ВЕРХОВНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Р Е Ш Е Н И Е

 

дело № 3га-54/2024

25 января 2024 года

г. Уфа

Верховный суд Республики Башкортостан в составе:

председательствующего судьи Старичковой Е.А.,

при секретаре Галимове Л.И.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости равной их рыночной стоимости, 

установил:

ФИО1, являясь собственником нежилого здания с кадастровым номером ... и земельного участка с кадастровым номером ... расположенных в адрес, обратилась в Верховный Суд Республики Башкортостан с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости равной их рыночной стоимости, мотивируя требование тем, что кадастровая стоимость объектов недвижимости не соответствует их рыночной стоимости, определенной в отчете оценщика ... №... от дата. Поскольку земельный участок находится в собственности, что дает право на перерасчет земельного налога в период действия кадастровой стоимости по состоянию на 1 января 2019 года (архивной), административный истец оспаривает кадастровую стоимость как актуальную на данный момент, так и архивную. Относительно нежилого здания административный истец оспаривает его кадастровую стоимость, которая пересчитывалась в связи с изменением качественных характеристик объекта капитального строительства (площади объекта). 

В судебное заседание от административного истца поступило ходатайство о рассмотрении административного дела без ее участия, в котором указала на отсутствие возражений на экспертное заключение по проведенной оценочной экспертизе. 

Представитель административных ответчиков Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан, ГБУ РБ «Государственная кадастровая оценка и техническая инвентаризации», Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан, заинтересованных лиц Публично-правовой компании «Роскадастр» в лице филиала по Республике Башкортостан, администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан, будучи надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного заедания, не явились, ходатайства об отложении судебного заседания не заявили, уважительные причины неявки в суд не представили.

В соответствии с положениями статей 150, 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд полагает возможным рассмотреть административное дело в отсутствие неявившихся лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания и явка которых не признана судом обязательной.

Рассмотрев заявленные требования, исследовав письменные доказательства из материалов дела, суд приходит к следующим выводам.

В силу положений части 1 статьи 245 КАС РФ, части 1 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее - Федеральный закон от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ) юридические и физические лица вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности. 

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (пункт 2 части 1 статьи 248 КАС РФ, часть 7 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ).

В соответствии с частью 3 статьи 24 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ решение о дате перехода к проведению государственной кадастровой оценки в соответствии с данным Федеральным законом принимается высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации.

Постановлением Правительства Республики Башкортостан от 24 апреля 2017 года № 183 «О дате перехода к проведению государственной кадастровой оценки в Республике Башкортостан» установлена дата перехода к проведению государственной кадастровой оценки в соответствии с Федеральным законом от 3 июля 2016 года №237-ФЗ в Республике Башкортостан – 1 июля 2017 года.

Согласно пункту 1 статьи 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации налоговая база определяется с учетом особенностей, установленных данной статьей, как кадастровая стоимость имущества, утвержденная в установленном порядке, в отношении отдельных видов недвижимого имущества, признаваемого объектом налогообложения.

Из материалов дела следует, что административный истец является собственником нежилого здания с кадастровым номером ... по адресу: адрес, что подтверждается выпиской из ЕГРН о зарегистрированных правах на объект недвижимости от дата.

Согласно выписке из ЕГРН об основных характеристиках объекта недвижимости от дата нежилое здание поставлено на кадастровый учет 24 июня 2014 года и как следует из письменных пояснений ППК «Роскадастр» и ГБУ РБ ГКО и ТИ от дата по запросу суда по данному объекту недвижимости 7 сентября 2022 года в сведения ЕГРН были внесены изменения площади объекта с «... кв.м» на «... кв.м», а также количество этажей с «...» на «...». Результаты определения кадастровой стоимости в размере 57 738 831,26 руб. по ст.16 Закона «Об оценочной деятельности» оформлены актом №АОКС-02/2022/000309 от 21 сентября 2022 года с датой применения 07 сентября 2022 года. В последующем 1 сентября 2023 года внесены изменения в учетные характеристики здания, в том числе изменение площади здания с «... кв.м» на «... кв.м», а также удалена связь с земельным участком, в пределах которого расположено иное здание. Кадастровая стоимость была пересчитана по акту №АОКС-02/2023/000357 от 15.09.2023 года и составила 56 966 723,04 руб. с датой ее применения 1 сентября 2023 года.

Результаты государственной кадастровой оценки объектов жилого и нежилого фонда Республики Башкортостан по состоянию на 01 января 2020 года утверждены Приказом Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан от 12 ноября 2020 года № 1701 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки отдельных объектов недвижимости Республики Башкортостан по состоянию на 01 января 2020 года», опубликованным на официальном Интернет - портале правовой информации Республики Башкортостан 27.11.2019 года http://www.npa.bashkortostan.ru. 

Вышеуказанным приказом и на основании удельных показателей, утвержденных данным приказом, кадастровая стоимость объекта недвижимости определена по состоянию на дату государственной кадастровой оценки 1 января 2020 года первоначально в размере 42 829 297,53 руб., в последующем – при изменении учетных данных 57 738 831,26 руб. с 7 сентября 2022 года и 56 966 723,04 руб. с 1 сентября 2023 года согласно выпискам из ЕГРН о кадастровых стоимостях нежилого здания от дата, от 8 и дата.

На праве собственности административному истцу принадлежит земельный участок категории земель населенных пунктов с кадастровым номером ..., местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: адрес, вид разрешенного использования: ... что подтверждается выпиской из ЕГРН о зарегистрированных правах на объект недвижимости от дата

По выписке из ЕГРН о зарегистрированных правах и основных характеристиках объекта недвижимости от дата земельный участок поставлен на кадастровый учет 30 ноября 2006 года и как следует из письменных пояснений ППК «Роскадастр» и ГБУ РБ ГКО и ТИ от дата по запросу суда по данному объекту недвижимости в сведения ЕГРН 13 июля 2022 года были внесены изменения в учетные характеристики, в том числе, изменение площади с «... кв.м» на «... кв.м»!. Кадастровая стоимость определена актом от 27 июля 2022 года №АОКС-02/2022/000238 в размере 11 431 258,8 руб., дата начала применения – 13 июля 2022 года. Далее кадастровая стоимость в размере 9 703 942,2 руб. определена актом от 21 марта 2023 года № АОКС-02/2023/000013 с датой применения 1 января 2023 года.

Результаты государственной кадастровой оценки земельных участков Республики Башкортостан по проведенному в 2019 году в Республике Башкортостан очередному туру работ по актуализации государственной кадастровой оценки утверждены приказом Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан от 18 октября 2019 года № 1443 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земельных участков Республики Башкортостан в составе земель отдельных категорий по состоянию на 1 января 2019 года», размещенным на официальном сайте Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан https://mzio.bashkortostan, 24.10.2019. 

Вышеуказанным приказом кадастровая стоимость земельного участка по состоянию на 1 января 2019 года определена в размере 10 505 380,02 руб. согласно выписке из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости от дата.

Результаты государственной кадастровой оценки земельных участков Республики Башкортостан по проведенному в 2022 году в Республике Башкортостан очередному туру работ по актуализации государственной кадастровой оценки утверждены приказом Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан от 13 сентября 2022 года № 1917 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки всех земельных участков, учтенных в Едином государственном реестре недвижимости на территории Республики Башкортостан, по состоянию на 1 января 2022 года». 

Оспаривая кадастровую стоимость объектов недвижимости, административный истец представил в материалы дела отчет оценщика ... №... от дата. 

Принимая расхождение между кадастровой и рыночной стоимостями, судом назначена судебная оценочная экспертиза по установлению рыночной стоимости объектов недвижимости, проведение которой поручено эксперту ... ФИО5

Согласно заключению эксперта ... ФИО5 №... от дата рыночная стоимость объектов недвижимости определена в следующих размерах:

- нежилого здания с кадастровым номером ... площадью ... кв.м – 20 070 000 руб. по состоянию на 1 января 2020 года,

- нежилого здания с кадастровым номером ... площадью ... кв.м – 25 691 000 руб. по состоянию на 1 января 2020 года,

- нежилого здания с кадастровым номером ... площадью ... кв.м – 25 403 000 руб. по состоянию на 1 января 2020 года,

- земельного участка с кадастровым номером ... площадью ... кв.м – 5 684 000,00 руб. по состоянию на 1 января 2019 года,

- земельного участка с кадастровым номером ... площадью ... кв.м – 6 243 000,00 руб. по состоянию на 1 января 2019 года,

- земельного участка с кадастровым номером ... площадью ... кв.м – 7 864 000,00 руб. по состоянию на 1 января 2022 года,

Суд при оценке заключения эксперта в порядке, предусмотренном ст.ст. 82,84 Кодекса административного судопроизводства РФ, в качестве одного из доказательств, не имеющего предопределяющего значения по настоящему делу, находит его достоверным и допустимым, учитывая, что в составе представленного экспертного заключения имеются сведения о квалификации эксперта, проводившего исследования (стаж оценочной деятельности ... лет, судебным экспертом – ... лет), включен в Реестр членов СРО, имеет квалификационный аттестат по оценке недвижимости, а также полиса страхования гражданской ответственности эксперта и экспертной организации... 

Требования, содержащиеся в ст.ст. 2, 3, 4, 6-8, 16 и 17, ч.2 ст.18, ст.ст. 24 и 25 Федерального Закона от 31.05.2011 г. № 73-ФЗ (в редакции от 25.11.2013г.) «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», предъявляемые к судебно-экспертным учреждениям, не являющихся государственными судебно-экспертными учреждениями, соблюдены. Эксперт предупрежден в установленном законом порядке об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. Заключение научно обосновано, составлено с учетом представленных эксперту документов об объектах оценки, не имеет противоречий. При проведении исследования объекта капитального строительства и земельного участка экспертом использован метод сравнения продаж в рамках сравнительного подхода. Отказ от применения в исследовании затратного и сравнительного подходов экспертом мотивирован. 

При сравнительном подходе в качестве объектов-аналогов по нежилому зданию отобраны три объекта капитального строительства – отдельно стоящие здания той же функциональной направленности, что и объект оценки (офисно-торгового и свободного назначения), расположенные аналогично объекту оценки в адрес с расчетом корректировки на локальное местоположение в черте города. В связи с выбором максимально аналогичных аналогов объем произведенных корректировок незначительный (на расположение относительно красной линии, по площади, на торг, на конструктивные особенности (этаж). Информация получена по данным Интернет-сайта Авито по продаже объектов капитального строительства в феврале-декабре 2019 года, содержащих необходимую информацию на предмет проверки ее достоверности. 

Выводы эксперта при проведении исследования земельного участка сделаны на основе сравнительного анализа, при котором использованы три аналога земельных участков коммерческого назначения, расположенные в в Кировском адрес с аналогичными объектам оценки типовыми условиями о доступности необходимых городских инженерных коммуникаций, транспортной доступности с расчетом корректировки на местоположение по виду окружающей застройки. Информация получена по данным Интернет-сайтов по продаже земельных участков по указанному назначению в августе 2017 года, феврале-июне 2018 года, содержащих необходимую информацию на предмет проверки ее достоверности. В заключении произведены корректировки на передаваемые имущественные права по аналогам №1,2, расположение относительно красной линии, по площади земельных участков с применением скидки на торг. 

Таким образом, экспертом в соответствии с 2 Федерального стандарта оценки "Отчет об оценке (ФСО VI)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 14 апреля 2022 года N 200 соблюдены в полной мере принципы использования всей существенной информации при определении стоимости объектов оценки. 

В соответствии с 2 Федерального стандарта оценки "Подходы и методы оценки (ФСО V)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 22 апреля 2022 года N 200, эксперт может использовать один подход и метод оценки, если применение данного подхода и метода оценки приводит к наиболее достоверному результату оценки с учетом доступной информации, допущений и ограничений проводимой оценки. Согласно пунктам 9-10 вышеуказанного ФСО в рамках сравнительного подхода при выборе аналогов экспертом в полной мере учтена достаточность и достоверность информации по каждому аналогу, использованы наиболее сопоставимые аналоги с применением наименьшего количества корректировок, учтена репрезентативность сделок, совершенных ближе к дате оценки. 

При указанных обстоятельствах суд полагает заключение экспертизы надлежащим доказательством, которое может быть положено в основу вывода о рыночной стоимости объекта капитального строительства и земельного участка в размерах, установленных экспертом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен названным Кодексом.

В ходе судебного разбирательства административными ответчиками каких-либо доказательств иного размера рыночной стоимости спорных объектов недвижимости суду представлено не было. 

Согласно части 1 статьи 4 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации каждому заинтересованному лицу гарантируется право на обращение в суд за защитой нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов, в том числе в случае, если, по мнению этого лица, созданы препятствия к осуществлению его прав, свобод и реализации законных интересов либо на него незаконно возложена какая-либо обязанность, а также право на обращение в суд в защиту прав других лиц или в защиту публичных интересов в случаях, предусмотренных данным Кодексом и другими федеральными законами.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в пункте 8 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" (далее - Постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28) ввиду закрепленной законом периодичности проведения государственной кадастровой оценки заявление о пересмотре кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости в том случае, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости (часть 3 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).

Согласно пункту 14 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 требование о пересмотре кадастровой стоимости, ставшей архивной, может быть рассмотрено по существу, если на дату обращения в Комиссию или в суд сохраняется право на применение результатов такого пересмотра для целей, установленных законодательством (абзац пятый статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности).

Частью 5 статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности (в редакции Федерального закона от 31 июля 2020 года N 269-ФЗ) предусмотрено, что кадастровая стоимость объекта недвижимости применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, со дня начала применения кадастровой стоимости, изменяемой вследствие установления кадастровой стоимости в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Из анализа указанных положений следует, что требование о пересмотре кадастровой стоимости, ставшей архивной, подлежит рассмотрению несмотря на пропуск установленного частью 3 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации пятилетнего срока на обращение в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, при условии сохранения у административного истца права на применение архивной кадастровой стоимости для целей, установленных законодательством.

Кроме того, Федеральным законом от 18 марта 2020 года N 66-ФЗ внесены изменения в часть 10 статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, которыми исключен пятилетний срок ограничивающий подачу заявления о пересмотре кадастровой стоимости.

В силу части 1 статьи 389 Налогового кодекса Российской Федерации объектом налогообложения признаются земельные участки, расположенные в пределах муниципального образования, на территории которого введен налог.

Налоговая база по земельному налогу определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 данного Кодекса (часть 1 статьи 390 Налогового кодекса Российской Федерации).

В соответствии с абзацем 2 части 15 статьи 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации в случае изменения кадастровой стоимости объекта налогообложения вследствие установления его рыночной стоимости сведения об измененной кадастровой стоимости, внесенные в Единый государственный реестр недвижимости, учитываются при определении налоговой базы начиная с даты начала применения для целей налогообложения сведений об изменяемой кадастровой стоимости.

Согласно части 2.1 статьи 52 Налогового кодекса Российской Федерации перерасчет сумм ранее исчисленных налогов, указанных в пункте 3 статьи 14 и пунктах 1 и 2 статьи 15 указанного Кодекса, осуществляется не более чем за три налоговых периода, предшествующих календарному году направления налогового уведомления в связи с перерасчетом, если иное не предусмотрено настоящим пунктом.

В силу части 7 статьи 78 Налогового кодекса Российской Федерации заявление о зачете или о возврате суммы излишне уплаченного налога может быть подано в течение трех лет со дня уплаты указанной суммы, если иное не предусмотрено законодательством Российской Федерации о налогах и сборах.

Конституционный Суд Российской Федерации неоднократно указывал в своих определениях на то, что закрепление в статье 78 Налогового кодекса Российской Федерации трехлетнего срока давности для возврата излишне уплаченного налога не препятствует налогоплательщику в случае пропуска указанного срока обратиться в суд с иском о возврате из бюджета переплаченной суммы в порядке гражданского или арбитражного судопроизводства, и в этом случае действуют общие правила исчисления срока исковой давности - со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права (Определения от 21 июня 2001 года N 173-О, от 1 октября 2008 года N 675-О-П, от 21 декабря 2011 года N 1665-О-О и др.).

Поскольку оспариваемая архивная кадастровая стоимость, сведения о которой имелись в Едином государственном реестре недвижимости, являлась базой для исчисления земельного налога в период с 2020 года по 2022 год включительно, ее изменение затрагивает права административного истца в контексте приведенных выше норм в связи с возможностью обращения с требованием о возврате суммы излишне уплаченного земельного налога.

В соответствии с разъяснениями Пленума Верховного Суда Российской Федерации, содержащимися в пункте 24 постановления от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», применительно к положениям статьи 45 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости. 

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административное исковое заявление ФИО1 об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости равной их рыночной стоимости удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость объекта капитального строительства – нежилого здания с кадастровым номером ..., площадью ... кв.м, расположенного по адресу: адрес, в размере его рыночной стоимости 20 070 000,00 руб. по состоянию на 01 января 2020 года.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости – нежилого здания с кадастровым номером ..., площадью ... кв.м, расположенного по адресу: адрес, в размере его рыночной стоимости 25 691 000,00 руб. по состоянию на 01 января 2020 года.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости – нежилого здания с кадастровым номером ..., площадью ... кв.м, расположенного по адресу: адрес, в размере его рыночной стоимости 25 403 000,00 руб. по состоянию на 01 января 2020 года.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости – земельного участка категории земель населенных пунктов, с кадастровым номером ..., площадью ... кв.м, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: адрес, вид разрешенного использования: ..., в размере его рыночной стоимости 5 684 000,00 руб. по состоянию на 01 января 2019 года.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости – земельного участка категории земель населенных пунктов, с кадастровым номером ... площадью ... кв.м, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: адрес, вид разрешенного использования: ..., в размере его рыночной стоимости 6 243 000,00 руб. по состоянию на 01 января 2019 года.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости – земельного участка категории земель населенных пунктов, с кадастровым номером ..., площадью ... кв.м, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: адрес, вид разрешенного использования: ..., в размере его рыночной стоимости 7 864 000,00 руб. по состоянию на 01 января 2022 года.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости объектов недвижимости считать 23 ноября 2023 года.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья Верховного Суда

Республики Башкортостан Е.А. Старичкова

Мотивированное решение изготовлено 29 января 2024 года.