УИД 61OS0000-01-2024-000392-73

Дело № 3а-370/2024

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

11 сентября 2024 года г. Ростов-на-Дону 

Ростовский областной суд в составе судьи Шикуля Е.В.,

при секретаре Саркисян Н.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Охотхозяйство «Мартыновское» об оспаривании решения государственного бюджетного учреждения Ростовской области «Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений Ростовской области» от 26 декабря 2023 года № ОРС-61/2023/001570 и об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН в размере его рыночной стоимости,

у с т а н о в и л:

общество с ограниченной ответственностью «Охотхозяйство «Мартыновское» (далее Общество) обратилось в суд с административным исковым заявлением об оспаривании решения государственного бюджетного учреждения Ростовской области «Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений Ростовской области» (далее также ГБУ РО и бюджетное учреждение) от 26 декабря 2023 года № ОРС-61/2023/001570 и установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, в размере его рыночной стоимости по состоянию на 6 июля 2023 года равной 66 398 000 руб. 

В обоснование заявленных требований указано, что административный истец является собственником земельного участка, обратился к административному ответчику с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости, предоставил отчет оценщика об определении рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 6 июля 2023 года. Решением ГБУ РО отказано в удовлетворении заявления. Административный истец считает, что решение ГБУ РО является необоснованным, препятствует реализации его права на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, утвержденной по состоянию на 1 января 2022 года в размере 245 459 526,58 руб.

В судебном заседании представитель административного истца ФИО3 поддержала уточненные требования своего доверителя, просила суд признать незаконным решение бюджетного учреждения от 26 декабря 2023 года № ОРС-61/2023/001570 и установить кадастровую стоимость земельного участка равной рыночной стоимости согласно результатам судебной экспертизы в размере 117 283 000 руб.

Административный ответчик в судебное заседание не явился, извещен, представил суду замечания на заключение эксперта, дополнения к ним, а также возражения на письменные пояснения эксперта, просил о рассмотрении дела в отсутствие его представителя.

От ППК «Роскадастр» поступило ходатайство о рассмотрении дела без участия представителя.

Представители заинтересованных лиц минимущества Ростовской области, администрации Ковринского сельского поселения Пролетарского района Ростовской области, комитета по управлению муниципальным имуществом администрации Пролетарского района Ростовской области в судебное заседание не явились. От указанных лиц ходатайств, заявлений не поступило.

Во исполнение определения суда Главой администрации Ковринского сельского поселения и председателем комитета по управлению муниципальным имуществом администрации Пролетарского района предоставлены сведения о фактическим использовании земельного участка с приложением фотоматериалов.

С учетом наличия в деле доказательств надлежащего извещения лиц, участвующих в деле, непредставления неявившимися лицами доказательств уважительности причин неявки, суд признал возможным рассмотрение дела в отсутствие неявившихся лиц.

Выслушав представителя административного истца, изучив доводы, изложенные в письменных заявлениях, возражениях на экспертное заключение, исследовав и оценив письменные доказательства по делу, суд приходит к следующим выводам.

Федеральным законом от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее Закон № 237-ФЗ) регулируются отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки на территории Российской Федерации.

Постановлением минимущества Ростовской области от 11.11.2022 № П-7 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков» утверждены результаты определения кадастровой стоимости земельных участков в Ростовской области по состоянию на 1 января 2022 года

С 1 января 2023 года на территории Ростовской области применяются положения статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ (Постановление Правительства Ростовской области от 29.12.2022 № 1186 «О мерах по реализации Федерального закона от 31.07.2020 № 269-ФЗ»).

С начала применения ст. 22.1 Закона № 237-ФЗ кадастровая стоимость объекта недвижимости может быть установлена бюджетным учреждением в размере его рыночной стоимости по заявлению заинтересованных лиц. Решение бюджетного учреждения в отношении такого заявления может быть оспорено в суде по правилам гл. 22 КАС РФ с учетом особенностей, установленных гл. 25 КАС РФ. Одновременно с этим в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (ч. 1, 7, 15 ст. 22.1 Закона № 237-ФЗ, ст. 245 КАС РФ).

Поскольку административный истец не согласился с результатами рассмотрения бюджетным учреждением заявления об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной стоимости, имеются основания полагать, что права и свободы, о защите которых просит административный истец, ему принадлежат и при этом указанные права и свободы могли быть нарушены. Также суд отмечает, что установление кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости затрагивает права и законные интересы административного истца как собственника земельного участка, соответственно административный истец вправе требовать установления кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости.

Судом установлено, что Общество является собственником земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью – 2 119 319 кв.м, категория земель - земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования – охота и рыбалка, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН.

На основании частей 3 и 5 статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ административный истец 4 декабря 2023 года обратился в бюджетное учреждение с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН в размере рыночной стоимости по состоянию на 6 июля 2023 года. Согласно отчету оценщика ООО «Экспертное бюро оценки и консалтинга» ФИО1. № 02-07/2023-О от 10 октября 2023 года рыночная стоимость вышеупомянутого земельного участка составила 66 398 000 руб.

26 декабря 2023 года бюджетным учреждением принято решение № ОРС-61/2023/001570 об отказе в установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости. Согласно указанному решению бюджетным учреждением в отчете об определении рыночной стоимости земельного участка отмечены нарушения пп. 3 п. 2, пп. 2 п. 2 Федерального стандарта оценки «Отчет об оценке (ФСО VI)», п. 5, пп. 1 п. 12 Федерального стандарта оценки «Подходы и методы оценки (ФСО V)».

По мнению бюджетного учреждения, выявленные нарушения, допущенные при оценке, выразившиеся в нарушении процесса оценки использованных объектов-аналогов и в отношении применения корректировок, оказывают влияние на итоговую величину рыночной стоимости объекта оценки, степень влияния которых может быть определена после их устранения оценщиком.

В целях проверки отчета оценщика на соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, а также наличия в отчете нарушений, указанных в оспариваемом решении бюджетного учреждения, определением Ростовского областного суда от 10 июня 2024 года по административному делу назначена судебная экспертиза. Одновременно перед экспертом поставлен вопрос об определении рыночной стоимости земельного участка. Проведение экспертизы поручено эксперту АНО «Судебное экспертное бюро» ФИО2.

По результатам экспертизы в материалы административного дела представлено заключение эксперта № 199-Э/2024 от 30 июля 2024 года. 

В заключении эксперта ФИО2. сделан вывод о соответствии отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности, в том числе статьи 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки, однако при составлении отчета допущены нарушения, влияющие на итоговую величину рыночной стоимости, в том числе, частично перечисленные в решении ГБУ РО. 

Рыночная стоимость земельного участка на 6 июля 2023 года определена экспертом в размере 117 283 000 руб.

Указанное экспертное заключение соответствует положениям ст. 82 КАС РФ, является обоснованным и объективным, содержит подробное описание проведенного исследования, сделанные в результате его выводы и ответы на поставленные судом вопросы, подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

При проведении экспертизы эксперт руководствовался нормами действующего законодательства, в том числе Закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки.При определении рыночной стоимости земельного участка эксперт применил сравнительный подход с использованием метода сравнения продаж. В заключении изложено подробное обоснование отказа эксперта от использования доходного и затратного подходов к оценке.

В ходе анализа рынка и нормативно-методической базы оценки экспертом выявлены ценообразующие факторы (элементы сравнения): передаваемые имущественные права, ограничения (обременения) этих прав, условия финансирования сделки, условия продажи, условия рынка, торг, местоположение, категория, площадь земельного участка.

Для сравнения эксперт выбрал три объекта-аналога, сопоставимых с объектом оценки, по выявленным отличиям от объекта исследования введены соответствующие корректировки.

Возражения административного ответчика на экспертное заключение тщательно проверены судом и признаны необоснованными.

Определяя рыночную стоимость земельного участка эксперт исходила из анализа фактического и предполагаемого использования объекта исследования в соответствии с категорией земель и видом разрешенного использования и правомерно установила, что оцениваемый земельный участок относится к категории земель- земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование- охота и рыбалка, при этом в соответствии с Правилами землепользования и застройки Ковринского сельского поселения Пролетарского района Ростовской области земельный участок относится к зоне сельскохозяйственного использования. Исходя из анализа наиболее эффективного использования, эксперт определила наиболее оптимальный вид разрешенного использования объекта исследования- растениеводство, выращивание зерновых и иных сельскохозяйственных культур, овощеводство, выращивание тонизирующих, лекарственных, цветочных культур, садоводство, выращивание льна и конопли – под пашню.

Доводы административного ответчика о том, что выводы эксперта относительно иного использования оцениваемого земельного участка, нежели охота и рыбака, не подтверждены и противоречат договору аренды, опровергаются материалами дела. 

Суд отмечает, что в экспертном заключении и письменных пояснениях эксперта на возражения административного ответчика представлен подробный анализ наиболее эффективного использования, который проведен с учетом условий договора аренды и сведений о фактическом использовании объекта исследования, представленных административным истцом, корректность учета в оценке всех существенных ценообразующих факторов подтверждается.

Действительно, арендатор обязан использовать предоставленный ему в аренду земельный участок в соответствии с его видом разрешенного использования. При этом, арендодатель (орган власти) должен осуществлять мероприятия по повышению эффективности использования государственного (муниципального) имущества в том числе, способом приведения вида разрешенного использования арендуемого земельного участка в соответствии с Правилами землепользования и застройки. Согласно сведениям, предоставленным арендодателем по запросу суда, фактически земельный участок используется в большей своей части для выращивания сельскохозяйственных культур, частично на земельном участке произрастают луговые травы, какое-либо обустройство мест охоты и рыбалки, в том числе, размещение дома охотника или рыболова, сооружений, необходимых для восстановления и поддержания поголовья зверей или количества рыбы на земельном участке отсутствует.

Из имеющихся в материалах дела фотоматериалов, в том числе представленных административным истцом, администрацией Ковринского сельского поселения Пролетарского района Ростовской области, а также заключения кадастрового инженера следует, что участок находится вдали от ближайшего населенного пункта Коврино и служит исключительно для сельскохозяйственного использования.

Отсутствие на участке объектов капитального строительства, асфальтированных дорог и коммуникаций, а также специализированных сооружений для охоты и рыбалки, отсутствие доступа к водоемам, подтверждает невозможность осуществления рекреационной деятельности и отдыха на данном участке, в том числе связанной с охотой и рыбалкой- размещение домов охотника, гостевых домов, ресторанов, бань и т.д.).

Таким образом, исходя из текущих условий и тенденций земельного рынка, правил землепользования и застройки, имеющихся ограничений использования объекта исследования для сельскохозяйственных целей, вида разрешенного использования, существующего при фактически имеющихся возможностях использования земельного участка в рамках действующих нормативно-правовых актов, эксперт обоснованно пришел к выводу о наиболее эффективном использовании участка и экономически более целесообразным под растениеводство (пашни).

С учетом совокупности выявленных признаков земельного участка эксперт обоснованно оценил участок как предназначенный под пашню. При выборе конкретных значений корректирующих коэффициентов с учетом результатов анализа рынка, фактических предложений земельных участков с аналогичным назначением, эксперт пришел к обоснованному выводу о сопоставимости объектов оценки с объектами-аналогами по ценообразующим факторам и об отсутствии оснований для внесения иных поправок.

Оценив экспертное заключение по правилам, установленным в ст. 84 КАС РФ, суд признает итоговую величину рыночной стоимости земельного участка, указанную в заключении эксперта, достоверной.

С учетом изложенного, суд приходит к выводу о том, что при рассмотрении заявления Общества у бюджетного учреждения имелись предусмотренные пунктом 2 части 11 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ основания для отказа в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, определенной в отчете об оценке. Оспариваемое решение бюджетного учреждения охраняемые законом права и интересы Общества не нарушает. Указанное в совокупности свидетельствует об отсутствии оснований для удовлетворения требований административного истца о признании решения ГБУ РО от 26 декабря 2023 года незаконным (статья 227 КАС РФ).

Разрешая требования административного истца об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, суд приходит к тому, что указанные требования подлежат удовлетворению с учетом выводов судебной экспертизы. 

В резолютивную часть решения подлежит включению дата подачи административным истцом заявления о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости – 4 декабря 2023 года.

При распределении судебных расходов при установлении рыночной стоимости объекта недвижимости по статье 22.1 Закона № 237-ФЗ следует учитывать разъяснения, содержащиеся, в частности, в пункте 1 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21 января 2016 года № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела», Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2021 год), утвержденным Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 30 июня 2021 года.

В соответствии с общими правилами распределения судебных расходов судебные расходы взыскиваются стороне, в пользу которой состоялось решение суда, за счет лица, не в пользу которого принят итоговый судебный акт по делу.

На основании вышеизложенного, а также учитывая, что законность оспариваемого решения бюджетного учреждения установлена в ходе судебного разбирательства, административный истец не может быть признан стороной, в пользу которой состоялось решение суда, в связи с чем судебные расходы по делу следует возложить на административного истца.

АНО «Судебное экспертное бюро» представило в суд финансово-экономическое обоснование стоимости проведения судебной экспертизы на сумму 95 000 руб. 

Размер оплаты, по мнению суда, определен экспертным учреждением обоснованно, с учетом степени сложности и объема проделанной работы, времени, объективно необходимого на проведение экспертного исследования и составление заключения. Названная сумма находится в пределах диапазона сложившихся цен на экспертные услуги подобного рода в регионе и подлежит взысканию с административного истца. 

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «Охотхозяйство «Мартыновское» удовлетворить частично.

В удовлетворении административного искового заявления общества с ограниченной ответственностью «Охотхозяйство «Мартыновское» об оспаривании решения государственного бюджетного учреждения Ростовской области «Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений Ростовской области» № ОРС-61/2023/001570 от 26 декабря 2023 года незаконным - отказать.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью – 2 119 319 кв.м., категория земель – земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования – охота и рыбалка, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, равной рыночной по состоянию на 6 июля 2023 года в размере 117 283 000 руб.

Датой подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости считать 4 декабря 2023 года

Судебные расходы возложить на административного истца.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Охотхозяйство «Мартыновское» в пользу АНО «Судебное экспертное бюро» оплату за проведенную судебную экспертизу в сумме 95 000 рублей.

На решение могут быть поданы апелляционные жалобы в Третий апелляционный суд общей юрисдикции через Ростовский областной суд в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Решение в окончательной форме принято 24 сентября 2024 года.

Судья Е.В. Шикуля