Дело № 2-3012/2018

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

07 сентября 2018 года Калининский районный суд г.Челябинска в составе: 

председательствующего Норик Е.Н. 

с участием прокурора Пряловой Д.Н.

при секретаре Кузнецовой А.Д.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО5, Гайнуллиной Шалифе о признании утратившими право пользования жилым помещением и выселении без предоставления другого жилья, по встречному иску ФИО5 к ФИО1, ФИО3 о признании сделки недействительной и применении последствий недействительности сделки, 

У С Т А Н О В И Л:

ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО5, ФИО4, в котором просил признать указанных лиц утратившими право пользования квартирой, расположенной по адресу: (адрес), снять их с регистрационного учета. Также просил взыскать с ответчиков расходы по оплате государственной пошлины и почтовых услуг в сумме 400 рублей, расходы по оплате услуг представителя в сумме 25 000 рублей.

В обоснование заявленных требований указал, что на основании договора купли-продажи от 25 апреля 2015 года, заключенного с ФИО5, является собственником квартиры, расположенной по адресу: (адрес). В соответствии с п.5 указанного договора продавец обязался сняться с регистрационного учета по вышеуказанному адресу в срок до 01 августа 2015 года. Однако до настоящего времени ФИО5 и ФИО4 зарегистрированы и фактически проживают в спорной квартире, добровольно освободить указанное жилое помещение отказываются. Проживание ответчиков в квартире по адресу: (адрес) нарушает его права как собственника жилого помещения по владению, пользованию и распоряжению принадлежащим ему недвижимым имуществом.

В ходе рассмотрения дела ФИО1 дополнил заявленные требования, просил также выселить ФИО5 и ФИО4 из квартиры по адресу: (адрес) без предоставления другого жилого помещения.

Ответчик ФИО5 исковые требования ФИО1 не признал, предъявил встречный иск, в котором просил признать недействительным договор купли-продажи квартиры по адресу: (адрес), заключенный 25 апреля 2015 года с ФИО1 и применить последствия недействительности сделки, признать за ним право собственности на квартиру и погасить запись о государственной регистрации права собственности ФИО1 на указанную квартиру.

В обоснование встречных требований ФИО5 указал, что риелтор ФИО3 предложила ему свои услуги по оформлению сделки купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: (адрес). Найдя покупателя, она назначила им встречу 25 апреля 2015 года в здании МФЦ по адресу: (адрес). 25 апреля 2015 года он, ФИО3, и ранее ему незнакомый ФИО1 встретились в здании МФЦ, где составили договор купли-продажи вышеуказанной квартиры. До оформления документов ФИО3 убедила его в необходимости написать расписку в получении от ФИО1 денежных средств за квартиру в сумме 1 250 000 рублей, ссылаясь на то, что без указанной расписки сделку не зарегистрируют. Поскольку рыночная стоимость квартиры составляла 2 380 000 рублей, ФИО3 обещала ему перечислить всю сумму полностью на расчетный счет на следующий день после регистрации сделки. Однако денежные средства он так и не получил. Впоследствии он выяснил, что ФИО1 является директором ООО «Ломбард-Золото» и ломбарда «Фигаро», а договор купли-продажи квартиры от 25 апреля 2015 года фактически прикрывал договор залога, заключенный в обеспечение обязательств ФИО3 перед ФИО1 по возврату денежных средств в сумме 1 000 000 рублей. ФИО1 в течении полугода не осуществлял никаких действий по владению, пользованию и распоряжению квартирой, не нес расходов по ее содержанию. Фактически квартира от продавца к покупателю не передавалась, акт приема-передачи не составлялся, денежных средств за квартиру по договору купли-продажи он не получал. В связи с изложенным считает, что указанная сделка недействительна по основаниям, предусмотренным п.2 ст.170 Гражданского кодекса РФ.

В ходе рассмотрения дела ФИО5 уточнил основание заявленных исковых требований, указал, что договор купли-продажи от 25 апреля 2015 года является недействительным на основании п.2 ст.179 Гражданского кодекса РФ, поскольку был заключен им под влиянием обмана. По его заявлению возбуждено уголовное дело № от 14 декабря 2015 года по ст.159 Уголовного кодекса РФ, по которому он признан потерпевшим.

Определением Калининского районного суда г.Челябинска от 13 августа 2018 года к участию в деле в качестве соответчика была привлечена ФИО3

Истец по первоначальному иску ФИО1 в судебное заседание не явился, о слушании дела извещен надлежащим образом, просил рассмотреть дело в его отсутствие.

Представитель ФИО1 – ФИО6, действующая на основании доверенности, в судебном заседании поддержала заявленные требования в полном объеме, по существу указала на обстоятельства, изложенные в иске. Встречные исковые требования ФИО5 не признала, в обоснование возражений указала, что денежные средства за квартиру по адресу: (адрес) были переданы ФИО5 в полном объеме, что нашло свое отражение в договоре и подтверждается распиской последнего.

Ответчик по первоначальному иску ФИО4 в судебное заседание не явилась, о слушании дела извещены надлежащим образом, просила рассмотреть дело без ее участия.

ФИО5 в судебном заседании поддержал встречный иск, исковые требования ФИО1 не признал. По существу указал на обстоятельства, изложенные во встречном иске.

Представитель ФИО5 – ФИО7, действующая на основании доверенности, в судебном заседании исковые требования ФИО1 не признала, встречные исковые требования поддержала в полном объеме, по существу указала на обстоятельства, изложенные во встречном иске. Дополнительно пояснила, что деньги от продажи квартиры ФИО5 не передавались, расписка в их получении была написана им формально по настоянию ФИО3, которая фактически получила всю сумму в размере 1 200 000 рублей.

Ответчик ФИО3 в судебном заседании исковые требования не признала, по существу пояснила, что ФИО5 были нужны деньги, в связи с чем он предложил ей продать принадлежащую ему квартиру по адресу: (адрес), в которой фактически проживала его мать. На покупку квартиры согласился ее знакомый ФИО1, стоимость квартиры стороны согласовали в размере 1 100 000 рублей. Документы по сделке готовились в регистрационной палате в присутствии сторон. Деньги за квартиру передавали в автомобиле, ФИО5 отдал ей полагающийся процент от сделки, остальную сумму оставил себе.

Заслушав лиц, участвующих в деле, оценив их доводы в обоснование исков и возражений против них, заключение прокурора, полагавшего возможным удовлетворить встречные исковые требования ФИО5 и отказать в удовлетворении исковых требований ФИО1, исследовав письменные материалы дела и оценив их в совокупности, суд приходит к следующему.

В соответствии с п.п.1, 2 ст.209 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

В силу п.2 ст.218 Гражданского кодекса РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества. 

Согласно ст.153 Гражданского кодекса РФ сделкой признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. При этом закон предусматривает, что сделки заключаются на основе свободного волеизъявления сторон и в своем интересе.

Положения ст.421 Гражданского кодекса РФ предусматривают, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В силу п.1 ст.549 Гражданского кодекса РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Во исполнение ст.486 Гражданского кодекса РФ покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

Согласно п.2 ст.434, ст.550 Гражданского кодекса РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.

Положениями ст.ст.131, 219, 551 Гражданского кодекса РФ установлено, что переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В соответствии с п.2 ст.14 Федерального закона от 13 июля 2015 года №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки.

Согласно п.2 ст.16 вышеуказанного Федерального закона, датой государственной регистрации прав является дата внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о соответствующем праве, об ограничении права или обременении объекта недвижимости.

При разрешении спора по существу судом было установлено, что на основании договора купли-продажи от 18 марта 2010 года ФИО5 являлся собственником двухкомнатной квартиры, расположенной по адресу: (адрес), что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права № от 29 марта 2010 года. 

Из материалов дела также следует, что 25 апреля 2015 года между ФИО5 и ФИО1 был заключен договор купли-продажи квартиры по адресу: (адрес), по условиям которого ФИО5 продал ФИО1 вышеуказанный объект недвижимости за 1 250 000 рублей.

Согласно п.3 договора купли-продажи от 25 апреля 2015 года расчет покупателя с продавцом произведен сторонами до подписания настоящего договора.

Право собственности покупателя ФИО1 зарегистрировано в установленном законом порядке 30 апреля 2015 года, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права.

Как следует из содержания п.5 вышеуказанного договора на момент его заключения в спорной квартире зарегистрированы ФИО5 и ФИО4, которые обязуются сняться с регистрационного учета до 01 августа 2015 года.

Справкой ООО «ДЕЗ Калининского района» г.Челябинска № от 16 сентября 2015 года, поквартирной карточкой и карточками прописки подтверждается, что в квартире по адресу: (адрес) зарегистрированы ФИО5 с 30 октября 2006 года и ФИО4 с 19 октября 1989 года.

В обоснование иска о признании недействительным договора купли-продажи квартиры от 25 апреля 2015 года ФИО5 указал, что указанный договор является притворной сделкой, фактически прикрывал договор залога, заключенный в обеспечение обязательств ФИО3 перед ФИО1 по возврату денежных средств в сумме 1 000 000 рублей. Также указал, что оспариваемый договор был заключен им под влиянием обмана.

Статьей 166 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (ст.167 Гражданского кодекса РФ).

В соответствии с п.2 ст.170 Гражданского кодекса РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа сделки, применяются относящиеся к ней правила.

По смыслу приведенной нормы права притворная сделка - это результат волеизъявления сторон, направленного на создание, изменение или прекращение обязательств, не определенных условиями притворной сделки. При предъявлении иска о признании сделки недействительной по основанию ее притворности истец должен доказать, что в результате совершения такой сделки фактически возникли обязательства, не предусмотренные ее условиями.

В соответствии со ст.56 Гражданского процессуального кодекса РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями п.3 ст.123 Конституции РФ и ст.12 Гражданского процессуального кодекса РФ, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Из пояснений ФИО1, данных в ходе рассмотрения дела, следует, что на момент заключения сделки его намерения были направлены именно на покупку спорного жилого помещения, деньги за приобретаемую квартиру он передал продавцу, что нашло свое отражение в договоре. 

Ответчик ФИО5 при рассмотрении дела также пояснял, что был намерен продать квартиру по адресу: (адрес), однако не за 1 250 000 рублей, а за 2 380 000 рублей. 

Анализируя содержание договора купли-продажи от 25 апреля 2015 года, пояснения сторон, данные в судебном заседании, суд приходит к выводу о том, что указанный договор содержит ясно выраженное намерение сторон совершить возмездную сделку, цена договора определена в размере 1 250 000 рублей, в договорах однозначно сформулировано, что расчет между сторонами договора произведен до подписания документов. Стороны договора поименованы как «продавец» и «покупатель», что также отражает правовую природу сделки и соответствует намерениям ее сторон.

Согласно ч.3 ст.17 Конституции РФ, осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.

В соответствии с п.1 ст.10 Гражданского кодекса РФ, не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах.

Для целей гражданско-правового регулирования следует исходить из того, что законы должны быть известны каждому участнику гражданского оборота, обладающему необходимой для совершения соответствующей сделки дееспособностью. Иной подход к этому вопросу ставил бы под угрозу стабильность гражданского оборота. Кроме того, вступать в обязательственные правоотношения без четкого представления о наступающих последствиях явно неразумно, а п. 3 ст. 10 Гражданского кодекса РФ устанавливает презумпцию разумности действий участников гражданских правоотношений.

Договор купли-продажи от 25 апреля 2015 года содержит все существенные условия данного вида сделок, по форме соответствует требованиям закона, что само по себе подтверждает то обстоятельство, пока не доказано иное, что участники правоотношений представили в регистрационную службу всю необходимую документацию для регистрации именно данной сделки.

Кроме того, сторонами фактически произведена регистрация перехода права собственности от ФИО5 к ФИО1, что подтверждается надлежащими правоустанавливающими документами на объект недвижимости и свидетельством о государственной регистрации права. Заявлений о приостановлении регистрации сделки от продавца не поступило.

Каких-либо доказательств, достоверно свидетельствующих о том, что при заключении договора купли-продажи от 25 апреля 2015 года воля его сторон была направлена на достижение других правовых последствий, а именно на заключение договора залога в обеспечение обязательств ФИО3 перед ФИО1 по возврату денежных средств в сумме 1 000 000 рублей, истцом по встречному иску суду не представлено.

Суд также отмечает, что покупателем квартиры является ФИО1, перед которым ФИО5 не имел денежных обязательств, а ФИО3 стороной по договору купли-продажи от 25 апреля 2015 года не является.

Кроме того, суду не представлено доказательств, достоверно подтверждающих наличие договорных отношений между ФИО1 и ФИО3

При отсутствии доказательств, свидетельствующих о порочности воли сторон, оснований для признания сделки притворной не имеется.

В силу п.2 ст.179 Гражданского кодекса РФ сделка, совершенная под влиянием обмана, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего. Обманом считается также намеренное умолчание об обстоятельствах, о которых лицо должно было сообщить при той добросовестности, какая от него требовалась по условиям оборота. Сделка, совершенная под влиянием обмана потерпевшего третьим лицом, может быть признана недействительной по иску потерпевшего при условии, что другая сторона либо лицо, к которому обращена односторонняя сделка, знали или должны были знать об обмане. Считается, в частности, что сторона знала об обмане, если виновное в обмане третье лицо являлось ее представителем или работником либо содействовало ей в совершении сделки.

Согласно п.п.8, 9 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 10 декабря 2013 года № 162 «Обзор практики применения арбитражными судами статей 178 и 179 Гражданского кодекса РФ», исковые требования о признании сделки недействительной как совершенной под влиянием обмана потерпевшего третьим лицом подлежат удовлетворению, если другая сторона по сделке знала или должна была знать об обмане. Такая осведомленность стороны сделки предполагается, если третье лицо, от которого исходил обман, было привлечено этой стороной для оказания содействия в совершении сделки. Сделка, совершенная под влиянием обмана, может быть признана недействительной только если обстоятельства, относительно которых потерпевший был обманут, находятся в причинной связи с его решением о заключении сделки.

Постановлением о возбуждении уголовного дела и принятии его к производству от 14 декабря 2015 года установлено, что 25 апреля 2015 года в дневное время неустановленное лицо, находясь в помещении МФЦ по (адрес), действуя под предлогом купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: (адрес), принадлежащей ФИО5, то есть путем обмана, приобрело права собственности на указанную квартиру, стоимостью 2 380 000 рублей, чем причинило последнему значительный материальный ущерб в особо крупном размере и лишило ФИО5 права на указанное жилое помещение. По фактам мошенничества, совершенного в целях хищения чужого имущества в особо крупном размере, то есть по признакам преступления, предусмотренного ч.4 ст.159 УК РФ, возбуждено уголовное дело в отношении неустановленного лица.

Вступившим в законную силу приговором Копейского городского суда Челябинской области от 07 ноября 2017 года, установлено, что ФИО3 в период с марта по 30 апреля 2015 года, находясь в (адрес), реализуя преступный умысел, направленный на хищение чужого имущества путем обмана и злоупотребления доверием, оказывая ФИО5 услуги по продаже принадлежащей ему квартиры стоимостью 2 500 000 рублей, действуя из корыстных побуждений, умышленно обозначила покупателю стоимость объекта недвижимости в размере 1 250 000 рублей, не поставив в известность продавца о снижении цены, похитила денежные средства в сумме 1 250 000 рублей, принадлежащие ФИО5 и предназначенные для оплаты за проданную квартиру по адресу: (адрес), стоимостью 2 500 000 рублей, причинив ему значительный ущерб в особо крупном размере, что повлекло лишение ФИО5 права на указанное жилое помещение.

Оценив обстоятельства дела и представленные доказательства в совокупности, суд приходит к выводу о том, что ФИО5 заключил 25 апреля 2015 года договор купли-продажи квартиры по адресу: (адрес) под влиянием обмана со стороны ФИО3 относительно стоимости данного жилого помещения, в связи с чем данный договор является недействительным на основании п.2 ст.179 Гражданского кодекса РФ.

Согласно п.4 ст.179 Гражданского кодекса РФ, если сделка признана недействительной по одному из оснований, указанных в пунктах 1 - 3 настоящей статьи, применяются последствия недействительности сделки, установленные статьей 167 настоящего Кодекса. Кроме того, убытки, причиненные потерпевшему, возмещаются ему другой стороной. Риск случайной гибели предмета сделки несет другая сторона сделки.

В соответствии с п.п.1, 2 ст.167 Гражданского кодекса РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Поскольку договор купли-продажи от 25 апреля 2015 года является недействительной сделкой, с учетом положений вышеуказанных правовых норм, стороны подлежат возвращению в первоначальное состояние, путем отмены произведенной государственной регистрации перехода права собственности на квартиру по адресу: (адрес) ФИО1 и возвращения данного жилого помещения в собственность ФИО5

Принимая во внимание, что договор купли-продажи квартиры признан недействительным, денежные средства в сумме 1 250 000 рублей, уплаченные ФИО1 в пользу ФИО5 за квартиру, подлежат возврату путем взыскания данной суммы с ФИО5 в пользу ФИО1

Доводы ФИО5 о том, что денежных средств по договору купли-продажи ему фактически не передавалось, суд находит несостоятельными, поскольку они опровергаются содержанием расписки от 25 апреля 2015 года и п.3 договора купли-продажи.

Тот факт, что приговором Копейского городского суда Челябинской области установлено, что ФИО3 похитила денежные средства в сумме 1 250 000 рублей, принадлежащие ФИО5, предоставляет последнему право требования указанной суммы с ФИО3

В соответствии со ст.209 Гражданского кодекса РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Согласно ст.304 Гражданского кодекса РФ, собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Положениями п.1 ст.235 Гражданского кодекса РФ определено, что право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам.

В силу ст.292 Гражданского кодекса РФ члены семьи собственника, проживающие в принадлежащем ему жилом помещении, имеют право пользования этим помещением на условиях, предусмотренных жилищным законодательством. Переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом.

В силу п.1 ст.35 Жилищного кодекса РФ в случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным Жилищным кодексом РФ, другими федеральными законами, договором или на основании решения суда данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение. Если данный гражданин в срок, установленный собственником соответствующего жилого помещения, не освобождает жилое помещение, он подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда.

Поскольку договор купли-продажи от 25 апреля 2015 года является недействительной сделкой, право собственности ФИО1 на спорное жилое помещение отменено, квартира возвращена в собственность ФИО5, исковые требования ФИО1 о признании ФИО5 и ФИО4 утратившими право пользования квартирой по адресу: (адрес) выселении без предоставления другого жилья, не подлежат удовлетворению.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-199 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд 

Р Е Ш И Л :

Исковые требования ФИО5 о признании сделки недействительной и применении последствий недействительности сделки удовлетворить.

Признать недействительным договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: (адрес), заключенный 25 апреля 2015 года между ФИО5 и ФИО1.

Погасить в Едином государственном реестре недвижимости запись № от 30 апреля 2015 года о государственной регистрации права собственности ФИО1 на квартиру, расположенную по адресу: (адрес).

Восстановить в Едином государственном реестре недвижимости запись о государственной регистрации права собственности ФИО5 на квартиру, расположенную по адресу: (адрес).

Взыскать с ФИО5 в пользу ФИО1 денежные средства в сумме 1 250 000 рублей.

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО5, Гайнуллиной Шалифе о признании утратившими право пользования жилым помещением и выселении без предоставления другого жилья отказать.

Решение суда может быть обжаловано в течение месяца в Челябинский областной суд путем подачи апелляционной жалобы через Калининский районный суд г.Челябинска.

Председательствующий: Е.Н.Норик