РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

27 февраля 2018 года г. Ефремов Тульской области 

Ефремовский районный суд Тульской области в составе:

председательствующего Хайировой С.И.,

при секретаре Филиной А.Ю.,

с участием истца ФИО1, ее представителя по ордеру адвоката Глаголева С.В., ответчика ООО «Лиана» в лице генерального директора ФИО2, третьего лица ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № по иску ФИО1 к ФИО4, ООО «Лиана» о снятии ареста (запрета на осуществление регистрационных действий),

установил:

истец ФИО1 обратилась в суд с иском, в котором указала, что ДД.ММ.ГГГГ между ней и ООО «Лиана» был заключен договор купли - продажи недвижимого имущества нежилого помещения - магазина, общей площадью 91,4 кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес>. В соответствии с пунктом 5 договора недвижимое имущество ей было передано до подписания договора. Пунктом 6 договора предусмотрено, что договор считается заключенным со дня его подписания, то есть с ДД.ММ.ГГГГ Каких-либо обременений на указанное недвижимое имущество на момент подписания договора не было. ДД.ММ.ГГГГ указанный договор был передан в Росреестр для регистрации перехода права собственности на спорное имущество. ДД.ММ.ГГГГ судебный пристав исполнитель ФИО5 вынесла постановление о наложении ареста на имущество должника ООО «Лиана», а именно на недвижимое имущество, проданное и переданное ей по договору купли - продажи от ДД.ММ.ГГГГ На основании указанного постановления должностные лица Росреестра провели государственную регистрацию ограничения права: арест рег.№. Регистрация перехода права собственности на спорный объект недвижимости была приостановлена. Считает, что она является собственником спорного недвижимого имущества, и наложение ареста повлекло для нее негативные последствия, так как она не может закончить оформление права собственности на спорное имущество. Просит снять арест с нежилого помещения- магазина, общей площадью 91,4 кв.м, с кадастровым номером №, этаж:1, номера на поэтажном плане 1-8, расположенного по адресу: 

<

адрес>.

В дальнейшем исковые требования не изменялись и не дополнялись.

Ответчик ФИО4 в судебное заседание не явилась, о времени и месте рассмотрения дела извещена надлежащим образом, просила о рассмотрении дела в ее отсутствие. В представленных письменных возражениях на исковое заявление указала, что ДД.ММ.ГГГГ состоялось решение 

<

данные изъяты> о взыскании с ООО «Лиана» в ее пользу денежных средств в общей сумме 811631 руб. Решение вступило в законную силу ДД.ММ.ГГГГ Исполнительный лист № выдан ДД.ММ.ГГГГ. ДД.ММ.ГГГГ постановлением судебного пристава – исполнителя ФИО5 в целях обеспечения взыскания денежных средств наложен арест на имущество и денежные средства должника, а также запрет на продажу активов ООО «Лиана». В связи с тем, что ООО «Лиана» до настоящего времени не осуществило выплату денежных средств в ее пользу, присужденных решением суда от ДД.ММ.ГГГГ, ни в добровольном, ни в принудительном порядке, возражает против снятия запрета на регистрационные действия по договору купли-продажи недвижимости ООО «Лиана» от ДД.ММ.ГГГГ до полного погашения возникших у ООО «Лиана» перед ней долговых обязательств. 

Третье лицо судебный пристав-исполнитель ОСП Ефремовского и Каменского районов УФССП России по тульской области ФИО5 в судебное заседание не явилась, о времени и месте рассмотрения дела извещена надлежащим образом.

Третье лицо УФССП России по Тульской области в судебное заседание своего представителя не направило, о времени и месте рассмотрения дела извещено надлежащим образом, об отложении дела не ходатайствовало.

В соответствии с 3, 5 ст.167 ГПК РФ суд счел возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся в судебное заседание лиц, участвующих в деле.

Истец ФИО1 в судебном заседании исковые требования поддержала в полном объеме по основаниям, изложенным в иске. Просила снять арест со спорного объекта недвижимого имущества.

Представитель истца ФИО1 по ордеру адвокат Глаголев С.В. в судебном заседании исковые требования поддержал, по существу дела пояснил, что спорное здание магазина с ДД.ММ.ГГГГ арендовалось супругом ФИО1 ФИО3 с правом последующего выкупа данного нежилого помещения. Поскольку ФИО1 и ФИО3 являются супругами, ими было принято решение выкупить помещение магазина на имя супруги, однако от этого режим совместной собственности их не изменяется. Решение о продаже спорного имущества было принято на общем собрании ООО «Лиана» до ареста спорного имущества, за которое денежные средства были переданы генеральному директору ООО «Лиана» ФИО2 Объект недвижимости находится в пользовании у истца, в связи с чем у нее возникло право собственности на него, поэтому судебный пристав не вправе был накладывать на магазин арест. Просил иск удовлетворить.

Ответчик ООО «Лиана» в лице генерального директора ФИО2 в судебном заседании требования признал, по существу дела пояснил, что спорное жилое помещение арендовалось ИП ФИО3 с правом последующего выкупа. Данное нежилое помещение находилось в залоге у Банка при получении им кредита. Он намеревался погасить кредит, в связи с чем на общем собрании учредителей ООО «Лиана» принято решение о продаже помещения магазина. ДД.ММ.ГГГГ был подписан договор, в котором указана остаточная стоимость магазина 700000 рублей. Ранее ФИО3 вносил денежные средства в кассу Общества, но не в связи с арендой магазина, а в счет выкупной цены. После того, как кредит им был оплачен в ДД.ММ.ГГГГ, они смогли передать документы на снятие обременения, которое ДД.ММ.ГГГГ было снято органом регистрации, а ДД.ММ.ГГГГ они передали документы на регистрацию перехода права собственности. Полагает, что ООО «Лиана» продало помещение магазина и ФИО1 в настоящее время является собственником помещения.

Третье лицо ФИО3 в судебном заседании требования поддержал, по существу дела пояснил, что спорный магазин он арендовал с ДД.ММ.ГГГГ. С ДД.ММ.ГГГГ арендовал с правом выкупа, при этом арендная плата являлась платой по договору купли-продажи. На момент заключения договора купли-продажи за магазин полностью не расплатились. Договором определена оплата равными частями. 

Выслушав участников процесса, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

В силу ст. 119 Федерального закона от 02 октября 2007 года № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве» в случае возникновения спора, связанного с принадлежностью имущества, на которое обращается взыскание, заинтересованные лица вправе обратиться в суд с иском об освобождении имущества от наложения ареста или исключении его из описи.

Иск об освобождении имущества от ареста или исключении его из описи может быть предъявлен собственником этого имущества или иным лицом, владеющим имуществом на основаниях, предусмотренных законом или договором (ст. ст. 301 - 305 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В пункте 50 Постановления Пленума ВС РФ № 10 и Пленума ВАС РФ № 22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что по смыслу ст. 119 Федерального закона «Об исполнительном производстве» при наложении ареста в порядке обеспечения иска или исполнения исполнительских документов на имущество, не принадлежащее должнику, собственник имущества (законный владелец, иное заинтересованное лицо, в частности не владеющий залогодержатель) вправе обратиться с иском об освобождении имущества от ареста.

Как установлено в судебном заседании, ДД.ММ.ГГГГ судебным приставом-исполнителем ОСП Ефремовского и Каменского районов УФССП России по Тульской области ФИО5 на основании исполнительного листа № от ДД.ММ.ГГГГ, выданного 

<

данные изъяты> судом, вынесено постановление о возбуждении исполнительного производства в отношении должника ООО «Лиана» с предметом исполнения: возврат денежных средств по договору, стоимость устранения недостатков выполненных работ, проценты за пользование чужими денежными средствами, штраф, расходы по оплате экспертизы, расходы по оплате юридических услуг, почтовые расходы в размере 811631,62 руб. в пользу взыскателя ФИО4

В тот же день постановлением судебного пристава-исполнителя ФИО5 наложен арест на имущество должника ООО «Лиана», в размере и объеме, необходимых для исполнения требований исполнительного документа с учетом взыскания исполнительского сбора и расходов на совершение исполнительных действий (л.д. 16-43).

Письмом начальника МО по Ефремовскому и Каменскому районам Управления Росреестра по Тульской области ФИО7 от ДД.ММ.ГГГГ судебному приставу-исполнителю ОСП Ефремовского и Каменского районов УФССП России по Тульской области ФИО5 сообщено, что проведена государственная регистрация ареста, наложенного на имущество, принадлежащее на праве собственности ООО «Лиана», а именно на нежилое помещение – магазин, назначение: объекты нежилого назначения, общая площадь 91,4 кв.м, этаж 1, номера на поэтажном плане 1-8, адрес: 

<

адрес> (л.д. 26).

Разрешая требования истца ФИО1 о снятии ареста с нежилого помещения- магазина, суд исходит из следующего.

Согласно п. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В соответствии с п. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

В силу ч. 1 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами (ч. 2 названной статьи).

В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом (ч. 2 ст. 223 ГК РФ).

В силу ч. 5 ст. 1 Федерального закона № 218-ФЗ от 13.07.2015 г. «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Принцип состязательности, являясь одним из основных принципов гражданского судопроизводства, предполагает, в частности, что каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основание своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом. Именно это правило распределения бремени доказывания закреплено в ч. 1 ст. 56 ГПК РФ.

Таким образом, бремя доказывания юридически значимых фактов в обоснование доводов, в части принадлежности спорного имущества истцу, возложено законом на него.

Как следует из договора купли -продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ООО «Лиана» в лице генерального директора ФИО2, именуемого в дальнейшем продавец, и ФИО1, именуемой в дальнейшем покупатель, продавец продал, а покупатель купила в собственность, принадлежащее ООО «Лиана» на праве собственности: нежилое помещение - магазин, назначение: нежилое помещение, общей площадью 91,4 кв.м, кадастровый номер №, этаж 1, номера на поэтажном плане 1-8, расположенное по адресу: 

<

адрес> (л.д. 7).

Продаваемое вышеуказанное нежилое помещение – магазин передано продавцом и принято покупателем до дня подписания настоящего договора (п.5 договора).

В пункте 6 договора отражено, что право собственности на нежилое помещение – магазин переходит от ООО «Лиана» к ФИО1 со дня государственной регистрации права собственности ФИО1 на вышеуказанное нежилое помещение – магазин. 

Как разъяснено в п.60 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 10/22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» после передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом (абз. 3).

Поскольку до государственной регистрации перехода права собственности на спорное нежилое помещение его собственником продолжает оставаться ответчик ООО «Лиана», а заключение договора купли-продажи данного объекта недвижимости сторонами порождает только обязательственные отношения между ними и не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами, то фактическое исполнение соглашения, на что ссылается истец не дает ему право заявить иск о снятии запрета на совершение регистрационных действий. Кроме того, незарегистрированный договор, который по смыслу закона является незаключенным, не порождает у истца права собственности на спорный объект недвижимости.

Истец в нарушение требований ст. 56 ГПК РФ не представил доказательств того, что подлежащее освобождению от ареста имущество, является его собственностью.

При разрешении доводов представителя истца, о наличии права собственности на спорное нежилое помещение в виду заключения договоров аренды с правом выкупа, суд исходит из следующего.

В силу статьи 606 ГК Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункт 1 статьи 624 ГК Российской Федерации в законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.

Таким образом в качестве одного из оснований для перехода права собственности на арендуемое имущество ст. 624 ГК РФ предусматривает внесение арендатором всей обусловленной договором выкупной цены. Таким образом, выкупная цена является существенным условием договора аренды с правом выкупа.

В силу пункта 3 статьи 609 ГК Российской Федерации договор аренды имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору (статья 624), заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества.

Как следует из договора № аренды нежилого помещения заключенного между ООО «Лиана» и ИП ФИО3 сторонами согласована выкупная цена в размере 2300000 рублей (л.д. 50-55).

Последующие договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ заключены без указания выкупной цены (л.д.58-60,63-65).

Как следует из договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, расчет между сторонами в полном объеме не произведен, в связи с чем суд полагает, что вышеуказанные требования закона сторонами не соблюдены.

Кроме того в силу ст.37 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.

Как следует из содержания договора залога/ипотеки № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ООО «Лиана» и Тульским областным фондом поддержки малого предпринимательства в отношении спорного нежилого помещения. залогодатель не вправе без письменного согласия залогодержателя сдавать предмет залога в аренду, безвозмездное пользование, отчуждать любым способом третьим лицам (п.3.2.1 Договора).

Доказательств наличия такого согласия залогодержателя суду не представлено. При этом кредит ООО «Лиана» в обеспечение которого передано в залог спорное нежилое помещение погашен ДД.ММ.ГГГГ, то есть после заключения договора купли-продажи с истцом ФИО1, в нарушении вышеназванного Федерального закона, что в силу ст. 10 ГК РФ свидетельствует о недобросовестности в действиях ответчика ООО «Лиана» поставившее другую сторону в положение, когда она не могла реализовать свои права.

На основании изложенного требования истца не могут быть удовлетворены, поскольку до государственной регистрации сделки собственником нежилого помещения остается продавец ООО «Лиана», кредиторы которого вправе рассчитывать на обращение взыскания по его обязательствам на данное имущество, а поэтому фактическое исполнение сторонами договора купли-продажи не свидетельствует о приобретении истцом прав законного владельца спорного нежилого помещения, позволяющих ему требовать освобождения спорного имущества от обременений.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

в удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО4, ООО «Лиана» о снятии ареста (запрета на осуществление регистрационных действий) в отношении нежилого помещения – магазина, расположенного по адресу: 

<

адрес>, отказать.

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Тульского областного суда путем подачи апелляционной жалобы в Ефремовский районный суд Тульской области в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Решение в окончательной форме изготовлено 05.03.2018.

Председательствующий подпись