РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

21 июня 2017 года Центральный районный суд 

<

адрес> в составе:

председательствующего Соболевой Ж.В.,

при секретаре Ирлица И.П. 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № по иску ООО «УО «Статус» к ФИО2 ФИО1 о признании одностороннего отказа от исполнения договора по управлению многоквартирным домом недействительным,

установил:

Истец обратился в суд с вышеуказанным иском, в обоснование которого указал, что ДД.ММ.ГГГГ собственниками 

<

адрес> в 

<

адрес> была выбрана управляющая организация ООО «УО «Статус». ДД.ММ.ГГГГ заключен договор управления МКД № по 

<

адрес>. ООО «УО «Статус» приступило к исполнению своих обязанностей с ДД.ММ.ГГГГ. За период с ДД.ММ.ГГГГ по настоящее время ООО «УО «Статус» осуществляет управление МКД № по 

<

адрес> в 

<

адрес> надлежащим образом, со всеми ресурсоснабжающими организациями заключены договоры по обслуживанию МКД №. ДД.ММ.ГГГГ в адрес истца было направлено уведомление от ООО «УК Жилищный сервис» о том, что с 22.11.2016г. по 10.12.2016г. проведено общее собрание собственников, на котором было принято решение об отказе от исполнения договора управления МКД № по 

<

адрес> в одностороннем порядке и заключении такого договора с ООО «УК Жилищный сервис». Инициатором проведения собрания являлась ФИО2 Истец считает, что ответчик ненадлежащим образом уведомил истца и собственников МКД № о проведении собрания, считает, что решение об одностороннем отказе от исполнения договора, оформленное протоколом № от ДД.ММ.ГГГГ, противоречит требованиям ЖК РФ и ГК РФ, нарушает их права, как хозяйствующего субъекта. Ответчиком не представлено доказательств, подтверждающих несоответствие управления домом условиям договора и нормативно-правовым актам РФ. Просит признать недействительным решение № указанное в протоколе от ДД.ММ.ГГГГ общего собрания собственников МКД № об одностороннем отказе от исполнения договора управления МКД, заключенного с ООО «УО «Статус», признать действующим договор управления МКД № по 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, признать недействительным заключение договора управления МКД № с ООО «УК Жилищный сервис», взыскать с ФИО2 судебные расходы, связанные с оплатой госпошлины в размере 6 000 рублей.

В судебном заседании представители истца ФИО3, ФИО4, действующие на основании доверенности, на удовлетворении исковых требований настаивали, по всем основаниям, изложенным в иске, дополнив, что ООО «УО «Статус» надлежаще исполняет свои обязательства, доводы третьих лиц о том, что когда ООО «УК Жилищный сервис» в мае приступили к своим полномочиям выявились какие - то недостатки, не являются состоятельными, так как жители не обращались в управляющую компанию для устранения каких - либо недостатков, не было жалоб в надзорные органы. 

Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явилась, просила рассмотреть дело в ее отсутствие. Из её пояснений данных суду ранее видно, что ответчик проживает в 

<

адрес> с 2011 года, является собственником 

<

адрес>. Участия в собрании не принимала и не являлась его инициатором, и кроме того её не было в городе с ДД.ММ.ГГГГ по 27.11. 2016 г. С ДД.ММ.ГГГГ домом управляет ООО «УО «Статус», качество работы этой компании ее устраивает. В конце декабря 2016 года она подписала договор с ООО УК «Жилищный сервис», при этом УК была уже компания ООО УО «Статус», но ее ввели в заблуждение, сказав, что домом управляет не ООО УО «Статус», а ООО УК «Жилищный сервис». У нее были долги, поэтому ей необходимо было знать, куда их оплачивать. Заместитель директора пояснил, что домом управляет ООО УК «Жилищный сервис» и надо заключить договор с этой компанией, поэтому она подписала один единственный документ. Ей ничего не было известно о собрании, объявлений не было, бюллетень для голосования не получала и не заполняла. В протоколе общего собрания не ее подпись, о фальсификации протокола общего собрания не заявляла. Данный протокол она не подписывала. Иск признает и просит удовлетворить заявленные требования.

Представитель третьего лица ООО УК «Жилищный сервис» ФИО5, действующая по доверенностям, возражали против удовлетворения исковых требований, а также принятия судом признание иска ответчиком. Суду пояснила, что исковые требования не подлежат удовлетворению. Многоквартирным домом № ООО УК «Жилищный сервис» управляло с 2015 года. В октябре не надлежаще уведомив ООО УК «Жилищный сервис» - истец провел собрание, при этом ряд собственников был недоволен сменой УК и даже они не были уведомлены, что проходило, какое-то собрание. Были представлены протокол и решение в выборе УК. Проводилось собрание ДД.ММ.ГГГГ и оформлено это общее собрание протоколом от ДД.ММ.ГГГГ. Понятия «существенные нарушения» являющиеся основанием для смены управляющей компании не прописаны законодателем четко, в чем оно заключается, поэтому собственники в любое время вправе расторгнуть договор. Собственников не устраивает работа ООО «ОУ «Статус», тарифы, не устраивает уборка, и что придомовую территорию обслуживают работники непонятно каких организаций. Если надзорными органами такие нарушения не были зафиксированы, то это еще не говорит о том, что таких нарушений не было. Поэтому в судебной практике решение судов основывается на том, что собственники в любой момент могут расторгнуть договор, при этом зафиксированы какие-либо нарушения или нет, значение не имеет, собственники собрались, провели собрание и приняли решение. При этом есть установленный законом кворум и их законное право на голосовании принимать решение. По поводу того, что расторжение договора управления регулируется ГК РФ, с этим не согласна. Собственники являются потребителями услуг, и по Закону «О защите прав потребителей» в любой момент могут отказаться и оплатить уже оказанные услуги. Услуги оплачиваются по платежным документам, которые предоставляет управляющая организация. Возражает против удовлетворения и потому, что это решение нарушит права остальных собственников, а так же права организации ООО УК «Жилищный сервис», которое извлекает экономическую выгоду по управлению этого дома и его интересы затронуты. Третье лицо направляло работников на этот дом, заключило договора с ресурсоснабжающими организациями, возникают вопросы по оплате. Более того, общее собрание, проведенное в апреле месяце переносит срок действия договора управления, оно подтверждает еще раз, что собственники выбирают ООО УК «Жилищный сервис» и меняют условия договора, что не запрещено законом. По поводу процедуры уведомления - в ноябре и декабре месяце, со слов руководства известно, что всю работу взяли на себя собственники и закон обязывает собственников уведомлять прежнюю управляющую компанию о смене, о проведении общего собрания, то есть такой обязанности у ООО УК «Жилищный сервис» нет. Просит в удовлетворении исковых требований отказать.

Представитель третьих лиц ФИО6 и ФИО7 – ФИО8, действующий по доверенностям, иск не признал, просил отказать в удовлетворении иска, поддержав позицию ООО УК «Жилищный сервис».

Исследовав материалы дела, выслушав пояснения лиц, участвующих в деле, суд считает исковые требования обоснованными и подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Статья 161 Жилищного кодекса Российской Федерации предоставляет собственникам помещений в многоквартирном доме право выбрать один из трех названных в ней способов управления жилым домом: непосредственное управление, управление товариществом собственников жилья или специализированным потребительским кооперативом, управление управляющей организацией, и не ограничивает в возможности сменить ранее избранный способ управления домом на иной, предусмотренный законом.

Согласно части 3 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

В соответствии с частью 9 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией.

В соответствии с ч.1,2 ст.162 ЖК РФ решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме. Копии решений и протокола общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме подлежат обязательному представлению лицом, по инициативе которого было созвано общее собрание, в управляющую организацию, правление товарищества собственников жилья, жилищного или жилищно-строительного кооператива, иного специализированного потребительского кооператива не позднее чем через десять дней после проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

Договор управления многоквартирным домом заключается с управляющей организацией, которой предоставлена лицензия на осуществление деятельности по управлению многоквартирными домами в соответствии с требованиями настоящего Кодекса, в письменной форме или в электронной форме с использованием системы путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания. При этом собственники помещений в данном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора.

По договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья, органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива, лица, указанного в пункте 6 части 2 статьи 153 настоящего Кодекса, либо в случае, предусмотренном частью 14 статьи 161 настоящего Кодекса, застройщика) в течение согласованного срока за плату обязуется выполнять работы и (или) оказывать услуги по управлению многоквартирным домом, оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.

Возможность расторжения договора управления многоквартирным домом предусмотрена положениями статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации, а именно частями 8, 8.1 и 8.2 данной статьи.

Согласно ч.8 ст.162 ЖК РФ изменение и (или) расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством. 

В силу части 8.1 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации собственники помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, предусмотренного частями 4 и 13 статьи 161 настоящего Кодекса, по истечении каждого последующего года со дня заключения указанного договора в случае, если до истечения срока действия такого договора общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме принято решение о выборе или об изменении способа управления этим домом.

В силу части 8.2 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора, и принять решение о выборе иной управляющей организации или об изменении способа управления данным домом.

Применительно к части 8.2 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации право на односторонний отказ от исполнения договора управления жилым домом действительно возникает у собственников помещений при условии неисполнения либо ненадлежащего исполнения управляющей организацией принятого на себя обязательства. 

При этом односторонний отказ от исполнения договора возможен в соответствии со статьей 782 Гражданского кодекса Российской Федерации, содержащей положения о праве заказчика отказаться от исполнения договора возмездного оказания услуг и статьей 32 Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей", содержащей аналогичное правило. 

Данный вывод согласуется с положениями статьи 450 ГК РФ, допускающей изменение и расторжение договора только по соглашению сторон, если иное не предусмотрено названным Кодексом, иными законами или договором. 

Пункт 8 статьи 162 ЖК РФ указывает на возможность изменения или расторжения договора управления многоквартирным домом в порядке, предусмотренном гражданским законодательством, которым установлена возможность заказчика и от исполнения всякого договора подряда при заказе работ для бытовых нужд (статьи 717, 731, 740 ГК РФ), и от исполнения договора на оказание услуг (статья 782 ГК РФ). 

Поэтому односторонний отказ собственников помещений многоквартирного дома от исполнения договора с управляющей компанией (расторжение договора) не противоречит ни Жилищному кодексу Российской Федерации, ни Гражданскому кодексу Российской Федерации. 

Согласно п. 3 ст. 450 ГК РФ в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным. При расторжении договора обязательства сторон прекращаются (п. 2 ст. 453 ГК РФ). 

Таким образом, правовая конструкция договора управления многоквартирного дома не позволяет усмотреть в нем наличие таких особенностей, которые позволяли бы ущемить жилищные права собственников помещений многоквартирного дома как потребителей услуг управляющих компаний по сравнению с положением тех же лиц, выступающих потребителями аналогичных услуг при иной форме управления домом, либо по сравнению с потребителями прочих услуг, предоставляемых хозяйствующими субъектами, осуществляющими предпринимательскую деятельность.

Судом установлено, что протоколом общего собрания собственником помещение в МКД по адресу: 

<

адрес>, проводимого с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ было принято решение о выборе управляющей организации по управлению МКД № - ООО «УО «Статус» и заключении с ней договоров управления.

Также установлено и не оспорено сторонами, что с ДД.ММ.ГГГГ собственниками помещений в МКД № по 

<

адрес> с ООО «УО «Статус» были заключены договоры управления. Согласно пункту 8.2 договор управления многоквартирным домом вступает в силу с момента подписания и заключен на срок 3 года. Пунктом 8.3 предусмотрено, что договор может быть досрочно расторгнут в соответствии с действующим жилищным законодательством, при условии письменного извещения одной из сторон о прекращении договора за два месяца до даты расторжения. В случае расторжения договора Управляющая организация за 30 дней до прекращения действия Договора обязана передать техническую документацию (базы данных) на многоквартирный дом и иные, связанные с управлением домом документы уполномоченным лицам собственников. 

Из иска следует и не оспаривается сторонами, что ООО «УО «Статус» заключило необходимые договоры с ресурсоснабжающими организациями по обслуживанию МКД №, дом подготовлен к отопительному сезону 2016-2017 гг., наняты работники для исполнения обязательств по договору (дворники, уборщицы, сантехники, электрики). 

Из материалов дела следует, что по инициативе ФИО2 в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ было проведено внеочередное собрание собственников помещений в МКД № по 

<

адрес>, на котором принято решение об избрании в качестве управляющей организации ООО УК «Жилищный Сервис», расторжении в одностороннем порядке договора по управлению МКД с ООО «УО «Статус» и заключении такого договора с ООО УК «Жилищный Сервис» с ДД.ММ.ГГГГ Данное решение содержится в протоколе от ДД.ММ.ГГГГ. Третьим лицом в материалы дела представлен договор управления МКД от ДД.ММ.ГГГГ заключенный с ООО УК «Жилищный Сервис», дополнительное соглашение № к договору от ДД.ММ.ГГГГ в части применения к отношениям сторон с ДД.ММ.ГГГГ, сроком на пять лет до ДД.ММ.ГГГГ.

Из пояснений представителя истца следует, что ООО «УО «Статус» стало известно о проведенном собрании ДД.ММ.ГГГГ после получения уведомления от ООО «УК Жилищный сервис» о проведенном собрании. При этом, копии решений и протокола общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме к уведомлению не приложены. О проведении собрания и рассмотрении вопроса об отказе от исполнения договора управления МКД, управляющая компания не извещалась, копии решений и протокола общего собрания собственников от его инициатора, не поступало. При этом собрание по выбору новой управляющей компании, проведено спустя один месяц в отсутствие результатов работы выбранной в ноябре 2016 г. управляющей компании ООО «УО «Статус».

Истец считает свои права нарушенными, поскольку оснований для расторжения договора по управлению домом № по 

<

адрес> не было, т.к. срок договора не истек, истец надлежащим образом исполняет свои обязательства перед собственниками помещений в МКД № по 

<

адрес>.

Представитель третьего лица ООО «УО «Жилищный сервис» в обоснование своих возражений указывает на то, что ООО «УО «Статус» ненадлежащим образом исполняет свои обязательства по договору управления МКД № по 

<

адрес>, и соответственно собственники жилых помещений в МКД № в любое время могут отказаться от исполнения договора. Считает, что договор управлении МКД по своей природе является особым видом договора, в отношении которого действует специальный режим правового регулирования, поэтому такой договор может быть прекращен в одностороннем порядке по инициативе собственников помещений по основаниям, установленным ч.8.2 ст.162 ЖК РФ, а также в случаях, определенных соглашениям сторон. Кроме того, собственники жилых помещений в МКД могут в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора не только в случаях, если управляющая организация не выполняет условий такого договора, но и в случаях принятия ими решения о выборе иной управляющей организации или изменении способа управления МКД. В подтверждение указанных доводов 3-е лицо представили наряды-задания об устранении течь батареи, засора канализации, устранение нарушений в работе электросчетчика, отсутствие горячей воды, закладки двери в подвале кирпичом, штукатурки стен подвала, завода в песочницу песка, проведение влажных уборок лестничных клеток.

Суд эти доводы отклоняет, поскольку сведения, указывающие на ненадлежащее исполнение обязательств управляющей организацией по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома, а также о том, что при решении вопроса о прекращении договорных отношений с ООО УО «Статус» на оспариваемом истцом общем собрании собственников помещений 

<

адрес> в 

<

адрес> устанавливались обстоятельства ненадлежащего исполнения условий договора управления многоквартирным домом в нарушение требований ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, не представлены, а вышеуказанные заказ-наряды, акты после ДД.ММ.ГГГГ об этом не свидетельствуют. Возможность отказа от исполнения договора от ДД.ММ.ГГГГ № без указания причин самим этим договором также не предусмотрена. При этом суд отмечает, что до ДД.ММ.ГГГГ МКД № по 

<

адрес> управляло именно 3-е лицо ООО УК «Жилищный сервис», расторжение договора на управление спорного дома, не оспаривало. 

Законом установлено, что право на односторонний отказ от исполнения договора управления многоквартирным домом возникает у собственников лишь при условии неисполнения либо ненадлежащего исполнения управляющей организацией принятых на себя обязательств. Доказательств того, что управляющей организацией допущены нарушения, дающие право собственникам помещений отказаться от договоров управления в порядке части 8.2 ст. 162 Жилищного кодекса Российской Федерации, в материалы дела не представлено. Из протокола от ДД.ММ.ГГГГ не следует, что собственники рассматривали вопрос о ненадлежащем исполнении ООО «УО «Статус» своих обязанностей. Представители истца также поясняли, что контролирующими органами неоднократно проводились проверки деятельности ООО «УО «Статус», никакие нарушения выявлены не были.

Поэтому суд исходит из того, что основания для принятия общим собранием собственников помещений многоквартирного дома решения об одностороннем отказе от исполнения обязательств по договору управления многоквартирным домом отсутствовали. В связи с чем решение № общего собрания от ДД.ММ.ГГГГ в части одностороннего отказа от исполнения договора управления МКД, заключенного с ООО «УО «Статус», является недействительным, договор управления от ДД.ММ.ГГГГ является действующим. Поскольку договор на управление многоквартирным домом был заключен с ООО «УК «Жилищный Сервис» на основании указанного решения собственников, его заключение также является недействительным, многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией.

Частью 8 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрена возможность изменения или расторжения договора управления многоквартирным домом в порядке, установленном гражданским законодательством, однако в порядке, предусмотренном статьями 450 - 453 Гражданского кодекса Российской Федерации, собственники жилых помещений к ООО «УО «Статус» с требованием о расторжении договора управления многоквартирным жилым домом не обращались. 

По общему правилу, в соответствии с требованиями ст. ст. 44, 45, 46, 48 Жилищного кодекса Российской Федерации ответчиком по исковым требованиям о признании решений общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме является собственник помещения в таком доме, являющийся инициатором проведения такого собрания.

Доводы представителя третьего лица ООО УК «Жилищный сервис» о том, что иск предъявлен к ненадлежащему ответчику, судом отклоняются, поскольку ФИО2, являясь собственником помещения в многоквартирном доме и лицом, организующим внеочередное собрание собственников помещений многоквартирного дома, в нарушение требований жилищного законодательства сформировала вопросы собрания без учета требований жилищного законодательства и результатом ее действий явилось нарушение прав собственников помещений в многоквартирном домом на управление домом, избранной ими ранее в установленном порядке управляющей организацией.

ФИО2 в судебном заседании исковые требования признала, указав на то, что инициатором собрания она не была и не принимала в нем участия, не подписывала протокол общего собрания. Однако доказательства, подтверждающие эти доводы, не были представлены, и, кроме того, суд не принял признание иска ответчиком, поскольку оно не соответствует требованиям ст.173 ГПК РФ. 

В силу ч. 1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. 

Представители истца в судебном заседании отказались от возмещения расходов ответчиком ФИО2 по оплате госпошлины в размере 6 000 рублей.

Руководствуясь ст.ст. 12, 56, 194-198 ГПК РФ, суд

решил:

Исковые требования удовлетворить.

Признать недействительным решение №, указанное в протоколе от ДД.ММ.ГГГГ общего собрания собственников помещений многоквартирного дома по адресу: 

<

адрес>, в части одностороннего отказа от исполнения договора управления МКД, заключенного с ООО «УО «Статус».

Признать действующим договор управления от ДД.ММ.ГГГГ многоквартирного дома по адресу: 

<

адрес>, заключенный собственниками с ООО «УО «Статус».

Признать недействительным заключение договора управления многоквартирного 

<

адрес> с ООО УК «Жилищный сервис».

Решение может быть обжаловано в Самарский областной суд через Центральный районный суд г. Тольятти в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Председательствующий: подпись Соболева Ж.В.

Решение в окончательной форме принято ДД.ММ.ГГГГ

<

данные изъяты>