Дело № 3а-42/2024

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

13 июня 2024 года город Тверь

Тверской областной суд в составе:

председательствующего судьи Парфеновой Т.В.

при секретаре судебного заседания Кутиловой Е.А.

с участием представителя административного истца ФИО3 – ФИО4,

представителей административного ответчика - ГБУ «Центр кадастровой оценки» ФИО5, ФИО6,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску ФИО3 об оспаривании решения ГБУ «Центр кадастровой оценки» от 20 декабря 2023 года № об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости, установлении кадастровой стоимости равной рыночной стоимости,

установил:

ФИО3 обратился в Тверской областной суд с административным исковым заявлением об оспаривании решения ГБУ «Центр кадастровой оценки» от 20 декабря 2023 года № об отказе в установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, в размере рыночной стоимости, установлении кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной стоимости в размере 4 510 000 руб. по состоянию на 14 ноября 2023 года.

Заявленные требования мотивированы тем, что кадастровая стоимость земельного участка существенно превышает его рыночную стоимость, что нарушает права и законные интересы административного истца, поскольку влечет увеличение его налоговых обязательств по уплате земельного налога. 

С целью установления кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной стоимости административный истец обратился в ГБУ «Центр кадастровой оценки» с заявлением, по результатам рассмотрения которого Учреждением принято оспариваемое решение со ссылкой на несоответствие представленного им отчета об оценке от 15 ноября 2023 года №, составленного оценщиком ООО «

<

данные изъяты>» ФИО1, требованиям законодательства об оценочной деятельности, наличие ошибок, повлиявших на итоговый результат расчета.

В судебном заседании представитель административного истца ФИО3 – ФИО4 требование об оспаривании решения Учреждения поддержал, просил суд установить кадастровую стоимость земельного участка в размере, определенном в заключении судебной экспертизы – 10965000 руб.

Представители административного ответчика ГБУ «Центр кадастровой оценки и технической инвентаризации» ФИО5 и ФИО6, в судебном заседании не согласились с требованием о признании решения Учреждения незаконным, против установления рыночной стоимости в размере, установленном заключением судебной экспертизы, не возражали.

Представители административного ответчика - Министерства имущественных и земельных отношений Тверской области, заинтересованных лиц: Управления Росреестра по Тверской области, публично-правовой компании «Роскадастр», Администрации города Торжка извещенные о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом, в судебное заседание не явились.

Выслушав объяснения представителей лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Из материалов дела следует, что ФИО3 принадлежит 1/2 доля в праве собственности на земельный участок с кадастровым номером №, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – «для производственной деятельности», площадью 10936+/-36 кв.м, расположенный по адресу: 

<

адрес>. Вторым участником долевой собственности на данный земельный участок является ФИО7 Государственная регистрация права собственников произведена 26 апреля 2021 года.

По сведениям ЕГРН на данном земельном участке расположены нежилые здания с кадастровыми номерами: № (склад), № (мясной павильон), принадлежащие на праве равнодолевой собственности административному истцу и ФИО7, а также здание с кадастровым номером № (административное здание), принадлежащее на праве собственности ФИО8

Являясь правообладателем земельного участка, обязанным в силу статьи 388 Налогового кодекса Российской Федерации уплачивать земельный налог, административный истец вправе обратиться в суд с заявленными требованиями, поскольку результатами определения кадастровой стоимости затронуты его права и обязанности.

Результаты определения кадастровой стоимости земельных участков на территории Тверской области утверждены приказом Министерства имущественных и земельных отношений Тверской области от 28 ноября 2022 года № 9-нп по состоянию на 01 января 2022 года. 

Принадлежащий административному истцу земельный участок вошел в перечень земельных участков, подлежащих государственной кадастровой оценке. Согласно выписке из ЕГРН от 12 апреля 2024 года его кадастровая стоимость определена по состоянию на 01 января 2022 года в размере 25054266,64 руб.

Вопросы оспаривания кадастровой стоимости и установления ее в размере рыночной стоимости регулирует статья 22.1 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», положения которой применяются для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости в отношении всех объектов недвижимости в субъекте Российской Федерации, учтенных в ЕГРН, с даты, указанной в соответствующем решении высшего исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации (пункт 3 части 2 статьи 6 Федерального закона от 31 июля 2020 года № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»).

На основании части 2 статьи 6, пункта 5.1 части 1 статьи 7 данного Федерального закона рассмотрение заявлений об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере рыночной стоимости и принятие решений по ним относится к полномочиям бюджетных учреждений в сфере государственной кадастровой оценки, которыми данные учреждения наделяются уполномоченным органом субъекта Российской Федерации.

На территории Тверской области таким учреждением является ГБУ «Центр кадастровой оценки», созданное на основании распоряжения Правительства Тверской области от 7 декабря 2017 года № 407-рп «О реорганизации государственного унитарного предприятия Тверской области «Тверское областное бюро технической инвентаризации».

Пунктом 1 постановления Правительства Тверской области от 18 апреля 2022 года № 258-пп установлена дата перехода к применению на территории Тверской области положений статьи 22.1 названного Федерального закона для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости - 1 июля 2022 года.

Таким образом, после 1 июля 2022 года на территории Тверской области установление кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости осуществляется в порядке, установленном указанным нормативным положением путем рассмотрения заявлений заинтересованных лиц и принятия соответствующих решений ГБУ «Центр кадастровой оценки».

24 ноября 2023 года ФИО3 обратился в данное бюджетное учреждение с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № равной рыночной стоимости в размере 4510000 руб. по состоянию на 14 ноября 2023 года, в подтверждение которой представил отчет об оценке от 15 ноября 2023 года №, составленный оценщиком ООО «

<

данные изъяты>» ФИО1

20 декабря 2023 года ГБУ «Центр кадастровой оценки» принято решение № об отказе в удовлетворении данного заявления с указанием на допущенные оценщиком нарушения федеральных стандартов оценки.

В части наличия у административного ответчика полномочий на принятие данного решения и соблюдения процедуры его принятия требования действующего законодательства ГБУ «Центр кадастровой оценки» не нарушены, что в ходе судебного разбирательства участвующими в деле лицами не оспаривалось.

Для проверки доводов административного ответчика о несоответствии отчета об оценке от 15 ноября 2023 года № требованиям законодательства об оценочной деятельности определением суда от 24 апреля 2024 года по настоящему делу назначена судебная экспертиза, проведение которой было поручено оценщику ООО «ЦПО Партнер» ФИО2

Согласно заключению эксперта от 07 июня 2024 года № при составлении отчета об оценке оценщиком допущены нарушения Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и федеральных стандартов оценки, ошибки, в том числе указанные в решении ГБУ «Центр кадастровой оценки», которые повлияли на итоговую величину рыночной стоимости земельного участка. 

Указанный отчет об оценке не соответствует требованиям статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», пунктов 2.2, 8 ФСО VI, пунктов 10, 11 ФСО III, пунктов 10, 11, 13, 16, 20, 22 ФСО № 7, пункта 6 ФСО II и пунктов 9, 10 ФСО V.

Так, анализ наиболее эффективного использования объекта оценки и определение сегмента рынка, к которому он относится - под индустриальную застройку, выполнены с нарушением пунктов 13, 16 и 20 ФСО № 7, без учета фактического использования земельного участка и имеющихся на нем зданий коммерческого (свободного, торгового) назначения, нахождения его в территориальной зоне многофункциональной общественной застройки ОД-5, в которой Правила землепользования и застройки, утвержденные решением Торжокской городской Думы от 11 июля 2014 года № 263, не предусматривают ведение производственной деятельности, а также наличия на указанном земельном участке Центрального рынка города Торжок с ярмаркой выходного дня. В результате отчет об оценке вводит его пользователей в заблуждение. 

Вопреки пунктам 9, 10 ФСО № V, пункту 22 ФСО № 7 исследование сегмента рынка коммерческих земельных участков, к которому относится оцениваемый земельный участок, в отчете отсутствует, а в качестве объектов-аналогов использовались объекты недвижимости из другого сегмента рынка, не сопоставимые с ним по ценообразующим факторам. 

Также оценщиком не выполнены требования пунктов 2.2, 8 ФСО VI - из представленных в отчете скриншотов объявлений невозможно сделать вывод о дате подготовки (опубликования, изменения) соответствующего предложения, и, соответственно, о допустимости его применения исходя из даты оценки.

В отношении аналога № 1 текст объявления о продаже и данные публичной кадастровой карты содержат различные данные о площади земельного участка: 448 соток и 43349 кв.м. В расчетах используется участок площадью 43349 кв.м без каких-либо пояснений. 

Применительно к аналогу № 2 оценщик в расчетах использует площадь 3600 кв.м, не соответствующую содержанию объявления и данным публичной кадастровой карты о площади участка - 3635 кв.м, что приводит к искажению удельной цены предложения объекта-аналога 2 и итоговой величины рыночной стоимости.

В связи с приведенными нарушениями эксперт в соответствии с пунктами 22, 23 ФСО № 7 произвел новый расчет рыночной стоимости с использованием сравнительного подхода (метода корректировок).

В процессе оценки эксперт из приведенного в заключении объема имеющихся данных о предложениях в сегменте рынка земельных участков коммерческого назначения в Тверской области отобрал три аналога, расположенные в городах Кашин и Калязин, а также поселке Рамешки Тверской области, сопоставимые с объектом оценки по ценообразующим факторам, цены которых скорректировал по итогам сравнения с оцениваемым земельным участком и, согласовав полученные результаты, определил итоговую величину рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 14 ноября 2023 года в размере 10965 000 руб. 

Оценив экспертное заключение, суд приходит к выводу о том, что оно соответствует требованиям статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и может быть положено в основу вывода о рыночной стоимости.

Выводы эксперта содержат информацию, необходимую для выяснения обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела. Наличие у эксперта необходимых специальных знаний подтверждено документально. Данные, свидетельствующие об обстоятельствах, которые могли явиться основанием для отвода эксперта, отсутствуют. Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации. Допустимых доказательств, опровергающих выводы эксперта, суду не представлено.

Лица, участвующие в деле, выводы судебной экспертизы не оспорили, правом ходатайствовать о назначении дополнительной или повторной судебной экспертизы не воспользовались. 

Установленные экспертом нарушения, допущенные при составлении отчета об оценке, были указаны в оспариваемом решении Учреждения в качестве основания его принятия.

При таких обстоятельствах у ГБУ «Центр кадастровой оценки» при рассмотрении заявления административного истца имелись предусмотренные пунктом 2 части 11 статьи 22.1 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» основания для отказа в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости в связи с нарушениями требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости. Оспариваемое решение Учреждения требованиям нормативных правовых актов, регулирующих спорные правоотношения, соответствует, в связи с чем административные исковые требования о признании его незаконным удовлетворению не подлежат. При этом кадастровая стоимость объекта недвижимости подлежит установлению в размере его рыночной стоимости, определенной заключением судебной экспертизы по состоянию на 14 ноября 2023 года в размере 10965 000 руб.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административное исковое заявление ФИО3 удовлетворить частично.

В удовлетворении требования ФИО3 о признании незаконным решения ГБУ «Центр кадастровой оценки» от 20 декабря 2023 года № об отказе в установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной стоимости отказать.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, равной рыночной стоимости по состоянию на 14 ноября 2023 года в размере 10 965 000 руб.

Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции в течение одного месяца со дня принятия судом решения в окончательной форме.

Председательствующий Т.В. Парфенова

Мотивированное решение составлено 18 июня 2024 года.

Председательствующий Т.В. Парфенова