Дело № 2-3518/2018

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

21 мая 2018 г. г. Благовещенск

Благовещенский городской суд Амурской области в составе председательствующего судьи Горбаконенко А.В.,

при секретаре Домниченко С.Д., 

с участием представителя истца ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ООО «САР» к ФИО2 о взыскании денежных средств, 

УСТАНОВИЛ:

Представитель истца обратился в суд с данным исковым заявлением, в обоснование указав, что между ООО «САР-холдинг» (застройщик) и СВ (участник) заключен договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома № 53/54/33/34/35/36/1/2/3/4-16/11/3-67(1) от 26 июня 2012 года, согласно которому застройщик взял на себя обязательство построить многоквартирный 3-х секционный жилой дом с офисными помещениями и подземной автостоянкой в 67 квартале г. Благовещенска, после получения разрешения на ввод его в эксплуатацию передать объект долевого строительства СВ

16 марта 2015 года СВ уступила свои права и обязанности по указанному договору ООО «Компания «Мантех». ООО «САР-холдинг» подписало дополнительное соглашение от 06 июля 2016 года к договору от 26 июня 2016 года с ООО «Компания «Мантех».

02 мая 2017 года ООО «Компания «Мантех» уступило свои права и обязанности по указанному договору от 26 июня 2012 года ФИО2

Кроме указанного договора между ООО «САР-холдинг» и ФИО2 заключен договор участия в долевом строительстве № 65/66/67/68-19-67(1) от 06 июля 2015 года, согласно которому застройщик взял на себя обязательство построить многоквартирный 3-х секционный жилой дом с офисными помещениями и подземной автостоянкой в 67 квартале г. Благовещенска, после получения разрешения на ввод его в эксплуатацию передать объект долевого строительства ФИО2

ФИО2 оплатил стоимость объектов долевого строительства исходя из проектной площади жилых помещений, принял жилые помещения по акту приема-передачи согласно техническим замерам.

При этом, п. 3.4.1 договора от 26 июня 2012 года и п. 3.4 договора от 06 июля 2015 года предусмотрено, что в случае расхождения фактической площади объекта, установленной по данным технической инвентаризации, с общей проектной площадью объекта, указанной в настоящем договоре, производится перерасчёт стоимости объекта долевого строительства исходя из стоимости квадратного метра, указанной в п. 3.1 договоров.

Для целей окончательных взаимных расчётов сторон применяется площадь, с учётом площади холодных помещений, независимо от данных кадастрового паспорта объекта.

Изменение площади объекта в сторону увеличения или уменьшения на величину до 1 % или равную 1 % не является существенным и не служит основанием для перерасчета стоимости объекта.

В случае увеличения или уменьшения площади объекта долевого строительства более чем на 1 %, стороны производят перерасчет стоимости объекта в сторону увеличения или уменьшения соответственно.

Согласно п. 3.1 указанных договоров стоимость объекта долевого строительства в «черновой отделке» определяется из расчета 60 000 рублей за один квадратный метр общей площади объекта.

С учетом вышеизложенного и согласно условиями договоров общая сумма доплаты за разницу в квадратных метрах составляет 1 189 200 рублей.

Письмами исх. № 232 и 234 от 11 декабря 2017 года в адрес ФИО2 направлены требования об оплате разницы в квадратных метрах, данные письма получены ответчиком, что подтверждается уведомлениями о вручении от 20 декабря 2017 года и 25 декабря 2017 года, но ответа на них до настоящего времени не поступило. На сегодняшний день ФИО2 не произвел доплату по договорам в добровольном порядке, несмотря на то, что условиями договоров предусмотрено возможное незначительное изменение площади квартиры и перерасчет стоимости объекта строительства.

В связи с допущенной ответчиком просрочкой добровольной оплаты разницы в квадратных метрах на сумму задолженности подлежат начислению проценты по договору от 26 июня 2012 года за период с 31 декабря 2017 года по 05 марта 2018 года в сумме 11 290 рублей 35 копеек и по договору от 06 июля 2015 года за период с 04 января 2018 года по 05 марта 2018 года в сумме 7 933 рубля 91 копейка. 

Просит взыскать с ответчика в пользу истца стоимость разницы площади квартир между фактической и проектной по договорам долевого участия в размере 1 189 200 рублей; проценты за нарушение установленного договором долевого участия срока внесения платежа в размере 19 224 рубля 26 копеек; расходы по оплате государственной пошлины в размере 14 392 рублей; расходы на услуги представителя 30 000 рублей.

В судебном заседании представитель истца настаивал на удовлетворении исковых требований, привел доводы, аналогичные изложенным в иске.

Ответчик извещен надлежащим образом о месте и времени рассмотрения дела, в судебное заседание не явился. Суд, руководствуясь ч.3 ст. 167 ГПК РФ, определил: рассмотреть дело при данной явке.

Выслушав представителя истца, изучив материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

В судебном заседании установлено и сторонами не оспаривалось, что ООО «САР-холдинг» (застройщик) и СВ (участник) заключили договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома № 53/54/33/34/35/36/1/2/3/4-16/11/3-67(1) от 26 июня 2012 года, согласно которому застройщик взял на себя обязательство построить многоквартирный 3-х секционный жилой дом с офисными помещениями и подземной автостоянкой в 67 квартале г. Благовещенска, и после получения разрешения на ввод его в эксплуатацию передать объект долевого строительства участнику, а участник обязуется уплатить цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию дома (п.1.1).

Из п. 1.3 следует, что объектами долевого строительства по настоящему договору являются: квартира, имеющая следующие характеристики: количество комнат: 2, строительный №: 54, общая площадь по проекту, включая площадь балкона с понижающим коэффициентом 0,5:101,2 кв.м., этаж: 16, секция №: 1 (п.1.3.1); квартира, имеющая следующие характеристики: количество комнат: 3, строительный №: 53, общая площадь по проекту, включая площадь балкона с понижающим коэффициентом 0,5: 95,49 кв.м., этаж: 16, секция №: 1 (п.1.3.2); квартира, имеющая следующие характеристики: количество комнат: 2, строительный №: 34, общая площадь по проекту, включая площадь балкона с понижающим коэффициентом 0,5: 101,2 кв.м., этаж: 11, секция №: 1 (п.1.3.4); квартира, имеющая следующие характеристики: количество комнат: 3, строительный №: 33, общая площадь по проекту, включая площадь балкона с понижающим коэффициентом 0,5: 95,49 кв.м., этаж: 11, секция №: 1 (п.1.3.5); квартира, имеющая следующие характеристики: количество комнат: 4, строительный №: 36, общая площадь по проекту, включая площадь балкона с понижающим коэффициентом 0,5:128,29 кв.м., этаж: 11, секция №: 1 (п.1.3.6). А также квартиры со строительными номерами: 35 (п.1.3.3), 4 (п.1.3.10), 3 (п.1.3.7), 2 (п.1.3.8),1 (п.1.3.9). Договор прошел государственную регистрацию 10 июля 2012 года.

16 марта 2015 года между СВ (участник-1) и ООО «Компания «Мантех» (участник-2) заключен договор уступки прав требования, согласно которому участник-1 передает, а участник-2 принимает право требования по договору участия в долевом строительстве многоквартирного дома № 53/54/33/34/35/36/1/2/3/4-16/11/3-67(1) от 26 июня 2012 года, на объекты долевого строительства указанные в п.1.3 договора (п.1). Договор прошел государственную регистрацию 07 апреля 2015 года.

06 июля 2016 года между ООО «САР-холдинг» (застройщик) и ООО «Компания «Мантех» подписано дополнительное соглашение к договору от 26 июня 2012 года № 53/54/33/34/35/36/1/2/3/4-16/11/3-67(1) участия в долевом строительстве многоквартирного дома. Договор прошел государственную регистрацию 06 октября 2016 года.

02 мая 2017 года между ООО «Компания «Мантех» (участник-1) и ФИО2 (участник-2) заключен договор уступки прав требования, согласно которого участник-1 передает, а участник-2 принимает право требования по договору № 53/54/33/34/35/36/1/2/3/4-16/11/3-67(1) участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 26 июня 2012 года, на объекты долевого строительства указанные в п.1.3 договора (п.1). Договор прошел государственную регистрацию 10 мая 2017 года.

06 июля 2015 года между ООО «САР-холдинг» (застройщик) и ФИО2 (участник) заключен договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома № 65/66/67/68-19-67(1), согласно которому застройщик взял на себя обязательство построить многоквартирный 3-х секционный жилой дом с офисными помещениями и подземной автостоянкой в 67 квартале г. Благовещенска, и после получения разрешения на ввод его в эксплуатацию передать объект долевого строительства участнику, а участник обязуется уплатить цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию дома (п.1.1).

Из п. 1.3 следует, что объектами долевого строительства по настоящему договору являются: квартира, имеющая следующие характеристики: количество комнат: 1, строительный №: 67, общая площадь по проекту, включая площадь лоджии с понижающим коэффициентом 0,5: 72,43 кв.м., этаж: 19, секция №: 1 (п.1.3.1); квартира, имеющая следующие характеристики: количество комнат: 2, строительный №: 66, общая площадь по проекту, включая площадь лоджии с понижающим коэффициентом 0,5: 101,2 кв.м., этаж: 19, секция №: 1 (п.1.3.2); квартира, имеющая следующие характеристики: количество комнат: 3, строительный №: 65, общая площадь по проекту, включая площадь лоджии с понижающим коэффициентом 0,5: 95,49 кв.м., этаж: 19, секция №: 1 (п.1.3.3); квартира, имеющая следующие характеристики: количество комнат: 4, строительный №: 68, общая площадь по проекту, включая площадь лоджии с понижающим коэффициентом 0,5:128,29 кв.м., этаж: 19, секция №: 1 (п.1.3.4). Договор прошел государственную регистрацию 10 августа 2015 года.

При этом, п. 3.4.1 договора от 26 июня 2012 года и п. 3.4 договора от 06 июля 2015 года предусмотрено, что в случае расхождения фактической площади объекта, установленной по данным технической инвентаризации, с общей проектной площадью объекта, указанной в настоящем договоре, производится перерасчёт стоимости объекта долевого строительства исходя из стоимости квадратного метра, указанной в п. 3.1 договоров.

Для целей окончательных взаимных расчётов сторон применяется площадь, с учётом площади холодных помещений, независимо от данных кадастрового паспорта объекта.

Изменение площади объекта в сторону увеличения или уменьшения на величину до 1 % или равную 1 % не является существенным и не служит основанием для перерасчета стоимости объекта.

В случае увеличения или уменьшения площади объекта долевого строительства более чем на 1 %, стороны производят перерасчет стоимости объекта в сторону увеличения или уменьшения соответственно.

Согласно п. 3.1 указанных договоров стоимость объекта долевого строительства в «черновой отделке» определяется из расчета 60 000 рублей за 1 квадратный метр общей площади объекта.

ФИО2 оплатил стоимость объектов долевого строительства исходя из проектной площади жилых помещений, принял жилые помещения по актам приема-передачи от 07 февраля и 19 мая 2017 года, согласно техническим замерам.

Из позиции представителя истца следует, что фактически площади спорных квартир увеличились, что подтверждается экспликацией к поэтажному плану здания (строения) расположенного по адресу: 

<

...>, в обоснование представил расчет взыскиваемых сумм, однако несмотря на требования к ФИО2 добровольно оплатить указанную сумму, последний их не исполнил, доказательств обратного, в порядке ст. 56 ГПК РФ, суду не представлено.

Рассматривая заявленные истцом требования о взыскании стоимости разницы площади квартир между фактической и проектной по договорам долевого участия в размере 1 189 200 рублей, суд приходит к следующему.

В соответствии с пунктом 1 статьи 307 Гражданского кодекса Российской Федерации в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

Частью 1 статьи 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" установлено, что по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В соответствии с частями 1 и 2 статьи 5 указанного выше закона в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена в договоре как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика. По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения.

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В силу ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.

П. 1, 2 ст. 424 ГК РФ предусмотрено, что исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

В соответствии с. п. п. 1, 4 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора, условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Согласно п. 1 ст. 408 ГК РФ обязательство прекращается надлежащим исполнением.

Расчет разниц площадей квартир между фактической и проектной, выполненный истцом, проверен судом и признается верным.

Из вышеизложенного следует, что фактическая площадь квартир, которые подлежали передаче ответчику, превышают ту площадь, которая установлена договором, и за которую ФИО2 произведена оплата, а поскольку между сторонами при заключении договора оговорено условие о пересчете стоимости квартиры исходя из ее фактической площади, то требования истца о взыскании данной разницы являются законными и подлежащими удовлетворению.

Рассматривая заявленные истцом требования о взыскании процентов за нарушение условий договора, суд приходит к следующему.

Согласно п. 6. ст.5 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" от 30.12.2004 года N 214- ФЗ в случае нарушения установленного договором срока внесения платежа участник долевого строительства уплачивает застройщику неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.

Из п. 3.4.1 договора следует, что участник обязан в течение 10 дней с момента получения требования застройщика произвести перерасчет цены настоящего договора в пределах образовавшейся разницы в сторону увеличения или уменьшения по цене 1 кв.м, объектов долевого строительства.

Письмами в адрес ФИО2 направлены требования исх. № 232 и 234 от 11 декабря 2017 года об оплате разницы в квадратных метрах, данные письма получены ответчиком, 20 декабря и 25 декабря 2017 года соответственно, что подтверждается уведомлениями о вручении.

Согласно позиции представителя истца, ФИО2 в добровольном порядке доплату не произвел, доказательств обратного в порядке ст. 56 ГПК РФ суду не представлено.

Расчет процентов, выполненный истцом, проверен судом и признается верным.

На основании изложенного, суд приходит к выводу, что заявленные истцом требования о взыскании процентов подлежат удовлетворению в полном объеме, в сумме 19 224 рубля 26 копеек.

Согласно ст.100 ГПК РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.

Учитывая затраченное представителем истца время на участие в судебных заседаниях, выполненный объем работ, характер и цену иска, а также исходя из принципа разумности и справедливости, суд считает, что расходы по оплате услуг представителя подлежат взысканию с ФИО2 частично, в сумме 15 000 руб.

В силу ст. 98 ГПК РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса.

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ, ст. 333.19 НК РФ, с ФИО2 в пользу истца подлежат взысканию судебные расходы за уплату госпошлины – 14 392 рубля. 

Руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования ООО «САР» к ФИО2 удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО2 в пользу ООО «САР» стоимость разницы в площадях квартир по договорам долевого участия в размере 1 189 200 рублей, проценты в сумме 19 224,26 рубля, судебные расходы: госпошлину в сумме 14 392 рубля, расходы на представителя в сумме 15 000 рублей, отказав в удовлетворении остальной части требований расходов на представителя.

Решение может быть обжаловано в Амурский областной суд через Благовещенский городской суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Председательствующий судья А.В. Горбаконенко

Решение в окончательной форме принято 22 мая 2018 г. А.В. Горбаконенко