Дело №2-1000/2019

Р Е Ш Е Н И Е

именем Российской Федерации

15 февраля 2019 года город Казань

Советский районный суд города Казани в составе 

председательствующего судьи А.Ф. Гильмутдиновой

при секретаре судебного заседания А.Р. Миннемуллиной,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 ФИО8 к ФИО2 ФИО9 о взыскании задатка в двойном размере,

установил:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО2 о взыскании задатка.

В обоснование заявленных требований указано, что 26 марта 2018 года между сторонами был заключен предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества (с условием обеспечения обязательства задатком), в соответствии с которым ответчик обязался продать, а истица обязалась купить квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес изъят>, за 3 000 000 рублей.

При заключении указанного договора часть денежных средств в размере 50 000 рублей была передана истцом ответчику, что подтверждается собственноручно написанной ответчиком распиской в день подписания предварительного договора. Основной договор должен был быть заключен до 1 мая 2018 года.

В дальнейшем ответчик всячески уклонялся от заключения основного договора купли-продажи квартиры, а после вообще передумал совершать сделку. В связи с уклонением ответчика от заключения основного договора истица понесла убытки в размере 50 000 рублей в виде частичной оплаты стоимости квартиры, ответчик от возврата денежных средств отказывается.

Согласно пункту 3.1. договора при досрочном расторжении настоящего договора по инициативе продавца, последний возвращает покупателю сумму задатка в двойном размере в течении 7 (семи) календарных дней с момента отказа от заключения основного договора.

На основании вышеизложенного, истец просит взыскать с ответчика ФИО2 ФИО10 в пользу истца ФИО1 ФИО11 денежную сумму, уплаченную в форме задатка в размере 100 000 рублей за квартиру по адресу: 

<

адрес изъят>

Истец ФИО1 в судебное заседание не явилась, обеспечив явку своего представителя ФИО3, который исковые требования поддержал, просил их удовлетворить. Дополнительно пояснил, что основной договор купли-продажи не был заключен, так как ответчик не собрал все необходимые документы. Не отрицает, что истица в спорный период занималась вопросом предоставления ей кредитными учреждениями заемных денежных средств, однако денежные средства на приобретение спорной квартиры у нее имелись. В настоящее время интереса в приобретении спорной квартиры не имеет, поскольку ею приобретена иная квартира. 

Ответчик ФИО2 иск не признал, просил отказать в удовлетворении. Дополнительно суду пояснил, что не отказывался продавать квартиру ФИО1, которая сама затягивала сроки оформления основного договора купли-продажи. У истца не было достаточных средств для покупки квартиры, сроки предоставления ей кредита затягивались. На денежные средства от продажи квартиры он должен был приобрести дом, на приобретение которого было выдано разрешение органов опеки и попечительства. Из-за того, что сделка с истцом не состоялась, срок действия разрешения органов опеки истек, а дом был реализован третьим лицам. Поскольку истец сам затягивал сроки заключения основного договора, ранее предоставленная скидка в 50 000 рублей была отменена, не отрицает, что просил заплатить за квартиру 3 050 000 рублей. В настоящее время квартира им не продана, готов хоть сегодня реализовать ее истцу. В действиях истца усматривается злоупотребление правом, она длительное время ждала реализации им квартиры, периодически звонила и спрашивала об этом, с целью обращения в суд за взысканием задатка. 

Заслушав лиц участвующих в деле, оценив относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности, суд приходит к следующему.

В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно пункту 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет и другие существенные условия основного договора, а также срок, в который стороны обязуются заключить основной договор (пункты 2 - 4 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Из положений статьи 380 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме (пункт 2).

В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 данной статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное (пункт 3).

Пунктом 4 данной статьи предусмотрено, что если иное не установлено законом, по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором (статья 429).

Согласно пункту 1 статье 381 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен.

Пункт 2 данной статьи гласит если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

Сверх того, сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное.

В соответствии со статьей 329 Гражданского кодекса Российской Федерации задаток является одним из способов обеспечения исполнения обязательств. Основная цель задатка - предотвратить неисполнение договора. При этом Гражданский кодекс не исключает возможности обеспечения задатком предварительного договора (статья 429), предусматривающего определенные обязанности сторон по заключению в будущем основного договора и применения при наличии к тому оснований (уклонение стороны от заключения основного договора) обеспечительной функции задатка, установленной пунктом 2 статьи 381 названного Кодекса: потеря задатка или его уплата в двойном размере стороной, ответственной за неисполнение договора.

В пункте 26 постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 года N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" разъяснено, что исполнение предварительного договора может быть обеспечено задатком (пункт 4 статьи 380 Гражданского кодекса Российской Федерации), неустойкой за уклонение от заключения основного договора (статьи 421, 329, 330 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Задаток, выданный в обеспечение обязательств по предварительному договору лицом, обязанным совершить платеж (платежи) по основному договору, зачисляется в счет цены по заключенному основному договору (пункт 1 статьи 380 Гражданского кодекса Российской Федерации). Если задаток выдан по предварительному договору лицом, которое не обязано к платежу по основному договору, заключение последнего влечет обязанность вернуть задаток, если иное не предусмотрено законом или договором или не следует из существа обязательства или сложившихся взаимоотношений сторон.

В пункте 28 этого же постановления пленума разъяснено, что несовершение ни одной из сторон действий, направленных на заключение основного договора, в течение срока, установленного для его заключения, свидетельствует об утрате интереса сторон в заключении основного договора, в силу чего по истечении указанного срока обязательство по заключению основного договора прекращается.

Из материалов дела усматривается, что 26 марта 2018 года между ФИО2 (продавец) и ФИО1 (покупатель) был заключен предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества (с условием обеспечения обязательства задатком), в соответствии с которым продавец обязуется передать в собственность, а покупатель принять в собственность и оплатить в соответствии с условиями настоящего договора следующее недвижимое имущество - квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес изъят> 

В соответствии с пунктом 1.1. настоящего договора основной договор должен был быть заключен сторонами в срок до 1 мая 2018 года.

Согласно пункту 1.5. договора, стоимость квартиры составляет 3 000 000 рублей. Расчет между сторонами производится в следующем порядке:

2 950 000 рублей покупатель передает продавцу в день подписания настоящего договора в качестве задатка, 50 000 рублей за счет собственных средств покупатель передает продавцу в день подачи необходимых документов в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан на регистрацию основного договора купли- продажи квартиры и/или перехода права собственности.

В судебном заседании строны пояснили, что договоре указанные цифры перепутаны местами, 50 000 рублей было предано в качестве задатка. 

Согласно пункту 3.1. договора при досрочном расторжении настоящего договора по инициативе продавца, последний возвращает покупателю сумму задатка в двойном размере в течении 7 (семи) календарных дней с момента отказа от заключения основного договора.

В соответствии с распиской от 26 марта 2018 года ФИО2 получил от ФИО1 денежную сумму в размере 50 000 рублей за продаваемую квартиру по 

<

адрес изъят>.

Сторонами по делу факт передачи и получения денежных средств в размере 50 000 рублей в качестве задатка в судебном заседании не отрицалась. 

Суд приходит к выводу, что уплаченная истцом сумма в размере 50 000 рублей по смыслу закона и условий предварительного договора является задатком, которым обеспечивается возникшее из предварительного договора обязательство по заключению основного договора купли-продажи конкретного объекта недвижимости на согласованных условиях в определенный срок. При этом денежным является одно из обязательств покупателя по основному договору купли-продажи объектов недвижимости, в зачет которого и поступила бы внесенная сумма задатка в случае его заключения.

Судом установлено, что квартира по адресу: 

<

адрес изъят>, в настоящее время принадлежит ответчику, после заключения предварительного договора купли-продажи никому не продана. 

Исходя из перечисленных выше норм права, следует, что обязательство устанавливается для того, чтобы оно было исполнено. До тех пор пока обязательство не нарушено ни одной из сторон, оно должно исполняться в точном соответствии с его содержанием. Эта обязанность возлагается на обе стороны в обязательстве.

Надлежащее исполнение обязательств по предварительному договору состоит в совершении его сторонами действий, направленных на заключение основного договора, результатом которых является его заключение в обусловленный срок, в связи с чем, не заключение основного договора всегда является результатом нарушения кем-либо из сторон предварительного договора принятых на себя обязательств по заключению основного договора.

Согласно пункту 1 статье 401 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, не исполнившее обязательства либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности.

Лицо признается невиновным, если при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, оно приняло все меры для надлежащего исполнения обязательства.

Отсутствие вины обеих сторон предварительного договора в незаключении основного договора возможно, в частности, в случае утраты заинтересованности сторон в заключение основного договора и отказа от намерений по его заключению в форме несовершения действий, предусмотренных предварительным договором, направленных на заключение основного договора.

При этом, исходя из смысла приведенных выше законоположений, виновность действий, нарушающих условия предварительного договора, повлекших незаключение основного договора, предполагается, пока не доказано иное.

Следовательно, освобождение стороны предварительного договора от ответственности за незаключение основного договора возможно, если этой стороной в силу положений статьи 56 Гражданского кодекса Российской Федерации будет доказана невиновность своих действий, в результате которых основной договор не был заключен.

Истец в обоснование исковых требований указывает, что ответчик не собрал необходимые для проведения регистрации документы, указанные в пункте 2.2 предварительного договора: а именно правоустанавливающие документы, справку об отсутствии задолженности по коммунальным услугам, выписку из ЕГРП об отсутствии арестов и запрещений, выписку из домовой книги. В опровержении данных доводов ответчиком были представлены копии данных документов, датированные ранее срока определенного в пункте 1.3 предварительного договора.

8 декабря 2018 года истец по почте направил ответчику требование о возврате задатка в двойном размере. Данное почтовое отправление ФИО2 получено не было, вернулось адресату в связи с истечением срока хранения. 

По условиям предварительного договора не на одну из сторон не возложена обязанность инициировать заключение основного договора купли-продажи или обращение в Управление Росреестра по Республике Татарстан с заявлением о проведении регистрации сделки, а обеспечение исполнения предварительного договора задатком, предусмотрено только в случае досрочного расторжения предварительного договора ( пункты 3.1, 3.2)

Сторонами в суд не представлено доказательств, свидетельствующих о принятии ими действий направленных на заключение основного договора купли-продажи спорной квартиры, а в ходе рассмотрении дела такие доказательства не добыты. 

Из переписки сторон по делу с What"s up мессенджера, подлинность которой стороны не оспаривали, усматривается, что ответчик 3 мая 2018 года сообщил истцу новую цену спорной квартиры, на что истец указал, что готов купить квартиру за 3 000 000 рублей, от покупки не отказывается, не возражает против того, чтобы ответчик ее продавал. 

Из указанной переписки также усматривается, ответчик недоволен тем, что в установленный предварительном договоре срок сделка заключена не была. В свою очередь истец указывает, что срок сделки от нее не зависит. 

Указанные обстоятельства подтверждают доводы ответчика о том, что основной договор не был подписан в установленный срок по вине истца. 

Из совокупного анализа установленных по делу обстоятельств, представленных сторонами доказательств, пояснений лиц участвующих в деле, суд приходит к выводу, что не одна из сторон, как после, так и до истечения срока действия предварительного договора, не наставала на заключении основного договора купли продажи спорной квартиры, на условиях оговоренных в предварительном договоре.

Так, каких-либо действий направленных на заключение основанного договора купли продажи спорной квартиры, не одной из сторон не предпринималось. Письменных уведомлений о необходимости явиться в регистрационную палату для заключения основанного договора, ни одна из сторон другой стороне не направляла, отсутствуют данные требования в телефонной переписке сторон по делу в What"s up мессенджере. Доказательств уклонения сторон по делу от заключения основного договора купли-продажи квартиры, также не имеется. 

На основании вышеизложенного, суд приходит к выводу, что обе стороны на момент наступления срока для заключения основного договора купли-продажи, утратили интерес в заключении основного договора, в силу чего по истечении указанного срока обязательство по заключению основного договора прекращаются. В этой связи переданная ответчику в качестве задатка денежная сумма в размер 50000 рублей подлежит возврату истцу. 

Доводы ответчика, что он никогда не отказывался от заключения основного договора купли продажи спорной квартиры не могут служить основанием для отказа в иске, поскольку на условиях, оговоренных в предварительном договоре он отказал истцу в заключение договора, увеличив стоимость квартиры на 50 000 рублей, что им в судебном заседании не отрицалось. 

Руководствуясь статьями 194, 198, 199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

исковое заявление ФИО1 ФИО12 к ФИО2 ФИО13 о взыскании задатка, удовлетворить частично. 

Взыскать с ФИО2 ФИО14 в пользу ФИО1 ФИО15 50 000 (пятьдесят тысяч) рублей.

В остальной части в удовлетворении исковых требований ФИО1 ФИО16 к ФИО2 ФИО17, отказать.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его составления в окончательной форме в Верховный Суд Республики Татарстан через Советский районный суд г. Казани.

Судья Советского 

районного суда города Казани /подпись/ А.Ф. Гильмутдинова

Копия верна.

Судья А.Ф. Гильмутдинова 

Мотивированное решение изготовлено 19 февраля 2019 года.

Судья А.Ф. Гильмутдинова