Дело №а-135/2018

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

06 марта 2018 г.

Костромской областной суд в составе:

председательствующего судьи Н.Н.Демьяновой,

с участием представителя административного истца ФИО1, представителя заинтересованных лиц ФИО2, 

при секретаре И.А. Черемухиной 

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску Муниципального унитарного предприятия г. Костромы «Костромагорводоканал» к администрации Костромской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Костромской области об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка и определения её равной рыночной стоимости,

установил:

Муниципальное унитарное предприятие г. Костромы «Костромагорводоканал» обратилось суд с вышеназванным административным иском к администрации Костромской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Костромской области, ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Костромской области, указав, что является арендатором земельного участка из земель населённых пунктов площадью 19964 кв.м., с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес> для эксплуатации фильтровальной станции.

Постановлением администрации Костромской области от 22 декабря 2014 года №543-а «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земельных участков в составе земель населённых пунктов на территории Костромской области» кадастровая стоимость земельного участка по состоянию на 01 января 2013 года утверждена в размере 53599116 руб.

Однако согласно отчёту, подготовленному оценщиком ООО «Валерия» ФИО7, рыночная стоимость земельного участка на эту же дату составила 26612100 руб.

Значительное превышение кадастровой стоимости земельного участка его рыночной стоимости нарушает права административного истца, поскольку по условиям договора аренды от 04 июля 2011 года при расчёте арендной платы используется кадастровая стоимость участка.

Вместе с тем решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Костромской области от 25 октября 2017 года в удовлетворении соответствующего заявления предприятия было отказано.

Ссылаясь на изложенные обстоятельства, административный истец просил установить кадастровую стоимость вышеуказанного земельного участка по состоянию на 01 января 2013 года в размере 26612100 руб. на период с 01 января 2017 года и до даты внесения сведений о кадастровой стоимости, определённой в рамках проведения очередной государственной кадастровой оценки, в государственный кадастр недвижимости.

В ходе подготовки дела к судебному разбирательству к участию в нём в качестве заинтересованных лиц привлечены департамент имущественных и земельных отношений Костромской области, администрация городского округа город Кострома. 

В судебном заседании 16 февраля 2018 года с учётом мнения лиц, участвующих в деле, процессуальное положение ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Костромской области изменено с ответчика на заинтересованное лицо.

В дальнейшем административный истец уточнил административные исковые требования, просил установить кадастровую стоимость вышеназванного земельного участка равной рыночной по состоянию на 01 января 2013 года в размере 22899000 руб.

В настоящем судебном заседании представитель административного истца по доверенности ФИО1 административные исковые требования, исходя из их уточнения, поддержала.

Представитель администрации городского округа город Кострома, Управления имущественных и земельных отношений администрации г. Костромы по доверенностям ФИО2 относительно удовлетворения административного иска возражала по мотиву возможного уменьшения поступления арендных платежей. При этом после допроса оценщика ФИО8 в качестве свидетеля пояснила об отсутствии возражений относительно представленного административным истцом с уточнённым административным исковым заявлением отчёта об определении рыночной стоимости земельного участка.

Административное дело рассматривается в отсутствие представителей администрации Костромской области, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Костромской области, департамента имущественных и земельных отношений Костромской области, ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Костромской области, которые о месте и времени судебного заседания извещались надлежащим образом, об его отложении не ходатайствовали. Возражений относительно удовлетворения административного иска от указанных лиц не поступало.

Выслушав объяснения участвующих в рассмотрении дела лиц, допросив свидетеля ФИО9, исследовав письменные доказательства, суд приходит к следующим выводам.

Муниципальное унитарное предприятие г. Костромы «Костромагорводоканал» в соответствии с договором аренды от 04 июля 2011 года № 2.0056.2 является арендатором земельного участка из земель населённых пунктов площадью 19964 кв.м., с кадастровым номером № расположенного по адресу: 

<

адрес>, для эксплуатации фильтровальной станции. На стороне арендодателя в настоящее время выступает Управление имущественных и земельных отношений администрации г.Костромы.

Постановлением администрации Костромской области от 22 декабря 2014 года №543-а утверждены результаты государственной кадастровой оценки земельных участков в составе земель населённых пунктов на территории Костромской области. Перечень объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке, был сформирован по состоянию на 01 января 2013 года.

Арендуемый административным истцом земельный участок вошёл в массовую оценку, кадастровая стоимость утверждена в размере 53599116,56 руб., сведения о данной кадастровой стоимости внесены в Государственный кадастр недвижимости 02 января 2015 года, на момент рассмотрения административного дела судом являются действующими.

Вместе с тем согласно представленному Муниципальным унитарным предприятием г. Костромы «Костромагорводоканал» с уточнённым административным исковым заявлением отчёту № 663/1, выполненному оценщиком ООО «Валерия» ФИО10, рыночная стоимость рассматриваемого земельного участка по состоянию на 01 января 2013 года составляет 22899000 руб.

В силу статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата (пункт 1).

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности (пункт 5).

Из пункта 3.1 договора аренды видно, что для определения размера арендной платы используется величина кадастровой стоимости земельного участка.

То есть от размера кадастровой стоимости земельного участка зависит объём обязательств административного истца как арендатора.

Пунктом 2 статьи 66 Налогового кодекса Российской Федерации предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определённых пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Согласно пункту 3 статьи 66 этого же Кодекса в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

В соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (в действующей редакции) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является, в частности, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде по основанию установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, только в случае отклонения комиссией заявления о пересмотре кадастровой стоимости, поданного по соответствующему основанию, либо в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости не рассмотрено комиссией в установленный настоящей статьёй срок.

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в суде по основаниям для их пересмотра решение комиссии не является предметом рассмотрения при рассмотрении требований заявителя (статья 24.18).

Датой определения кадастровой стоимости объектов недвижимости в рамках проведения государственной кадастровой оценки является дата, по состоянию на которую сформирован перечень (статья 24.15).

Производство по административным делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости урегулировано главой 25 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Так, в силу части 5 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений, за исключением случаев освобождения от доказывания, определённых статьёй 64 настоящего Кодекса. Обязанность доказывания оснований, указанных в статье 248 настоящего Кодекса, лежит на административном истце.

Разрешая требования Муниципального унитарного предприятия г. Костромы «Костромагорводоканал», суд помимо приведённых норм права учитывает и разъяснения, содержащиеся в пункте 19 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», согласно которым обязанность доказать величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе (административном истце) (часть 5 статьи 247 и часть 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации). 

Если заинтересованное лицо (административный ответчик) возражает против удовлетворения заявления, оно обязано доказать недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных заявителем, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы.

С административным иском Муниципальным унитарным предприятием г.Костромы «Костромагорводоканал» был представлен отчёт об оценке рыночной стоимости земельного участка, выполненный оценщиком ООО «Валерия» ФИО11, согласно которому рыночная стоимость объекта оценки на 01 января 2013 года составила 26612100 руб.

До предъявления административного иска, 13 октября 2017 года, административный истец обращался с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Костромской области.

Решением Комиссии от 25 октября 2017 года № 787 заявление Муниципального унитарного предприятия г. Костромы «Костромагорводоканал» было отклонено по мотиву ряда допущенных оценщиком недостатков, в силу которых, по мнению Комиссии, отчёт об оценке, в соответствии с которым рыночная стоимость земельного участка на 01 января 2013 года составляет 26612100 руб., не может иметь доказательственное значение. 

В частности, в решении Комиссии указано на невозможность согласиться с идентификацией оценщиком в качестве объекта- аналога № 1 земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, аналоги № 1 и № 2 оценщиком необоснованно рассматриваются как незастроенные, неправильно применены корректировки на местоположение и на транспортную доступность (использованы размеры для объектов торгово-офисной застройки, в то время как объект оценки и объекты аналоги имеют разрешённое использование - для эксплуатации объектов производственного назначения).

В судебном заседании 16 февраля 2018 года представителем администрации городского округа город Кострома, Управления имущественных и земельных отношений администрации г. Костромы по доверенностям ФИО2 были высказаны и другие замечания к отчёту (том 1 л.д. 249).

Как уже было указано ранее, административным истцом административные исковые требования были уточнены на основании составленного тем же оценщиком ООО «Валерия» ФИО12 отчёта, согласно которому рыночная стоимость земельного участка на 01 января 2013 года составляет 22899000 руб.

Из показаний оценщика ФИО13, допрошенной в качестве свидетеля, следует, что указанный отчёт, имеющий тот же номер 663/1, был выполнен ею с учётом изложенных в решении Комиссии, в ходе рассмотрения административного дела со стороны заинтересованных лиц замечаний и возражений.

Давая оценку имеющимся по делу доказательствам по правилам статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд приходит к выводу о необходимости установления кадастровой стоимости арендуемого административным истцом земельного участка в размере рыночной 22899000 руб., то есть в том размере, как определено оценщиком в отчёте № 663/1 (дата изменений 19 февраля 2018 года).

ФИО14, составившая отчёт об оценке рыночной стоимости земельного участка, отвечает требованиям законодательства об оценочной деятельности, предъявляемым к оценщикам, её компетенция и полномочия никем из участвующих в рассмотрении дела лиц под сомнения не поставлена.

При этом сам вышеназванный отчёт оценщика суд признаёт относимым, допустимым и достоверным доказательством по административному делу.

Так, отчёт содержит всесторонний анализ рынка земельных участков, ценообразующих факторов, оценщиком дано полное, точное описание объекта оценки, убедительным образом обосновано применение сравнительного подхода, отказ от использования иных подходов (затратного и доходного).

В рамках сравнительного подхода оценщиком выбрано три объекта – аналога, при выборе аналогов № 1 и № 2 учтены изложенные в решении Комиссии от 25 октября 2017 года замечания.

Из содержащейся в отчёте таблицы следует, что объекты-аналоги сопоставлялись оценщиком с объектом оценки, в частности, по таким единицам сравнения как имущественные права, условия финансирования, условия продажи, дата предложения, разрешённое использование, местоположение, транспортная доступность, близость к водному объекту, площадь, рельеф, форма участка, возможность альтернативного использования, доступность коммуникаций.

Оценщиком применены корректировки на торг, местоположение, транспортную доступность, близость к водному объекту, к площади, рельефу, форме участка, исходя из возможности альтернативного использования, доступности коммуникаций (газ, электричество, иные коммуникации). Отказ от иных корректировок, в том числе на имущественные права, подробно мотивирован. Сделан вывод об однородности выборки (коэффициент вариации находится в диапазоне от 20 до 33 %).

Из сравнительного анализа двух отчётов видно, что изложенные в решении Комиссии, в письменной позиции заинтересованных лиц замечания оценщиком учтены, данный отчёт ФИО15 в категоричной форме поддержала при допросе в качестве свидетеля. Сама же по себе рукописная нумерация отчёта на странице 45, по мнению суда, не указывает на его порочность.

На имеющиеся вопросы относительно отчёта ФИО16 при допросе в качестве свидетеля даны исчерпывающие ответы.

Первоначальный же отчёт оценщика, исходя из уточнения административного иска, судом в качестве надлежащего доказательства по делу не принимается.

Кроме того, суд учитывает и то, что после допроса оценщика ФИО17 в качестве свидетеля, исследования письменных доказательств со стороны администрации городского округа город Кострома, Управления имущественных и земельных отношений администрации г. Костромы иных возражений относительно удовлетворения административного иска, помимо возможного уменьшения арендных поступлений, не было приведено, замечаний в отношении измененного отчёта, в том числе по объектам-аналогам, применённым корректировкам, не представлено.

Со стороны административных ответчиков, других заинтересованных лиц возражений относительно обоснованности и достоверности отчёта (дата изменений 19 февраля 2018 года) суду также не представлено. Ходатайств о назначении судебной экспертизы никем не заявлено. Каких-то обстоятельств, позволяющих поставить под сомнения данный отчёт оценщика как относимое, допустимое и достоверное доказательство по делу, судом тоже не выявлено.

Соответственно, поскольку доказательств, опровергающих заявленную административным истцом с учётом уточнения иска рыночную стоимость земельного участка и сведений о рыночной стоимости рассматриваемого объекта в ином размере административными ответчиками, заинтересованными лицами не представлено, отчёт оценщика № 663/1 (дата изменений 19 февраля 2018 года) отвечает установленным законом требованиям, кадастровая стоимость рассматриваемого объекта недвижимости подлежит установлению в размере рыночной 22899000 руб.

Рыночная стоимость объекта земельного участка определена судом на дату определения кадастровой стоимости, то есть на 01 января 2013 года.

В силу статьи 24. 20 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьёй 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Соответственно, в резолютивной части решения суда подлежит указанию дата подачи заявления административным истцом - 13 октября 2017 года (с учётом имевшего место обращения в Комиссию – том 1 л.д.27). Указание на период действия установленной судом кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной представляется излишним ввиду прямого регулирования данного вопроса законом.

Руководствуясь статьями 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

Административный иск Муниципального унитарного предприятия г. Костромы «Костромагорводоканал» (дата подачи заявления 13 октября 2017 года) удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № площадью 19964 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес> для эксплуатации фильтровальной станции, равной рыночной по состоянию на 01 января 2013 года в размере 22899000 (двадцать два миллиона восемьсот девяносто девять тысяч) рублей.

Решение может быть обжаловано в течение одного месяца со дня его изготовления в окончательной форме в апелляционную инстанцию Костромского областного суда.

Судья Н.Н.Демьянова