Дело № 2-385/2024

УИД 44RS0023-01-2024-000410-73

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

02 октября 2024 г. г. Макарьев 

Макарьевский районный суд Костромской области в составе:

председательствующего судьи Чистяковой Ю.П.,

при секретаре Андрияновой Ю.Б.,

с участием истца ФИО2,

представителя третьего лица, не заявляющего самостоятельных требования относительно предмета спора, администрации Макарьевского муниципального района Костромской области ФИО4, действующая по доверенности. 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению к Муниципальному унитарному предприятию городского поселения город Макарьев «Макарьевское коммунальное хозяйство» в лице конкурсного управляющего ФИО3 о взыскании задолженности по договору аренды недвижимого имущества 

установил:

ФИО2 обратился в суд к МУП городское поселение город Макарьев «Макарьевское коммунальное хозяйство» о взыскании задолженности по договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ в размере 933586 рублей 69 копеек.

Свои требования мотивировал тем, что ДД.ММ.ГГГГ между ним и МУП городское поселение город Макарьев «Макарьевское коммунальное хозяйство» заключен договор аренды недвижимого имущества городского поселения город Макарьев Макарьевского муниципального района Костромской области.

В соответствии с условиями Договора, МУП «Макарьевское коммунальное хозяйство» предоставило в аренду ФИО5 нежилое здание (городскую баню) расположенное по адресу: 

<

адрес>, которое он обязуется содержать в рабочем исправном техническом состоянии и производить аварийные работы, текущий и капитальный ремонт. Согласно условиям Договора, работы могут быть произведены за счет арендных платежей.

До момента заключения Договора, независимой экспертной организацией 

<

...> подготовлен Отчет о стоимости размера годовой арендной платы, которая составила 140613 рублей в год.

ФИО5 свои обязательства в части выполнения ремонта имущества выполнил надлежащим образом, что подтверждается локальной сметой № от ДД.ММ.ГГГГ и Актом выполненных работ. Согласно Акту выполненных работ, стоимость составила 999277 рублей 75 копеек. Указанная смета согласована с директором МУП городское поселение город Макарьев «Макарьевское коммунальное хозяйство».

Размер арендной платы за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ составила 70800 рублей (11800х6). Кроме того, между сторонами подписан Акт сверки взаимных расчетов за период ДД.ММ.ГГГГ – ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому имеется сальдо расчетов в пользу МУП «МКХ» в размере 14891 рубль 06 копеек., в связи с чем на указанную сумму необходимо проведение зачета. Также ФИО5 арендодателю единовременно предоставлены денежные средства в размере 20000 рублей на нужды МУП «МКХ», которые также подлежит зачету при проведении взаимных расчетов между сторонами.

Просил взыскать с ответчика задолженность по договору аренды в размере 933586 рублей 89 копеек.

В судебном заседании ФИО5 исковые требования поддержал в полном объеме и просил суд их удовлетворить, указав, что он являлся арендатором недвижимого имущества – городской бани, расположенной по адресу: 

<

адрес>. При заключении договора он знал, что здание бани находится в неудовлетворительном состоянии. Здание было обследовано, им были сделаны фотографии бани снаружи, внутри. Находясь в 

<

адрес>, кто-то ему подсказал, что некая гражданка может подготовить ему локальную смету на демонтажные работы. Он направил по телефону фотографии бани, была подготовлена смета, на основании которой он провел демонтажные работы. Локальная смета была согласована с директором МУП «МКХ» Свидетель №2, ею также подписан и Акт выполненных работ. Собственнику имущества данные документы он не направлял, объемы и стоимость работ не согласовывал, поскольку договор был заключен с МУП «МКХ». Демонтажные работы выполнял один, поэтому подтвердить затраты он не может. Поскольку стоимость работ превышает стоимости арендной платы, считает, что с ответчика должны быть взысканы данные расходы.

Представитель ответчика МУП городское поселение город Макарьев «Макарьевское коммунальное хозяйство», конкурсный управляющий ФИО3 в судебном заседании указал, что МУП «МКХ» решением Арбитражного суда Костромской области признано несостоятельным (банкротом) и данное имущество – городская баня включено в конкурсную массу. ФИО2 заинтересован в приобретении данного имущества и считает, что оснований отказать ему в иске нет.

Представитель третьего лица Администрации Макарьевского муниципального района Костромской области исполняющая полномочия администрации городского поселения город Макарьев Макарьевского муниципального района Костромской области ФИО4, действующая по доверенности, в судебном заседании исковые требования ФИО2 не признала, указав, что недвижимое имущество - городская баня на момент заключения договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ являлась собственностью муниципального образования городское поселения город Макарьев Макарьевского муниципального района Костромской области. МУП «Макарьевское коммунальное хозяйство» владело им на основании хозяйственного ведения. В настоящее время МУП «МКХ» признано банкротом» и это имущество включено в конкурсную массу. Им, как собственникам данного имущества, договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ не направлялся, виды, объемы работ по ремонту бани, стоимость этих работ не согласовывалась. Договором аренды установлена плата по договору, поэтому исходя из её размера арендатор мог производить ремонтные работы в том объеме, которые бы не превышали этого размера. 

Допрошенная в качестве свидетеля Свидетель №2 в судебном заседании указала, что на момент заключения договора аренды с ФИО2 ДД.ММ.ГГГГ она работала директором МУП «Макарьевское коммунальное хозяйство». По договору аренды ему было передано здание городской бани. Согласно акту приема-передачи от 10.07.2023г. баня находилась в неудовлетворительном состоянии. Перед заключением договора аренды, она как директор, Свидетель №1 и Свидетель №3 в ДД.ММ.ГГГГ выходили на объект недвижимости для её осмотра. В ходе осмотра было установлено, что система отопления в бане разморожена, на полу трещины, стены в трещинах. Составлялся ли какой –то акт осмотра бани, она не помнит. Локальную смету и акт выполненных работ, представленных ей ФИО2, она подписывала, но на наличие выполненных работ, она не проверяла, комиссия для приема выполненных работ в МУП «МКХ» не создавалась. В администрацию района никаких документов она не направляла, объём и вид ремонтных работ и их стоимость не согласовывали. Денежные средства от ФИО2 в казну предприятия в качестве арендных платежей в период её работы, не поступали.

Допрошенная в судебном заседании в качестве свидетеля ФИО8 указала, что она работает заведующей отделения по имуществу администрации Макарьевского муниципального района Костромской области. Здание городской бани, расположенное по адресу: 

<

адрес>, являлось собственностью муниципального образования городское поселение город Макарьев Макарьевского муниципального района Костромской области и передано в МУП «Макарьевское коммунальное хозяйство» в хозяйственное ведение. Договор аренды был заключен между МУП «МКХ» и ФИО2. В рамках искового производства в отношении администрации по вопросу предоставления банных услуг населению, в ДД.ММ.ГГГГ и в ДД.ММ.ГГГГ они выходили с осмотром бани, после чего была проведена экспертная оценка технического состояния здания, по результатам которой здание бани было признано в ограниченно работоспособном техническом состоянии. В администрацию от арендатора или от МУП «МКХ» никаких уведомлений о предстоящих ремонтных работах направлено не было, не предоставлялись ни сметы на ремонтные работы, ни акты о выполненных работах, не согласовывалась и стоимость этих работ. 

Свидетели Свидетель №1 и Свидетель №3. в судебном заседании указали, что составе комиссии по осмотру бани совместно с Свидетель №2 в ДД.ММ.ГГГГ не выходили, поскольку уволены из МУП «МКХ» были в ДД.ММ.ГГГГ.

Выслушав участников процесса, свидетелей, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст. 1 ГК РФ, граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Согласно ст. 8 ГК РФ, гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают: из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

В силу ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

В соответствии с абзацем 1 статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу пункта 1 статьи 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Согласно пункту 1 статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Согласно ст. 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (пункт 1).

В соответствии со статьей 616 ГК РФ арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.

Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок.

Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору:

произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы;

потребовать соответственного уменьшения арендной платы;

потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

Как установлено судом и подтверждено материалами дела, что ДД.ММ.ГГГГ Муниципального унитарное предприятие «Макарьевское коммунальное хозяйство» (Арендодатель) в лице директора Свидетель №2 и ФИО2 (Арендатор) заключили Договор аренды недвижимого имущества городского поселения город Макарьев Макарьевского муниципального района Костромской области.

ДД.ММ.ГГГГ сторонами подписан акт приема-передачи вышеуказанного нежилого помещения. 

Согласно п.1.1 Договора Арендодатель передал Арендатору в текущую аренду нежилое здание (баню) площадью 610 кв. м., расположенного по адресу: 

<

адрес>

Согласно п. 1.2 Договора срок действия настоящего договора с ДД.ММ.ГГГГ до ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно п.2.2.6 за счет собственных средств, в счет арендной платы, Арендатор обязан производить аварийные работы, капитальный и текущий ремонт арендуемого имущества по собственному усмотрению без согласования с Арендатором, устранять любые повреждения, возникшие по вине арендатора, как в арендуемом имуществе, так и за его пределы.

Согласно представленного Отчета № об определении рыночного размера годовой арендной платы за право пользования и владения нежилым зданием бани, площадью 610,3 кв. м, расположенного по адресу: 

<

адрес>, размер годовой арендной платы составил 140613 рублей в год.

Согласно п. 3.1 Договора, Арендатор независимо от результатов своей хозяйственной деятельности за представленное в пользование имущество ежемесячно до первого числа месяца следующего за отчетным вносит арендную плату в сумм 11800 рублей путем перечисления на расчетный счет или кассу предприятия. 

Согласно п. 5.3 Договора Затраты, связанные с перепланировкой, переоборудованием арендуемого помещения, а также с произведенными Арендатором неотделимыми улучшениями идут в зачет арендной платы.

В обоснование своих исковых требований, истцом предоставлена в материалы дела локальная смета № (дата не указана), согласно которой стоимость демонтажных работ бани составил 999277 руб 75 коп (без НДС).

Согласно Акту выполненных работ по демонтажу бани от 21 июля (год не указан), произведены демонтажные работы. Стоимость работ составила 999277 руб. 75 копеек. 

Локальная смета и акт выполненных работ согласованы с директором МУП «МКХ» ФИО9. 

Из представленных вышеуказанных документов следует, что перечень работ направлен на устранение повреждений в ходе эксплуатации, устранение естественного износа, то есть являются неотделимым улучшением.

Вместе с тем, судом установлено, что собственником недвижимого имущества (здания- нежилое здание (баня) – объекта социально-бытового обслуживания, площадью 610,3 кв. м, расположенного по адресу: 

<

адрес>, (на момент заключения договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ) является муниципальное образование городское поселение город Макарьев Макарьевский муниципальный район Костромской области.

Распоряжением городского поселения город Макарьев Макарьевского района от ДД.ММ.ГГГГ № данный объект недвижимости передан в хозяйственное ведение «МУП «Макарьевское коммунальное хозяйство».

Согласно Распоряжению № Администрации Макарьевского муниципального района Костромской области от ДД.ММ.ГГГГ «О согласовании передачи в аренду муниципального имущества городского поселения город Макарьев Макарьевского муниципального района Костромской области» МУП «Макарьевское коммунальное хозяйство» обязано было организовать передачу муниципального имущества (здание бани) в соответствии с требованиями Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции в Российской Федерации) и направить копию договора аренды в отдел по имущественным отношениям администрации Макарьевского муниципального района в 5-дневный срок со дня его заключения.

Судом установлено и не оспаривалось сторонами, что копия договора аренды недвижимого имущества в администрацию ни арендодателем МУП «МКХ», ни арендатором ФИО2 не предоставлялась.

Согласно решению Арбитражного суда Костромской области от ДД.ММ.ГГГГ Муниципальное унитарное предприятие городского поселения город Макарьев «Макарьевское коммунальное хозяйство» признано несостоятельным (банкротом).

Согласно пунктам 1 - 3 статьи 623 ГК РФ произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды.

В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.

В соответствии со статьей 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями части 3 статьи 123 Конституции Российской Федерации и статьи 12 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, закрепляющих принципы состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Из приведенных выше правовых норм следует, что на истце лежит обязанность доказать правовую основу совершения указанных действий по проведению ремонтных работ в помещении, которая заключается в обоснованности проведения ремонтных работ и обязательное наличие разрешения на их проведение.

Таких доказательств истцом суду не представлено. Виды, объемы и стоимость произведенных им ремонтных работ указанного помещения с его собственником не согласовывалось, обратного стороной истца в нарушение ст. 56 ГПК РФ доказано не было.

ФИО2 имел возможность до начала проведения работ получить от собственника здания доказательства, свидетельствующие о согласовании видов работ и их стоимости, а также о намерении их компенсировать.

Кроме того, представленные истцом в качестве доказательств по делу- локальная смета на демонтажные работы бани и акт выполненных работ, не соответствуют принципам относимости и допустимости и достоверности доказательств по делу с учетом характера спора и предмета заявленных исковых требований.

Локальный сметный расчет - это документ, на основании которого определяется сметная стоимость отдельных видов работ и расходов на строительство (ремонт) объекта, который должен быть подписан специалистом и он может лишь предполагать несение затрат в определенном размере.

Установить каким именно специалистом была разработана локальная смета, на основании каких документов и вызвать его в судебное заседание для опроса, суду не представилось возможным в связи с отсутствием установочных данных этого специалиста. Сам истец лишь пояснил суду, что находясь в 

<

адрес>, при разговоре с каким-то мужчиной, последний ему указал, что кто-то может подготовить ему локальную смету, после чего этому мужчине им были направлены фотографии, но в настоящее время контакты с ним утеряны.

Представленный истцом Акт сверки выполненных работ от 21 июля (год не указан) не является надлежащим доказательством, поскольку отраженные в нем сведения ничем не подтверждены.

Представленный истцом в материалы дела Акт сверки за январь 2022 – октябрь 2023 года между МУП «МКХ» и ИП ФИО2, суд не принимает в качестве доказательства, поскольку он составлен (согласно ИНН) с индивидуальным предпринимателем ФИО1. 

Суд также не принимает в качестве доказательства Соглашение о взаимозачете, подписанный директором МУП «МКХ» Свидетель №2 и ФИО2, поскольку данное соглашение направлено на взаиморасчеты по оплате водопотребления на предприятии шиномонтажа, расположенного по адресу: 

<

адрес> и не следует из условий Договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ.

Доводы ФИО2 о том, что локальная смета и акт выполненных работ подписаны арендодателем, чем последний выразил свое одобрение на производство работ, суд признает несостоятельными, поскольку оно противоречит нормам ст. 623 ГК РФ.

Таким образом, учитывая положения статьи 623 ГК РФ и условия договора аренды нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований ФИО2

Руководствуясь ст. ст. 194 - 199 ГПК РФ, суд,

решил:

Исковые требования ФИО2 к Муниципальному унитарному предприятию городского поселения город Макарьев «Макарьевское коммунальное хозяйство» в лице конкурсного управляющего ФИО3 о взыскании задолженности по договору аренды недвижимого имущества в размере 933586 рублей 69 копеек оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Костромской областной суд через Макарьевский районный суд Костромской области в течение месяца со дня принятия в окончательной форме. 

Судья:подпись

Копия верна. Судья Ю.П. Чистякова

Решение в окончательной форме изготовлено 07.10.204г.