№ 11RS0008-01-2019-002410-75

Дело № 2-117/2020

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

18 мая 2020 года г. Сосногорск Республика Коми 

Сосногорский городской суд Республики Коми в составе: председательствующего судьи Пушиной М.А., с участием представителей истца ФИО1, ФИО2, ответчика ФИО3, представителем третьего лица ФИО4, при секретаре Ксендзовой О.Б., рассмотрел в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью «Сервисная компания «Ваш дом» к Денисюк ФИО17, Заморей ФИО18, ФИО5 ФИО19, ФИО8 ФИО20, ФИО10 ФИО21 о признании недействительным решения общего собрания собственников,

У С Т А Н О В И Л :

Истец обратился в Сосногорский городской суд Республики Коми с исковым заявлением к указанным ответчикам о признании недействительным решения общего собрания собственников. Исковые требования мотивированы тем, что протоколом общего собрания собственников жилых помещений принято решение, оформленное протоколом № от ДД.ММ.ГГГГ, в том числе об утверждении нового договора управления, разработанного Председателем и Советом МКД, а также об утверждении нового тарифа за содержание и текущий ремонт общего имущества МКД в размере 

<

данные изъяты> руб. за 1 кв.м., с чем истец не согласен. Исковые требования мотивированы тем, что с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ проведено внеочередное общее собрание собственников жилых помещений в 

<

адрес> в форме очного/заочного голосования. Управление 

<

данные изъяты>» осуществляет ООО СК «Ваш дом». ДД.ММ.ГГГГ в адрес ООО СК «Ваш дом» сопроводительным письмом поступили документы от Председателя Совета ФИО3 о проведении указанного собрания, на котором было принято решение, оформленное протоколом № от ДД.ММ.ГГГГ, в том числе об утверждении нового договора управления, разработанного Председателем и Советом МКД, а также об утверждении нового тарифа за содержание и текущий ремонт общего имущества МКД в размере 

<

данные изъяты> рублей за 1 кв.м. С вышеуказанным принятым решением в части утверждения нового договора и утверждении нового тарифа истец не согласен, считает его незаконным, противоречащим нормам жилищного законодательства, а именно ЖК РФ и иными подзаконными актами не предусмотрено каких-либо изъятий по одностороннему и самостоятельному изменению собственниками спорной платы и составляющих её статей.

Представители истца в судебном заседании на иске настаивали, по основаниям, изложенным в нем. Считают, что одностороннее изменение существенных условий договора является недопустимым. В рассматриваемом деле ответчики в одностороннем порядке изменили условия договора в свою пользу, что является заведомо невыгодным для истца как управляющей организации. 

Ответчики ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО10 извещены, в судебном заседании не участвовали. В предыдущих судебных заседаниях ответчики с исковыми требованиями не согласились. Считают, что договор управления принят в соответствии с требованиями жилищного законодательства, утвержден надлежащим образом, нарушений в процедуре проведения общего собрания собственников МКД не имелось. Тариф за содержание и текущий ремонт общего имущества утверждается собственниками жилых помещений, то есть жильцы дома реализовали предусмотренное ЖК РФ право. Ответчик ФИО8 полагает, что поскольку истцом не подписан договор управления, следовательно, данный договор не утверждён и не может быть обжалован. Также считают, что истцом не соблюдены требования закона о надлежащем извещении собственников жилых помещений в МКД относительно рассматриваемого дела. 

Ответчик ФИО3 в судебном заседании с иском не согласилась, считает что договор, утвержденный на общем собрании собственников МКД, соответствует требованиям законодательства и отражает интересы истцов. Поддерживает доводы отзыва на иск, представленный суду. 

В письменных отзывах на иск и дополнениях к отзыву ответчики указали, что истец ссылается в иске на нормы ст. 181.4 ГК РФ, при этом сам грубейшим образом нарушает требования указанной статьи о письменном уведомлении каждого собственника о проведении судебного разбирательства, а также нормы ст.ст. 310, 432, 450-453 ГК РФ. В 2015 году в договор управления были внесены изменения, не согласованные с собственниками и ими не подписаны. Истцом размещен на сайте договор управления, подписанный бывшим директором, который противоречит всем другим вариантам управления, в последнем договоре управления в п.п. 5.4, 6.1, 8.3, 8.4 конкретно оговорены условия договора управления и конкретно прописаны, но управляющая компания игнорирует их исполнение. Кроме того, истец в иске ссылается на ст. 154 ЖК РФ, хотя данная статья касается нанимателей жилья, а в доме 95% квартир приватизировано и являются частной собственностью. Считает, что внеочередное собрание собственников МКД было проведено 17.08.2019 с соблюдением законодательства РФ, с соблюдением сроков и требований ст.ст. 44, 45, 162 ЖК РФ. Согласно инструкции Минстроя и ЖКХ, инициатор внеочередного собрания самостоятельно решает, где хранить документы. Истец не берет в расчет п.п. 16, 17 Постановления Пленума ВС РФ № 22 от 27.06.2017, где четко указано, что управляющая компания не имеет право менять расценки по содержанию общего имущества МКД без решения общего собрания собственников. Начиная с 2011 года, истец не выполняет законодательство РФ, поскольку самостоятельно поднимает расценки на содержание общего имущества МКД. 

Представитель третьего лица считает, что исковые требования являются законными, обоснованными и подлежат удовлетворению. 

Заслушав стороны, представителя третьего лица, исследовав материалы дела, и оценив представленные доказательства, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не установлено федеральным законом.

Из материалов дела следует, что на основании решения общего собрания собственников помещений (протокол № от ДД.ММ.ГГГГ) МКД № 

<

адрес> выбран способ управления – управление управляющей организацией; в качестве управляющей организации выбрано ООО «Сервисная компания «Ваш дом».

В период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ по инициативе ответчиков проведено внеочередное общее собрание собственников жилых помещений в 

<

адрес> которым утвержден ряд решений, включая решения, обжалуемые по настоящему иску. 

В силу части 1 статьи 44 ЖК РФ, общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом.

Порядок проведения общего собрания собственников жилья регулируется положениями ст.45 ЖК РФ. Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны ежегодно проводить годовое общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме. Проводимые помимо годового общего собрания общие собрания собственников помещений в многоквартирном доме являются внеочередными. Внеочередное общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме может быть созвано по инициативе любого из данных собственников (части 1 и 2 ст.45 ЖК РФ).

П.6 ст.46 ЖК РФ предусматривает право обжалования общего собрания собственников жилых помещений только собственником помещений в данном многоквартирном доме. 

Между тем правовые нормы, изложенные в п. 2 ст. 181.1 ГК РФ, предусматривают возможность оспаривания решения собрания, с которым закон связывает гражданско-правовые последствия, порождает правовые последствия, на которые решение собрания направлено, для всех лиц, имевших право участвовать в данном собрании (участников юридического лица, сособственников, кредиторов при банкротстве и других - участников гражданско-правового сообщества), а также для иных лиц, если это установлено законом или вытекает из существа отношений.

П. 103 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 №25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой ГК РФ» разъясняет, что «по смыслу пункта 1 статьи 2, пункта 6 статьи 50 и пункта 2 статьи 181.1 ГК РФ под решениями собраний понимаются решения гражданско-правового сообщества, т.е. определенной группы лиц, наделенной полномочиями принимать на собраниях решения, с которыми закон связывает гражданско-правовые последствия, обязательные для всех лиц, имевших право участвовать в таком собрании, а также для иных лиц, если это установлено законом или вытекает из существа отношений». В частности, к таким решениям собраний относятся, в том числе, решения собственников помещений в многоквартирном доме. 

В силу п.1 ст.181.3 ГК РФ решение собрания недействительно по основаниям, установленным ГК РФ или иными законами, в силу признания его таковым судом (оспоримое решение) или независимо от такого признания (ничтожное решение). Недействительное решение собрания оспоримо, если из закона не следует, что решение ничтожно.

Согласно п. 4 ст. 181.4 ГК РФ решение собрания не может быть признано судом недействительным, если голосование лица, права которого затрагиваются оспариваемым решением, не могло повлиять на его принятие и решение собрания не влечет существенные неблагоприятные последствия для этого лица.

В п. 109 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой ГК РФ» разъяснено, что к существенным неблагоприятным последствиям относятся нарушения законных интересов как самого участника, так и гражданско-правового сообщества, которые могут привести, в том числе к возникновению убытков, лишению права на получение выгоды от использования имущества гражданско-правового сообщества, ограничению или лишению участника возможности в будущем принимать управленческие решения или осуществлять контроль за деятельностью гражданско-правового сообщества.

Из текста искового заявления и представленных суду материалов следует, что истец, являясь управляющей организацией в многоквартирном доме 

<

адрес> в силу имеющегося договора управления обязан выполнять работы и услуги, предусмотренные данным договором. При этом оспариваемым решением общего собрания собственников данного многоквартирного дома изменены условия договора управления, а также тариф за содержание и ремонт общего имущества МКД. Ни изменение договора, ни размер нового тарифа не был согласован с истцом как с управляющей организацией, при этом утверждённый (новый) тариф существенного ниже тарифа, установленного ранее. 

Заявленные истцом доводы свидетельствуют о том, что оспариваемое истцом решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме без согласования с управляющей организацией, то есть фактически в одностороннем порядке, изменяет установленный ранее договором управления размер платы за содержание и ремонт общего имущества. Данное обстоятельство свидетельствует о возможном несении истцом убытков, связанных с выполнением предусмотренного нормативными актами объема работ и услуг. При таких обстоятельствах суд считает, что оспариваемое решение может повлечь за собой существенные неблагоприятные последствия для истца и признаёт обоснованным обращение истца за защитой своих имущественных прав в порядке, предусмотренном главой 9.1 ГК РФ. 

Согласно п.5 ст.184.1 ГК РФ, решение собрания может быть оспорено в суде в течение шести месяцев со дня, когда лицо, права которого нарушены принятием решения, узнало или должно было узнать об этом, но не позднее чем в течение двух лет со дня, когда сведения о принятом решении стали общедоступными для участников соответствующего гражданско-правового сообщества.

Согласно представленному суду письму от Председателя Совета дома ФИО3 на адрес ООО «Сервисная компания «Ваш дом» от ДД.ММ.ГГГГ, ФИО9 дома направил истцу протокол внеочередного общего собрания дома, проходившего ДД.ММ.ГГГГ, голосование проводилось с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ. Данным письмом было обращено внимание на принятие нового тарифа по обслуживанию общего имущества дома в размере 

<

данные изъяты> рублей за 1 кв.м., который должен вступить в силу с ДД.ММ.ГГГГ. Данное письмо было получено истцом ДД.ММ.ГГГГ. 

Рассматриваемое исковое заявление поступило в суд ДД.ММ.ГГГГ, то есть с соблюдением предусмотренного законом срока на обжалование решений собраний. 

П.6 ст.184.1 ГК РФ закрепляет, что лицо, оспаривающее решение собрания, должно уведомить в письменной форме заблаговременно участников соответствующего гражданско-правового сообщества о намерении обратиться с таким иском в суд и предоставить им иную информацию, имеющую отношение к делу. Участники соответствующего гражданско-правового сообщества, не присоединившиеся в порядке, установленном процессуальным законодательством, к такому иску, в том числе имеющие иные основания для оспаривания данного решения, в последующем не вправе обращаться в суд с требованиями об оспаривании данного решения, если только суд не признает причины этого обращения уважительными.

При этом, как следует из разъяснений, изложенных в п.114 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 №25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой ГК РФ», по смыслу п.6 ст.181.4 ГК РФ не может быть предусмотрен такой порядок уведомления, который создаст существенные препятствия для обращения истца в суд. В частности, не допускается установление требования о направлении уведомления или связанных с ним документов акционерам публичного акционерного общества на их почтовые адреса.

Как следует из положений п.65 указанного выше Постановления Пленума Верховного Суда РФ, если иное не установлено законом или договором и не следует из обычая или практики, установившейся во взаимоотношениях сторон, юридически значимое сообщение может быть направлено, в том числе посредством электронной почты, факсимильной и другой связи, осуществляться в иной форме, соответствующей характеру сообщения и отношений, информация о которых содержится в таком сообщении, когда можно достоверно установить, от кого исходило сообщение и кому оно адресовано (например, в форме размещения на сайте хозяйственного общества в сети "Интернет" информации для участников этого общества, в форме размещения на специальном стенде информации об общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и т.п.).

При принятии к производству рассматриваемого искового заявления суд удостоверился в том, что к исковому заявлению приложено уведомление собственников помещений дома 

<

адрес> о намерении обратиться в суд с иском о признании недействительным решения общего собрания собственников помещений указанного дома, оформленное протоколом № внеочередного общего собрания собственников в многоквартирном доме от ДД.ММ.ГГГГ. Указанное уведомление содержит информацию о том, в какой части истец намерен обжаловать договор управления, а также разъяснение положений ч.6 ст.181.4 ГК РФ. Приложенные к исковому заявлению фотоматериалы свидетельствуют о том, что данное уведомление было размещено на стендах управляющей компании в спорном доме. Кроме того, в ходе судебного разбирательства представитель истца пояснил суду, что информация об обращении в суд с исковым заявлением об оспаривании решения общего собрания собственников МКД была размещена на обороте квитанций по оплате жилищно-коммунальных услуг, предоставляемых истцом. Образец такой квитанции приобщен к материалам дела. 

При изложенных обстоятельствах суд считает, что истцом соблюдён предусмотренный п.6 ст.184.1 ГК РФ порядок о письменном уведомлении участников общего собрания собственников МКД о намерении обратиться в суд. Иная информация, необходимая для обращения в суд, то есть собственно оспариваемый договор управления, должен был находиться в распоряжении собственников МКД, которые за этот договор голосовали. 

Согласно протоколу № от ДД.ММ.ГГГГ, с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ проведено внеочередное общее собрание собственников помещений в МКД, расположенном по адресу: 

<

адрес> в форме очно-заочного голосования. Пунктом 3 повестки дня общего собрания указано «Утверждение нового договора управления, разработанного Председателем и Советом МКД и отправленного для согласования в ООО «СК «Ваш дом». Пунктом 4 повестки дня указано «Утверждение нового тарифа за содержание и текущий ремонт общего имущества МКД в размере 

<

данные изъяты> рублей за 1 кв.м». Иные вопросы, рассмотренные на общем собрании собственников МКД, в исковом заявлениии не оспариваются и не являются предметом рассмотрения по данному делу. 

Согласно сведениям, содержащимся в указанных выше протоколе № от ДД.ММ.ГГГГ и бюллетенях голосования, по п.3 Повестки дня (Утверждение нового договора управления, разработанного Председателем и Советом МКД и отправленного для согласования в ООО «СК «Ваш дом») «за» проголосовало 90,8%, п. 4 Повестки дня (Утверждение нового тарифа за содержание и текущий ремонт общего имущества МКД в размере 

<

данные изъяты> рублей за 1 кв.м.) поддержало 86,6%. 

В силу п. 1 ст. 181.3 ГК РФ, решение собрания недействительно по основаниям, установленным ГК РФ или иными законами, в силу признания его таковым судом (оспоримое решение) или независимо от такого признания (ничтожное решение).

Недействительное решение собрания оспоримо, если из закона не следует, что решение ничтожно.

Согласно п. 1 ст. 181.4 ГК РФ решение собрания может быть признано судом недействительным при нарушении требований закона, в том числе в случае, если:

1) допущено существенное нарушение порядка созыва, подготовки и проведения собрания, влияющее на волеизъявление участников собрания;

2) у лица, выступавшего от имени участника собрания, отсутствовали полномочия;

3) допущено нарушение равенства прав участников собрания при его проведении;

4) допущено существенное нарушение правил составления протокола, в том числе правила о письменной форме протокола (пункт 3 статьи 181.2 ГК РФ).

В соответствии со ст.185.5 ГК РФ решение собрания ничтожно в случае, если оно:

1) принято по вопросу, не включенному в повестку дня, за исключением случая, если в собрании приняли участие все участники соответствующего гражданско-правового сообщества;

2) принято при отсутствии необходимого кворума;

3) принято по вопросу, не относящемуся к компетенции собрания;

4) противоречит основам правопорядка или нравственности.

В рамках настоящего дела рассматриваются исковые требования о признании незаконным решения общего собрания собственников МКД в части утверждения нового договора управления и в части утверждения нового тарифа за содержание и текущий ремонт общего имущества МКД. 

Положения ч.7 ст.156 ЖК РФ, ст.162 ЖК РФ предусматривают полномочия общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме на выбор управляющей компании, заключении с ней договора управления, а также на определение размера платы за содержание общего имущества в многоквартирном доме. 

Таким образом, оспариваемые истцом решения общего собрания собственников МКД приняты по тем вопросам, которые действующее законодательство относит к исключительной компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. 

Из представленных суду документов следует, что общая площадь жилых помещений МКД составляет 

<

данные изъяты> кв.м., в голосовании приняли участие собственники жилых помещений общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м., что составляет 67,71% голосов по многоквартирному дому. Данный факт подтверждается как протоколом № от ДД.ММ.ГГГГ, так и представленными суду копиями бюллетеней голосования. 

Как следует из положений ч.3 ст.45 ЖК РФ, общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов.

Таким образом, вынесенные в повестку дня вопросы рассматривались и разрешались при наличии предусмотренного законом кворума, следовательно, общее собрание собственников, проведённое в очно-заочной форме в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, являлось правомочным. 

Как разъяснено в п.107 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой ГК РФ», по смыслу абзаца второго пункта 1 статьи 181.3, статьи 181.5 ГК РФ решение собрания, нарушающее требования ГК РФ или иного закона, по общему правилу является оспоримым, если из закона прямо не следует, что решение ничтожно.

Ч.1 ст.162 ЖК РФ предусматривает, что договор управления многоквартирным домом заключается с управляющей организацией, которой предоставлена лицензия на осуществление деятельности по управлению многоквартирными домами в соответствии с требованиями ЖК РФ, в письменной форме или в электронной форме с использованием системы путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания. При этом собственники помещений в данном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора. 

Согласно ч.3 ст.162 ЖК РФ, в договоре управления многоквартирным домом указывается, в том числе, порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы, за исключением платы за коммунальные услуги, предоставляемые в соответствии со статьей 157.2 ЖК РФ. 

Как следует из положений п.1 ч.2 ст.154 ЖК РФ, для собственника помещения в многоквартирном доме плата за содержание жилого помещения включает в себя плату за услуги, работы по управлению многоквартирным домом, за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме, за коммунальные ресурсы, потребляемые при использовании и содержании общего имущества в многоквартирном доме.

Ч.7 ст.156 ЖК РФ устанавливает, что размер платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме, в котором не созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив, определяется на общем собрании собственников помещений в таком доме, которое проводится в порядке, установленном статьями 45 - 48 ЖК РФ, за исключением размера расходов, который определяется в соответствии с частью 9.2 настоящей статьи. Размер платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме определяется с учетом предложений управляющей организации и устанавливается на срок не менее чем один год.

Довод стороны ответчиков о том, что положения статей 154, 156 ЖК РФ распространяется только на правоотношения, связанные с наймом жилых помещений, не соответствует закону. Согласно п.5 ч.2 ст.154 ЖК РФ, обязанность своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуг возникает у собственника помещения с момента возникновения права собственности на такое помещение. Ст.156 ЖК РФ устанавливает правила определения размера такой платы для разных групп, в том числе – но не исключительно – для нанимателей жилых помещений. Сам текст ч.7 данной статьи, предусматривающей принятие решений о размере платы именно на общем собрании собственников, свидетельствует о том, что на таких собственников распространяются нормы статьи 156 ЖК РФ, за исключением случаев, специально оговорённых законом. 

Ч.8 ст.162 ЖК РФ устанавливает, что изменение и (или) расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством.

Гражданское законодательство, в том числе ч.1 ст.310 ГК РФ, запрещает односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий, за исключением случаев, предусмотренных законом. 

Положения ст.450 ГК РФ закрепляют, что изменение и расторжение договора возможны либо по соглашению сторон (если иное не предусмотрено действующим законодательством или договором), либо в предусмотренных законом случаях по решению суда. 

Как следует из положений ст.452 ГК РФ, соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.

Суду представлен оспариваемый договор управления многоквартирным домом, утверждённый решением общего собрания собственников жилых помещений МКД от ДД.ММ.ГГГГ, согласно п.4.4 которого ежемесячная плата Собственника за содержание и текущий ремонт общедомового имущества определяется как произведение площади его доли в общем имуществе на размер платы за 1 кв.м. площади в месяц. Размер платы за содержание и текущий ремонт общего имущества является неотъемлемой частью данного договора. Принятый размер платы, далее Тариф, за содержание общего имущества, установленный на общем собрании собственников, согласно протоколу от ДД.ММ.ГГГГ в размере 

<

данные изъяты> 

<

данные изъяты>) рублей за 1 кв.м. доли в общем имуществе МКД, вступает с момента принятия решения общего собрания собственников МКД. 

Также суду представлены приложения к договору управления МКД, в том числе Приложение №, содержащие сведения о перечне работ и услуг по содержанию общего имущества многоквартирного жилого дома 

<

адрес>, выполняемых за счет платы за управление, содержание и ремонт дома. Данный перечень предусматривает периодичность выполнения каждого вида работ. Экземпляр Приложения №, представленного ответчиками, содержит также сумму за каждый вид работ в месяц с 1 кв.м. и итоговую сумму за содержание и ремонт с 1 м2 в месяц, составляющую 

<

данные изъяты> руб. 

Стороны в судебном заседании подтвердили, что до проведения собрания ответчики обращались к истцу с информацией о разработке нового договора управления, в том числе истцу был представлен новый договор управления на рассмотрение. Данный договор был получен истцом ДД.ММ.ГГГГ. 

ДД.ММ.ГГГГ истец направил ответ, в котором выразил несогласие с предложенным ответчиками договором управления, направил свой вариант проекта договора управления, а также предложил обсудить и согласовать окончательный вариант проекта договора с целью вынесения его на утверждение собственникам. 

Из ответа на письмо № от ДД.ММ.ГГГГ следует, что ответчики ФИО8, ФИО6, ФИО11, ФИО10, ФИО3 потребовали от ООО «СК «Ваш дом» протокол разногласий к договору. 

В судебном заседании представители истца пояснили, что не считали целесообразным составлять протокол разногласий к договору в связи с несогласием с предложенным ответчиками проектом; ответчики пояснили, что встречаться с представителями управляющей организации и обсуждать имеющиеся проекты договора управления не сочли возможным, поскольку до назначенного общего собрания не осталось времени. 

Таким образом, как следует из доводов и истца, и ответчиков, изменённый вариант договора управления, заключаемого между ООО «СК «Ваш дом» и собственниками МКД 

<

адрес>, не был согласован с одной из сторон договора – управляющей организацией. Более того, ответчикам было известно о том, что управляющая организация не согласна с предложенным ими проектом, о чем истец уведомил ответчиков письмом от ДД.ММ.ГГГГ. 

При этом суд принимает во внимание положения ст.432 ГК РФ, согласно которым договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Оспаривая решение общего собрания собственников МКД, истец указал, в том числе на несогласие с тарифом, утверждённым пунктом 4 оспариваемого решения. При этом истцом представлен перечень МКД с тарифами, действующими по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому по 

<

адрес> утверждён тариф 

<

данные изъяты> руб., в том числе за содержание общего имущества 

<

данные изъяты> руб., содержание лифта 

<

данные изъяты>., э/э на СОИ 

<

данные изъяты> руб., ХВС на СОИ 

<

данные изъяты> руб., ГВС на СОИ 

<

данные изъяты> руб. 

Оспариваемым решением утверждён новый тариф в размере 

<

данные изъяты>. за 1 кв.м. 

Как указано выше, плата за содержание и ремонт жилого помещения устанавливается в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с требованиями законодательства. 

Ст.162 ЖК РФ указывает, что состав минимального перечня необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме услуг и работ, порядок их оказания и выполнения устанавливаются Правительством РФ.

Требования и нормативы по содержанию и обслуживанию жилого фонда определены постановлением Правительства РФ от 03.04.2013 года N 290 «О минимальном перечне услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, и порядке их оказания и выполнения», которым утвержден минимальный Перечень услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме.

В данном Постановлении подробно указано, какие именно работы и услуги подлежат обязательному включению в перечень работ и услуг, направленных на содержание и техническое обслуживание дома, а также указаны параметры и условия, которым в целях безопасности людей и сохранности жилого дома в любом случае должны отвечать строительные конструкции этого дома независимо от желания собственников отдельных его помещений и включения ими соответствующих работ и услуг в договор с управляющей компанией.

П. 16 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 27.06.2017 N 22 «О некоторых вопросах рассмотрения судами споров по оплате коммунальных услуг и жилого помещения, занимаемого гражданами в многоквартирном доме по договору социального найма или принадлежащего им на праве собственности» разъясняет, что при разрешении споров, связанных с внесением платы за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме, услуги и работы по управлению таким домом, следует учитывать, что утвержденный общим собранием собственников размер такой платы не может устанавливаться произвольно, должен обеспечивать содержание общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с требованиями законодательства и отвечать требованиям разумности (часть 1 статьи 156 ЖК РФ).

При рассмотрении данного спора истцом заявлено о несоблюдении принципа экономической обоснованности. 

Стороной ответчиков доказательств соблюдения требования экономической обоснованности при установлении собственниками многоквартирного дома оспариваемого истцом размера платы за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме фактически не представлено.

Так, при рассмотрении данного дела, ответчик ФИО8 пояснила суду, что перечень работ и услуг, а также экономический расчет тарифа за содержание и текущий ремонт общего имущества МКД, выполнялись председателем Совета МКД ФИО3 

Из пояснений ответчика ФИО3 следует, что она действительно составляла перечень работ и услуг, изложенных в приложении № к оспариваемому договору управления, при этом она не сопоставляла данный перечень с минимальным перечнем, утвержденным Правительством, а взяла за основу перечень, составленный истцом, убрав из него работы по содержанию транспорта. При определении размера тарифа она советовалась с членом Совета МКД ФИО6, с иными членами Совета МКД не советовалась. Экономическое обоснование тарифа на тот момент не составлялось, так как она, ФИО3, не имеет экономического обоснования. При расчёте тарифа она (ФИО3) из тарифа, утвержденного управляющей компанией, вычла примерно 

<

данные изъяты> рублей, получившуюся сумму распределила по соответствующим видам работ и услуг, изложенным в перечне. Впоследствии Совет МКД обратился в управляющую компанию «Идеал», где было осуществлено экономическое обоснование тарифа. Для этого в ООО «Идеал» были переданы сведения о площади дома и перечне работ и услуг (приложения № и 2 к договору управления). Она не сопоставляла перечень работ/услуг, содержащихся в экономическом обосновании, составленном «Идеал», с соответствующим перечнем, содержащимся в Приложении №, в том числе по частоте выполнения соответствующих работ и услуг. 

Оценивая доводы стороны ответчиков относительно экономического обоснования, выполненного ООО «Идеал», суд учитывает следующее. Во-первых, вопреки утверждениям ответчика ФИО6, ни один из членов Совета МКД не подтвердил, что на момент проведения оспариваемого собрания был ознакомлен с данным обоснованием. Во-вторых, Председатель Совета МКД пояснила, что при определении тарифа она не руководствовалась указанным обоснованием. Более того, уже после проведения собрания для получения обоснования она передала в ООО «Идеал» через ФИО6 приложения № и № к договору управления, попросив сделать соответствующий расчет. Таким образом, из представленной ответчиком ФИО3, информации суд делает вывод о том, что на момент проведения общего собрания собственников МКД расчет, выполненный ООО «Идеал», физически не существовал, и в любом случае не принимался во внимание в качестве экономического обоснования тарифа. 

Кроме того, как обращают внимание представители истца, данный расчет не в полной мере соответствует перечню работ, содержащихся в Приложении № к договору управления, как в части видов работ, так и в регулярности их проведения. Таким образом, расчет, составленный для ответчиков ООО «Идеал», при том же тарифе, который определён ответчиками, предусматривает выполнение меньшего объёма работ/услуг и при меньшей регулярности их выполнения. 

Ответчиками также представлен Справочник ТЭР (территориальных единичных расценок) на 2019 год, которым, как пояснила ответчик ФИО3, руководствовался ООО «Идеал» при осуществлении экономического обоснования. Между тем суд не может применять данный документ при вынесении решения по делу, поскольку, как указано выше, ни обоснование ООО «Идеал», ни, следовательно, данный справочник не использовались председателем Совета МКД при определении тарифа. Кроме того, как указано выше, обоснование ООО «Идеал» предусматривает выполнение меньшего количества и меньшей регулярности работ и услуг, чем предусмотрено приложением № к оспариваемому договору управления. Также, суд обращает внимание, что представленный ответчиками справочник не содержит информации о территории, на которую он распространяется, что не позволяет суду определить, относятся ли приведённые в справочнике расценки к территории Республики Коми, и применялись ли к указанным расценкам за осуществление работ и услуг предусмотренные для территории 

<

адрес> северный и районный коэффициенты. 

Таким образом, представленные суду сведения свидетельствуют о том, что размер тарифа за содержание и текущий ремонт общего имущества МКД, как и утверждают представители истца, действительно является экономически необоснованным. Из пояснений ответчиков следует, что при определении размера тарифа они не использовали сколь-либо достоверную информацию о реальной либо рыночной стоимости тех работ и услуг, которые перечислены в Приложении № к договору управления, и которые истец как управляющая организация обязана выполнять. Фактически из пояснений председателя Совета МКД следует, что сначала ею был определён тариф, который Совет МКД считал необходимым утвердить, после чего стоимость соответствующих работ пропорционально снижалась с целью соответствия тарифу. 

При изложенных обстоятельствах суд соглашается с доводом истца о том, что оспариваемый тариф действительно не является экономически обоснованным и не отвечает требованиям обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с требованиями законодательства. 

Доводы ответчика относительно несоблюдения истцом требований жилищного законодательства в части одностороннего повышения тарифов суд не оценивает. Изменение истцом тарифов на жилищно-коммунальные услуги является предметом самостоятельных исковых требований, которые в рамках данного спора суду не заявлялись, в связи с чем суд полагает данный довод не относящимся к предмету рассматриваемого дела. 

Оценивая возражения ответчика ФИО3, которая полагает возможным оставить в силе решение общего собрания собственников МКД в части утверждения договора управления, отменив только утверждённый тариф, суд исходит из положений действующего гражданского законодательства, предусматривающего, что договор считается заключенным, если между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора, причем цена договора является существенным условием любого возмездного договора.

П.3 ч.3 ст.162 ЖК РФ прямо предусматривает, что порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы, относится к существенным условиям договора управления многоквартирным домом. 

П.4.4 оспариваемого договора управления МКД содержит условие о его цене (тарифе), составляющего 

<

данные изъяты> рублей за 1 кв.м доли в общем имуществе МКД. Более того, указанный пункт договора управления так же прямо предусматривает, что утверждённый тариф является неотъемлемой частью договора. 

Таким образом, в соответствии с положениями действующего законодательства, признание недействительным одного из существенных условий договора само по себе влечёт за собой недействительность договора в целом. 

Кроме того, ст.421 ГК РФ закрепляет действующий на территории Российской Федерации принцип свободы договора, который подразумевает, что в заключении договора свободны как граждане, так и юридические лица. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена законом или добровольно принятым обязательством. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Утверждение на общем собрании собственников МКД договора управления, условия которого не согласованы с одной из сторон договора, прямо противоречит принципу свободы договора. 

Оценивая доводы ответчика ФИО3 о возможности скорректировать размер тарифа с учётом мнения управляющей компании, суд обращает внимание на то, что в соответствии с ч.7 ст.156 ЖК РФ размер платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме определяется с учетом предложений управляющей организации и устанавливается на срок не менее чем один год. Таким образом, ни истец, ни ответчики не имеют законных возможностей для изменения установленного тарифа в течение года после утверждения оспариваемого тарифа, тем более – в сторону его увеличения. Кроме того, данный тариф уже должен был определяться с учетом мнения управляющей организации, которое – как подтверждают обе стороны – по данному делу учтено не было. 

Оценивая доводы ответчика ФИО8 об отсутствии предмета иска, суд учитывает следующее. Как пояснила ответчик ФИО8, оспариваемый договор управления не был подписан истцом, то есть управляющей компанией, таким образом, на данный момент договор считается незаключенным и не действует. Между тем, вопреки доводам ответчика, из приведённых выше положений ч.1 ст.162 ГК РФ следует, что при выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания. Данное положение законодательства свидетельствует не только о том, что собственники заключают договор с управляющей организацией, но и управляющая организация заключает соответствующие договоры с собственниками на тех же самых условиях, которые указаны в решении общего собрания собственников жилых помещений. 

Более того, даже п.4.4 оспариваемого договора управления содержит прямое указание на то, что принятый на общем собрании собственников тариф в размере 

<

данные изъяты> руб. за 1 кв.м. действует с момента принятия решения общего собрания собственников МКД, а не с момента подписания договора истцом. 

Таким образом, с момента утверждения общим собранием собственников МКД договора управления данный договор является обязательным как для собственников МКД, так и для управляющей организации. При этом истец как управляющая организация мог либо согласиться с принятыми условиями договора, либо оспорить их в установленном законом порядке. 

При изложенных обстоятельствах суд считает обоснованными доводы истца о незаконности решения внеочередного общего собрания собственников многоквартирного дома 

<

адрес> оформленное протоколом № от ДД.ММ.ГГГГ, в части утверждения нового договора управления, разработанного Председателем и Советом МКД, и в части утверждения нового тарифа за содержание и текущий ремонт общего имущества МКД, в связи с чем, полагает необходимым удовлетворить исковые требования в полном объёме. 

Руководствуясь ст.ст. 194 -199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Общества с ограниченной ответственностью «Сервисная компания «Ваш дом» к Денисюк ФИО22, Заморей ФИО23, ФИО5 ФИО24, ФИО8 ФИО25, ФИО10 ФИО26 о признании недействительным решения общего собрания собственников – удовлетворить. 

Признать незаконным решение внеочередного общего собрания собственников многоквартирного дома 

<

адрес>, оформленное протоколом № от ДД.ММ.ГГГГ, в части утверждения нового договора управления, разработанного Председателем и Советом МКД, и в части утверждения нового тарифа за содержание и текущий ремонт общего имущества МКД. 

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Верховный Суд Республики Коми через Сосногорский городской суд Республики Коми в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Решение в окончательной форме принято 21 мая 2020 года.

Председательствующий: М.А. Пушина

Копия верна: судья М.А. Пушина