Дело № 2-590/2021 

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

21 июля 2021 года г.Долгопрудный

Долгопрудненский городской суд Московской области в составе:

председательствующего судьи Разиной И.С.,

при секретаре Фроловой Е.О.,

с участием представителя истца по доверенности ФИО4,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску общества с ограниченной ответственностью «АБК-ИНВЕСТ» к ФИО1, ФИО2 о признании договора купли-продажи квартиры недействительной сделкой, применении последствий недействительности сделки путем приведения сторон в первоначальное положение, о восстановлении в ЕГРН записи об обременении объекта недвижимости 

установил:

ООО «АБК-ИНВЕСТ» обратилось в суд с иском к ФИО1, ФИО2 о признании договора купли-продажи квартиры недействительной сделкой, применении последствий недействительности сделки путем приведения сторон в первоначальное положении, указав в обоснование иска. Между ПАО «Совкомбанк» и ФИО1ДД.ММ.ГГГГ заключен кредитный договор №, в соответствии с которым банк предоставил ответчику кредит к размере 2400000 руб. сроком на 180 месяцев, с процентной ставкой 29,99% годовых. Денежные средства предоставлены на неотделимые улучшения предмета залога (ипотеки) в соответствии с п.3.3 договора. Исполнение обязательств по кредитному договору обеспечено залогом объекта недвижимости: квартира площадью 28,8 кв.м, расположенная по адресу: 

<

адрес>, кадастровый №, принадлежащая ФИО1 на праве собственности, по договору залога, закладной, зарегистрированными в Росреестре ДД.ММ.ГГГГ.В п.12 Закладной указано, то отчуждение, обременение предмета ипотеки возможно только при условии письменного согласия текущего залогодержателя. ДД.ММ.ГГГГ между ПАО «Совкомбанк» и ООО «АБК-Инвест» заключен договор купли-продажи закладных № в редакции допсогласшения № от ДД.ММ.ГГГГ, по условиям которого продавец передал в собственность покупателя закладные со всеми удостоверенными ими правами в их совокупности, в том числе по кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ. Залогодержателем является ООО «АБК-Инвест», что подтверждается отметкой в закладной. Решением Дорогомиловского районного суда г.Москвы от ДД.ММ.ГГГГ принято решение по ООО «АБК-Инвест» к ФИО1 о взыскании задолженности по кредитному договору, обращении взыскания на предмет залога. В ходе исполнения решения суда стало известно, что предмет залога отчужден ФИО1 по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 без получения согласия ООО «АБК-Инвест» как залогодержателя. На момент совершения данной сделки в ЕГРН имелись сведения об ипотеке на 180 месяцев с даты фактического предоставления квартиры в пользу ПАО Совкомбанк на основании договора залога от ДД.ММ.ГГГГ, а также сведения о запрете регистрации от ДД.ММ.ГГГГ на основании постановления судебного пристава-исполнителя № от ДД.ММ.ГГГГ, принятые в связи с исполнение решением суда. На основании изложенного просит признать договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО1 и ФИО2 недействительным, приведении стороны в первоначальное состояние и восстановление запись в ЕГРН об обременении объекта недвижимости (л.д.3-6).

Представитель истца по доверенности (л.д.172-173) ФИО4 в судебном заседании исковые требования поддержал по основаниям, изложенным в иске. 

Ответчики ФИО1, ФИО2 в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом (л.д.236-237); ходатайств об отложении рассмотрения дела и доказательств о наличии уважительных причин для не явки в судебное заседание не представили.

Представитель 3-го лица АПК «Инвест-Альянс» (л.д.238) в судебное заседание не явился, извещены надлежащим образом.

Представитель 3-го лица Росреестра по Московской области в судебное заседание не явился, представив письменный отзыв на иск – считают иск незаконным, а требования не подлежащими удовлетворению, а также просьбу о рассмотрении дела в отсутствие представителя (л.д.213-216).

Из письменного отзыва Росреетра следует, что по данным ЕГРН ДД.ММ.ГГГГ в отношении объекта недвижимости с кадастровым номером № внесена запись в пользу ФИО1 на основании договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ в отношении данного объекта недвижимости внесена регистрационная запись об ипотеке на основании договора ипотеки от ДД.ММ.ГГГГ № в КПК «Инвест Альянс».

ДД.ММ.ГГГГ в отношении данного объекта недвижимости внесена регистрационная запись об ипотеке на основании договора залога в пользу ПАО «Совкомбанк», с одновременным погашением регистрационной записи. 

ДД.ММ.ГГГГ в отношении данного объекта недвижимости внесена регистрационная запись о запрете на совершение регистрационных действий на основании постановления судебного пристава-исполнителя. 

ДД.ММ.ГГГГ в отношении данного объекта недвижимости внесена регистрационная запись о запрете на совершение регистрационных действий на основании постановления о запрете на совершение действий по регистрации от ДД.ММ.ГГГГ (ДД.ММ.ГГГГ запись погашена).

ДД.ММ.ГГГГ в отношении данного объекта недвижимости внесена регистрационная запись о праве собственности на основании договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ в пользу ФИО2

ДД.ММ.ГГГГ в отношении данного объекта недвижимости внесена регистрационная запись о запрете на совершение регистрационных действий на основании запрета на совершение действий по регистрации на основании определения суда от ДД.ММ.ГГГГ (ДД.ММ.ГГГГ запись погашена).

ДД.ММ.ГГГГ в отношении данного объекта недвижимости внесена регистрационная запись о запрете на совершение регистрационных действий на основании определения Долгопрудненского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ по делу № (л.д.213-214).

Выслушав представителя истца, исследовав и изучив материалы дела, предоставленные сторонами доказательства, в том числе дело правоустанавливающих документов, суд считает установленным следующее.

Как установлено судом и следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ между ПАО «Совкомбанк» и ФИО1 заключен кредитный договор 

<

***> в соответствии с которым банк предоставил ответчику кредит к размере 2400000 руб. сроком на 180 месяцев, с процентной ставкой 29,99% годовых. 

Согласно п.4.1 договора денежные средства предоставлены на неотделимые улучшения предмета залога (ипотеки) в соответствии с п.3.3 договора (л.д.239-256).

В обеспечение исполнения обязательств по кредитному договору № № между ПАО «Совкомбанк» и ФИО1 заключен договор залога (ипотеки) № от ДД.ММ.ГГГГ. Предметом залога является принадлежащая ФИО1 на праве собственности 

<

адрес>, площадью 28,8 кв.м, расположенная по адресу: 

<

адрес>, кадастровый №, принадлежащая ФИО1 на основании договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.18-26). 

ДД.ММ.ГГГГ оформлена закладная, осуществлена государственная регистрация ипотеки.

Согласно п.6.1.1 договора залогодатель (ответчик ФИО1) обязался не совершать никаких действий с предметом залога, в том числе, не передавать предмет залога в собственность, аренду, найм другим лицам без письменного согласия Залогодержателя (л.д.21).

ДД.ММ.ГГГГ между ПАО «Совкомбанк» и ООО «АБК ИНВЕСТ» заключен договор купли-продажи закладных №, дополнительное соглашение № от ДД.ММ.ГГГГ, по условиям которого продавец обязуется передать в собственность покупателя, а покупатель принять закладные со всеми удостоверенными ими правами в их совокупности и уплатить за них покупную цену.

Согласно п.3.2 договора перед передачей закладных продавец производит на закладных отметки о покупателе как о новом владельце закладных в порядке, предусмотренном п.1 ст.48 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». 

В дополнительном соглашении № от ДД.ММ.ГГГГ к договору купли-продажи закладных от ДД.ММ.ГГГГ указано о передаче закладных, где заемщиком является ответчик ФИО1 (договор 

<

***> от ДД.ММ.ГГГГ, с первоначальной суммой 2400000 руб., номер государственной регистрации ипотеки № (л.д.264-266).

О чем ДД.ММ.ГГГГ ООО АКБ ИНВЕСТ в адрес ФИО1 отправлено уведомление (12302240043591) (л.д.268).

Истцом произведена оплата по дополнительному соглашению к договору купли-продажи закладных, что подтверждается платежным поручением № от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.267).

В закладной сделана отметка о новом залогодержателе ООО «АБК-ИНВЕСТ» (истец) (л.д.48-52).

В связи с ненадлежащим исполнением ответчиком обязанности по исполнению кредитных обязательств, ООО «АБК-ИНВЕСТ» обратилось в Дорогомиловский районный суд 

<

адрес> с иском. Решением суда от ДД.ММ.ГГГГ с ФИО1 в пользу ООО «АБК-ИНВЕСТ» взыскана задолженность в размере 2 742 188,64 руб., обращено взыскание на заложенное имущество по договору залога (л.д.37-41).

Дорогомиловским районным судом г.Москвы выданы исполнительные листы (л.д.42-44, 45-47).

Между тем, ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ФИО2 заключен договор купли-продажи квартиры, согласно п.8 которого, продавец ФИО1 подтверждает, что указанная в договоре купли-продажи недвижимость никому не отчуждена, в споре, под арестом или запрещением не состоит, свободна от всех прав третьих лиц (л.д.187-188).

При таких обстоятельствах, суд, разрешая настоящий иск, учитывая, что кредитный договор № №, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ПАО «Совкомбанк», а также договор залога (ипотеки) № № от ДД.ММ.ГГГГ между ПАО «Совкомбанк» и ФИО1, а также договор купли-продажи закладных № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ПАО «Совкомбанк» и ООО «АБК-ИНВЕСТ», в настоящее время не признаны недействительными, а договор купли-продажи спорного недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.187-188), являющегося предметом залога по договору от ДД.ММ.ГГГГ, заключен между ответчиками по настоящему делу, без согласия залогодержателя ООО «АБК-ИНВЕСТ», то есть в нарушение положений ст.346 Гражданского кодекса Российской Федерации, и нарушает права ООО «АБК-ИНВЕСТ», приходит к выводу об удовлетворении заявленных требований.

Так, согласно п.1 ст.3 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке.

На основании ст.8 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" договор об ипотеке заключается с соблюдением общих правил Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении договоров, а также положений настоящего Федерального закона.

В соответствии с п.1 ст.10 Закона договор об ипотеке заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, и подлежит государственной регистрации. Несоблюдение правил о государственной регистрации договора об ипотеке влечет его недействительность. Такой договор считается ничтожным.

Согласно п. 1 ст. 334.1 ГК РФ залог между залогодателем и залогодержателем возникает на основании договора. В случаях, установленных законом, залог возникает при наступлении указанных в законе обстоятельств /залог на основании закона/.

В соответствии со ст. 343 ГК РФ, залогодатель или залогодержатель в зависимости от того, у кого находится заложенное имущество /ст. 338 ГК РФ/, обязан пользоваться и распоряжаться заложенным имуществом в соответствии с правилами ст. 346 ГК РФ, не совершать действия, которые могут повлечь утрату заложенного имущества или уменьшение его стоимости, и принимать меры, необходимые для обеспечения сохранности заложенного имущества.

Согласно п. 2 ст. 346 ГК РФ если иное не предусмотрено залогом или договором и не вытекает из существа залога, залогодатель вправе отчуждать предмет залога, передавать его в аренду или безвозмездное пользование другому лицу либо иным образом распоряжаться им только с согласия залогодержателя. В случае отчуждения залогодателем заложенного имущества без согласия залогодержателя применяются правила, установленные пп. 3 п. 2 ст. 351, пп. 2 п. 1 ст. 352, ст. 353 ГК РФ. Залогодатель также обязан возместить убытки, причиненные залогодержателю в результате отчуждения заложенного имущества.

Аналогичные положения содержит ст. 37, 39 Федерального закона "Об ипотеке".

Согласно п. 1 ст. 37 Федерального закона № 102-ФЗ от 16 июля 1998 года "Об ипотеке" имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.

В соответствии со ст. 39 Федерального закона № 102-ФЗ от 16 июля 1998 года "Об ипотеке" при отчуждении имущества, заложенного по договору об ипотеке с нарушением правил п. 1 и 2 ст. 37 настоящего Федерального закона залогодержатель вправе по своему выбору потребовать: признания сделки об отчуждении заложенного имущества недействительной и применения последствий, предусмотренных ст. 167 ГК РФ; досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства и обратить взыскание на заложенное имущество независимо от того, кому оно принадлежит.

В силу ст. 167 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом /оспоримая сделка/ либо независимо от такого признания /ничтожная сделка/.

На основании ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

В силу п. 1 ст. 170 ГК РФ, п. 86 постановления Пленума ВС РФ от 23 июня 2015 года № 25 "О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой ГК РФ" мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна.

Осуществление сторонами мнимой сделки для вида государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество не препятствует квалификации такой сделки как ничтожной на основании п. 1 ст. 170 ГК РФ.

Из материалов дела следует, что истец предпринимал все зависящие от него действия к регистрации договора залога, однако, в это время ответчик ФИО1 произвел отчуждение заложенного по договору залога от ДД.ММ.ГГГГ в пользу ФИО2, без согласия залогодержателя ООО «АБК-ИНВЕСТ», что существенно нарушает его права.

Поскольку ответчик ФИО1 знал о том, что спорное недвижимое имущество находится в залоге, суд расценивает действия ответчика ФИО1 по отчуждению квартиры (предмета залога) в пользу ответчика ФИО2 по возмездной сделке - договору купли-продажи, в отсутствие согласия залогодержателя, как злоупотребление правом, которое привело к нарушению прав и законных интересов истца ООО «АБК-ИНВЕСТ».

В силу пп.3 и 4 ст.1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

В соответствии с п. 1 ст. 9 ГК РФ граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.

В целях реализации указанного выше правового принципа абз.1 п.1 ст.10 ГК РФ установлена недопустимость осуществления гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действий в обход закона с противоправной целью, а также иного заведомо недобросовестного осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

В случае несоблюдения данного запрета суд на основании п. 2 ст. 10 ГК РФ с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом.

Как разъяснил ВС РФ в п. 1 постановления Пленума от 23 июня 2015 года № 25 добросовестным поведением является поведение, ожидаемое от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации.

Исходя из смысла приведенных выше правовых норм и разъяснений под злоупотреблением правом понимается поведение управомоченного лица по осуществлению принадлежащего ему права, сопряженное с нарушением установленных в ст. 10 ГК РФ пределов осуществления гражданских прав, осуществляемое с незаконной целью или незаконными средствами, нарушающее при этом права и законные интересы других лиц и причиняющее им вред или создающее для этого условия.

Под злоупотреблением субъективным правом следует понимать любые негативные последствия, явившиеся прямым или косвенным результатом осуществления субъективного права.

В частности, злоупотребление правом может выражаться в отчуждении имущества с целью предотвращения возможного обращения на него взыскания.

По своей правовой природе злоупотребление правом это всегда нарушение требований закона, в связи с чем злоупотребление правом, допущенное при совершении сделок, влечет ничтожность этих сделок, как не соответствующих закону /ст. ст. 10 и 168 ГК РФ/.

Для установления наличия или отсутствия злоупотребления участниками гражданско-правовых отношений своими правами при совершении сделок необходимо исследование и оценка конкретных действий и поведения этих лиц с позиции возможных негативных последствий для этих отношений, для прав и законных интересов иных граждан и юридических лиц.

Договор, при заключении которого допущено злоупотребление правом, подлежит признанию недействительным на основании статей 10 и 168 Гражданского кодекса Российской Федерации по иску оспаривающего такой договор лица, чьи права или охраняемые законом интересы он нарушает.

С учетом указанных требований правовых норм, а также установленных обстоятельств дела, оцененных в контексте ст. 10 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд полагает, что договор купли-продажи спорного недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ответчиками ФИО1 и ФИО2, является недействительной сделкой.

Таким образом, с учетом фактически установленных по делу обстоятельств, требования ООО «АБК-ИНВЕСТ» подлежат удовлетворению.

Из письменного отзыва Росреетра следует, что по данным ЕГРН ДД.ММ.ГГГГ в отношении спорного объекта недвижимости внесена регистрационная запись 50:42:0000000:75679-50/001/2019-3 об ипотеке на основании договора залога в пользу ПАО «Совкомбанк» (л.д.213-214), что также подтверждается выпиской из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ (Л.Д.224).

В связи с чем требование истца о восстановлении в ЕГРН записи об обременении объекта недвижимости, расположенного по адресу: 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ не подлежит удовлетворению. 

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194 - 199 ГПК РФ, суд

решил:

Исковые требования общества с ограниченной ответственностью «АБК-ИНВЕСТ» к ФИО1, ФИО2 о признании договора купли-продажи квартиры недействительной сделкой, применении последствий недействительности сделки путем приведения сторон в первоначальное положение, о восстановлении в ЕГРН записи об обременении объекта недвижимости удовлетворить частично.

Признать договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ФИО2, недействительным.

Привести стороны по сделке от ДД.ММ.ГГГГ в первоначальное положение - восстановить в ЕГРН запись о праве собственности ФИО1 на квартиру площадью 28,8 кв. м, кадастровый №, расположенную по адресу: 

<

адрес>.

Настоящее решение является основанием для регистрации в ЕГРН права собственности за ФИО1 на квартиру площадью 28,8 кв. м, кадастровый №, расположенную по адресу: 

<

адрес>, и аннулирования в ЕГРН записи о регистрации права собственности за ФИО2 на квартиру площадью 28,8 кв. м, кадастровый №, расположенную по адресу: 

<

адрес>.

В удовлетворении требования о восстановлении в ЕГРН записи об обременении объекта недвижимости, расположенного по адресу: 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ отказать.

Решение может быть обжаловано в Московский областной суд в течение месяца со дня изготовления решения судом в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Долгопрудненский городской суд.

Решение в окончательной форме изготовлено 28 июля 2021 года. 

Судья И.С. Разина