Уфа Республики Башкортостан с последующим изменением назначения земельного участка; строительство осуществляется на земельном участке, права на который принадлежат заказчику-застройщику на основании акта выбора земельного участка для строительства торгово-выставочного комплекса.

В соответствии с п. 2.3 договора окончание строительства объекта и сдача его в эксплуатацию должны быть осуществлены во 2 квартале 2013 г.

Пунктом 4.1 указанного договора определена общая сумма осуществляемого финансирования - 1 588 000,00 руб.

Оплата административным истцом указанной суммы подтверждается квитанциями к приходным кассовым ордерам (л.д. 21 – 24).

В материалы дела представлены ответы Государственного комитета Республики Башкортостан по строительству и архитектуре:

- от 02.08.2013 по рассмотрению обращения ФИО1 от 02.08.2013, которым административному истцу сообщено, что она включена в список граждан, пострадавших вследствие неисполнения застройщиками обязательств по строительству многоквартирных домов на территории Республики Башкортостан для предоставления жилого помещения государственного жилищного фонда Республики Башкортостан в установленном законом порядке с внесением записи от 02.08.2013 № 16 (л.д. 25);

- обжалуемое решение № 15-06/0200 от 16.02.2015 по рассмотрению заявления ФИО1 от 03.02.2015, согласно которому ФИО1 отказано во включении в Реестр, основаниями названы:

предоставление не в полном объеме документов, предусмотренных п. 10 Правил ведения реестра (пп. 2), в пакете документов заявителя отсутствует копия документа, удостоверяющего личность (пп. 1 п. 10);

привлечение денежных средств заявителя в нарушение установленных ч. 2 ст. 1 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее также – Федеральный закон № 214-ФЗ) после вступления в силу Федерального закона от 17.06.2010 №119-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (пп. 4) (л.д. 28 – 29).

Заявлением от 02.06.2025 ФИО1 обратилась в Минстрой РБ по вопросу неполучения ответа на заявление о включении в Реестр, на которое ответом от 24.06.2025 сообщено, что решением от 16.02.2015 ей было отказано во включении в Реестр. Также указано, что формирование и ведение реестра пострадавших граждан осуществлялось до 01.07.2019, прием заявлений от граждан и формирование реестра пострадавших граждан прекращены (л.д. 26 – 27).

Руководствуясь положениями Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ в соответствующей редакции, приказом Министерства регионального развития Российской Федерации от 20.09.2013 № 403, разъяснениями, содержащимися в Обзоре практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 04.12.2013, и удовлетворяя требования административного истца о признании незаконным отказа уполномоченного органа во включении в Реестр от 16.02.2015, суд первой инстанции исходил из того, что заключенный договор имеет признаки договора долевого участия, ФИО1 свои обязательства по нему исполнила и соответствует критериям, отнесения граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены.

При этом причины пропуска срока обращения в суд признаны судом уважительными, потому что оспариваемое решение получено заявителем лишь на основании обращения от 02.06.2025, доказательств обратного административный ответчик не представил.

Проверяя законность решения суда, судебная коллегия приходит к следующему.

Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства), для возмещения затрат на такое строительство и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, регулируются Федеральным законом № 214-ФЗ, которым также устанавливаются гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства (часть 1 статьи 1, здесь и далее в редакции на момент возникновения правоотношений).

Согласно ст. 23 Федерального закона № 214-ФЗ, в редакции действовавшей до 27.06.2019, контролирующий орган признает в соответствии с установленными уполномоченным органом критериями граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены, пострадавшими и ведет реестр таких граждан.

Таким контролирующим органом на территории Республики Башкортостан на основании п. 3.4. утвержденного Правительством Республики Башкортостан 04.12.2020 № 741 «Положения о Министерстве строительства и архитектуры Республики Башкортостан и признании утратившими силу некоторых решений Правительства Республики Башкортостан», Указа Главы Республики Башкортостан от 13.10.2020 № КГ-439 «О мерах по совершенствованию структуры исполнительных органов государственной власти Республики Башкортостан» является Минстрой РБ (ранее – Государственный комитет Республики Башкортостан по строительству и архитектуре).

Критерии отнесения граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены, к числу пострадавших граждан в целях ведения реестра пострадавших граждан на момент обращения ФИО1 в контролирующий орган с заявлением в 2015 г. предусмотрены Приказом Минрегиона России от 20.09.2013 № 403 (который позднее утратил силу в связи с изданием приказа Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 12.08.2016 № 560/пр).

В соответствии с п. 4 Правил ведения реестра, утвержденных указанным приказом, включению в Реестр подлежат граждане в случае привлечения их денежных средств, связанного с возникающим правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, не введенных на момент такого привлечения в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, исполняющие или исполнившие обязательства в соответствии с условиями заключенной сделки надлежащим образом при наличии одного или нескольких критериев, установленных пунктом 2 приложения № 1 к настоящему приказу.

Пунктом 2 приложения № 1 в качестве одного из таких критериев предусмотрена просрочка исполнения перед гражданином обязательств по сделке, предусматривающей привлечение денежных средств гражданина для строительства многоквартирного дома застройщиком или иным лицом, привлекшим денежные средства гражданина для строительства многоквартирного дома, более чем на девять месяцев (в том числе по незаключенным договорам или недействительным сделкам, обязательства по которым со стороны гражданина исполняются (исполнены) (пп. 3 п.2).

Включение в Реестр осуществляется на основании заявления (п. 9 Правил ведения реестра).

Основания для отказа во включении заявителя в Реестр предусмотрены в п. 14 Правил ведения реестра:

1) несоответствие заявителя критериям отнесения граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены, к числу пострадавших;

2) непредставление или представление не в полном объеме документов, предусмотренных пунктом 10 настоящих Правил;

3) введение в эксплуатацию в установленном порядке многоквартирного дома, участником строительства которого является заявитель и выполнение застройщиком в полном объеме обязательства перед заявителем по передаче жилого помещения;

4) привлечение денежных средств заявителя в нарушение требований, установленных частью 2 статьи 1 Федерального закона № 214-ФЗ после вступления в силу Федерального закона от 17.06.2010 № 119-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и отдельные законодательные акты Российской Федерации»;

5) привлечение денежных средств заявителя для строительства многоквартирных домов на землях, не предназначенных для этих целей (п. 14).

Как установлено ранее, заявление ФИО1 о включении в Реестр подано в 2015 г.

Оспариваемый отказ обоснован представлением не в полном объеме документов, а именно документа, удостоверяющего личность, и привлечением денежных средств заявителя в нарушение требований, установленных ч. 2 ст. 1 Федерального закона № 214-ФЗ после вступления в силу Федерального закона от № 119-ФЗ.

Судебная коллегия полагает, что представление копии документа, удостоверяющего личность, не является непреодолимым и спорным вопросом.

Относительно второго довода отказа исходим из следующего.

Часть 2 ст. 1 Федерального закона № 214-ФЗ в соответствующей редакции предусматривает, что привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, допускается только:

1) на основании договора участия в долевом строительстве;

2) путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды, праве субаренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, облигаций особого вида - жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах;

3) жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.

Таким образом, уполномоченный орган не соглашался с тем, что привлечение денежных средств ФИО1 произведено на основании договора участия в долевом строительстве.

Согласно п. 1 ст. 4 Федерального закона № 214-ФЗ по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Пункт 4 указанной статьи предусматрено, что договор должен содержать:

1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;

2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;

3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты;

4) гарантийный срок на объект долевого строительства.

Действие Федерального закона № 214-ФЗ распространяется также на отношения, возникшие при совершении начиная с 01.04.2005 сделок по привлечению денежных средств граждан иными способами (заключении предварительных договоров купли-продажи жилых помещений в объекте строительства, договоров об инвестировании строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости, договоров займа, обязательства по которым в части возврата займа прекращаются с передачей жилого помещения в многоквартирном доме или ином объекте недвижимости после завершения его строительства в собственность, договоров о совместной деятельности в целях осуществления строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости и т.д.) в случаях, если судом с учетом существа фактически сложившихся отношений установлено, что сторонами действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве (вопрос 2 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за IV квартал 2012 г., утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 10.04.2013).

Верховный Суд РФ в Обзоре практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013, указал, что при рассмотрении дел по спорам, возникающим из правоотношений, основанных на сделках, связанных с передачей гражданами денежных средств в целях строительства многоквартирного дома и последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме в собственность, но совершенных в нарушение требований Федерального закона № 214-ФЗ, независимо от наименования заключенного сторонами договора следует исходить из существа сделки и фактически сложившихся отношений сторон. В таких случаях, если судом установлено, что сторонами при совершении сделки, не отвечающей указанным требованиям, действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве, к сделке применяются положения Федерального закона № 214-ФЗ.

Пленум Верховного Суда РФ в п. 43 постановления от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» разъяснил, что условия договора подлежат толкованию в системной взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства, закрепленными в ст. 1 ГК РФ, другими положениями Гражданского кодекса РФ, законов и иных актов, содержащих нормы гражданского права (ст. ст. 3, 422 ГК РФ).

Значение условия договора устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (ч. 1 ст. 431 ГК РФ). Условия договора толкуются и рассматриваются судом в их системной связи и с учетом того, что они являются согласованными частями одного договора (системное толкование).

Толкование условий договора осуществляется с учетом цели договора и существа законодательного регулирования соответствующего вида обязательств.

Согласно приведенному договору (л.д. 11 – 20) указаны: объект, подлежащий передаче ФИО1 (п. 2.1), срок передачи (п. 2.3), цена и порядок внесения платежей (п. 4.1 договора инвестирования и п. 1.1.2 – 1.1.4 соглашения о проведении сделки). Также предусмотрено в каком виде и качестве должна быть предоставлена квартира (п. 2.2., 6.1), подписание акта приёма-передачи (п. 6.2.), оформление документов на право собственности ФИО1 на квартиру (п. 6.3).

Таким образом, целью возникших правоотношений являлось строительство объекта недвижимого имущества - однокомнатной квартиры под строительным номером 220, названная сделка по привлечению денежных средств по существу соответствует договору участия в долевом строительстве.

Также следует обратить внимание, что по указанному объекту с указанием этого же застройщика значительное число граждан включены в список пострадавших граждан (п. 126, 127, 131 – 136, 139, 143, 144 и так далее), который является приложением к соглашению об обеспечении реализации масштабного инвестиционного проекта, заключенного 20.11.2029 между Государственным комитетом Республики Башкортостан по строительству и архитектуре и Обществом с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Садовое кольцо Уфа».

Исходя из изложенного, оспариваемый отказ от 16.02.2015 правомерно признан судом незаконным.

То обстоятельство, что в настоящее время реестр пострадавших граждан не ведется, не может быть принято во внимание судебной коллегией, поскольку на момент подачи административным истцом заявления, когда она подлежала включению в реестр, действовала редакция Федерального закона № 214-ФЗ, предусматривающая ведение вышеуказанного реестра.

Федеральный закон от 27.06.2019 № 151-ФЗ, принятый после обращения ФИО1 к правопредшественнику административного ответчика и которым внесены изменения в Федеральный закон № 214-ФЗ, в том числе признана утратившей силу ч. 7 ст. 23 данного Федерального закона, к имевшим место правоотношениям не применим, поскольку указаний на придание ему обратной силы в части, касающейся предмета настоящего спора, не содержит.

С указанного времени реестр граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены, не ведется, поскольку формируется единый реестр проблемных объектов, который представляет собой систематизированный перечень сведений о проблемных объектах.

Федеральным законом от 13.07.2020 № 202-ФЗ ст. 16 Федерального закона от 27.06.2019 № 151-ФЗ дополнена пунктом 23.1, согласно которому в единый реестр проблемных объектов, предусмотренный ч. 1.1 ст. 23.1 Федерального закона № 214-ФЗ, включаются также сведения о многоквартирных домах, в отношении которых имеются требования граждан, сведения о которых включены в реестр пострадавших граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены на день вступления в силу настоящего Федерального закона (далее - реестр пострадавших граждан), если указанные многоквартирные дома соответствуют основаниям включения в реестр проблемных объектов, предусмотренным ч. 1.1 ст. 23.1 Федерального закона № 214-ФЗ. Если сведения о многоквартирных домах и (или) иных объектах недвижимости включены в реестр проблемных объектов, сведения об указанных объектах, в том числе сведения о пострадавших гражданах по указанным объектам, подлежат исключению контролирующим органом из реестра пострадавших граждан. В отношении оставшихся граждан, сведения о которых включены в реестр пострадавших граждан, высшим должностным лицом субъекта Российской Федерации (руководителем высшего исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации) утверждаются или вносятся изменения в соответствующий план-график реализации мероприятий по восстановлению их прав.

По смыслу вышеуказанной нормы исключение граждан из реестра пострадавших граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены, возможно при условии включения сведений о многоквартирных домах, в отношении которых имеются требования указанных граждан, в реестр проблемных объектов. В остальных случаях права граждан подлежат восстановлению при условии их сохранения в реестре пострадавших граждан.

Согласно ответу Публично-правовой компании «Фонд развития территорий» в ответ на запрос суда апелляционной инстанции решение о восстановлении и прав граждан-участников долевого строительства объекта, строительство которого велось указанным застройщиком, не принималось. Указанный объект в реестр проблемных объектов не включен. Информация о требованиях ФИО1 в фонде отсутствует.

Также Минстроем РБ в суд апелляционной инстанции представлен список пострадавших граждан, который не является приложением к соглашению об обеспечении реализации масштабного инвестиционного проекта, составлен в основном на основании вступивших в законную силу решений судов.

При таких обстоятельствах с учетом того, что оснований для отказа во включении ФИО1 на момент ее обращения в реестр пострадавших граждан не имелось, что препятствует восстановлению ее нарушенных прав, оспариваемое административным истцом в настоящем иске решение Государственного комитета Республики Башкортостан по строительству и архитектуре от 16.02.2015 не учитывает цели правового регулирования правоотношений, основанных на сделках, связанных с передачей гражданами денежных средств в целях строительства многоквартирного дома и последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме в собственность, а потому не может быть признано законным.

Судебная коллегия также соглашается с выводом суда об уважительности причин пропуска административным истцом срока обращения в суд, поскольку доказательств вручения истцу оспариваемого решения ранее направления вместе с ответом от 24.06.2025 (л.д. 26 – 27) административным ответчиком не представлено.

Оснований, предусмотренных ст. 310 КАС РФ, для изменения либо отмены решения суда по доводам апелляционной жалобы, изученным материалам административного дела судебной коллегией не выявлено.

Руководствуясь статьями 309 - 311 КАС РФ, судебная коллегия

определила:

решение Кировского районного суда г. Уфы Республики Башкортостан от 25 августа 2025 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу Министерства строительства и архитектуры Республики Башкортостан – без удовлетворения.

Апелляционное определение вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в соответствии с главой 35 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации в течение шести месяцев в Шестой кассационный суд общей юрисдикции через суд первой инстанции.

Председательствующий А.Р. Кужбаева

Судьи А.Р. Курамшина

И.И. Толмачева

Мотивированное апелляционное определение составлено 11 декабря 2025 г.