Дело №

УИД: 54RS0№-50

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

28 июня 2021 года 

<

адрес>

Октябрьский районный суд 

<

адрес> в составе:

председательствующего судьи Заря Н.В.,

при секретаре Даниленко К.Ю.,

при помощнике судьи Виляйкиной О.А.,

с участием истца ФИО1, представителя истца ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к Обществу с ограниченной ответственностью «АПАРТ СИТИ» о признании права собственности на недвижимое имущество,

у с т а н о в и л :

ФИО1 обратился в суд с указанным иском к Обществу с ограниченной ответственностью «АПАРТ СИТИ» (сокращенное наименование ООО «АПАРТ СИТИ»), в котором с учетом уточнений (т. 2 л.д. 167-168) просит признать за истцом право собственности на 180 кв.м. в нежилом помещении, площадью 200,5 кв.м. кадастровый №; номер этажа (этажей): подвал,1,2,3,4,5, чердачная надстройка; обозначение (номер) помещения на поэтажном плане: 6 (подвал), 3,8,10 (1 этаж), 1 (2 этаж), 1-3 (3 этаж), 1 (4 этаж), 1-3 (5 этаж), 1 (чердачная надстройка); назначение помещения: нежилое; вид разрешенного использования: данные отсутствуют; помещение расположено в здании гостиницы, общей площадью 2 251,1 кв.м., кадастровый №, находящейся по адресу: 

<

адрес>, на земельном участке с кадастровым номером №

В обоснование заявленных требований истец указывает, что /дата/ между истцом и ответчиком заключено соглашение, по условиям которого ООО «АПАРТ СИТИ» в срок не позднее 30 дней с момента получения разрешения на строительство передает ФИО1 права на объекты долевого строительства в объекте недвижимого жилого имущества, построенного по адресу: 

<

адрес> на земельном участке с кадастровым номером № Объекты долевого строительства передаются в количестве площади 180 кв.м., по цене 45 000 руб. за кв.м., на общую сумму 8 100 000,00 (восемь миллионов сто тысяч) руб. Перечень конкретных объектов долевого строительства, подлежащих передаче, согласовывается сторонами по готовности проекта. 

03.04.2018г. Мэрией 

<

адрес> ООО «АПАРТ СИТИ» было выдано разрешение на строительство №-Ru№ со сроком действия до /дата/.

13.02.2020г. Арбитражный суд 

<

адрес> признал за ООО «АПАРТ СИТИ» право собственности на здание гостиницы, общей площадью 2 251,1 кв.м., находящееся по адресу: 

<

адрес>, на земельном участке с кадастровым номером № 

Истец обратился к ответчику с претензией передать объекты долевого строительства площадью 180 кв.м., в здании гостиницы общей площадью 2 251,1 кв.м., находящейся по адресу: 

<

адрес>, на земельном участке с кадастровым номером № Претензия оставлена ответчиком без ответа. Поскольку до настоящего времени условия соглашения ответчиком ООО «АПАРТ СИТИ» не исполнены, истец вынужден обратиться в суд с указанным иском. 

В судебном заседании истец ФИО1, его представитель ФИО2 доводы и требования иска с учетом уточнений поддержали в полном объеме, настаивали на удовлетворении.

Представитель ответчика в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, представил письменный отзыв и дополнение к нему, в которых в удовлетворении исковых требований просил отказать, ссылаясь, что истцом не исполнены обязанности, предусмотренные спорным соглашением, а также не представлены доказательства фактической возможности признания за ним права собственности на указанный им объект, при том, что индивидуализирующие признаки последнего не определены. Истец не учитывает того, что с 21.08.2020г. право собственности ответчика на здание гостиницы прекращено, в связи с разделением данного здания на отдельные помещения с присвоением каждому помещению своего кадастрового номера, что препятствует возможности признания за истцом права собственности произвольно на помещения, площадью 180 кв.м. в здании гостиницы, общей площадью 2 251,1 кв.м., находящейся по адресу: 

<

адрес>, на земельном участке с кадастровым номером № Кроме этого указал, что спорное соглашение от 09.01.2017г. содержит в себе признаки предварительного договора, в связи с чем с учетом положений п. 3.1. указанного соглашения, согласно которому перечень конкретных объектов долевого строительства, подлежащих передаче истцу, согласовывается сторонами по готовности, ФИО1 вправе требования лишь заключения основного договора. Однако в установленный срок в течение 30 дней с момента получения ООО «АПАРТ СИТИ» разрешения на строительство, договоры сторонами заключены не были, истец не обращался с требованием о понуждении заключения основного договора (т. 1 л.д. 62-63, 172-173).

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований, ООО «Сибирь-комплект Строй» в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, направил письменные возражения, в которых в удовлетворении исковых требований просил отказать, указывая, что нежилое помещение с кадастровым номером №, в котором истец просит признать за ним право собственности на 180 кв.м., не является обособленным нежилым помещением, а представляет собой совокупность мест общего пользования, а именно лестничные пролеты между этажами, лестничный пролет для выхода на кровлю и технические помещения, что, соответственно, исключает удовлетворение заявленных исковых требований.

Выслушав пояснения истца и его представителя, исследовав письменные материалы дела, оценив представленные доказательства в их совокупности, суд приходит к следующему. 

Согласно ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее ГПК РФ), каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом. 

В силу ст. 67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Указанные правоположения в их совокупности и взаимосвязи являются процессуальной гарантией права на судебную защиту и направлены на обеспечение осуществления судопроизводства на основе состязательности сторон (статья 123, часть 3, Конституции Российской Федерации) и на обеспечение принятия судом законного и обоснованного решения на основе всестороннего, полного, объективного и непосредственного исследования относимых и допустимых доказательств.

В соответствии с п. 1 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ), граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

При толковании условий договора в силу абзаца первого статьи 431 ГК РФ судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений (буквальное толкование). Такое значение определяется с учетом их общепринятого употребления любым участником гражданского оборота, действующим разумно и добросовестно (пункт 5 статьи 10, пункт 3 статьи 307 ГК РФ), если иное значение не следует из деловой практики сторон и иных обстоятельств дела.

Толкование условий договора осуществляется с учетом цели договора и существа законодательного регулирования соответствующего вида обязательств.

Согласно правовой позиции, выраженной в п. 47 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от /дата/ N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" в силу пункта 1 статьи 307.1 и пункта 3 статьи 420 ГК РФ к договорным обязательствам общие положения об обязательствах применяются, если иное не предусмотрено правилами об отдельных видах договоров, содержащимися в ГК РФ и иных законах, а при отсутствии таких специальных правил - общими положениями о договоре. Поэтому при квалификации договора для решения вопроса о применении к нему правил об отдельных видах договоров (пункты 2 и 3 статьи 421 ГК РФ) необходимо прежде всего учитывать существо законодательного регулирования соответствующего вида обязательств и признаки договоров, предусмотренных законом или иным правовым актом, независимо от указанного сторонами наименования квалифицируемого договора, названия его сторон, наименования способа исполнения и т.п.

Судом установлено, что /дата/ ФИО1 и ООО «АПАРТ СИТИ», действуя в целях осуществления строительства объекта недвижимого имущества: гостиницы по 

<

адрес> на земельном участке с кадастровым номером № и получения дохода от реализации объектов долевого строительства, расположенных в объекте недвижимого имущества, заключили соглашение, в соответствии с п. 3.1. которого при распределении результатов совместной деятельности ООО «АПАРТ СИТИ» в срок не позднее 30 дней с момента получения разрешения на строительств передает ФИО1 права на объекты долевого строительства в Объекте недвижимого жилого имущества площадью 180 кв.м. по цене 45 000,00 руб. за кв.м. на общую сумму 8 100 000,00 руб., соответствующей стоимости вклада ФИО1 Перечень конкретных объектов долевого строительства, подлежащих передаче ФИО1, согласовывается сторонами по готовности проекта (л.д. 8-9).

Факт заключения указанного соглашения ответчиком не оспаривался. 

03.04.2018г. Мэрией 

<

адрес> ООО «АПАРТ СИТИ» было выдано разрешение №-Ru№ со сроком действия до /дата/., на строительство здания гостиницы на земельном участке с кадастровым номером № (л.д. 18-19, т. 2 л.д. 173-174).

03.11.2018г. истец обращался к ответчику с претензией о необходимости исполнения условий спорного соглашения и передаче ему объектов долевого строительства, площадью 180 кв.м. в здании гостиницы общей площадью 2 251,1 кв.м., находящейся по адресу: 

<

адрес>, на земельном участке с кадастровым номером № (т. 1 л.д. 36,37).

Доказательств удовлетворения претензии ответчиком суду не представлено. 

Согласно п. 1 ст. 1041 ГК РФ по договору простого товарищества (договору о совместной деятельности) двое или несколько лиц (товарищей) обязуются соединить свои вклады и совместно действовать без образования юридического лица для извлечения прибыли или достижения иной не противоречащей закону цели.

В силу п. 1 ст. 1043 ГК РФ внесенное товарищами имущество, которым они обладали на праве собственности, а также произведенная в результате совместной деятельности продукция и полученные от такой деятельности плоды и доходы признаются их общей долевой собственностью, если иное не установлено законом или договором простого товарищества либо не вытекает из существа обязательства. Внесенное товарищами имущество, которым они обладали по основаниям, отличным от права собственности, используется в интересах всех товарищей и составляет наряду с имуществом, находящимся в их общей собственности, общее имущество товарищей.

Согласно правовой позиции, выраженной в п. 7 Постановления Пленума ВАС РФ от /дата/ N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" в случаях когда из условий договора усматривается, что каждая из сторон вносит вклады (передает земельный участок, вносит денежные средства, выполняет работы, поставляет строительные материалы и т.д.) с целью достижения общей цели, а именно создания объекта недвижимости, соответствующий договор должен быть квалифицирован как договор простого товарищества.

С учетом вышеприведенных правовых норм и разъяснений, определяя правовую природу заключенного между сторонами соглашения, оценивая содержащиеся в нем условия, а также цель заключения данного соглашения, исходя из буквального толкования содержащихся в нем слов и выражений, суд приходит к выводу, что между сторонами заключен договор простого товарищества и вопреки мнению представителя ответчика данное соглашение предварительным договором не является.

Положениями ст.1048 ГК РФ предусмотрено, что прибыль, полученная товарищами в результате их совместной деятельности, распределяется пропорционально стоимости вкладов товарищей в общее дело, если иное не предусмотрено договором простого товарищества или иным соглашением товарищей. Соглашение об устранении кого-либо из товарищей от участия в прибыли ничтожно. 

Решением Арбитражного суда 

<

адрес> по делу А45-41142/2019 от 13.02.2020г. за ООО «АПАРТ СИТИ» признано право собственности на здание гостиницы, общей площадью 2 251,1 кв.м., находящееся по адресу: 

<

адрес>, на земельном участке с кадастровым номером № (т. 1 л.д. 26-35).

30.04.2020г. здание гостиницы поставлено на кадастровый учет, присвоен кадастровый №, и признанное за ООО «АПАРТ СИТИ» право собственности на здание гостиницы, площадью 2 251,1 кв.м., с кадастровым номером №, назначение нежилое здание, расположенное по адресу: 

<

адрес>, было зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости, что подтверждается выписками ЕГРН (т. 1 л.д. 69, 144-145,184-264, т. 2 л.д. 62-137).

Как указывает представитель ответчика и подтверждается представленными в материалы дела Выписками ЕГРН, 21.08.2020г. право собственности ООО «АПАРТ СИТИ» на здание гостиницы прекращено, в связи с разделением данного здания на отдельные помещения и постановки каждого из помещений на кадастровый учет. 

Как следует из материалов дела и не оспаривается лицами, участвующими в деле, в настоящее время ответчик является собственником нежилого помещения, площадью 200,5 кв.м., с кадастровым номером №, расположенным по адресу: 

<

адрес>, помещение 2 номер этажа (этажей): подвал,1,2,3,4,5, чердачная надстройка; обозначение (номер) помещения на поэтажном плане: 6 (подвал), 3,8,10 (1 этаж), 1 (2 этаж), 1-3 (3 этаж), 1 (4 этаж), 1-3 (5 этаж), 1 (чердачная надстройка); назначение помещения: нежилое; вид разрешенного использования: данные отсутствуют.

Истцом заявлены требования о признании за ним права собственности на 180 кв.м. в указанном нежилом помещении, площадью 200,5 кв. м., принадлежащем ответчику. 

Заявленное истцом требование, с учетом характера спорных правоотношений, по сути, представляет собой требование о понуждении к исполнению обязательства в натуре (об обязании передать нежилые помещения, площадью 180 кв.м.) и в соответствии со сложившейся судебной практикой подлежит рассмотрению по правилам ст. 308.3, 398, п. 2 ст. 463 ГК РФ.

Так, в соответствии с п. 2 ст. 463 ГК РФ при отказе продавца передать индивидуально-определенную вещь покупатель вправе предъявить продавцу требования, предусмотренные статьей 398 настоящего Кодекса, согласно которой в случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или в возмездное пользование кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях. Это право отпадает, если вещь уже передана третьему лицу, имеющему право собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления. Если вещь еще не передана, преимущество имеет тот из кредиторов, в пользу которого обязательство возникло раньше, а если это невозможно установить, - тот, кто раньше предъявил иск. Вместо требования передать ему вещь, являющуюся предметом обязательства, кредитор вправе потребовать возмещения убытков.

В силу ст. 308.3 ГК РФ в случае неисполнения должником обязательства кредитор вправе требовать по суду исполнения обязательства в натуре, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, иными законами или договором либо не вытекает из существа обязательства. Суд по требованию кредитора вправе присудить в его пользу денежную сумму (пункт 1 статьи 330) на случай неисполнения указанного судебного акта в размере, определяемом судом на основе принципов справедливости, соразмерности и недопустимости извлечения выгоды из незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1).

В соответствии с правовой позицией, выраженной в п.п. 22, 23 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от /дата/ N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств", согласно пункту 1 статьи 308.3, статье 396 ГК РФ в случае неисполнения должником обязательства кредитор вправе требовать по суду исполнения обязательства в натуре, если иное не предусмотрено ГК РФ, иными законами или договором либо не вытекает из существа обязательства. При этом следует учитывать, что в соответствии со статьями 309 и 310 ГК РФ должник не вправе произвольно отказаться от надлежащего исполнения обязательства. При предъявлении кредитором иска об исполнении должником обязательства в натуре суд, исходя из конкретных обстоятельств дела, определяет, является ли такое исполнение объективно возможным. Разрешая вопрос о допустимости понуждения должника исполнить обязанность в натуре, суд учитывает не только положения ГК РФ, иного закона или договора, но и существо соответствующего обязательства.

По смыслу пункта 1 статьи 308.3 ГК РФ, кредитор не вправе требовать по суду от должника исполнения обязательства в натуре, если осуществление такого исполнения объективно невозможно, в частности, в случае гибели индивидуально-определенной вещи, которую должник был обязан передать кредитору, либо правомерного принятия органом государственной власти или органом местного самоуправления акта, которому будет противоречить такое исполнение обязательства. При этом отсутствие у должника того количества вещей, определенных родовыми признаками, которое он по договору обязан предоставить кредитору, само по себе не освобождает его от исполнения обязательства в натуре, если оно возможно путем приобретения необходимого количества товара у третьих лиц (пункты 1, 2 статьи 396, пункт 2 статьи 455 ГК РФ).

В тех случаях, когда кредитор не может требовать по суду исполнения обязательства в натуре, должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением обязательства, если отсутствуют основания для прекращения обязательства, например, предусмотренные пунктом 1 статьи 416 и пунктом 1 статьи 417 ГК РФ (статья 15, пункт 2 статьи 396 ГК РФ).

Разрешая заявленные требования, суд также учитывает правовую позицию, выраженную в пункте 32 совместного Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от /дата/ N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" применяя статью 301 ГК РФ, судам следует иметь в виду, что собственник вправе истребовать свое имущество от лица, у которого оно фактически находится в незаконном владении. Иск об истребовании имущества, предъявленный к лицу, в незаконном владении которого это имущество находилось, но у которого оно к моменту рассмотрения дела в суде отсутствует, не может быть удовлетворен.

Таким образом, с учетом вышеприведенных правовых норм и разъяснений, юридическим значимым и подлежащим доказыванию обстоятельством по делу является установление факта нахождения требуемого к передаче имущества у ответчика на момент рассмотрения спора, а также наличие реальной возможности (объективно возможно) передачи такого имущества истцу, в том числе путем его приобретения у третьих лиц, в случае, если такое имущество отсутствует у ответчика. 

Вместе с тем, из буквального содержания условия спорного соглашения следует, что истцу в качестве возмещения внесенного им вклада подлежат передаче права на объекты долевого строительства в объекте недвижимого жилого имущества, тогда как согласно представленным Выпискам ЕГРН здание гостиницы, равно как и выделенные впоследствии входящие в его состав помещения, в том числе находящееся в собственности ответчика спорное помещение, площадью 200,5 кв.м., являются нежилыми. 

Указанное свидетельствует об отсутствии у ответчика требуемого к передаче объекта недвижимости, а, следовательно, объективной невозможности понуждения к исполнению спорного обязательства в натуре, что, соответственно, исключает удовлетворение заявленных требований согласно избранному истцом способу защиты нарушенного права. 

Следует отметить, что по условиям спорного соглашения перечень конкретных объектов долевого строительства, подлежащих передаче истцу, согласовывается по готовности проекта, однако до настоящего времени такие объекты не индивидуализированы, доказательств их фактического наличия у ответчика суду не представлено. 

Вместе с тем суд также отмечает, что в силу пункта 2 статьи 8, статьи 131 ГК РФ, ст. 15 Федерального закона от /дата/ N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее Закон о государственной регистрации недвижимости) право собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество (здание или сооружение) на основании статьи 219 ГК РФ возникает у лица, имеющего в собственности либо на ином праве земельный участок, на котором оно возведено, с момента государственной регистрации данного права в ЕГРП.

Согласно пункту 1 статьи 1043 ГК РФ имущество, внесенное товарищами в качестве вклада, а также произведенное в результате совместной деятельности, признается их общей долевой собственностью, если иное не предусмотрено законом, договором либо не вытекает из существа обязательства. В соответствии с пунктом 2 статьи 8, статьей 131 ГК РФ и применительно к статье 15 Закона о государственной регистрации недвижимости право общей долевой собственности товарищей на недвижимое имущество, внесенное ими в качестве вклада, возникает с момента его государственной регистрации.

Следовательно, в том случае, если объект недвижимости возведен на земельном участке, не оформленном в общую долевую собственность товарищей (или в аренду со множественностью лиц на стороне арендатора), право собственности на вновь созданное недвижимое имущество на основании статьи 219 ГК РФ может возникнуть только у товарища, имеющего права на названный земельный участок.

Указанная правовая позиция сформулирована в п. 7 Постановления Пленума ВАС РФ от /дата/ N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем".

Как следует из материалов дела, право аренды на земельный участок с кадастровым номером № на котором впоследствии было возведено здание гостиницы, на момент признания и регистрации права собственности за ответчиком ООО «АПАРТ СИТИ» принадлежало исключительно ответчику ООО «АПАРТ СИТИ» на основании заключенного с истцом договора уступки прав аренды земельного участка от 24.01.2016г., зарегистрированного Управлением Росреестра по 

<

адрес> за номером регистрации № от 17.03.2017г. Изменения, касающиеся количественного состава арендаторов, равное количеству товарищей спорных правоотношений, то есть истец и ответчик (множественность лиц на стороне арендатора) в условия договора аренды земельного участка не вносились. 

Таким образом, в силу вышеприведенных правовых норм и разъяснений, право собственности на здание гостиницы, площадью 2 251,1 кв.м., с кадастровым номером № назначение нежилое здание, расположенное по адресу: 

<

адрес>, возникло только у товарища - ООО «АППАРТ СИТИ».

В этой связи правопритязания истца согласно заявленных им требований являются незаконными и необоснованными. 

Принимая во внимание установленные судом фактические обстоятельства дела, вышеприведенные выводы, оценивая по правилам части 3 статьи 67 ГПК РФ относимость, допустимость, достоверность каждого представленного доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь этих доказательств в их совокупности, учитывая избранный истцом способ защиты нарушенного права, суд приходит к выводу об отсутствии правовых оснований к удовлетворению заявленных исковых требований.

Руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

В удовлетворении исковых требований отказать.

Решение суда может быть обжаловано в Новосибирский областной суд в течение одного месяца с даты изготовления мотивированного решения суда путем подачи апелляционной жалобы через Октябрьский районный суд 

<

адрес>. 

Председательствующий судья /подпись/ Н.В. Заря 

Мотивированное решение изготовлено /дата/.