Дело №2-142/2019

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

25 января 2019 года г. Ульяновск

Ленинский районный суд г. Ульяновска 

в составе: судьи Верияловой Н.В., 

при секретаре Умаровой В.Р.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2, ФИО3 о расторжении договора купли-продажи, 

установил:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО2, ФИО3 о расторжении договора купли-продажи, указывая, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиками был заключен договор купли-продажи квартиры двухкомнатной квартиры, общей площадью 105,9 кв.м., с кадастровым номером №, расположенной по адресу: 

<

адрес>, что подтверждается выпиской из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ. 

Договор от имени истца был подписан по доверенности ФИО2, которая кроме подписания договора, самостоятельно согласовывала конкретное содержание договора и его условия. До заключения договора между сторонами была достигнута устная договоренность о том, что оплата стоимости квартиры будет осуществлена в течение 2017 года.

Подписанием и регистрацией договора в Управлении Росреестра по Ульяновской области и последующим поведением сторон договора были нарушены права истца, а именно: несмотря на то, что пунктом 4 договора было предусмотрено, что денежные средства за квартиру были уплачены продавцу покупателями полностью до подписания договора, до настоящего момента истец не получал от ответчиков денежные средства в размере 124 000 руб., которые составляли продажную цену; продажная стоимость квартиры в договоре была существенно занижена по сравнению с кадастровой стоимостью (3 923 715,73 руб.), в результате чего истец, фактически не получив никакого исполнения, должна будет заплатить налог, исходя из 70% процентов от кадастровой стоимости квартиры, в соответствии с п.5 ст. ст.217.1 Налогового кодекса РФ, а не от разницы в цене приобретения и продажи, как это было ранее.

Истец обращалась к ответчикам с письменным требованием об оплате стоимости квартиры, до настоящего времени сторонам не удалось достичь договоренности.

Истец просит расторгнуть договор купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между истцом и ответчиками, в связи с его существенным нарушением ответчиками, выразившимся в неоплате стоимости приобретенной в собственность квартиры; возвратить в собственность истца двухкомнатную квартиру, общей площадью 105,9 кв.м., с кадастровым номером №, расположенную по адресу: 

<

адрес>

В судебном заседании представитель истца по доверенности ФИО4 поддержал заявленные исковые требования, пояснил, что действие договора нарушает права истца в части возложения на неё существенных налоговых обременений в сумме налога на доходы физических лиц (13%), и штрафа за несвоевременную подачу налоговой декларации по продаже квартиры в размере 20% от суммы налога, а всего 272 469 руб. 75 коп., при неполучении истцом от покупателей денежных средств.

Ответчик ФИО2 в судебном заседании просила удовлетворить исковые требования, поясняя, что ФИО1 и ФИО3 

<

данные изъяты>, сделка купли-продажи квартиры была совершена ими для того, чтобы на квартиру не претендовал супруг ФИО1, и квартира осталась у семьи. 

Ответчик ФИО3 в судебное заседание не явилась, просила рассмотреть дело в свое отсутствие, против удовлетворения исковых требований не возражала.

Выслушав участвующих в деле лиц, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с договором купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, продавец ФИО1, от имени которой действовала ФИО2, продала, а покупатель ФИО2, от имени которой действовала ФИО3, и покупатель ФИО3, приобрели по ? доли двухкомнатной квартиры по адресу: 

<

адрес> за 124 000 руб.

Согласно сведениям Единого государственного реестра недвижимости право общей долевой собственности на квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес> зарегистрировано за ФИО3 и ФИО2 на основании договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ и дополнительного соглашения от ДД.ММ.ГГГГ к договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, номера государственной регистрации №, № от ДД.ММ.ГГГГ. 

ФИО5, указывая, что подписанием и регистрацией договора купли-продажи нарушены ее права, так как денежные средства от продажи квартиры она не получила, также должна будет уплатить налог на доходы физических лиц и штраф за несвоевременную подачу налоговой декларации, просит расторгнуть договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ.

Требования ФИО1 не подлежат удовлетворению в связи со следующим.

Договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей (п. 1 ст. 420 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Как предусмотрено п. 1 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (п. 4).

В силу п. 1 ст. 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.

Согласно ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

В соответствии с п. 1 ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Как установлено п. 1 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:1) при существенном нарушении договора другой стороной;2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (п. 2).

Отношения, связанные с продажей недвижимости, регулируются § 7 гл. 30 Гражданского кодекса Российской Федерации.

По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130) (п. 1 ст. 549 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно ст. 550 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434).

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (п. 1 ст. 551 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу п. 1 ст. 555 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

В п. 4 договора купли-продажи квартиры, заключенного между сторонами, содержится указание о том, квартира продана по договоренности за 124 000 руб., которые уплачены полностью покупателями продавцу до подписания настоящего договора.

Таким образом, с учетом положений ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, подписав указанный договор лично, истец подтвердила факт оплаты ей стоимости квартиры и, соответственно, надлежащего исполнения покупателями обязательств по договору купли-продажи.

Согласно п. 1 ст. 556 Гражданского кодекса Российской Федерации передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя - обязанности принять имущество.

Согласно акту приема-передачи квартиры, продавец передал, а покупатели приняли спорную квартиру, от подписания акта стороны не уклонялись, продавец передать имущество не отказывалась, подтвердив, таким образом, надлежащее исполнение покупателями обязанностей по договору.

Согласно п. 65. Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 г. № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» при разрешении споров, связанных с расторжением договоров продажи недвижимости, по которым осуществлена государственная регистрация перехода к покупателям права собственности, судам необходимо учитывать следующее: если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании п. 3 ст. 486 ГК РФ вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со ст. 395 ГК РФ.

Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ.

Доказательств тому, что ответчиками не была уплачена стоимость приобретаемого по возмездной сделке имущества, в суд не представлено. ФИО1 обратилась в суд с настоящим иском спустя более года после заключения сделки, то есть претензий по вопросу исполнения договора в части выплаты денежных средств, как это предусмотрено ст. ст. 486, 489 Гражданского кодекса РФ, не предъявляла, тем самым не считая свои права нарушенными.

Исходя из буквального значения слов и выражений договора о произведенном расчете, стоимость продаваемого жилого помещения определена по соглашению сторон в указанном размере – 124 000 руб., и данная сумма уплачена до подписания договора.

Сделка проверялась государственным регистратором и прошла государственную регистрацию, кроме того имущество по договору было передано продавцом покупателям.

Довод истца о том, что договор купли-продажи нарушает её права тем, что на неё могут быть возложены налоговые обременения, не является существенным нарушением договора покупателями применительно к ст.450 Гражданского кодекса РФ.

Таким образом, оснований для расторжения договора купли продажи от ДД.ММ.ГГГГ не имеется. Вместе с тем отказ суда в удовлетворении иска о расторжении оспариваемого договора купли-продажи не лишает истца как продавца возможности обратиться в суд в защиту нарушенного права с требованием об оплате товара согласно п. 3 ст. 486 Гражданского кодекса РФ.

Руководствуясь ст. 199 ГПК РФ, суд

р е ш и л :

отказать ФИО1 в удовлетворении исковых требований к ФИО2, ФИО3 о расторжении договора купли-продажи.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Ульяновский областной суд через Ленинский районный суд г.Ульяновска в течение месяца с момента принятия решения в окончательной форме.

Судья Н.В.Вериялова