Дело № 2-1973 /2018 

Р Е Ш Е Н И Е

 

именем Российской Федерации

26 сентября 2018 года город Новосибирск

Ленинский районный суд города Новосибирска 

в лице судьи Кишенской Н.А.,

при секретаре судебного заседания Сериковой Е.И., 

с участием истца П.Г.ГА., 

представителей истца ФИО1, ФИО2,

представителя ПАО Сбербанк ФИО3, 

рассмотрел гражданское дело по иску ФИО4 о признании права на объект долевого строительства, 

у с т а н о в и л:

ФИО4 обратился с иском к ООО Виакон «Проект Радуга», ООО «Радуга». В окончательной редакции требований просил признать его участником долевого строительства многоквартирного дома. Требования мотивированы тем, что заключенное сторонами предварительное соглашение №№ о передаче прав и обязанностей по Договору участия в долевом строительстве № от 7.12.2016 в части передачи прав на объект – 

<

адрес> фактически является договором уступки прав требования. Истец обратился к ответчикам за приобретением прав на объект (квартиру) в строящемся доме, оплатил взнос, установленный соглашением сторон. Ответчики от заключения основного соглашения и его регистрации уклоняются. Поскольку сторонами в требуемой форме достигнуто соглашение о существенных условиях договора, истец полагал, что фактически оно является договором участия в долевом строительстве. Кроме того, договор сторонами исполнен.

В судебном заседании истец, его представители требования иска в окончательной редакции поддержали. 

В суд представлены дополнительные письменные пояснения, в которых представитель истца ссылался на ничтожность договора участия в долевом строительстве между ООО Виакон «Проект Радуга» (застройщик) и ООО «Радуга» (участник), ввиду того, что его участники являются аффилированными лицами, заключен без намерения создать соответствующие последствия, поскольку после его заключения ООО «Радуга» массово продавал квартиры гражданам. Названный договор является составной частью схемы, сделкой, заключенной с целью заведомо противной основам правопорядка или нравственности, соответственно, ничтожной. Подписанием соглашения с истцом, участник выбыл из правоотношений, его права по договору участия в долевом строительстве перешли к истцу. Отсутствие государственной регистрации не влияет на отношения участников сделки. Все существенные условия договора уступки прав требования сторонами согласованы. Привлечение денежных средств участника строительства (истца) осуществлено в нарушение требований закона. Сумма займа ровно соответствовала стоимости подлежащего внесению платежа. В суд представлена справка, выданная ООО «Радуга» оплата в размере 2 163 000 произведена в полном объеме. Поскольку в заключенном сторонами соглашении указано, что предметом залога является только право требования по договору участия в долевом строительстве, то есть рассчитывал, что он будет существовать до момента ввода объекта в эксплуатацию. О последующем сохранении залога истец не был предупрежден. По условиям договора залога подлежат передаче лишь права в отношении тех объектов, которые не реализованы. Права на спорный объект реализованы. Кроме того, материалы дела не содержат доказательств оплаты ООО «Радуга» прав приобретенных по договору участия в долевом строительстве. 

Ответчики ООО Виакон «Проект Радуга» и ООО «Радуга» явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, извещены надлежащим образом по юридическим адресам. 

Представитель ПАО Сбербанк России возражал против удовлетворения иска, указал, что соглашение, заключенное между истцом и ответчиками, не породило у истца прав в отношении объекта, поскольку, оно предварительное, права обременены залогом в пользу банка, соответственно, не могли быть реализованы без согласия залогодержателя. 

Выслушав лиц, участвующих в деле, изучив материалы дела, суд приходит к следующим выводам. 

На основании статьи 429 Гражданского кодекса РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора. В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.

Судом установлено, что ООО Виакон «Проект Радуга» являлось застройщиком строительства многоквартирного дома 3 по улице Волховской в городе Новосибирске. 

7.12.2016 между ООО Виакон «Проект Радуга» и ООО «Радуга» заключили договор участия в долевом строительстве № №

23.12.2016 ПАО «Сбербанк» предоставило ООО «Радуга» кредит, исполнение обязательств по которому обеспечено залогом имущественных прав в отношении площадей в строящемся объекте (квартир) (л.д. 43-51). 

17.01.2017 заключено дополнительное соглашение, котором утвержден перечень помещений, передаваемых в залог, в том числе спорное помещение №94 (л.д. 41 об).

4.08.2017 ООО «Радуга» и ООО Виакон «Проект Радуга» и ФИО4 заключили предварительное соглашение № передаче прав и обязанностей по Договору участия в долевом строительстве № № от 7.08.2017. По условиям договора стороны договорились в течение 6 месяцев заключить соглашение о передаче прав и обязанностей по договору участия в долевом строительстве в отношении прав на квартиру 

<

адрес>. Истец обязался уплатить участнику в счет стоимости приобретаемых прав денежные средства в размере 2 571 000 рубль (из которых личные средства 2 163 000 рубля, кредитные средства, предоставленные НСКБ «Левобережный» - 408 000 рублей). Средства подлежат внесению в день подписания соглашения. 

Согласно пункту 9 Соглашения, права на объект обременены залогом в пользу ПАО «Сбербанк» по договору залога имущественных прав № № от 23.12.2016.

В тот же день 4.08.2017 ФИО4 заключил с ООО «Радуга» соглашение о предоставлении беспроцентного займа №, по которому передал обществу денежные средства в размере 2 163 000 рубля (л.д. 23).

Средства в размере 408 000 рублей (соответствующие размеру материнского капитала) не оплачены. 

30.01.2018 ФИО4 обратился к ООО «Радуга» с требованием о заключении основного договора (л.д. 25). 

Основной договор не заключен.

Многоквартирный дом сдан в эксплуатацию. 

Объект (квартира) передан истцу, он сделал в нем ремонт и проживает вместе с семьей. 

Истец полагает, что его права нарушены, несмотря на то, что в установленный срок основной договор уступки права требования не подписан и не зарегистрирован, фактически он заключен и исполнен сторонами. 

С учетом изложенного, истец считает, что приобрел права участника долевого строительства в отношении спорного объекта.

При оценке доводов истца, надлежит исходить из следующего. 

Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости…» регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства (пункт 1 статьи 1).

Названным Федеральным законом установлено, что объектом долевого строительства является жилое или нежилое помещение, общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, подлежащие передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящие в состав указанного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) также с привлечением денежных средств участника долевого строительства (пункт 2 статьи 2); если в связи с изменением сведений об объекте недвижимого имущества требуется внесение соответствующих изменений в подраздел I ЕГРП, уточненные сведения о таком объекте недвижимого имущества вносятся в ЕГРП без повторной регистрации на основании заявления правообладателя такого объекта недвижимого имущества или его представителя и прилагаемого кадастрового паспорта такого объекта недвижимого имущества, содержащего новые сведения о таком объекте недвижимого имущества (пункт 10 статьи 33).

Как разъяснил Верховный Суд РФ в пункте 9 Обзора практики разрешения судами споров, в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, при наличии в предварительном договоре участия в долевом строительстве условий, обязательных для включения в договор участия в долевом строительстве согласно части 4 статьи 4 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», и в случае соответствия лица, привлекшего денежные средства для строительства, требованиям, предъявляемым к застройщикам статьями 2 (пункт 1) и 3 (части 1 и 2) названного Закона, предварительный договор признается договором участия в долевом строительстве, подлежащим государственной регистрации, с возложением на застройщика обязанности по предоставлению документов на государственную регистрацию.

ООО Виакон «Проект Радуга» имело разрешение на строительство многоквартирного дома, являлось застройщиком. 

На основании договора участия в долевом строительстве, зарегистрированном в установленном законом порядке, права участника в отношении спорного объекта приобретены ООО «Радуга».

Пунктом 1 части 382 Гражданского кодекса РФ установлено, что право (требование), принадлежащее на основании обязательства кредитору, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или может перейти к другому лицу на основании закона. 

По смыслу статьи 384 Гражданского кодекса РФ кредитор может передать право, которым сам обладает.

Соответственно, ООО «Радуга», являясь кредитором по требованию о передаче в собственность объекта долевого строительства, вправе было передать его другому лицу – в том числе ФИО4 

В ходе рассмотрения дела установлено, что истец обратился к ответчику в целях приобретения прав на объект долевого строительства (квартиру в строящемся доме).

ООО «Радуга», при участии застройщика ООО Виакон «Проект Радуга» заключили с ФИО4 соглашение, поименованное предварительным. 

В названном соглашении стороны в письменной форме стороны согласовали все существенные условия договора уступки прав требования. 

В установленном соглашением сторон порядке произведена оплата стоимости инвестиционного взноса (не произведена оплата в части, соответствующей материнскому капиталу, поскольку сторонами определен особый порядок оформления). 

Ответчики признали обязательства ФИО4 по оплате приобретенных прав исполненными, о чем в материалы дела представлена справка. 

Более того, несмотря на неподписание сторонами в установленный срок основного договора, объект участия в долевом строительстве (квартира) передан застройщиком истцу. 

При таких обстоятельствах, руководствуясь правовой позицией, сформулированной Верховным Судом РФ в названном Обзоре, суд приходит к выводу, что фактически договор уступки прав требования сторонами заключен, и произошла замена стороны участника в долевом строительстве ООО «Радуга» на правопреемника ФИО4 

Следовательно, несмотря на наименование договора в качестве предварительного, отсутствие государственной регистрации, надлежит признать его договором уступки прав требования, а иск в заявленной редакции удовлетворить.

ПАО «Сбербанк», возражая против иска, указывает, что права в отношении квартиры, переданной истцу, находятся у него в залоге, денежные средства, полученные от истца, на счет банка в погашение задолженности по кредитному договору не перечислены.

Названное обстоятельство не может служить основанием для отказа в удовлетворении требований истца. 

Действительно, в силу статьи 346 Гражданского кодекса РФ залогодатель не вправе отчуждать предмет залога без согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога.

Применительно к рассматриваемому спору, предметом залога являлись имущественные права (требования) участника долевого строительства на получение площадей строящегося Объекта – квартир (в том числе квартиры № в многоквартирном строящемся доме с помещениями общественного назначения № 3, (по генплану) по адресу: 

<

адрес> (строит) (л.д. 41-43). 

О том, что права, передаваемые по заключенному с истцом соглашению, обременены залогом в пользу ПАО «Сбербанк», прямо указано в предварительном соглашении (пункт 9) (л.д. 22 об). 

Залогодержатель – ПАО «Сбербанк» согласия на отчуждение названого предмета залога не давал. 

В соответствии с абзацем вторым пункта 2 статьи 346 Гражданского кодекса РФ, в случае отчуждения залогодателем заложенного имущества без согласия залогодержателя применяются правила, установленные подпунктом 3 пункта 2 статьи 351, подпунктом 2 пункта 1 статьи 352, статьей 353 данного Кодекса. Залогодатель также обязан возместить убытки, причиненные залогодержателю в результате отчуждения заложенного имущества.

Аналогичные последствия установлены статьей 39 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», на которую ссылался представитель банка. Названная норма, предоставляет банку, как залогодержателю, при отчуждении имущества, заложенного по договору об ипотеке, с нарушением правил пунктов 1 и 2 статьи 37 закона, по своему выбору потребовать:

признания сделки об отчуждении заложенного имущества недействительной и применения последствий, предусмотренных статьей 167 Гражданского кодекса РФ;

досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства и обратить взыскание на заложенное имущество независимо от того, кому оно принадлежит.

Следовательно, установленные законом правовые последствия отчуждения прав на заложенное имущество без согласия залогодержателя, не определяют безусловной ничтожности договора, а допускают возможность признания договора недействительным по требованию, заявленному залогодержателем в установленной форме, предоставляя залогодержателю право избрать иной способ защиты. 

В рамках настоящего дела залогодержателем не заявлены требования о признании договора недействительным.

Соответственно, наличие залога, на которое ссылался представитель банка, не может служить самостоятельным и достаточным основанием для отказа в иске. 

Удовлетворение иска в заявленной редакции не нарушает прав ПАО Сбербанк, как залогодержателя, поскольку соглашение, заключенное истцом и ответчиками, залога в отношении спорного объекта не прекратило. 

Положения статьи 353 Гражданского кодекса РФ, предусматривающие сохранение залога при переходе права на заложенное имущество к другому лицу, сами по себе направлены на защиту интересов кредитора по обеспеченному залогом обязательству. 

Банк, считая, что соглашением между истцом и ответчиком нарушены его права, как залогодержателя, в силу вышеназванных норм закона, вправе, либо потребовать признания названного соглашения недействительным (заявив его в установленном законом порядке), либо обратить взыскание на предмет залога, вне зависимости от того, кому оно принадлежит. 

Следовательно, несмотря на наличие залога, суд считает возможным признать заключенное сторонами предварительное соглашение договором уступки прав требования по договору участия в долевом строительстве. 

Доводы представителя истца о недействительности договора залога, заключенного ПАО «Сбербанк» с ООО «Радуга», его прекращении в связи с вводом строящегося объекта в эксплуатацию, не входят в предмет заявленного иска, в связи с чем, не подлежат оценке.

Также не входит в предмет доказывания довод истца, содержащийся в дополнительных пояснениях, о ничтожности договора участия в долевом строительстве между ООО «Радуга» и ООО Виакон «Проект Радуга». Более того, признание названного договора недействительным, исключает возможность уступки ООО «Радуга» приобретенных им прав по данному договору истцу. 

Суд разъяснил истцу право обратиться с самостоятельным иском в отдельном производстве. 

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-198 Гражданского процессуального кодекса РФ, 

р е ш и л:

иск удовлетворить.

Признать ФИО4 участником долевого строительства в силу договора передачи прав и обязанностей по Договору участия в долевом строительстве № от 7.12.2016 между ФИО4 (правопреемником участника), ООО «Радуга» (участником) и ООО Виакон «Проект Радуга» (застройщик) в отношении объекта долевого строительства двухкомнатной квартиры, строительный №, строительной площадью 67,14 кв.м., общей площадью -63,9 кв.м., расположенной на одиннадцатом этаже в многоэтажном жилом доме с помещениями общественного назначения № 3 (по генплану), трансформаторные подстанции № 10, 10/1 (по генплану) – II этап строительства многоэтажных жилых домов с помещениями общественного назначения, трансформаторной подстанцией и подземно-надземными автостоянками, по адресу: 

<

адрес>, находящийся на земельном участке с кадастровым номером № 

Решение может быть обжаловано в Новосибирский областной суд в течение месяца с момента его изготовления в окончательной форме. 

Мотивированное решение составлено 19.10.2018. 

Судья (подпись) Н.А. Кишенская 

Подлинник решения находится в гражданском деле № 2-1973/2018 Ленинского районного суда города Новосибирска.