Дело №3а-513/2017

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

город Владимир 28 декабря 2017 года 

Владимирский областной суд в составе:

председательствующего судьи Агафоновой Е.В.

при секретаре Шаховой А.Н.,

с участием представителя административного истца ФИО1 по доверенности ФИО2,

представителя административного ответчика – администрации города Владимира ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 об установлении кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами **** в размере их рыночной стоимости, 

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 через своего представителя по доверенности ФИО2 обратился во Владимирский областной суд с вышеназванным административным исковым заявлением.

В обоснование требований указано, что ФИО1 является собственником следующих земельных участков: 

- земельного участка с кадастровым номером ****, площадью **** кв.м., адрес объекта: ****, относящегося к землям населенных пунктов, имеющего разрешенное использование – содержание производственных зданий;

- земельного участка с кадастровым номером ****, площадью **** кв.м., адрес объекта: ****, относящегося к землям населенных пунктов, имеющего разрешенное использование – содержание производственных зданий.

Отчетом об оценке ООО «****» от 20 июля 2017 года № 150-17 рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером **** по состоянию на 01 января 2016 года определена в размере 26 673 000 руб.; рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером **** по состоянию на 01 января 2016 года определена в размере 4 496 000 руб.

Ссылаясь в качестве правового обоснования, в том числе на пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации, административный истец просил установить кадастровую стоимость земельных участков с кадастровыми номерами **** равной их рыночной стоимости в размере 26 673 000 руб., 4 496 000 руб., соответственно, по состоянию на 01 января 2016 года. 

После проведения по делу судебной оценочной экспертизы ФИО1 были уточнены административные исковые требования. Административный истец просит установить кадастровую стоимость земельных участков с кадастровыми номерами **** равной их рыночной стоимости в размере 32 510 000 руб., 5 831 000 руб., соответственно, по состоянию на 01 января 2016 года (т.2 л.д.253-254). 

Представитель административного истца ФИО1 по доверенности ФИО2 поддержал уточненное административное исковое заявление. Относительно позиции административного указал, что ответчик выходит за рамки заявленных истцом требований об установлении кадастровой стоимости земельного участка, определенной по виду разрешенного использования – содержание производственных зданий, в размере рыночной, ответчик подменяет рассмотрение данного дела административной мерой ответственности за использование земельного участка не по назначению в случае установления такого факта в действительности. Данные обстоятельства должны исследоваться в рамках иного дела об административном правонарушении. На вопрос административного ответчика пояснил, что ему известно, что истцом ведется производственная деятельность на данном земельном участке. Считает правильным заключение экспертов ООО «****» и размер определенной ими рыночной стоимости земельных участков.

Представитель административного ответчика – администрации города Владимира ФИО3 в судебном заседании возражала против удовлетворения требований административного истца по земельному участку с кадастровым номером ****. Поддержала ранее представленный отзыв, в котором администрация считает необходимым проведение дополнительной экспертизы с целью установления кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером **** в размере рыночной стоимости с учетом фактического использования участка, поскольку он используется не в соответствии с разрешенным использованием, а для размещения торговых объектов. Обратила внимание на то, что указанный земельный участок расположен в зоне О-1 (зона делового и коммерческого назначения), которая не предусматривает такой вид разрешенного использования как «содержание производственных зданий». При этом на вопрос представителя административного истца пояснила, что кадастровая стоимость участка устанавливалась исходя из разрешенного вида использования – содержание производственных зданий. Оспаривала заключение экспертов ООО «****» по названному земельному участку по изложенным доводам, а также в связи с неверным выводом о наиболее эффективного использования. Относительно установления кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером **** в размере рыночной, определенной в заключении экспертов, не возражала.

Заинтересованные лица - Федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Владимирской области (далее - ФГБУ «ФКП Росреестра» по Владимирской области), Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Владимирской области (далее - Управление Росреестра по Владимирской области), надлежащим образом извещенные о месте и времени рассмотрения дела, своих представителей для участия в судебном заседании не направили. ФГБУ «ФКП Росреестра» по Владимирской области ходатайствовал о рассмотрении дела без участия представителя.

Заинтересованные лица ранее представили письменные объяснения, в которых указали, что не оспаривают право административного истца на установление кадастровой стоимости в размере рыночной, а также правильность заключения экспертов ООО «****» и размер определенной ими рыночной стоимости земельных участков. 

В соответствии с положениями части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации неявка в судебное заседание лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещённых о времени и месте судебного заседания, не препятствует рассмотрению и разрешению административного дела об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, за исключением случая, если их явка признана судом обязательной, поэтому суд определил рассмотреть настоящее дело в отсутствие не явившихся представителей ФГБУ «ФКП Росреестра» по Владимирской области, Управления Росреестра по Владимирской области, поскольку их явка не признана судом обязательной.

Выслушав представителей административного истца, административного ответчика, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

В соответствии с пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Согласно пункту 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» предусмотрено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии.

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Как установлено судом, ФИО1 является собственником следующих земельных участков: 

- земельного участка с кадастровым номером ****, площадью **** кв.м., адрес объекта: ****, относящегося к землям населенных пунктов, имеющего разрешенное использование – содержание производственных зданий;

- земельного участка с кадастровым номером ****, площадью **** кв.м., адрес объекта: ****, относящегося к землям населенных пунктов, имеющего разрешенное использование – содержание производственных зданий (т.1 л.д.11-22).

Земельные участки с кадастровыми номерами **** являются ранее учтенными, поставлены на кадастровый учет 23 декабря 2009 года. 

Кадастровая стоимость земельных участков с кадастровыми номерами **** установлена постановлением администрации г.Владимира от 29 ноября 2016 года № 3742 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории муниципального образования г.Владимир» в размере 61 567 765,60 руб., 10 318 506,25 руб., соответственно, по состоянию на 01 января 2016 года. Сведения о кадастровой стоимости внесены в реестр объектов недвижимости 26 декабря 2016 года (т.1 л.д.15-16, 175-177). 

28 июля 2017 года ФИО1, полагая, что кадастровая стоимость земельных участков является завышенной и не соответствует их рыночной стоимости, нарушает его права как плательщика земельного налога, обратился в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, созданную на основании приказа Росреестра от 25 июля 2012 года №Р/322 во Владимирской области при территориальном органе – Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Владимирской области, с заявлениями о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости. Решениями названной комиссии от 10 августа 2017 года № 549 и 550 данные заявления отклонены (т.1 л.д.122-133).

28 августа 2017 года ФИО1 обратился с настоящим административным исковым заявлением в суд.

Поскольку размер земельного налога, уплачиваемого административным истцом за названные земельные участки, исчисляется исходя из их кадастровой стоимости, суд приходит к выводу о том, что определение в отношении данных земельных участков кадастровой стоимости в размере рыночной, влияет на обязанность ФИО1 по уплате налоговых платежей и у него имеется правовая заинтересованность в приведении кадастровой стоимости спорных земельных участков в соответствие с их рыночной стоимостью. 

В обоснование своих требований административный истец представил в суд отчет, составленный ООО «****» 20 июля 2017 года № 150-17, которым рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером **** по состоянию на 01 января 2016 года определена в размере 26 673 000 руб., земельного участка с кадастровым номером **** по состоянию на 01 января 2016 года в размере 4 496 000 руб. (т.1 л.д. 23-121).

В ходе рассмотрения дела судом была назначена судебная экспертиза для определения рыночной стоимости земельных участков с кадастровыми номерами **** по состоянию на 01 января 2016 года и проверки отчета об оценке на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности (т.1 л.д.186-190). 

Согласно заключению экспертов ООО «****» **** и **** №397/2017 от 27 ноября 2017 года рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером **** по состоянию на 01 января 2016 года составляет 32 510 000 руб.; земельного участка с кадастровым номером **** по состоянию на 01 января 2016 года составляет 5 831 000 руб. 

В ходе анализа нарушений, допущенных оценщиком ООО «****» при составлении отчета от 20 июля 2017 года № 150-17, которые могли бы повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости, в заключении экспертов указано, что при проведении исследования выявлены нарушения, которые могли бы повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости, а именно ссылки на страницах 31,32,34,35,36,37,38,39,46,51,55,58,59,65 отчета не представляется возможным проверить, что не позволяет сделать выводы об источнике получения соответствующей информации и дате ее подготовки; определение сегмента рынка проводится с использованием ссылок на странице 31 отчета, проверить которые не представляется возможным; на странице 33 отчета представлен диапазон стоимости без ссылки на источник информации; ссылки на страницах 34,35,36,37,38,39 по ценообразующим факторам не представляется возможным проверить, в связи с этим невозможно подтвердить влияние факторов на спрос, предложение и цены объектов оценки; в отчете используются значения, определенные с использованием экспертного мнения, не проведен анализ данного значения на соответствие рыночным данным; при определении стоимости объекта оценки с кадастровым номером **** применяются корректировки на местоположение на страницах 49,50 отчета, на площадь на странице 51 отчета по информации, проверить которую не представляется возможным по имеющимся ссылкам; при определении стоимости объекта оценки с кадастровым номером **** применяются корректировки на местоположение на страницах 57,58 отчета, на площадь на страницах 58,59 отчета по информации, проверить которую не представляется возможным по имеющимся ссылкам; информация об объектах-аналогах на страницах 80-90 отчета недостаточна для применения корректировки на коммуникации, которые проводит оценщик на страницах 52 отчета для объекта оценки с кадастровым номером **** и страницах 59,60 отчета для объекта оценки с кадастровым номером **** (т.2 л.д. 2-241).

В связи с этим суд полагает, что данные обстоятельства не позволяют подтвердить достоверность исходной информации, рыночной стоимости объекта оценки, допускают неоднозначное толкование полученных независимым оценщиком ООО «****» результатов. 

Проанализировав и оценив заключение экспертов ООО «****» в совокупности с другими доказательствами суд приходит к следующему. 

Экспертное заключение № 397/2017 от 27 ноября 2017 года подготовлено лицами, обладающими специальными познаниями, а также правом на проведение подобного рода исследований, а именно сотрудниками общества с ограниченной ответственностью «****» ****, имеющей соответствующее образование, стаж работы в оценочной деятельности 11 лет, стаж работы судебного эксперта с 2013 года и ****, имеющей соответствующее образование, стаж работы в оценочной деятельности с 2014 года, стаж работы судебного эксперта с 2015 года, предупрежденными об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения. 

Заключение экспертов № 397/2017 от 27 ноября 2017 года соответствует требованиям, предъявляемым статьёй 82 Кодекса административного и судопроизводства Российской Федерации, требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в части, применимой к рассматриваемым правоотношениям, Федерального стандарта оценки (ФСО-7), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года №611, Федерального стандарта оценки (ФСО-1), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года №297, Федерального стандарта оценки (ФСО-2), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года №298, Федерального стандарта оценки (ФСО-3), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года №299, содержит полное описание объектов оценки и произведенного расчета их рыночной стоимости, методов оценки, сведений об источниках цен, подробное описание проведенного исследования, сделанные в результате его выводы и ответы на поставленные судом вопросы, в том числе относительно соответствия отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности, а также расписки экспертов о том, что они предупреждены об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

Правильность заключения экспертов, отвечающего требованиям статей 49,77,79,82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, участвующими в деле лицами, за исключением представителя административного ответчика – администрации города Владимира в части определения рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером ****, в ходе рассмотрения дела под сомнение не ставилась, это заключение оспорено не было, возражений относительно установленной экспертами рыночной стоимости земельных участков по состоянию на 1 января 2016 года, а также формы и содержания экспертного заключения, кроме как от представителя ответчика не поступало.

В связи возражениями представителя административного ответчика относительно содержания и результатов экспертного заключения №397/2017 от 27 ноября 2017 года судом были допрошены в судебном заседании эксперты ****, проводившие судебную экспертизу, которые настаивали на правильности и обоснованности данного ими экспертного заключения.

Поскольку эксперты, проводившие судебную экспертизу, обладают правом на проведение подобного рода исследования, имеют достаточный опыт работы, соответствующую квалификацию и образование в оценочной деятельности, в том числе по оценке стоимости земли, что подтверждено документально (т.2 л.д.226-241), предупреждены об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, в материалах дела содержится их подписка по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации (т.2 л.д.2), выводы экспертов по поставленным вопросам у других участников процесса каких-либо неясностей не вызывали, противоречий в заключении экспертов и в их пояснениях в судебном заседании не имелось, экспертами учтены все обстоятельства при проведении судебной экспертизы, порядок проведения экспертизы ими не был нарушен, экспертное заключение содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости земельных участков, в связи с чем ставить указанное экспертное заключение под сомнение оснований не имеется.

Никаких объективных данных, свидетельствующих о необходимости проведения дополнительной экспертизы, суду не представлено. На возникшие у представителя административного ответчика – администрации города Владимира возражения экспертами ****, допрошенными в ходе судебного заседания, даны подробные и мотивированные ответы, не противоречащие выводам, содержащимся в экспертном заключении № 397/2017 от 27 ноября 2017 года. В удовлетворении ходатайства о назначении по делу дополнительной экспертизы судом соответствующим определением отказано.

Доводы представителя административного ответчика в части нарушения экспертами требований пункта 20 Федерального стандарта оценки № 7 и необходимости установления рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером **** в соответствии с фактическим использованием, а не согласно разрешенному виду использования были мотивированно опровергнуты экспертами в ходе судебного заседания, с мнением которых соглашается суд.

Экспертами произведен анализ рынка объектов оценки, подробно описан процесс оценки, в том числе земельного участка ****, в части применения подходов к оценке, приведены расчеты, аргументированы применение сравнительного подхода и отказ от применения доходного и затратного подходов.

Эксперты обоснованно определили в разделе II.1.7 заключения в качестве наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка его разрешенное использование, а именно «содержание производственных зданий», что полностью соответствует положениям пункта 13 ФСО № 7 о том, что такое использование участка максимизирует его продуктивность и физически возможно, юридически разрешено и финансово оправдано.

Суд находит, что суждения эксперта основываются на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных, существо проведенных исследований и высказанных суждений является понятным; выводы, изложенные в заключении, согласуются между собой и представленными в материалы дела доказательствами.

У суда отсутствуют основания сомневаться в правильности выводов экспертов. С учетом изложенного суд не принимает возражения представителя административного ответчика на заключение экспертов №397/2017 от 27 ноября 2017 года.

Доказательств иной рыночной стоимости спорных земельных участков администрацией представлено не было. 

Руководствуясь статьей 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и положениями Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», суд признает заключение экспертов ООО «****» №397/2017 от 27 ноября 2017 года надлежащим доказательством, подтверждающим рыночную земельных участков с кадастровыми номерами ****, определенную по состоянию на дату их кадастровой оценки.

В связи с изложенным, представленный административным истцом отчет ООО «****» от 20 июля 2017 года №150-17 суд не принимает в качестве допустимого доказательства по данному делу в связи с его несоответствием требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки. 

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу о необходимости установления кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером **** равной его рыночной стоимости в размере 32 510 000 руб. по состоянию на 01 января 2016 года; кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером **** равной его рыночной стоимости в размере 5 831 000 руб. по состоянию на 01 января 2016 года.

В связи с этим заявленные административным истцом требования подлежат удовлетворению. 

В силу разъяснений, содержащихся в пункте 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления, а в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» датой подачи заявления датой подачи заявления физическим лицом считается дата обращения в суд или в Комиссию (абзац пятый статьи 24.20 указанного Федерального закона). 

С учетом изложенных обстоятельств датой подачи заявления ФИО1 об установлении кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами **** в размере их рыночной стоимости следует считать 28 июля 2017 года, то есть дату его обращения в комиссию.

Согласно статье 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Таким образом, данное решение в силу прямого указания закона является основанием для внесения сведений об изменении кадастровой стоимости указанных земельных участков в Единый государственный реестр недвижимости.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

административное исковое заявление ФИО1 об установлении кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами **** равной их рыночной стоимости удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ****, площадью **** кв.м., адрес объекта: ****, относящегося к землям населенных пунктов, имеющего разрешенное использование – содержание производственных зданий, по состоянию на 01 января 2016 года, в размере его рыночной стоимости 32 510 000 (тридцать два миллиона пятьсот десять тысяч) рублей.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ****, площадью **** кв.м., адрес объекта: ****, относящегося к землям населенных пунктов, имеющего разрешенное использование – содержание производственных зданий, по состоянию на 01 января 2016 года, в размере его рыночной стоимости 5 831 000 (пять миллионов восемьсот тридцать одна тысяча) рублей.

Считать датой подачи административного искового заявления ФИО1 об установлении кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами **** равной их рыночной стоимости 28 июля 2017 года.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в апелляционную инстанцию Владимирского областного суда в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Председательствующий судья Е.В.Агафонова

Мотивированное решение изготовлено 9 января 2018 года