Дело № 3а-543/2018

Р Е Ш Е Н И Е

именем Российской Федерации

25 декабря 2018 года г. Ростов-на-Дону

Ростовский областной суд в составе судьи Рудневой О.А.,

при секретаре Борозненко Л.Р.,

с участием представителя административного ответчика Правительства Ростовской области ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Ростовского областного суда административное дело по административному иску ФИО2 об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной стоимости, 

у с т а н о в и л :

ФИО2 обратились в суд с административным исковым заявлением об оспаривании кадастровой стоимости арендуемого им земельного участка, расположенного по адресу: .... Кадастровая стоимость земельного участка, по мнению административного истца, превышает рыночную стоимость, что влечет необоснованное увеличение арендной платы. 

После уточнения требований в порядке статьи 46 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации административный истец просил суд установить кадастровую стоимость земельного участка равной рыночной стоимости по состоянию на 23 марта 2016 года в сумме 5 042 336 рублей (согласно заключению судебной экспертизы).

К участию в деле в качестве административных ответчиков привлечены Правительство Ростовской области и Управление Росреестра по Ростовской области, заинтересованных лиц – Администрация Аксайского городского поселения, Комитет по имущественным и земельным отношениям (КИЗО) Администрации Аксайского района, ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Ростовской области.

В судебном заседании представитель Правительства Ростовской области ФИО1 не возражала против удовлетворения требований в уточненной редакции. 

Иные лица, участвующие в деле, в суд к назначенному времени не явились. 

Управление Росреестра по Ростовской области в письменных возражениях сослалось на несогласие с привлечением к участию в деле в качестве административного ответчика, просило о рассмотрении дела в отсутствие представителя Управления.

КИЗО Администрации Аксайского района ходатайствовал о рассмотрении дела в отсутствие представителя Комитета. 

На стадии подготовки к судебном разбирательству от КИЗО и Администрации Аксайского городского поселения поступили письменные возражения, в которых была подвергнута сомнению обоснованность рыночной стоимости объекта, указанная в представленном административным истцом отчетом об оценке. После получения заключения судебной экспертизы возражения названными лицами в суд не представлялись.

От ФГБУ «ФКП Росреестра» отзывы, ходатайства в суд не поступали.

Суд признал возможным рассмотрение дела в отсутствие неявившихся лиц, учитывая наличие доказательств, подтверждающих их надлежащее извещение о времени и месте рассмотрения дела, и отсутствие оснований для отложения судебного заседания, предусмотренных статьями 150, 152 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации. 

Исследовав и оценив представленные доказательства, суд приходит к следующим выводам.

Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

25 ноября 2014 года Правительством Ростовской области приняты постановления № 776 и № 777 об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков населенных пунктов в границах городских округов и муниципальных районов Ростовской области по состоянию на 1 января 2014 года.

Пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусматривается, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. Для оспаривания физическими лицами результатов определения кадастровой стоимости в суде предварительное обращение в комиссию не является обязательным. Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является, в том числе, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В силу статьи 3 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» для целей данного федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, перечисленные в этой статье.

Под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости либо определенная в случаях, предусмотренных статьей 24.19 этого Федерального закона.

Судом установлено, что по договору аренды от 9 января 2018 года № 1-А, заключенному с Администрацией Аксайского городского поселениия, ФИО2 является арендатором земельного участка с кадастровым номером ... площадью 7 072 кв.метра, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – производственная территория, расположенного по адресу: ....

Арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости земельного участка. Изложенное свидетельствует о наличии у административного истца основанной на правовых актах заинтересованности в приведении кадастровой стоимости земельного участка в соответствие с его рыночной стоимостью.

Кадастровая стоимость земельного участка определена в порядке, предусмотренном статьей 24.19 Федерального закона № 135-ФЗ, по состоянию на 25 марта 2016 года в сумме 9 621 385,28 рублей.

В обоснование первоначально заявленных требований административным истцом был представлен отчет об оценке от 11 сентября 2018 года № 43/18, составленный оценщиком ООО «Квалитет. Оценочная компаниия» .... По выводам оценщика рыночная стоимость земельного участка на дату оценки составляла 3 345 000 рублей.

В целях проверки сведений о рыночной стоимости земельного участка судом была назначена судебная оценочная экспертиза.

Согласно заключению от 10 декабря 2018 № 63-2018 судебной экспертизы, выполненной экспертом ООО «Компания ВЕАКОН-АрсГор» ...., рыночная стоимость земельного участка на дату оценки с учетом его индивидуальных особенностей составляла 5 042 336 рублей.

Проанализировав представленные доказательства, суд считает возможным положить в основу своего решения выводы, содержащиеся в экспертном заключении. Эти выводы, по сравнению с выводами, изложенными в отчете об оценке, суд признает более убедительными и аргументированными. 

Оценивая заключение судебной экспертизы, суд отмечает, что оно содержит полное описание проведенного исследования. Экспертом проведен детальный анализ рынка недвижимости в соответствующем сегменте. Размер рыночной стоимости исчислен экспертом с применением сравнительного подхода, при котором в качестве объектов-аналогов приняты участки, характеристики которых максимально приближены к оцениваемому объекту. Принципы отбора объектов-аналогов подробно описаны в заключении. Сведения о них проанализированы экспертом с учетом всех ценообразующих факторов с применением корректирующих коэффициентов по отличающимся параметрам. Необходимость применения поправок или отсутствие таковой, величина корректировок в каждом случае объяснены экспертом и сомнений у суда не вызывают. Использованная экспертом информация соответствует критериям достаточности и проверяемости. 

Требованиям, которым экспертное заключение в административном процессе должно соответствовать согласно статье 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, заключение эксперта от 10 декабря 2018 года соответствует.

При указанных обстоятельствах суд признает экономически обоснованным размер рыночной стоимости, определенный в заключении судебной экспертизы, и считает возможным установить кадастровую стоимость земельного участка равной этому размеру. 

Настоящее решение является основанием для внесения органом регистрации сведений об установленной судом кадастровой стоимости земельного участка в государственный реестр недвижимости в силу статьи 24.20 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Распределяя судебные расходы, суд исходит из следующего.

Удовлетворение административного иска в части сводится к реализации в судебном порядке права административного истца на приведение кадастровой стоимости объекта в соответствие с рыночной стоимостью, определенной с учетом его индивидуальных характеристик. Незаконные и необоснованные действия со стороны административных ответчиков при определении кадастровой стоимости методом массовой оценки и внесении её показателей в реестр недвижимости установлены не были. 

Разница между устанавливаемой судом рыночной стоимостью и оспариваемой кадастровой стоимостью в рассматриваемом случае сама по себе не дает достаточных оснований для суждения о явных методологических ошибках или иных ошибках при определении кадастровой стоимости. 

Право административного истца на пересмотр кадастровой стоимости в связи с установлением рыночной стоимости объекта, равно как и рассчитанная судебным экспертом экономически обоснованная рыночная стоимость, административными ответчиками не оспаривалось. 

При указанных обстоятельствах судебные расходы должны быть в полном объеме возложены на административных истцов.

ООО «Компания ВЕАКОН-АрсГор» представило в суд финансово-экономическое обоснование стоимости проведенной экспертизы в сумме 35 000 рублей. 

Размер оплаты, по мнению суда, определен экспертным учреждением обоснованно, с учетом степени сложности и объема проделанной работы, времени, объективно необходимого на проведение экспертного исследования и составление заключения. Названная сумма находится в пределах диапазона сложившихся цен на экспертные услуги подобного рода в регионе и подлежит перечислению экспертной организации за счет средств, внесенных административным истцом в обеспечение судебных расходов по данному делу.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

р е ш и л :

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ... площадью 7 072 кв.метра, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – производственная территория, расположенного по адресу: ..., равной рыночной стоимости по состоянию на 25 марта 2016 года в размере 5 042 336 рублей.

Датой подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка считать 2 ноября 2018 года.

Судебные расходы возложить на административного истца.

За счет денежных средств, поступивших от ФИО2 в обеспечение расходов на проведение экспертизы, перечислить с лицевого счета по учету операций со средствами, поступающими во временное распоряжение, открытого Ростовскому областному суду, на счет ООО «Компания ВЕАКОН-АрсГор» оплату за проведенную судебную экспертизу в сумме 35 000 рублей.

На решение могут быть поданы апелляционные жалобы в апелляционную инстанцию Ростовского областного суда в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья О.А.Руднева

Решение в окончательной форме принято 25 декабря 2018 года

Судья О.А.Руднева