Дело № 3а-170/2022 

УИД 76OS 0000-01-2022-000065-65 

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Ярославль 23 марта 2022 года

Ярославский областной суд в составе

председательствующего судьи Бисеровой О.И.,

при секретаре Мурзиной И.В.

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости,

установил:

ФИО1 обратился в суд с административным исковым заявлением, в котором просит установить кадастровую стоимость здания, назначение: нежилое, общей площадью 1679,4 кв.м, количество этажей – 3, наименование: магазин, с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, в размере рыночной стоимости 42 245 000 руб. по состоянию на 17.05.2021; обязать Филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» по Ярославской области внести соответствующие изменения в сведения ЕГРН.

В обоснование требований ссылается на то, что ФИО1 является собственником указанного объекта недвижимости и плательщиком налога на имущество физических лиц. 

Административным истцом проведена оценка рыночной стоимости объекта недвижимости. Согласно отчету № 15837/21 от 19.01.2022, выполненному ООО «Ярэксперт», рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № по состоянию на 17.05.2021 составляет 42 245 000 руб.

Кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № по состоянию на 17.05.2021 утверждена актом ГБУ ЯО «Центр кадастровой оценки и рекламы» и составила 86 696 228,54 руб. 

В связи с этим, пользуясь правом, предоставленным статьей 22 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке», административный истец просит установить кадастровую стоимость объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

В судебном заседании представитель административного истца по ордеру адвокат Козлитин В.В. заявленные требования поддержал.

Административный ответчик департамент имущественных и земельных отношений Ярославской области о месте и времени судебного заседания извещен, своего представителя в судебное заседание не направил. В письменных возражениях на административный иск указывает, что представленный отчет составлен с нарушением требований Федерального закона от 29.07.1998 №135 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки, вводит пользователя в заблуждение, является недопустимым доказательством по делу, в связи с чем, основанные на данном отчете требования не подлежат удовлетворению.

Заинтересованным лицом ФГБУ «ФКП Росреестра» представлены письменные пояснения по административному иску, в которых филиал указывает, что не наделен полномочиями по определению достоверности кадастровой стоимости объекта недвижимости, разрешение заявленных требований оставляет на усмотрение суда.

Заинтересованное лицо Управление Росреестра по Ярославской области в письменном отзыве на иск также указало, что не наделено полномочиями по оценке корректности результатов определения рыночной стоимости, в том числе делать выводы о качестве проведенной оценки, правильности выбранной методологии и обоснованности сделанных оценщиком выводов, просит вынести решение на усмотрение суда.

Иные лица, участвующие в деле, о месте и времени судебного заседания извещены, своих представителей в судебное заседание не направили, письменных отзывов на административный иск не представили. 

Дело рассмотрено в отсутствие не явившихся лиц. 

Заслушав представителя административного истца, допросив в качестве свидетеля оценщика ФИО5, исследовав письменные материалы административного дела, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с частью 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее КАС РФ) юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Согласно пункту 2 части 1 статьи 248 КАС РФ основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Аналогичные положения закреплены в статье 22 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке».

Судом установлено, что ФИО1 является собственником нежилого здания с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>.

Согласно пункту 1 статьи 399 Налогового кодекса Российской Федерации (далее НК РФ) налог на имущество физических лиц (далее в настоящей главе - налог) устанавливается настоящим Кодексом и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований, вводится в действие и прекращает действовать в соответствии с настоящим Кодексом и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований и обязателен к уплате на территориях этих муниципальных образований.

Налогоплательщиками налога (далее в настоящей главе - налогоплательщики) признаются физические лица, обладающие правом собственности на имущество, признаваемое объектом налогообложения в соответствии со статьей 401 настоящего Кодекса (статья 400 НК РФ).

В силу пункта 1 статьи 401 НК РФ объектом налогообложения признается расположенное в пределах муниципального образования (города федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга или Севастополя) следующее имущество: 1) жилой дом; 2) квартира, комната; 3) гараж, машино-место; 4) единый недвижимый комплекс; 5) объект незавершенного строительства; 6) иные здание, строение, сооружение, помещение.

На основании пункта 1 статьи 403 НК РФ налоговая база определяется в отношении каждого объекта налогообложения как его кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года, являющегося налоговым периодом, с учетом особенностей, предусмотренных настоящей статьей.

Законом Ярославской области от 18.11.2014 №74-з «Об установлении единой даты начала применения на территории Ярославской области порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения» в качестве единой даты начала применения на территории Ярославской области порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения установлено 01.01.2015.

Решением муниципального Совета г. Ярославля от 27.11.2014 №441 введен налог на имущество физических лиц, установлены ставки налога, исходя из кадастровой стоимости объектов недвижимости. 

С учетом приведенных выше положений налогового законодательства, законодательства Ярославской области и муниципального образования города Ярославля, а также принимая во внимание, что ФИО1 является собственником нежилого здания, т.е. плательщиком налога на имущество физических лиц, размер указанного налога определяется на основании сведений о кадастровой стоимости объекта недвижимости, следовательно, права и законные интересы ФИО1 затрагиваются установленной в отношении указанного объекта недвижимости кадастровой стоимостью. При таких обстоятельствах ФИО1 имеет право оспаривать результаты определения кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером №. 

В соответствии с частью 1 статьи 248 КАС РФ, частью 7 статьи 22 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке» установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, является основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости.

Судом установлено, что кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № по состоянию на 17.05.2021 утверждена ГБУ ЯО «Центр кадастровой оценки и рекламы» и составила 86 696 228,54 руб., что подтверждается выпиской из Акта об определении кадастровой стоимости № АОКС-76/2021/000372 от 21.05.2021. 

Административным истцом представлен Отчет № 15837/21 оценки рыночной стоимости нежилого здания с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, составленный оценщиком ООО «Ярэксперт» ФИО5, согласно которому рыночная стоимость указанного объекта на 17.05.2021 установлена в размере 42 245 000 руб.

Оценивая представленное административным истцом доказательство об оценке рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, суд приходит к выводу о том, что отчет соответствует требованиям, предъявляемым к отчету законодательством об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки.

В соответствии с п. 5 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20.05.2015 № 299, при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

Отчет выполнен лицом, имеющим право на проведение подобного рода исследований в соответствии с законодательством об оценочной деятельности.

Отчет содержит точное описание объекта исследования с указанием его количественных, качественных характеристик с учетом его индивидуализирующих признаков, описание исследования сегмента рынка, результаты анализа наиболее эффективного использования объекта, а также анализа остальных внешних факторов, не относящихся непосредственно к объекту оценки, но влияющих на его стоимость.

Согласно Отчету рыночная стоимость нежилого здания рассчитана сравнительным и доходным подходами, в ходе которых оценщиком были подобраны объекты-аналоги с известными ценами их предложений, данные объекты сопоставлялись с объектом оценки по ценообразующим факторам, были выявлены различия по данным факторам и скорректирована цена объектов-аналогов по выявленным различиям. Понятна последовательность определения стоимости объекта оценки, а также приведенные расчеты, что позволяет пользователю отчета об оценке понять процесс определения стоимости и соответствие выбранных оценщиком методов, определяемому виду стоимости (рыночной) и предполагаемому использованию результатов оценки. 

Доводы департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области о неверном применении корректировки на местоположение судом отклоняются. В обоснование указанных доводов департаментом указывается, что корректировка аналогов 2,3 должна составлять 0,85 или 15%, однако при расчете аренды объекта оценки на стр. 170 в таблице 73 Отчета применена корректировка 0,75. 

В судебном заседании оценщиком ФИО5 указано, что действительно в Отчете допущена техническая ошибка (таблица 73 на стр.170 Отчета), однако она не повлияла на итоговых результат. Пояснения оценщика в указанной части подтверждаются содержанием Отчета, в томе 1 на стр.162 корректировка на местоположение в данным аналогам указана верно – 0,75. Суду представлена таблица 73 с внесенными поправками. 

Доводы департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области о несогласии об исключении из стоимости единого объекта недвижимости стоимости земельного участка через коэффициент 0,86 или 0,14 в соответствии со справочником ФИО2, и необходимости использования альтернативных расчетов, в частности применения справочника СтатРиелт, судом отклоняются. 

В соответствии с пунктом 24 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 № 297, оценщик вправе самостоятельно определять необходимость применения тех или иных подходов к оценке и конкретных методов оценки в рамках применения каждого из подходов.

Применение в данном случае корректировок на основании «Справочника оценщика недвижимости-2020. Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов. Текущие и прогнозные характеристики рынка для доходного подхода», расчет стоимости земельного участка в Отчете обоснованы (том 1 стр. 169 Отчета). Дополнительно в обоснование выводов оценщика в части определения стоимости земельного участка в Отчете приведена ссылка на Методические указания о государственной кадастровой оценке, утвержденными Минэкономразвития России от 12.05.2017 № 226. Оснований не согласится с примененными оценщиком корректировками не имеется. 

Из содержания отчета следует, что оценщик, проводя исследование, основывался на принципах существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности. Представленный административным истцом отчет № 15837/21 об оценке рыночной стоимости магазина соответствует закону, не вводит в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователей отчета об оценке), а также не допускает неоднозначного толкования полученных результатов. 

Нарушений требований Закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов при проведении оценки, дающих основания для признания данного доказательства недопустимым (ст. 61 КАС РФ) не установлено, недостатков, способных повлиять на достоверность результатов оценки, не выявлено.

Согласно части 5 статьи 247 КАС РФ стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений, за исключением случаев освобождения от доказывания, определенных статьей 64 настоящего Кодекса.

С учетом отсутствия убедительных доводов со стороны административного ответчика, заинтересованных лиц о необоснованности представленного отчета № 15837/21, суд не находит оснований не доверять объективности установленной в нем рыночной стоимости объекта недвижимости административного истца.

При таких обстоятельствах, учитывая, что административный истец обладает правом заявления требований о пересмотре кадастровой стоимости нежилого здания в связи с установлением в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, а также принимая во внимание, что размер рыночной стоимости объекта подтвержден достаточными и допустимыми доказательствами, суд считает, что административное исковое заявление подлежит удовлетворению.

Требования административного истца о возложении на Филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» по Ярославской области обязанности внести изменения в сведения ЕГРН относительно кадастровой стоимости земельного участка заявлены излишне, поскольку настоящее решение суда является основанием для внесения соответствующих изменений.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости в данном деле является дата обращения административного истца с заявлением в суд, т.е. – 22.02.2022.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд 

решил:

Установить по состоянию на 17 мая 2021 года кадастровую стоимость здания, назначение: нежилое, общей площадью 1679,4 кв.м, количество этажей – 3, наименование: магазин, с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, в размере рыночной стоимости 42 245 000 (сорок два миллиона двести сорок пять тысяч) руб.

Дата подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости – 22 февраля 2022 года.

Решение является основанием для внесения изменений в Единый государственный реестр недвижимости. 

Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Ярославский областной суд в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья О.И.Бисерова 

Мотивированное решение изготовлено 06 апреля 2022 года