Дело № 3а-296/2022 

УИД 76OS 0000-01-2022-000210-18 

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

    г. Ярославль                                                                                                11 июля 2022 года

    Ярославский областной суд в составе

председательствующего судьи Бисеровой О.И.,

при секретаре Мурзиной И.В.

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости равной их рыночной стоимости,

установил:

ФИО1 обратился в суд с административным исковым заявлением, в котором просит:

- установить по состоянию на 01.01.2019 кадастровую стоимость нежилого здания общей площадью 5143,7 кв.м, с кадастровым номером №, расположенного по адресу: , в размере рыночной стоимости 45 726 000 руб.;

- установить по состоянию на 01.01.2019 кадастровую стоимость нежилого здания общей площадью 5123,1 кв.м, с кадастровым номером №, расположенного по адресу: , в размере рыночной стоимости 45 543 000 руб.

- обязать ФГБУ «ФКП Росреестра» внести соответствующие изменения в ЕГРН.

В обоснование требований ссылается на то, что ФИО1 является собственником указанных объектов недвижимости, плательщиком налога на имущество физических лиц, размер которого определяется с учетом их кадастровой стоимости.

Административным истцом проведена оценка рыночной стоимости объектов недвижимости. В подтверждение рыночной стоимости указанных объектов недвижимости административным истцом представлены Отчеты № 14916/21 от 02.04.2021 и № 14915/21 от 02.04.2021, составленные ООО «Ярэксперт». 

    Кадастровая стоимость объектов недвижимости с кадастровыми номерами № и № по состоянию на 01.01.2019 утверждена приказом департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области от 21.10.2019 №20-н. 

В связи с этим, пользуясь правом, предоставленным статьей 22 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке», административный истец просит установить кадастровую стоимость объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости. 

Представитель административного истца по доверенности ФИО2 в судебном заседании заявленные требования поддержала.

    Административный ответчик департамент имущественных и земельных отношений Ярославской области о месте и времени судебного заседания извещен, своего представителя в судебное заседание не направил. В письменных возражениях на административный иск указывает, что представленный отчет не является достоверным доказательством рыночной стоимости спорного объекта, составлен с нарушением требований Федерального закона от 29.07.1998 №135 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки, вводит пользователя в заблуждение, в связи с чем основанные на данном отчете требования не подлежат удовлетворению.

           Заинтересованными лицами Управлением Росреестра по Ярославской области и ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» представлены письменные пояснения по административному иску, из которых следует, что они не наделены полномочиями по определению рыночной стоимости объектов недвижимости, разрешение заявленных требований оставляют на усмотрение суда.

    Иные лица, участвующие в деле, о месте и времени судебного заседания извещены, своих представителей в судебное заседание не направили, письменных отзывов на административный иск не представили. 

           Заслушав представителя административного истца, допросив в качестве свидетеля оценщика ФИО5, исследовав письменные материалы административного дела, суд считает, что административное исковое заявление ФИО1 подлежит удовлетворению.

    В соответствии с частью 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее КАС РФ) юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

    Согласно пункту 2 части 1 статьи 248 КАС РФ основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

    Аналогичные положения закреплены в статье 22 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке».

           Судом установлено, что административный истец является собственником нежилых зданий с кадастровыми номерами № и №, расположенных по адресу: .

           Согласно пункту 1 статьи 399 НК РФ налог на имущество физических лиц (далее в настоящей главе - налог) устанавливается настоящим Кодексом и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований, вводится в действие и прекращает действовать в соответствии с настоящим Кодексом и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований и обязателен к уплате на территориях этих муниципальных образований.

    Налогоплательщиками налога (далее в настоящей главе - налогоплательщики) признаются физические лица, обладающие правом собственности на имущество, признаваемое объектом налогообложения в соответствии со статьей 401 настоящего Кодекса (статья 400 НК РФ).

    В силу пункта 1 статьи 401 НК РФ объектом налогообложения признается расположенное в пределах муниципального образования (города федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга или Севастополя) следующее имущество: 1) жилой дом; 2) квартира, комната; 3) гараж, машино-место; 4) единый недвижимый комплекс; 5) объект незавершенного строительства; 6) иные здание, строение, сооружение, помещение.

    На основании пункта 1 статьи 403 НК РФ налоговая база определяется в отношении каждого объекта налогообложения как его кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года, являющегося налоговым периодом, с учетом особенностей, предусмотренных настоящей статьей.

    Законом Ярославской области от 18.11.2014 №74-з «Об установлении единой даты начала применения на территории Ярославской области порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения» в качестве единой даты начала применения на территории Ярославской области порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения установлено 01.01.2015.

    При таких обстоятельствах суд полагает, что ФИО1, являясь собственником указанных объектов недвижимости, а, следовательно, плательщиком налога на имущество физических лиц, размер которого определяется исходя из кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости, в силу статьи 245 КАС РФ, статьи 22 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке» обладает правом оспаривания результатов определения кадастровой стоимости указанных объектов недвижимости, принадлежащих ему на праве собственности.

В соответствии с частью 1 статьи 248 КАС РФ, частью 7 статьи 22 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке» установленные в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, является основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости.

Кадастровая стоимость объектов недвижимости по состоянию на 01.01.2019 года утверждена приказом департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области от 21.10.2019 №20-н и составляет: 

- в отношении объекта недвижимости с кадастровым номером № – 105 453 600,43 руб.; 

- в отношении объекта недвижимости с кадастровым номером № – 74 455 058,64 руб. 

Административным истцом представлен Отчет № 14916/21 оценки рыночной стоимости объекта недвижимости, согласно которому рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером № по состоянию на 01.01.2019 года составляет 45 726 000 руб.

Отчетом № 14915/21 оценки рыночной стоимости объекта недвижимости рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером № по состоянию на 01.01.2019 года определена 45 543 000 руб.

Оценивая представленные административным истцом доказательства об оценке рыночной стоимости спорных объектов недвижимости, суд приходит к выводу о том, что отчеты соответствуют требованиям, предъявляемым к отчетам законодательством об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки.

В соответствии с п. 5 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20.05.2015 № 299, при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

Указанные отчеты выполнены лицом, имеющим право на проведение подобного рода исследований в соответствии с законодательством об оценочной деятельности.

Согласно Отчетам рыночная стоимость объектов недвижимости рассчитана доходным подходом, сравнительный подход применен индикативно. От использования затратного подхода отчеты содержат мотивированный отказ. В Отчетах приведено точное описание объектов исследования с указанием их количественных, качественных характеристик с учетом их индивидуализирующих признаков, описание исследования сегмента рынка, результаты анализа наиболее эффективного использования объектов, а также анализа остальных внешних факторов, не относящихся непосредственно к объектам оценки, но влияющих на их стоимость. Выводы оценщика являются мотивированными, не содержат противоречий, основаны на положениях Федеральных стандартов оценки, в связи с чем, оснований не доверять этим выводам не имеется. В отчетах присутствуют ссылки на источники используемой информации, что позволяет проверить используемые оценщиком сведения. Кроме того, в отчетах приведены не только расчеты, но и пояснения к ним, обеспечивающие проверяемость выводов и результатов, полученных оценщиком.

Приведенные в отзыве на административный иск замечания к отчетам оценки рыночной стоимости зданий суд считает несостоятельными и подлежащими отклонению.

В обоснование доводов о несогласии с определенной в Отчетах рыночной стоимости спорных зданий департаментом имущественных и земельных отношений Ярославской области указывается на необходимость при определении ставки аренды применения к объекту-аналогу №3 (помещение с кадастровым номером №) повышающей корректировки на основании «Справочника оценщика недвижимости-2018. Производственно-складская недвижимость» под ред. Л.А.Лейфера, поскольку данный аналог является встроенно-пристроенным помещением, а объект оценки отдельно стоящим зданием. Указанное замечание не может быть принято во внимание. Из содержания Отчетов следует, что расчет доходным подходом производится исходя из будущих доходов от сдачи в аренду здания частями (блоками) множеству арендаторов, подбираются аналоги уже совпадающие по множеству ценообразующих факторов (достаточная выборка на рынке позволяет это сделать. Таким образом, фактически объектом оценки выступают встроенные нежилые помещения разной площади, в связи с чем корректировки по общей площади и типу объекта не вводятся. 

Доводы административного ответчика о том, что при корректировке на функциональное назначение оценщику необходимо было произвести разбивку по назначению помещений у объектов аналогов, опровергаются содержанием отчетов и дополнительными пояснениями оценщика. В судебном заседании оценщиком ФИО5 указано, что объекты оценки и аналоги в своем составе имеют как административно-бытовые, так и производственно-складские помещения, при этом достоверная информация о подробном составе помещений аналогов отсутствует, в связи с чем введение дополнительных корректировок внесет погрешность расчетов. С учетом указанных обстоятельств, оценщиком принято решение дополнительных корректировок не производить. Оснований не согласиться с выводами оценщика в этой части у суда не имеется, указанные выводы оценщика мотивированы и обоснованы. 

Иными лицами, участвующими в деле, доводов о несогласии с Отчетами № 14915/21 и № 14916/21 не представлено. Возражения Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области относительно представленных отчетов не являются основанием для критической оценки, изложенных в отчетах выводов. Из содержания отчетов следует, что оценщик, проводя исследование рынка недвижимости, и отбор объектов-аналогов, основывался на принципах существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности. Представленные административным истцом отчеты оценки рыночной стоимости объектов недвижимости соответствуют закону, не вводит в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не допускает неоднозначного толкования полученных результатов. 

Нарушений требований Закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов при проведении оценки, дающих основания для признания данного доказательства недопустимым (ст. 61 КАС РФ) не установлено, недостатков, способных повлиять на достоверность результатов оценки, не выявлено.

Согласно части 5 статьи 247 КАС РФ стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений, за исключением случаев освобождения от доказывания, определенных статьей 64 настоящего Кодекса.

    В связи с отсутствием убедительных доводов со стороны административного ответчика, заинтересованных лиц о необоснованности представленных отчетов, суд не находит оснований не доверять объективности установленной в нем рыночной стоимости объектов недвижимости административного истца.

При таких обстоятельствах, учитывая, что административный истец обладает правом заявления требований о пересмотре кадастровой стоимости объектов недвижимости в связи с установлением в отношении объектов недвижимости их рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена их кадастровая стоимость, а также принимая во внимание, что размер рыночной стоимости объектов подтвержден достаточными и допустимыми доказательствами, суд считает, что административное исковое заявление подлежит удовлетворению.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости объектов недвижимости в данном деле является дата обращения административного истца с заявлением в суд, т.е. – 08.06.2022.

    Требования административного истца о возложении на ФГБУ «ФКП Росреестра» обязанности внести изменения в сведения ЕГРН относительно кадастровой стоимости указанных зданий заявлены излишне, поскольку настоящее решение суда является основанием для внесения соответствующих изменений.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд 

решил:

Установить по состоянию на 01 января 2019 года кадастровую стоимость здания с кадастровым номером № площадью 5143,7 кв.м, расположенного по адресу: , в размере рыночной стоимости 45 726 000 (сорок пять миллионов семьсот двадцать шесть тысяч) рублей.

    Установить по состоянию на 01 января 2019 года кадастровую стоимость здания с кадастровым номером № площадью 5123,1 кв.м, расположенного по адресу: , в размере рыночной стоимости 45 543 000 (сорок пять миллионов пятьсот сорок три тысячи) рублей.

    Дата подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости – 08 июня 2022 года.

    Решение является основанием для внесения изменений в Единый государственный реестр недвижимости. 

    Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Ярославский областной суд в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

    Судья                                                                                                     О.И.Бисерова 

Решение в окончательной форме изготовлено ДД.ММ.ГГГГ