УИД 76OS0000-01-2022-000038-49

Дело № 3а-151\22

Принято в окончательной форме 09.03.22г.

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

28 февраля 2022г. гор. Ярославль

Ярославский областной суд в составе:

председательствующего судьи Преснова В.С.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Белозеровой А.Д.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску ФИО1 к департаменту имущественных и земельных отношений Ярославской области об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости,

Установил:

В административном исковом заявлении ФИО1 просит установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым № площадью № кв.м, категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – для эксплуатации нежилого здания, расположенного по адресу: 

<

адрес>, в размере рыночной стоимости № руб. по состояния на 01.01.2019г.

Административные исковые требования мотивированы тем, что административный истец является собственником земельного участка, вследствие чего обязана к уплате земельного налога, который исчисляется из кадастровой стоимости. Кадастровая стоимость земельного участка выше рыночной стоимости, чем затрагиваются права административных истцов как плательщиков земельного налога.

Лица, участвующие в деле, извещенные о времени и месте рассмотрения дела, участия в судебном заседании не принимали.

От административного истца поступило ходатайство о рассмотрении дела в ее отсутствие.

Административный ответчик департамент имущественных и земельных отношений Ярославской области представил письменное объяснение, в котором указано на непризнание административных исковых требований, вследствие имеющихся, по мнению департамента, недостатков в отчете определения рыночной стоимости объекта недвижимости, которые повлияли на итоговую величину рыночной стоимости объекта оценки.

В письменных объяснениях заинтересованных лиц ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии», Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области изложены сведения о земельном участке, его правообладателе, возражения относительно административных исковых требований не указаны.

Заинтересованные лица ГБУ Ярославской области «Центр кадастровой оценки и рекламы», мэрия города Ярославля письменных объяснений не представили.

Дело рассмотрено в отсутствие лиц, участвующих в деле.

Изучив доводы административного искового заявления, исследовав материалы дела, суд пришел к следующим выводам.

ФИО1 является собственником земельного участка с кадастровым №, площадью № кв.м, категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – для эксплуатации нежилого здания, расположенного по адресу: 

<

адрес>.

Согласно ч. 1 ст. 245, ст. 248 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности. Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости помимо прочего, является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Аналогичные положения закреплены в ст. 22 Федерального закона 03.07.2016 N 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке».

В соответствии с п. 1 ст. 390 НК РФ налоговая база для исчисления земельного налога определяется как кадастровая стоимость объектов налогообложения.

Тем самым, административный истец вправе оспорить кадастровую стоимость принадлежащего ей земельного участка в целях уменьшения земельного налога.

Кадастровая стоимость земельного участка определена приказом департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области от 21.10.2019г. № 20н по состоянию на 01.01.2019г. в размере № руб. 

Административными истцами представлен отчет № от ДД.ММ.ГГГГ. об определении рыночной стоимости указанного земельного участка, подготовленный оценщиком ООО «Независимая оценка», в соответствии с которым рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 01.10.2019г. составляет № руб. 

В соответствии со ст. 59, ч. 2 ст. 246 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки одними из допустимых доказательств является отчет независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям Закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки.

Исследование отчета дает основания суду для вывода о том, что отчет является достоверным доказательством рыночной стоимости земельного участка.

Оценщиком рассчитана рыночная стоимость объекта оценки сравнительным подходом. От использования в рамках оценки доходного и затратного подходов отчет содержит обоснованный отказ.

В соответствии с требованиями пунктов 11, 22 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО N 7)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 года N 611, оценщиком произведен анализ рынка, по итогам которого отобраны объекты, наиболее сопоставимые с объектом оценки по основным ценообразующим характеристикам.

Исследование представленного административным истцом отчета в полном объеме указывает на его соответствие законодательству об оценочной деятельности. Процесс оценки изложен в отчете последовательно, полно, подробно. Выводы оценщика обоснованы и проверяемы. Сомнений в достоверности определенной в отчете величины рыночной стоимости объекта недвижимости у суда не имеется. 

Доказательств иной величины рыночной стоимости объекта недвижимости материалы дела не содержат.

Возражения административного ответчика сводятся к тому, что оценщик не применил к объекту-аналогу № (

<

адрес>, у 

<

адрес>) корректировку на «тип сделки», так как данный аналог предоставлен правообладателю органом местного самоуправления по договору аренды, в связи с чем передача прав на указанный земельный участок возможно с учетом запретов, установленных п. 7 ст. 448 ГК РФ, ст. 35 Земельного кодекса РФ. В случае отказа от применения этой корректировки, по мнению департамента, необходимо применить максимальную корректировку по справочнику под ред. ФИО2 из расширенного интервала на передаваемые права. 

Между тем оснований для вывода о том, что в отношении данного аналога требовалось применение указанной департаментом корректировки, не имеется.

В соответствии с п. 5 ФСО № 3 «Требования к отчету об оценке» при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться, в том числе, следующего принципа: содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов. 

Подпунктом «в» пункта 11 ФСО № 7 предусмотрено, что при анализе рынка недвижимости исследуются фактические данные о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым может быть отнесен оцениваемый объект при фактическом, а также при альтернативных вариантах его использования, с указанием интервала значений цен.

Согласно подпункту «б» пункта 22 ФСО № 7 «Оценка недвижимости» в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным.

В соответствии с подпунктом «д» пункта 22 ФСО № 7 при применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта.

В отчете об оценке рыночной стоимости земельного участка приведен подробный анализ рынка земельных участков г. Ярославля, приведены основные ценообразующие факторы, в соответствии с которыми оценщиком проводился отбор аналогов. Все объекты-аналоги соотносятся с объектом оценки по основным ценнообразующим факторам. Выбор аналогов в отчете мотивирован со ссылками на Федеральные стандарты оценки. При исследовании объектов-аналогов и принятии решения об их использовании при расчете рыночной стоимости объекта оценки оценщиком учтены положения п. 10 ФСО № 1, п. 11 ФСО № 3, п\п «б», «в», «д» п. 22 ФСО № 7. В отчете указаны ссылки на источники информации, копии объявлений о продаже объектов-аналогов, позволяющие сделать выводы об источнике получения соответствующей информации и дате ее подготовки. 

Примененные оценщиком элементы сравнения не противоречат подпунктам «е», «ж» пункта 22 ФСО № 7.

Оценщиком в отчете приведена аргументированная, экономически обоснованная позиция о применении корректировок и их размере, в том числе на передаваемые права. При определении размера корректировок оценщиком использованы справочные материалы, применяемые в оценочной деятельности. В связи с этим доводы департамента о применении корректировки на «тип сделки» не могут быть приняты во внимание. Кроме того, следует отметить, что позиция департамента относительно необходимости применения максимального размера корректировки на «тип сделки» ничем не мотивировано.

В целом содержание отчета, выводы оценщика не противоречат федеральным стандартам оценки, в том числе п. 5 ФСО № 3, п.п. 22, 25 ФСО № 7.

Таким образом, учитывая, что административный истец обладает правом заявления требований о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости в связи с установлением рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена кадастровая стоимость, а также принимая во внимание, что размер рыночной стоимости объекта недвижимости подтвержден достаточными и допустимыми доказательствами, суд полагает, что административные исковые требования подлежат удовлетворению.

Руководствуясь ст.ст. 175-180, 249 КАС РФ, суд

РЕШИЛ:

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым №, площадью № кв.м, категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – для эксплуатации нежилого здания, расположенного по адресу: 

<

адрес>, в размере рыночной стоимости № руб. по состояния на 01.01.2019г.

Дата обращения с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости 02.02.2022г.

Настоящее решение является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости изменений в части размера кадастровой стоимости указанного выше объекта недвижимости.

Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Ярославский областной суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья: В.С. Преснов