дело № 3а-365/2021

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

город Ставрополь 30 августа 2021 года 

Ставропольский краевой суд в составе председательствующего судьи Задорневой Н.П., при секретаре судебного заседания Четвериковой Л. В.,

с участием представителей : административного истца ООО «КАП» – ФИО1, заинтересованного лица – Государственного бюджетного учреждения Ставропольского края «Ставкрайимущество» - ФИО2, заинтересованного лица – администрации города Ставрополя – ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ООО «КАП» к министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества в размере их рыночной стоимости,

установил :

Административный истец - ООО «КАП» обратилось в Ставропольский краевой суд с административным исковым заявлением, впоследствии уточненным, к министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю об установлении кадастровой стоимости:

- земельного участка с кадастровым номером …:47, площадью 2000 кв. м., расположенного по адресу : …, равной его рыночной стоимости в размере – 10 974 000 рублей по состоянию на 01 января 2019 года;

- здания с кадастровым номером …:185, площадью 2251,1 кв. м., расположенного по адресу : …, равной его рыночной стоимости в размере – 51 300 000 рублей по состоянию на 01 января 2019 года. 

В обоснование заявленных исковых требований административный истец указал, что ООО «КАП» является собственником вышеуказанных объектов недвижимости. 

По результатам государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость спорного земельного участка с кадастровым номером …:47 по состоянию на 01 января 2019 года установлена в размере 16 056 680 рублей, спорного нежилого здания с кадастровым номером …:185 по состоянию на 01 января 2019 года – в размере 78 893 170, 49 рублей. 

Считая установленную кадастровую стоимость спорных объектов недвижимости значительно превышающей их рыночную стоимость, нарушающей права и законные интересы, административный истец обратился к частнопрактикующему оценщику … И. Е. для определения рыночной стоимости заявленных в иске объектов недвижимости. 

Согласно отчетам об оценке № … от 04 декабря 2020 года и № … от 31 мая 2021 года, выполненным частнопрактикующим оценщиком … И. Е., рыночная стоимость спорных объектов недвижимости определена : земельного участка с кадастровым номером …:47 в размере – 10 974 000 рублей по состоянию на 01 января 2019 года, нежилого здания с кадастровым номером …:185 в размере – 51 300 000 рублей по состоянию на 01 января 2019 года. 

Административный истец полагает, что оспариваемая кадастровая стоимость вышеуказанных объектов недвижимости значительно превышает их рыночную стоимость, что нарушает права и законные интересы ООО «КАП», как собственника, поскольку влечет увеличение размера налоговых платежей, исчисляемых из их кадастровой стоимости.

В предварительном судебном заседании 11 февраля 2021 года с согласия представителя административного истца к участию в деле в качестве заинтересованного лица привлечено Министерство финансов Ставропольского края. 

В судебном заседании представитель административного истца ООО «КАП» – ФИО1 поддержал заявленные исковые требования, с учетом их уточнения и выводов судебной оценочной экспертизы, просил суд установить кадастровую стоимость спорных объектов недвижимости: земельного участка с кадастровым номером …:47 в размере – 11 032 000 рублей по состоянию на 01 января 2019 года, нежилого здания с кадастровым номером …:185 в размере – 59 666 000 рублей по состоянию на 01 января 2019 года, в соответствии с заключением проведенной по делу судебной оценочной экспертизы. 

Представитель заинтересованного лица – администрации города Ставрополя ФИО3 в судебном заседании возражала в удовлетворении заявленных требований, ссылаясь на правильность установленной в результате государственной кадастровой оценки кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости, а также на то, что установление кадастровой стоимости спорных земельного участка и нежилого здания в заявленном размере их рыночной стоимости приведет к значительному снижению поступлений в муниципальный бюджет. 

Представитель заинтересованного лица – Государственного бюджетного учреждения Ставропольского края «Ставкрайимущество» - ФИО2 в судебном заседании просила суд о принятии законного и обоснованного решения по данному административному делу. 

В судебное заседание представители административных ответчиков – министерства имущественных отношений Ставропольского края, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, заинтересованных лиц – ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Ставропольскому краю, министерства финансов Ставропольского края, Правительства Ставропольского края, извещенные надлежащим образом о времени и месте его проведения, не явились, об отложении судебного заседания не ходатайствовали. 

В имеющихся в материалах дела письменных возражениях на административное исковое заявление Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю просило рассмотреть настоящее дело в соответствии с действующим законодательством, в отсутствие представителя Управления и указало, что в Едином государственном реестре недвижимости внесены сведения об объектах недвижимости : земельном участке с кадастровым номером …:47, с видом разрешенного использования : под зданием кафе, категорией земель : земли населенных пунктов, площадью 2000 кв. м., кадастровой стоимостью 16 056 680 рублей. Сведения о кадастровой стоимости указанного объекта внесены в Единый государственный реестр недвижимости 22 января 2020 года в соответствии с результатами государственной кадастровой оценки, утвержденными приказом Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 25 ноября 2019 года № 1175 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Ставропольского края». Также в Едином государственном реестре недвижимости внесены сведения об объекте недвижимости с кадастровым номером …:185, нежилое здание, наименование : кафе с магазином и пивоваренным цехом, расположенное по адресу : …, общей площадью 2 251,1 кв. м. Сведения о кадастровой стоимости указанного объекта внесены в Единый государственный реестр недвижимости : 22 января 2020 года в размере 57 305 960, 18 рублей в соответствии с результатами государственной кадастровой оценки, утвержденными приказом Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 25 ноября 2019 года № 1175 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Ставропольского края»; 16 апреля 2020 года в размере 92 312 855, 27 рублей на основании акта определения кадастровой стоимости от 26 марта 2020 года № …, подготовленного Государственным бюджетным учреждением Ставропольского края «Ставкрайимущество» (том 1 л. д. 122-125). 

При таких обстоятельствах суд, с учетом мнения представителей административного истца и заинтересованных лиц, считает возможным рассмотреть дело в отсутствие надлежащим образом извещенных и не явившихся в судебное заседание лиц в порядке части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации. 

Заслушав объяснения представителей административного истца и заинтересованных лиц, исследовав письменные доказательства по данному административному делу, суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных требований и установлении кадастровой стоимости спорных объектов недвижимого имущества в размере равном их рыночной стоимости согласно выводам судебной оценочной экспертизы по следующим основаниям.

Объекты налогообложения для российских организаций определены в статье 374 Налогового кодекса Российской Федерации. В соответствии с положениями статьи 375 данного Кодекса налоговая база определяется как среднегодовая стоимость имущества, признаваемого объектом налогообложения. Налоговая база в отношении отдельных объектов недвижимого имущества определяется как их кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года налогового периода, с учетом особенностей, предусмотренных статьей 378.2 настоящего Кодекса.

Статьей 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации установлено, что налоговая база определяется с учетом особенностей, установленных данной статьей, как кадастровая стоимость имущества, утвержденная в установленном законом порядке, в отношений следующих видов недвижимого имущества, признаваемого объектом налогообложения :

1) административно-деловые центры и торговые центры (комплексы) и помещения в них;

2) нежилые помещения, назначение, разрешенное использование или наименование которых в соответствии со сведениями, содержащимися в Едином государственном реестре недвижимости, или документами технического учета (инвентаризации) объектов недвижимости предусматривает размещение офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания либо которые фактически используются для размещения офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания;

3) объекты недвижимого имущества иностранных организаций, не осуществляющих деятельности в Российской Федерации через постоянные представительства, а также объекты недвижимого имущества иностранных организаций, не относящиеся к деятельности данных организаций в Российской Федерации через постоянные представительства;

4) жилые помещения, гаражи, машино - места, объекты незавершенного строительства, а также жилые строения, садовые дома, хозяйственные строения или сооружения, расположенные на земельных участках, предоставленных для ведения личного подсобного хозяйства, огородничества, садоводства или индивидуального жилищного строительства.

Использование земли в Российской Федерации является платным. Одной из форм платы за использование земли является, в частности, земельный налог (пункт 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации).

В силу статьи 388 Налогового кодекса Российской Федерации налогоплательщиками земельного налога признаются организации и физические лица, обладающие земельными участками, признаваемыми объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 настоящего Кодекса, на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения, если иное не установлено настоящим пунктом.

Объектом налогообложения признаются земельные участки, расположенные в пределах муниципального образования (городов федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя), на территории которого введен налог (часть 1 статьи 389 Налогового кодекса Российской Федерации). 

В соответствии с положениями статьи 390 Налогового кодекса Российской Федерации налоговая база определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 настоящего Кодекса.

Согласно статье 391 Налогового кодекса Российской Федерации налоговая база определяется в отношении каждого земельного участка как его кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года, являющегося налоговым периодом, с учетом особенностей, предусмотренных настоящей статьей.

Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Как предусмотрено пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации, для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу), муниципальному образованию в составе города федерального значения.

В соответствии с пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости в соответствии с законодательством Российской Федерации о государственной кадастровой оценке.

Федеральным законом от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» регламентированы правовые основы регулирования отношений, возникающих при проведении государственной кадастровой оценки на территории Российской Федерации. 

В силу положений части 1 статьи 245 Кодека административного судопроизводства Российской Федерации, части 1 статьи 22 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (пункт 2 части 1 статьи 248 Кодека административного судопроизводства Российской Федерации, часть 7 статьи 22 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ).

В соответствии с частью 3 статьи 24 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» решение о дате перехода к проведению государственной кадастровой оценки в соответствии с данным Федеральным законом принимается высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации.

Постановлением Правительства Ставропольского края от 27 июня 2018 года № 253-п «О дате перехода к проведению государственной кадастровой оценки в Ставропольском крае в соответствии с Федеральным законом «О государственной кадастровой оценке» датой такого перехода установлено 01 июля 2018 года. 

Приказом Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 15 августа 2018 года № 570 государственное бюджетное учреждение Ставропольского края «Ставкрайимущество» наделено полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Ставропольского края.

На основании приказа Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 03 октября 2018 года № 690 «О проведении государственной кадастровой оценки объектов недвижимости на территории Ставропольского края» в 2019 году проведена государственная кадастровая оценка следующих видов объектов недвижимости на территории Ставропольского края : всех видов объектов недвижимости (за исключением земельных участков), земельных участков из категории земель населенных пунктов, земельных участков из категории земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения. 

Пользуясь предоставленным статьей 22 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» правом на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, административный истец 28 декабря 2020 года обратился с настоящим административным исковым заявлением в суд, направив его посредством услуг почтовой связи, что подтверждается почтовым штампом на конверте (том 1 л. д. 118). 

Из содержания части 1 статьи 22 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» следует, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных данной статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Из положений части 7 статьи 22 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» предусмотрено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

В силу статьи 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

По смыслу приведенных положений законодательства, кадастровая стоимость, по своей природе, является рыночной стоимостью. Однако особенности ее определения при проведении государственной кадастровой оценки с помощью метода массовой оценки не обеспечивают ее точное соответствие реальной рыночной стоимости.

В связи с этим, пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Пунктом 1 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.

Пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации, как в прежней, так и в действующей редакции допускает не только определение кадастровой стоимости в порядке, предусмотренном нормативно-правовыми актами, но и установление рыночной стоимости земельного участка, а также возможность определения кадастровой стоимости земельного участка, исходя из его рыночной стоимости. 

Установление рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости направлены, прежде всего, на уточнение результатов массовой оценки, полученной без учета уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости.

По смыслу статьи 22 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» актом, на основании которого сведения о кадастровой стоимости вносятся в государственный кадастр недвижимости в случае ее пересмотра, может служить вступившее в законную силу решение суда.

Таким образом, законодательство не содержит запрета на возможность определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, внесенных в государственный кадастр недвижимости, посредством указания их рыночной стоимости, причем сами по себе достоверность кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества и законность нормативного акта об ее утверждении предметом оспаривания в этом случае не являются. Права заявителя, нарушенные несоответствием внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости спорных земельного участка и нежилого здания, могут быть защищены лишь посредством внесения изменений в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости таких объектов. 

Из материалов данного административного дела следует, что результаты определения кадастровой стоимости спорных земельного участка и нежилого здания затрагивают права и обязанности административного истца, поскольку налог за находящиеся у ООО «КАП» в собственности объекты недвижимости с кадастровыми номерами …:47, …:185 рассчитывается исходя из их кадастровой стоимости. 

Суд находит, что обращение в суд с настоящим административным исковым заявлением в полной мере согласуется с вышеприведенными положениями статьи 22 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке».

В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на административном истце. Если административные ответчики и заинтересованные лица возражают против удовлетворения заявления, они должны доказать неправильное определение величины рыночной стоимости, а также иные обстоятельства, подтверждающие их доводы. 

Как следует из материалов административного дела и подтверждается надлежащими письменными доказательствами, административному истцу ООО «КАП» на праве собственности принадлежат :

- земельный участок с кадастровым номером …:47, площадью 2000 кв. м., категория земель : земли населенных пунктов, виды разрешенного использования : под зданием кафе, для общего пользования (уличная сеть), расположенного по адресу : местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира : …, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости от 14 декабря 2020 года № … и о чем в Едином государственном реестре недвижимости сделана соответствующая запись регистрации № … от 13 февраля 2014 года (том 1 л. д. 15-29); 

- объект недвижимости с кадастровым номером …:185, площадью 2251,1 кв. м., назначение : нежилое, наименование : пристройка пивоваренного кафе к существующему зданию по ул. … в г. …, количество этажей – 2, в том числе подземных этажей – 0, расположенного по адресу : …, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости от14 декабря 2020 года № … и о чем в Едином государственном реестре недвижимости сделана соответствующая запись регистрации № … от 21 ноября 2003 года (том 1 л. д. 31-38). 

Приказом Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 25 ноября 2019 года № 1175 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Ставропольского края» утверждены результаты определения государственной кадастровой оценки объектов недвижимости в Ставропольском крае по состоянию на 01 января 2019 года.

По результатам государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость спорного земельного участка с кадастровым номером …:47 по состоянию на 01 января 2019 года установлена в размере 16 056 680 рублей, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 14 декабря 2020 года № …. Сведения о кадастровой стоимости спорного земельного участка внесены в Единый государственный реестр недвижимости 22 января 2020 года (том 1 л. д. 14). 

Также в соответствии с результатами государственной кадастровой оценки, утвержденными приказом Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 25 ноября 2019 года № 1175, в Единый государственный реестр недвижимости 22 января 2020 года внесены сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером …:185 в размере 57 305 960, 18 рублей. 

16 апреля 2020 года на основании акта об утверждении кадастровой стоимости от 26 марта 2020 года № …, подготовленного Государственным бюджетным учреждением Ставропольского края «Ставкрайимущество», в Единый государственный реестр недвижимости внесены сведения о кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости с кадастровым номером …:185 в размере 92 312 855, 27 рублей, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 14 декабря 2020 года № … (том 1 л. д. 30). 

30 апреля 2021 года на основании акта об утверждении кадастровой стоимости от 06 апреля 2021 года № …, подготовленного Государственным бюджетным учреждением Ставропольского края «Ставкрайимущество», в Единый государственный реестр недвижимости внесены сведения о кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости с кадастровым номером …:185 в размере 78 893 170, 49 рублей, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 12 мая 2021 года № … (том 2 л. д. 22). 

Аналогичная кадастровая стоимость спорного объекта недвижимости с кадастровым номером …:185 в размере 78 893 170, 49 рублей определена решением Государственного бюджетного учреждения Ставропольского края «Ставкрайимущество» от 24 июля 2020 года № … по итогам рассмотрения обращения об исправлении технических и (или) методологических ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости (том 1 л. д. 39-40). 

В силу статьи 70 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации при разрешении дел об оспаривании кадастровой оценки по основанию установления в отношении объекта оценки его рыночной стоимости одним из допустимых письменных доказательств является отчет независимого оценщика, а также экспертное заключение на такой отчет. 

Оспаривая установленную кадастровую стоимость спорных объектов недвижимости и, полагая ее завышенной, административный истец ООО «КАП» представило отчеты частнопрактикующего оценщика … И. Е. № … от 04 декабря 2020 года и № … от 31 мая 2021 года, согласно которым рыночная стоимость заявленных в иске объектов недвижимости по состоянию на 01 января 2019 года составила : земельного участка с кадастровым номером …:47 в размере – 10 974 000 рублей, нежилого здания с кадастровым номером …:185 в размере – 51 300 000 рублей (том 1 л. д. 41-72, том 2 л. д. 23-61). 

В соответствии с разъяснениями, приведенными в пунктах 20 и 23 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статья 1, 20 вышеуказанного Закона № 135-ФЗ об оценочной деятельности).

В случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении. С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости.

В процессе рассмотрения дела, в целях подтверждения достоверности заявленной величины рыночной стоимости спорных объектов недвижимости и установления юридически значимых обстоятельств по делу по ходатайству представителя административного истца ООО «КАП» – ФИО4 определением Ставропольского краевого суда от 07 июня 2021 года по делу назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено эксперту Общества с ограниченной ответственностью «Южное Независимое Экспертное Бюро-26» (том 2 л. д. 70-73). 

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы № … от 01 августа 2021 года, выполненному Обществом с ограниченной ответственностью «Южное Независимое Экспертное Бюро-26», рыночная стоимость спорных объектов недвижимости по состоянию на 01 января 2019 года составила : земельного участка с кадастровым номером …:47 в размере 11 032 000 рублей, нежилого здания с кадастровым номером …:185 в размере 59 666 000 рублей (том 2 л. д. 79-160). 

Согласно части 13 статьи 49 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации на основании проведенных исследований и с учетом их результатов эксперт дает заключение в письменной форме и подписывает его. Заключение эксперта должно содержать подробное описание проведенного исследования, сделанные в результате его выводы и ответы на поставленные судом вопросы.

В соответствии с частью 1 и частью 3 статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств. Заключение эксперта оценивается судом в совокупности с другими доказательствами по делу (пункт 8 статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации). 

Из материалов дела следует, что заключение судебной оценочной экспертизы № … от 01 августа 2021 года подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорных объектов недвижимости, соответствует требованиям законодательства об экспертной и оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, в связи с чем, ставить указанное экспертное заключение под сомнение оснований не имеется. 

Проанализировав экспертное заключение № … от 01 августа 2021 года в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, суд расценивает его как относимое и допустимое доказательство, подтверждающее достоверность указанной в нем величины рыночной стоимости спорных объектов недвижимости с учетом их местоположения, целевого использования. 

Так, из заключения судебной оценочной экспертизы следует, что идентификация объектов исследования проведена экспертом на основании материалов, представленных в настоящем административном деле № 3а-365/2021 с использованием данных из альтернативных источников информации : публичная кадастровая карта maps.rosreestr.ru, публичная спутниковая карта www.google.ru/maps, публичные данные Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии РОСРЕЕСТР, rosreestr.ru и др.

В заключении судебной экспертизы подробно описаны объекты исследования, приведены их общие характеристики, анализ местоположения. Эксперт исходил из того, что исследуемые объекты представляют собой:

- земельный участок с кадастровым номером …:47, площадью 2000 кв. м., категория земель : земли населенных пунктов, виды разрешенного использования : под зданием кафе, для общего пользования (уличная сеть), расположенный по адресу : местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира : …, в престижном районе города с благоприятной экологической обстановкой, рядом с жилым комплексом «Александровский парк» и сквером, в окружении малоэтажных жилых домов, высотных жилых домов, торговых здания, объектов бытового значения. Участок граничит с автодорогой, имеет высокую всесезонную транспортную доступность, хорошее состояние прилегающей территории, в пределах 1 км от участка расположены объекты социальной сферы (школа, детский сад, отделение банка, аптека, поликлиника, торговые предприятия, предприятия службы быта);

- 2-этажный производственно-торговый комплекс с кадастровым номером …:185, площадью 2251,1 кв. м., назначение : нежилое, наименование : пристройка пивоваренного кафе к существующему зданию по ул. … в г. …, расположенный по адресу : …, 2019 года постройки, I-II группы капитальности, находящийся в собственности, используемый по назначению, имеющий подключенные коммуникации в рабочем состоянии (отопление, электроснабжение, газоснабжение, холодное водоснабжение, канализация, сантехника), стандартный ремонт, бетонный фундамент, легкобетонные стены, железобетонные перекрытия, бетонные и плиточные полы в хорошем состоянии, окрашенный потолок и потолок с подвесной системой «Армстронг», кирпичные и гипсокартонные перегородки (окраска, плитка, обои), металлопластиковые окна и внутренние двери металлическую входную дверью. 

Экспертом в заключении произведен анализ рынка объектов исследования за 2018 год, анализ ценообразующих факторов и рынка земельных участков коммерческого (торгово-офисного, свободного) назначения, расположенных в г. …, и отдельно стоящих зданий коммерческого (торгово-офисного, производственного, свободного) назначения, расположенных в г. …, анализ фактических данных о ценах сделок с объектами недвижимости из сегмента рынка оцениваемых объектов, факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости, определен сегмент рынка, к которому принадлежат объекты оценки – коммерческого назначения, определена активность рынка, произведена выборка и сравнительный анализ объектов исследования с другими объектами недвижимости, описан выбор и применение подходов и методов оценки. 

В заключении экспертом подробно произведено описание процесса оценки, произведен расчет рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером …:47 и нежилого здания с кадастровым номером …:185 сравнительным подходом, методом сравнительного анализа продаж. Данный метод включает в себя сбор данных о рынке продаж и предложений по земельным участкам, сходным с оцениваемым. В качестве единицы сравнения принят удельный показатель – стоимость в рублях 1 кв.м. общей площади земельного участка. Отказ от применения доходного и затратного подходов экспертом мотивирован в исследовательской части заключения. 

Объекты-аналоги для расчета рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером …:47 выбраны экспертом по принципу сопоставимости, который основан на установлении сходства показателей между объектом исследования и объектами–аналогами. Из объектов, выставленных на продажу на открытом рынке в г. …, экспертом выбрано 3 объекта-аналога, наиболее близких к указанному объекту оценки по своим характеристикам. Аналоги, отобранные для расчета рыночной стоимости, имеют наиболее схожие с объектом оценки ценообразующие факторы : все земельные участки расположены в г. …, на красной линии, относятся к землям населенных пунктов коммерческого назначения, находятся в собственности, имеют подъездные пути с твердым покрытием, аналог № 1 предназначен для размещения производственных объектов, аналоги № 2 и № 3 предназначены для размещения торговых объектов, аналоги № 1 и № 2 имеют возможность подключения коммуникаций, аналог № 3 имеет все коммуникации. 

При расчете рыночной стоимости спорного объекта оценки – земельного участка с кадастровым номером …:47 экспертом описаны примененные корректировки. Так, из описательной части экспертного исследования и соответствующей таблицы «Расчет рыночной стоимости земельного участка» (том 2 л. д. 119-120) следует, что корректировки значений единиц сравнения для объектов-аналогов произведены экспертом на торг, на расположение в пределах города, на площадь, на наличие коммуникаций, так как отобранные объекты-аналоги не совпадают по всем элементам сравнения с объектом оценки. Применение корректировок, как и отказ от применения корректировок, экспертом подробно мотивированы в заключении. Стоимость 1 кв.м. определена экспертом в размере 5 515, 86 рублей. 

Объекты-аналоги для расчета рыночной стоимости объекта капитального строительства с кадастровым номером …:185 также выбраны экспертом по принципу сопоставимости, который основан на установлении сходства показателей между объектом исследования и объектами–аналогами. При выборе аналогов эксперт учитывал объекты торгово-офисного, производственного и свободного назначения. 

Для расчета рыночной стоимости в рамках сравнительного подхода экспертом из представленных в г. … к продаже объектов выбрано 4 объекта-аналога, наиболее близких к объекту оценки по своим характеристикам, расположенные в г. … на красной линии, находящиеся в собственности, представляющие собой нежилые здания торгово-офисного назначения в хорошем состоянии, с хорошим уровнем отделки, с подключенными коммуникациями, имеющие класс конструктивной системы – КС-1, аналоги № 1 и № 2 расположены в центре административного района города (территория бизнес-центров и крупных торговых центров), аналоги № 3 и № 4 расположены в районе крупной автомагистрали города, аналог № 1 имеет 3 этажа, аналог № 2 занимает 1 этаж 10-ти этажного дома, аналог № 3 имеет 2 этажа. Аналог № 4 имеет 4 этажа. 

При расчете рыночной стоимости спорного объекта капитального строительства сравнительным подходом экспертом описаны примененные корректировки. 

Поскольку отобранные объекты-аналоги не совпадают по всем элементам сравнения с объектом оценки, корректировки значений единиц сравнения для объектов-аналогов в рамках сравнительного подхода произведены экспертом на торг, на местоположение, на площадь, на тип объекта (том 2 л. д. 135-137). Применение корректировок, как и отказ от применения корректировок экспертом мотивированы в заключении. Стоимость за 1 кв.м. оцениваемого объекта капитального строительства в рамках сравнительного подхода определена в размере 38 074, 1 рублей. 

Проанализировав данное экспертное заключение № … от 01 августа 2021 года в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, суд расценивает его как относимое и допустимое доказательство, подтверждающее достоверность указанной в нем величины рыночной стоимости оцениваемых объектов, указанных в иске, с учетом их местоположения, целевого использования. 

Поскольку противоречия в выводах эксперта или заинтересованность эксперта в исходе рассматриваемого спора отсутствуют, оснований не доверять заключению судебной оценочной экспертизы у суда не имеется. 

На основании установленных обстоятельств, суд приходит к выводу о том, что определенная в экспертном заключении № … от 01 августа 2021 года итоговая рыночная стоимость объектов оценки не является произвольной, при оценке исследуемых объектов эксперт придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки, в заключении приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации, расчеты, проведенные в рамках используемых экспертом подходов, позволяют объективно определить рыночную стоимость объектов оценки по состоянию на 01 января 2019 года, то есть на дату их государственной кадастровой оценки.

Доказательств недостоверности выводов и результатов экспертного заключения не представлено. 

У суда отсутствуют основания сомневаться в правильности выводов эксперта, поскольку заключение эксперта № … от 01 августа 2021 года мотивировано, выводы предельно ясны, обоснованы исследованными экспертом обстоятельствами и не содержат противоречий. Заключение эксперта отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности. 

Отличие кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости от величины их рыночной стоимости, определенной в заключении эксперта, не свидетельствует о недостоверности последней.

Исходя из положений статьи 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», статьи 22 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», позиции Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной в Определении от 3 июля 2014 года № 1555-О, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта недвижимости с учетом его уникальных характеристик, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости направлены, прежде всего, на уточнение результатов массовой оценки и в соответствии с действующим в настоящее время правовым регулированием является законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик указанного объекта недвижимости - кадастровой стоимости.

Задачами административного судопроизводства являются защита нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов граждан, прав и законных интересов организаций в сфере административных и иных публичных правоотношений в силу положений статьи 3 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

В ходе судебного разбирательства факт завышения кадастровой стоимости в отношении вышеуказанных объектов недвижимости с кадастровыми номерами …:47, …:185 по сравнению с рыночной, нашел свое подтверждение, равно как и факт нарушения установлением данной кадастровой стоимости прав административного истца, как плательщика налогов, исчисляемых из их кадастровой стоимости.

Следовательно, при наличии факта нарушения прав, свобод и законных интересов административного истца, что является одним из условий удовлетворения иска, административные исковые требования ООО «КАП» об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной на дату их государственной кадастровой оценки, подлежат удовлетворению.

В силу части 1 статьи 62, части 5 статьи 247 и статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации обязанность доказывания наличия оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости законодателем возложена на административного истца, на административного ответчика возлагается обязанность доказывания своих возражений.

В соответствии с пунктом 19 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» если заинтересованное лицо (административный ответчик) возражает против удовлетворения заявления, оно обязано доказать достоверность сведений об объекте, использованных при определении его кадастровой стоимости, недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных заявителем, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы.

В данном случае, ни административными ответчиками, ни заинтересованными лицами не представлено суду доказательств, с достоверностью подтверждающих иную рыночную стоимость спорных объектов недвижимости, принадлежащих административному истцу на праве собственности, нежели установленную экспертным заключением № … от 01 августа 2021 года.

Как указано выше, в соответствии со статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в частной собственности, устанавливаются договорами аренды земельных участков. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. 

Согласно пункту 3 статьи 66 названного Кодекса в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

В силу статьи 3 Федерального закона от 29 июля 1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Статьей 22 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» предусмотрено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость. Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц. 

В связи с этим, обращение ООО «КАП» в суд с заявлением об установлении кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости в размере равном их рыночной стоимости по состоянию на дату, на которую определена их кадастровая стоимость, в полной мере согласуется с положениями вышеуказанного Федерального закона, в силу которых федеральный законодатель, вводя для целей налогообложения и исчисления размера арендной платы государственную кадастровую оценку объекта недвижимости, одновременно не исключает установление кадастровой стоимости объекта недвижимости, равной его рыночной стоимости. При этом основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости федеральный законодатель указывает установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Без установления данных о том, какова же действительная рыночная стоимость заявленных в иске объектов недвижимости, суд не вправе отказать в установлении рыночной стоимости этих объектов. 

С учетом изложенного, выводов, содержащихся в заключении судебной оценочной экспертизы № … от 01 августа 2021 года, опровергающих содержащиеся в отчетах № … от 04 декабря 2020 года и № … от 31 мая 2021 года данные об оценке рыночной стоимости объектов недвижимости с кадастровыми номерами …:47, …:185, а также того, что иных доказательств, свидетельствующих о том, что рыночная стоимость спорных объектов недвижимости является иной, чем отражено в заключении судебной оценочной экспертизы, сторонами, заинтересованными лицами по делу суду не представлено, ходатайств о проведении по делу дополнительной или повторной экспертизы от сторон не поступало, размер рыночной стоимости подлежит установлению в соответствии с заключением судебной оценочной экспертизы, согласно которой рыночная стоимость заявленных в иске объектов недвижимости по состоянию на дату оценки - 1 января 2019 года составила : земельного участка с кадастровым номером …:47 в размере – 11 032 000 рублей, нежилого здания с кадастровым номером …:185 в размере – 59 666 000 рублей. 

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости с кадастровыми номерами …:47, …:185.

В суд вместе с экспертным заключением № … от 01 августа 2021 года поступило ходатайство Общества с ограниченной ответственностью «Южное Независимое Экспертное Бюро-26» о взыскании расходов по оплате проведенной по данному административному делу оценочной экспертизы в размере 65 000 рублей. Указанное ходатайство подлежит рассмотрению одновременно с рассмотрением спора по существу (статья 111 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).

Согласно статье 106 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации к судебным расходам относятся, в том числе, денежные суммы, подлежащие выплате экспертам.

В соответствии с частью 3 статьи 108 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации эксперты, специалисты и переводчики получают вознаграждение за выполненную ими по поручению суда работу, если эта работа не входит в круг их служебных обязанностей в качестве работников государственного учреждения.

Суд считает ходатайство Общества с ограниченной ответственностью «Южное Независимое Экспертное Бюро-26» подлежащим удовлетворению со взысканием истребуемой суммы в размере 65 000 рублей с административного истца, поскольку определением суда от 07 июня 2021 года о назначении судебной экспертизы расходы по оплате ее проведения возложены на ООО «КАП». 

Кроме того, исходя из системного толкования положений статьи 114, части 5 статьи 247, пункта 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, если соответствующие судебные издержки понесены в связи с установлением обстоятельств, бремя доказывания которых возложено на истца, то эти издержки относятся на данную сторону.

Обязанность доказывания оснований, указанных в статье 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, возложена на административного истца, поскольку им реализуется право на установление в судебном порядке кадастровой стоимости в размере рыночной заявленных в иске объектов недвижимости, следовательно, обязанность по оплате расходов на проведение судебной экспертизы возлагается на административного истца.

Руководствуясь статьями 103, 106, 108, 111, 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд 

решил:

административные исковые требования ООО «КАП» к министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества в размере их рыночной стоимости - удовлетворить. 

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером …:47, площадью 2000 кв. м., категория земель : земли населенных пунктов, виды разрешенного использования : под зданием кафе, для общего пользования (уличная сеть), расположенного по адресу : местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира : …, равной рыночной стоимости в размере – 11 032 000 рублей по состоянию на 01 января 2019 года. 

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимого имущества с кадастровым номером …:185, площадью 2251,1 кв. м., назначение : нежилое, наименование : пристройка пивоваренного кафе к существующему зданию по ул. … в г. …, количество этажей – 2, в том числе подземных этажей – 0, расположенного по адресу : …, равной рыночной стоимости в размере – 59 666 000 рублей по состоянию на 01 января 2019 года. 

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества с кадастровыми номерами …:47, …:185. 

Административное исковое заявление ООО «КАП» о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества поступило в Ставропольский краевой суд – 28 декабря 2020 года.

Установленная настоящим решением суда кадастровая стоимость объектов недвижимого имущества с кадастровыми номерами …:47, …:185, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости, учитывается при определении налоговой базы, начиная с даты начала применения для целей налогообложения сведений об изменяемой кадастровой стоимости. 

Взыскать с административного истца Общества с ограниченной ответственностью «КАП» в пользу Общества с ограниченной ответственностью «Южное Независимое Экспертное Бюро-26» расходы по оплате судебной экспертизы в размере 65 000 рублей путем перечисления на банковские реквизиты:

Общество с ограниченной ответственностью «Южное Независимое Экспертное Бюро-26»:

адрес: …

ОГРН …

ИНН …

КПП …

р/с …

филиал «Центральный» Банка ВТБ (ПАО) г. Москва

к/с …

БИК …

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в судебную коллегию по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Ставропольский краевой суд. 

Решение в окончательной форме принято 17 сентября 2021 года. 

Председательствующий судья Задорнева Н.П.