Копия 

УИД:66RS0010-01-2019-000511-23

Мотивированное 

решение

 изготовлено

13.05.2019 

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

06 мая 2019 года город Нижний Тагил 

Тагилстроевский районный суд города Нижний Тагил Свердловской области в составе председательствующего судьи Морозовой И.В., 

при секретаре Чуракове В.В., 

с участием представителя истца (ответчика по встречному иску) Администрации г. Нижний Тагил ФИО1, действующего на основании доверенности от ../../.... г.,ФИО2, действующей на основании доверенности от ../../.... г., с участием представителя ответчика (истца по встречному иску) ФИО3, действующей на основании доверенности ../../.... г. 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело №2-453/2019 по иску Администрации города Нижний Тагил к ФИО4 о взыскании задолженности по арендной плате, по встречному иску ФИО4 к Администрации г. Нижний Тагил о признании недействительным расчета арендной платы,

УСТАНОВИЛ:

Администрация г. Нижний Тагил обратилась в суд с иском к ФИО4 о взыскании в пользу муниципального образования «город Нижний Тагил» задолженности по арендной плате и оплате штрафных санкций по договору аренды земельного участка. 

В обоснование иска указано, что ../../.... г. между Администрацией г. Нижний Тагил и ФИО5 был заключен договор аренды земельного участка №... площадью 1500 кв.м. с кадастровым номером №... расположенный по адресу: (место расположения обезличено). По соглашению о передаче прав и обязанностей от ../../.... г. арендатором является ФИО4, у ответчика образовалась задолженность по арендной плате. Судебный приказ, вынесенный мировым судьей судебного участка №... Тагилстроевского судебного района г. Нижний Тагил ../../.... г. по взысканию арендной платы, отменен по заявлению должника. 

Администрация г. Нижний Тагил с учетом уточнений иска просила суд взыскать с ФИО4 в пользу Администрации г Нижний Тагил задолженность по арендной плате и оплате штрафных санкий по договору аренды земельного участка от ../../.... г. №... за период с 01.11.2016 по 31.10.2018 в сумме 245 3701,31 руб., в том числе по арендной плате - 187709,99 руб., по оплате пени 57 660,32 руб.

ФИО4 обратился с встречным иском к Администрации г. Нижний Тагил о признании недействительным расчета арендной платы от 20.04.2017 по договору аренды земельного участка в части изменения ставки арендной платы с 20.04.2017 с 0,25% от кадастровой стоимости на 4,4%. В обоснование указано, что изменение ставки произошло в одностороннем порядке, в отсутствие предусмотренных законом (Положением о порядке определения размера арендной платы, утвержденного Постановлением Правительства Свердловской области от 30.12.2011 №1855-ПП) и договором оснований. 

Представители истца ФИО1, ФИО2 в судебном заседании поддержали иск по предмету и основанию, возражали против удовлетворения встречного иска. В объяснениях ссылались на то, что ФИО4 использовал земельный участок не по назначению, построил на нем иной объект недвижимости, не индивидуальный гаражный бокс, в связи с чем арендодатель правомерно изменил вид разрешенного использования, пересчитав ставку арендной платы. Против удовлетворения встречного иска возражали, поскольку одностороннее изменение платы правомерно, изменение расчета арендной платы не является сделкой, которой является сам договор аренды. 

Представитель ответчика ФИО3 возражала против удовлетворения иска Администрации, просила удовлетворить встречный иск. В объяснениях указала, что ставка арендной платы изменена безосновательно, ФИО6 извещен об этом не был, в связи с чем начисление пени без учета того момента, когда он узнал об изменении ставки, неправомерно. Ответчик оплатил задолженность по арендной плате и пени исходя из прежней ставки 0,25 кадастровой стоимости, которую считает правильной, поэтому в удовлетворении иска должно быть отказано, встречный иск, напротив, удовлетворен, так как направлен на оспаривание односторонней сделки по увеличению платы. 

Ответчик (истец по встречному иску) ФИО4 извещен о судебном заседании надлежащим образом, не явился. 

По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу п.1 ст.614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно п. 4 ст.7 Закона Свердловской области от 07.07.2004 N 18-ОЗ "Об особенностях регулирования земельных отношений на территории Свердловской области" Правительство Свердловской области издает правовые акты, в том числе по вопросам установления порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Свердловской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов.

Постановлением Правительства Свердловской области от 30.12.2011 N 1855-ПП утверждены Положение о порядке определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Свердловской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и предоставленные в аренду без торгов (далее - Положение) и Ставки арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Свердловской области, и земельные участки, право государственной собственности на которые не разграничено, расположенные на территории города Нижний Тагил (далее - Ставки).

Размер арендной платы за земельные участки определяется в процентах от кадастровой стоимости земельного участка (п.4 Положения)

Арендная плата ежегодно изменяется в одностороннем порядке арендодателем на коэффициент увеличения, ежегодно устанавливаемый Правительством Свердловской области, с учетом показателей инфляции (сводного индекса потребительских цен) (п. 6 Положения в редакции, действующей в спорный период).

В силу п. 7 Положения арендная плата подлежит пересмотру в одностороннем порядке в связи с изменением кадастровой стоимости земельного участка со дня вступления в силу правового акта, утверждающего результаты государственной кадастровой оценки земель. 

Судом установлено, что ../../.... г. между Администрацией г. Нижний Тагил и ФИО5 был заключен договор аренды земельного участка №... площадью 1500 кв.м. с кадастровым номером №..., расположенный по адресу: г(место расположения обезличено) г. Нижний Тагил, разрешенное использование - для строительства крытой автостоянки, подписан акт приема-передачи от 02.09.2010 (далее - спорный земельный участок). Постановлением Администрации г. Нижний Тагил от 05.08.2010 №1759 земельный участок предоставлен ФИО5 в аренду на 3 года. Соглашением о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 05.06.2011 ФИО5 уступил, а ФИО4 принял все права и обязанности арендатора по указанному договору, с арендодателем переход прав согласован, соглашение прошло государственную регистрацию. Постановлением Администрации г. Нижний Тагил от 17.11.2011 №2296 изменено разрешенное использование земельного участка, стало: «для строительства гаражного бокса», постановлением от 16.01.2014 №73-АП - вид разрешенного использования изменен: «для завершения строительства гаражного бокса». С учетом дополнительного соглашения от 12.03.2012 арендная плата вносится арендатором ежемесячно до 10 числа текущего месяца, за просрочку предусмотрена уплата пени в размере 0,1% от размера невнесенной платы за каждый календарный день просрочки (п.5.2 договора). Сроки аренды продлевались неоднократно, в том числе Постановлением Администрации г. Нижний Тагил от 28.11.2013 №2823, постановлением от 16.01.2014 №73-ПА на 3 года. Дополнительным соглашением от 07.02.2014 срок аренды установлен с 05.08.2010 до 05.08.2016, с тех пор не продлевался.

Из ответа Управления архитектуры и градостроительства Администрации г. Нижний Тагил, адресованного МКУ «Центр земельного права», следует, что специалистами отдела земельного контроля 20.04.2017 произведен осмотр спорного земельного участка, в результате которого установлено, что на нем находится объект капитального строительства - гаражные боксы под грузовой и легковой транспорт и административные помещения, представлена фототаблица на 2 л. 

С этого числа Администрация г. Нижний Тагил стала начислять арендную плату исходя из ставки 4,4 от кадастровой стоимости, что соответствует виду разрешенного использования «прочие земельные участки» (п.73 Ставок), прежняя ставка составляла 0,25, соответствовала виду «земельные участки под индивидуальными и (или) кооперативными гаражами и земельные участки, предоставленные для строительства индивидуальных и (или) коллективных гаражей» (пп.14 Ставок).

Спорным является правомерность такого одностороннего увеличения арендной платы.

В подтверждение своего права сторона истца ссылается на то, что ответчик построил иной объект, чем тот, строительство которого было ему согласовано при изменении вида разрешенного использования (гаражный бокс), поэтому арендная плата рассчитывается исходя из фактического землепользования. Возражения ответчика сводятся к тому, что такой порядок изменения цены противоречит договору, Положению и об этом не был уведомлен арендатор. 

Суду стороной ответчика представлен эскизный проект «Гараж по ул. Полюсная в районе кирпичного завода г. Нижний Тагил» и сопроводительное письмо, адресованное в Управление архитектуры и градостроительства, согласно которому эскизный проект был сдан ФИО4 для рассмотрения на межведомственной комиссии вопроса об изменении вида разрешенного использования. На письме есть штамп Управления архитектуры и градостроительства г. Нижнего Тагила и дата принятия «22.09.2011». Постановлением Администрации г. Нижний Тагил от 17.11.2011 вид разрешенного использования земельного участка был изменен - «для строительства гаражного бокса». 

Истцом представлен ответ Управления архитектуры и градостроительства Администрации г. Нижний Тагил от 12.03.2019, согласно которому ФИО6 или его представитель за предоставлением копии проектной документации (эскизного проекта) на здание по ул. Полюсная, г. Нижний Тагил в 2018-2019 гг. не обращались, проектная документация (эскизный проект) на указанное здание в управлении архитектуры и градостроительства отсутствует. 

Из объяснений представителя ответчика следует, что эскизный проект, представленный суду, получен ФИО6 непосредственно в Управлении архитектуры и градостроительства при личном обращении. Ответ Управления от 12.03.2019 о том, что такого обращения не было, не порочит доказательство, фактически представленное суду. Более того, судом исследовано сопроводительное письмо со штампом о приеме Управления архитектуры, датой 22.09.2011 год, о подложности данного доказательства истцом не заявлялось. Тот факт, что в настоящее время в Управлении эскизного проекта нет не противоречит объяснениям ответчика о том, что документ был им ранее оттуда получен.

Доводы представителей истца о том, что эскизный проект является ненадлежащим доказательством, поскольку отсутствуют печати и подписи судом отклоняются как необоснованные, так как в штампах проставлена стадия «ЭП», наименование объекта «Гараж по ул. Полюсная в районе Кирпичного завода г. Нижний Тагил», подпись лица-разработчика Кухарчик, ссылка на лицензию СВ ТАД №0000235. 

Эскизный проект предусматривает строительство гаража разной этажности с 5 воротами, площадью 640 кв.м. Согласно техническому плану здания, составленного 29.11.2018 кадастровым инженером ФИО7, площадь построенного объекта - 640,1 кв.м., сам объект представляет собой двухэтажный гараж.

В ходе рассмотрения дела стороны осуществили совместный выход в построенный объект, представлены фотографии, акт осмотра от 01.03.2019. Находящиеся на момент осмотра в гараже автомобили принадлежат членам семьи ФИО6, директору организации, в которой он работает, что подтверждено свидетельствами о государственной регистрации автомобилей, свидетельствами о рождении, заключении брака, справкой с места работы ФИО6. Так, автомобиль ... принадлежит ФИО8 (бабушке ответчика), погрузчик марки ... принадлежит ФИО9 (отцу), автомобиль ... ФИО10 (матери), автомобиль ... - ФИО9 (отцу), автомобиль ... - ФИО11 (из объяснений представителя - супруга ответчика), автомобиль ... - ФИО4 (ответчику), экскаватор колесный ФИО4 (ответчику), автомобиль ... ФИО11, автомобиль ... принадлежит ФИО12 - генеральному директору ООО строительная компания «УралИнжиниринг», где работает ФИО4 ФИО8 владеет земельным участком для ведения личного подсобного хозяйства площадью 1380 кв.м. Таким образом, все автомобили, находящиеся на момент осмотра в здании гаража имеют отношение к семье ответчика, его рабочим связям, что подтверждает индивидуальное назначение объекта.

Оценивая представленные фотографии построенного объекта и эскизный проект, суд приходит к выводу, что они в целом соответствуют друг другу, что подтверждается почти полным совпадением по площади (по эскизу 640,29 кв.м., по результатам обмера кадастрового инженера 640,1 кв.м.). Исходя из этого суд приходит к выводу, что арендодателю в 2011 году было известно, какой объект планируется ФИО4 к постройке на арендуемом участке, в связи с чем был изменен вид разрешенного использования на строительство гаражного бокса, который и был фактически построен. Заключением специалиста ИП ФИО13 №..., дата окончания 23.04.2019, выполненным по результатам осмотра, также установлено, что здание площадью 640,3 кв.м. является объектом капитального строительства, по функциональному назначению гаражом.

Последующие сложности, возникшие у ФИО6 с регистрацией объекта как недвижимого имущества связаны с отсутствием (неполнотой) разрешительных документов, что не имеет прямого отношения к предмету настоящего разбирательства, где спорным является вопрос соответствия целевого назначения земельного участка построенному объекту. Суд приходит к выводу, что ФИО6 построен гараж, что соответствует согласованному виду разрешенного использования «для завершения строительства гаражного бокса». О намерении построить двухэтажный индивидуальный гараж, в том числе для грузового транспорта, ФИО4 поставил арендодателя в известность в 2011 году, когда менял вид разрешенного использования, данное изменение было ему согласовано. Последующие действия арендодателя, когда после окончания строительства принято решение изменить вид разрешенного использования на прочие земельные участки, что повлекло увеличение арендной платы в 17,6 раз (со ставки 0,25 на 4,4) свидетельствует о недобросовестном поведении стороны. Арендатор ФИО4, вступая в отношения с администрацией г. Нижний Тагил, и получив вид разрешенного использования «для завершения строительства гаражного бокса», рассчитывал на то, что и после завершения строительства гаражного бокса ставка не изменится, так как ставка арендной платы одинакова как на стадии строительства, так и после его окончания (пп.14 Ставок). Действия Администрации являются противоречивыми, при этом ответчик поставлен в заведомо невыгодные условия, так как он уже завершил строительство объекта, когда узнал, что ставка арендной платы существенно возрастет, при том, что им построен тот объект, который планировался и под строительство которого менялся вид разрешенного использования земельного участка. 

Из материалов реестрового дела Нижнетагильского отдела Управления Росреестра по Свердловской области следует, что 14.03.2019 ФИО4 было отказано в осуществлении государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав в отношении здания гаража по ул.Полюсная г. Нижний Тагил ввиду отсутствия проектной документации, разрешения на строительство, разрешения на ввод в эксплуатацию созданного объекта, отсутствия прав на земельный участок (договор аренды расторгнут по инициативе Администрации). Отказ в регистрации прав на гараж не равнозначен признанию того, что использование земельного участка было нецелевым. Изменение ставки арендной платы в любом случае должно производиться с соблюдением законодательства Свердловской области и договора, действующего между сторонами. 

Суд отклоняет доводы представителей истца о том, что арендодатель при выделении участка площадью 1500 кв.м. под строительство крытой автостоянки рассчитывал на одну доходность, которую в результате действий ответчика не получает, так как вид разрешенного использования с крытой автостоянки на строительство гаражного бокса был изменен еще в 2011 году, а доходность между строительством гаражного бокса и его эксплуатацией одинаковая (ставка 0,25)

Относительно возможности изменить в одностороннем порядке ставку арендной платы суд приходит к следующему. 

Договором аренды предусмотрено право арендодателя в одностороннем порядке пересмотреть размер арендной платы в случаях предусмотренных федеральным законом и законодательством Свердловской области, в случае изменения арендодатель направляет арендатору расчет, который является обязательным для арендатора, обязанность уплачивать с учетом изменений возникает не с момента получения, а с момента вступления в силу нормативного акта либо указанного в нем срока, изменяющего размер платы (п.3.4). 

Положением предусмотрено изменение платы ежегодно на коэффициент инфляции и при изменении кадастровой стоимости земельного участка (пп. 6,7 Положения). Несоответствие вида разрешенного использования, предусмотренного договором аренды, фактическому землепользованию не предусмотрено Положением как основание для одностороннего изменения платы, то есть нормативно правомерность действий администрации не подтверждена. Договором такое основание тоже не предусмотрено. 

Администрация пересчитала размер платы исходя из иного вида разрешенного использования земельного участка, при этом изменения в договор аренды не вносились, постановление администрации г. Нижний Тагил об изменении вида использования, как это было ранее, не выносилось. Единственным основанием стал акт выхода специалистов отдела земельного контроля на местность, при этом истцом не доказана правомерность таких действий, чем регламентированы последствия составления такого акта для гражданско-правовых отношений сторон из договора аренды. Ответчик заявляет о том, что строительство гаража не было завершено на момент осмотра (основные работы завершены в сентябре 2018 года, после чего ответчик обратился за регистрацией объекта недвижимости, внутренняя отделка не окончена до настоящего времени, что следует из объяснений представителя ответчика), в связи с чем изменение назначения с льготного «для строительства» на оконченный строительством не подтверждено истцом. 

Таким образом, суд приходит к выводу, что истцом не подтверждено ни то, что фактическое использование арендатором земельного участка отличается от целевого, ни само соблюдение процедуры изменения размера арендной платы через изменение разрешенного вида использования земельного участка. 

Соответственно, остался прежний размер платы в размере 0,25 кадастровой стоимости. Расчет платы в этом случае будет следующий: 

с 01.11.2016 по 31.12.2016 2596710 руб. (кадастровая стоимость) х 0,25 (ставка)х1,0х1,0х1,0х1,0х1,074/100/366х61 дн. = 1162 руб. 03 коп. 

с 01.01.2017 по 31.12.2017 (2596710 руб. х 0,25х1,04х1,0х1,0х1,0х1,074/100= 7251 руб. 05 коп.

с 01.01.2018 по 31.10.2018 (2596710 х0,25х1,04х1,0х1,04х1,0х1,074/100)/365х304 = 6 280 руб. 80 коп. 

Всего за спорный период 14 693,86 руб. 

25.12.2018 ФИО6 оплатил за 2016-2018 гг. сумму 15667,33 руб. (тремя платежами), 02.03.2019 оплачена пени 3000 руб. 

Таким образом, задолженность по оплате за аренду и пени отсутствует, в связи с чем в удовлетворении иска Администрации г. Нижний Тагил к ФИО4 суд отказывает. 

Во встречном иске ФИО4 просит признать недействительным расчет арендной платы от 20.04.2017 по договору аренды в части изменения ставки арендной платы, ссылаясь на недействительность сделки по одностороннему увеличению арендной платы по договору. Данный способ защиты права - оспаривание расчета арендной платы как самостоятельное исковое требование - суд считает ненадлежащим способом защиты, так как расчет задолженности (а именно этот документ оспаривает встречный истец, так как расчета арендной платы от 20.04.2017 как такового нет), является доказательством по делу, расчетом исковых требований. Несогласие с увеличением арендной платы составляет существо правовой позиции ответчика по делу, возражения в этой части судом были оценены, признаны обоснованными. При таких обстоятельствах оснований для удовлетворения встречного иска ФИО4 также не имеется. 

Руководствуясь статьями 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований Администрации г. Нижний Тагил к ФИО4 о взыскании задолженности по арендной плате, в удовлетворении встречного иска ФИО4 к Администрации г. Нижний Тагил о признании недействительным расчета арендной платы отказать. 

Решение суда может быть обжаловано в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы в судебную коллегию по гражданским делам Свердловского областного суда через Тагилстроевский районный суд г. Нижний Тагил Свердловской области. 

Судья подпись Морозова И.В.