Дело №2-25/2019 

РЕШЕНИЕ

 

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

14 февраля 2019 года г. Сортавала

Сортавальский городской суд Республики Карелия в составе:

председательствующего по делу судьи Вакуленко Л.П.,

при секретаре Ефремовой Г.Л.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1, ФИО2 к ФИО3 о признании договора купли-продажи квартиры недействительным и применении последствий недействительности сделки, 

установил:

Истцы обратились с иском к ответчику о признании недействительным договора купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: 

<

Адрес обезличен>. В обоснование иске указывают, что в поименованной квартире отсутствует пол, стены, потолок, в связи с чем необходим капитальный ремонт данного жилого помещения. При совершении сделки ответчик ввел в заблуждение истцов, поскольку квартира расположена на мансардном этаже жилого дома и в зимнее время доступ в нее был затруднителен. Ссылаясь на положения ст.ст. 167, 179, 475, 557 ГК РФ, ФИО1, ФИО2 просят суд признать недействительным договор купли-продажи квартиры от 30.01.2017 и применить последствия недействительности ничтожной сделки. 

Впоследствии истцы неоднократно меняли основания иска, в окончательной редакции просят суд признать недействительным договор купли-продажи квартиры от 30.01.2017 в силу его ничтожности, применить последствия недействительности ничтожной сделки путем взыскания с ФИО3 в пользу ФИО1, ФИО2 

<

Данные изъяты> руб. 00 коп. В обоснование иска истцы ссылаются на п. 2 ст. 167 ГК РФ и указывают, что спорная квартира не соответствует правилам назначения и пользования жилым помещением (пол и стены отсутствуют, отсутствует торцевая стена, помещение захламлено). 

В судебном заседании ФИО1 заявленные требования поддержал, пояснил суду, что их семья заключила с ФИО3 30.01.2017 договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: 

<

Адрес обезличен>. В этом доме также куплены другие квартиры и фактически они приобрели по отдельным договорам купли-продажи весь дом. Спорная квартира была приобретена с привлечением средств материнского капитала. При заключении договора купли-продажи ФИО3 обманул их, сказав, что в квартире нужно только поставить перегородки. Поскольку квартира покупалась зимой, а попасть на второй этаж можно было только с улицы, что было не безопасно, то они поверили продавцу и не поднимались на второй этаж. Уже весной было обнаружено, что в квартире отсутствует пол, нет перегородок, она полностью непригодна для проживания, а поскольку на квартиру имеется охранное обязательство, то затраты на проведение ремонта в квартире составляют значительную сумму, что также не было доведено покупателям продавцом в момент заключения сделки. Сразу в суд не обратились, полагали в добровольном порядке разрешить вопрос с ответчиком, путем зачета оставшейся суммы оплаты по договору купли-продажи в счет ремонта, но ответчик отказался. Считает, что сделка совершена в нарушении требований ч. 2 ст. 16, ч. 1 ст. 17, ч. 4 ст. 17 ЖК РФ, так как не соответствует правилам назначения и пользования жилым помещением, а также ст.ст. 557 и 475 ГК РФ. Также указал, что в соответствии со с т. 168 ГК РФ срок по такой сделке составляет 3 года, который истцом не пропущен. 

В судебное заседание ФИО2 не явилась, извещена. Ранее в судебных заседаниях просила иск удовлетворить. Поясняла, что основанием для подачи иска послужило то, что ФИО3 обратился в суд с иском о взыскании с них оставшейся суммы по настоящему договору купли-продажи квартиры. Ответчик выставил объявления на продажу дома, данное объявление заинтересовало ответчиков. При оформлении сделки оказалось, что дом состоит из нескольких квартир и, соответственно, необходимо было оформить несколько договоров купли-продажи. Оформлением договоров купли-продажи занималось агентство «Недвижимость». При заключении спорного договора увидеть квартиру (мансардное помещение) не представлялось возможным, так как было зимнее время года, а вход в квартиру был с улицы, необходимо было подниматься по приставной лестнице. Продавец заверил, что в квартире нужно сделать только небольшой ремонт. Также продавец не поставил их в известность, что в квартире нельзя изменять планировку, поскольку на нее имеется охранное обязательство, а ответчик уже снес все перегородки. В мае 2017 года она увидела спорную квартиру, но там не было, ни перегородок, ни пола, ни стен, требовался капитальный ремонт. Оставленные ответчиком строительные материалы не были пригодны для использования. Сразу в суд не обратились потому, что пытались договориться с истцом о зачете невыплаченной суммы по договору купли-продажи в счет ремонта, но ФИО3 отказался. Считает, что при совершении сделки ФИО3 обманул их, скрыв техническое состояние продаваемого жилого помещения. Квартира не соответствует требованиям, предъявляемым к жилым посещениям. Просила расторгнуть договор купли-продажи. В отношении срока исковой давности заявила, что считает, что срок не пропущен. 

Ответчик ФИО3 в судебное заседание не явился, о месте и времени его проведения извещен надлежащим образом. В суд представлен отзыв, в котором ответчик выражает несогласие с заявленными требованиями. Указывает, что спорная сделка совершена с участием агентства недвижимости в соответствии с действующим законодательством. В договоре купли-продажи отражено, что покупатели осмотрели помещение и не имеют претензий к его техническому состоянию. Обращает внимание, что сделку оспаривают истцы по прошествии одного года и десяти месяцев со дня ее заключения. Отмечает, что семья К-ных приобретала дом с незавершенным ремонтом, о чем знали и были согласны завершить ремонт. Ответчиком был оставлен стройматериал на указанные цели. Просил применить срок исковой давности, полагая его пропущенным по требованию о признании сделки недействительной. 

Третьи лица: Управление Росреестра по Республике Карелия, Управление по охране объектов культурного наследия Республики Карелия, государственное учреждение – Управление Пенсионного фонда РФ в г. Сортавала Республики Карелия (межрайонное) своих представителей не направили, извещены надлежащим образом о месте и времени проведения судебного заседания. Ранее в судебном заседании представитель Пенсионного фонда, указала, что требования не подлежат удовлетворению в связи с пропуском срока на оспаривание сделки.

Представитель третьего лица ИП ФИО4 по доверенности ФИО4 в судебном заседании пояснил, что они оказали услуги семье К-ных в приобретении многоквартирного жилого дома 

<

Адрес обезличен>. В указанных целях были заключены отдельные договоры купли – продажи 4 квартир. Отдельно оговаривалось, что дом относится к объектам культурного наследия, в связи с чем имеется ряд ограничений по охране жилого дома. Корзухиным все было известно и понятно. 

Заслушав участников процесса, явившихся в судебное заседание, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему выводу. 

Из материалов дела следует, что 30.01.2017 между ФИО3 и ФИО1, ФИО2, действующей от своего имени и от имени и в интересах несовершеннолетних ФИО6, ФИО7, ФИО8, заключен договор купли-продажи квартиры с кадастровым номером 

<

Номер обезличен>, общей площадью 25,7 кв.м., расположенной на мансардном этаже одноэтажного жилого дома по адресу: 

<

Адрес обезличен>. 

Стоимость поименованного объекта недвижимости составила 

<

Данные изъяты> руб. 00 коп. Часть стоимости объекта недвижимости в размере 

<

Данные изъяты> руб. 00 коп. подлежит оплате за счет средств материнского капитала в течение 2 месяцев с даты подачи, денежные средства в размере 

<

Данные изъяты> руб. 00 коп. оплачены покупателями продавцу из собственных денежных средств в момент подписания договора (п. 2.1 Договора). 

07.02.2017 Управлением Росреестра по Республике Карелия приостановлена государственная регистрация перехода права и права общей долевой собственности в отношении спорного объекта в связи с тем, что здание, в котором расположена приобретаемая квартира, является объектом культурного наследия согласно постановлению №333 от 25.05.1998 Председателя Правительства РК (жилой дом конца XIX века). При этом к договору купли-продажи не приложено заявление о государственной регистрации ограничения (обременения) в виде обязательства по охране объекта культурного наследия. Срок для устранения препятствий в осуществлении государственной регистрации установлено до 07.05.2017.

Государственная регистрация права общей долевой собственности произведена 04.04.2017. 

Согласно данным технического паспорта на жилой дом 

<

Адрес обезличен> данный жилой дом имеет 4 квартиры, одна из которых расположена на мансардном этаже. 

Из акта технического состояния поименованного объекта культурного наследия №117-Р/2017 от 16.02.2017 усматривается, что жилой дом 

<

Адрес обезличен> является объектом культурного наследия регионального значения «Дом жилой (к. XIX в.)». Принят на государственную охрану постановлением Председателя Правительства Республики Карелия от 25.05.1998 №333. Общее состояние дома оценивается как удовлетворительное с отдельными элементами, находящимися в неудовлетворительном состоянии. По результатам проверки определен ряд работ, обязанность проведения которых возложена на собственника. Акт подписан ФИО2

Согласно п. 1 ст. 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. В силу п. 2 ст. 168 ГК РФ, если из закона не следует иное, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна.

Статья 168 Кодекса устанавливает общее основание недействительности сделок, не соответствующих требованиям закона или иных правовых актов.

Согласно статье 3 ГК РФ под законами, содержащими нормы гражданского права, понимаются сам Кодекс и принятые в соответствии с ним иные федеральные законы, а под иными правовыми актами - указы Президента Российской Федерации и постановления Правительства Российской Федерации. Другие нормативные акты: акты министерств и иных федеральных органов исполнительной власти (инструкции, приказы, положения и т.п.), а также акты органов субъектов Российской Федерации и органов местного самоуправления - к законам и иным правовым актам не отнесены.

При буквальном толковании данной нормы ничтожность сделки предусмотрена в качестве исключения при условии, что противозаконная сделка одновременно посягает на публичные интересы либо права или охраняемые законом интересы третьих лиц (п. 2 ст. 168 ГК РФ), а оспоримой будет являться та незаконная сделка, которая нарушает интересы самого контрагента.

Истцом не представлено доказательств, что какая-либо норма права прямо указывает на недействительность какого-либо из условия сделки, устанавливает запрет на совершение сделки, при этом истец ссылается на нарушение его прав, как покупателя, которому путем обмана продано несоответствующее договору жилое помещение.

При этом из материалов дела следует, что договор купли-продажи заключен сторонами без каких-либо разногласий, при осведомленности сторон о его условиях. 

Таким образом, договор не отвечает критериям ничтожной сделки, сделка является оспоримой. 

Кроме того, фактически сторонами заявлено, как основание для признания сделки недействительной, обман со стороны продавца, то есть намеренное умолчание о состоянии квартиры (ч. 2 ст. 179 ГК РФ).

В соответствии с п. 2 ст. 179 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием обмана, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.

Срок исковой давности по оспоримым сделкам составляет один год с момента, когда истец узнал или должен был узнать об обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной (п. 2 ст. 181 ГК РФ).

В соответствии со ст. 199 ГК РФ требование о защите нарушенного права принимается к рассмотрению судом независимо от истечения срока исковой давности. Исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Рассматривая ходатайство ответчика о применении срока исковой давности, суд исходит из того, что договор купли-продажи, является оспоримой сделкой, срок исковой давности в соответствии с п. 2 ст. 181 ГК РФ по требованию о признании такой сделки недействительной составляет один год. Поскольку спорная сделка была зарегистрирована 04.04.2017, срок исковой давности истек 05.04.2018, в то время как истец обратился в суд 12.10.2018, то есть за пределами установленного срока обращения в суд.

Доказательств, свидетельствующих о наличии обстоятельств, предусмотренных ст. 205 ГК РФ, истцами не представлено.

С учетом изложенного, суд приходит к выводу, что требования истцов не подлежат удовлетворению в связи с тем, что истцами пропущен срок исковой давности о признании сделки недействительной. 

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

Исковое заявление ФИО1, ФИО2 оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Республики Карелия через Сортавальский городской суд Республики Карелия в течение месяца с даты изготовления решения в окончательной форме.

Судья Л.П. Вакуленко

Решение изготовлено в окончательной форме 19.02.2019.