Дело № 2-2073/2024

55RS0003-01-2024-001769-79

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Омск 06 июня 2024 года

Ленинский районный суд г. Омска в составе председательствующего судьи Могилёвой О. В., при секретаре судебного заседания Журавской О. А., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2, ФИО3 о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи жилого помещения,

установил:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО2, ФИО3 о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи жилого помещения, указав, что ей и ответчику принадлежит по 1/2 доли в квартире по адресу: Омская область, г. Омск, 

<

адрес>. Ответчик ФИО3 продала принадлежащую ей долю ФИО2 по договору купли-продажи. Вместе с тем она имела намерение приобрести указанную долю по продажной цене и направила ответчику соответствующее письмо, однако ответчик заключила договор купли-продажи чем нарушила ее право преимущественной покупки. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. Письменного отказа от приобретения доли она не заявляла.

Просит перевести на нее права и обязанности ФИО2, как приобретателя 1/2 доли общей долевой собственности на квартиру, расположенную по адресу: Омская область, г.Омск, 

<

адрес>

В судебное заседание истец ФИО1 не явилась, о месте и времени слушания дела извещена надлежащим образом.

Истец ФИО1 в судебном заседании участия не принимала, о времени и месте судебного разбирательства извещена надлежащим образом.

Представитель истца по доверенности ФИО4 в судебном заседании исковые требования поддержал, просил их удовлетворить, указав, что в рассматриваемом случае нарушено право истца на преимущественное право приобретение доли. Полагает, что сделка купли-продажи между ответчиками является безденежной, поскольку не представлено доказательств того, что денежные средства поступили на счет ФИО3 Указал, что 10 февраля 2024 года истец получила необходимую сумму по договору займа, направила в адрес ответчика ФИО3 письмо, но последняя не получила его и заключила договор.

В судебном заседании ответчика ФИО3 заявленные требования не признала, просила отказать в их удовлетворении, указав, что неоднократно предлагала истцу, которая приходится ей сестрой, приобрести принадлежащую ей долю либо продать свою. Истец долго не отвечала согласием, ссылаясь на трудности, в связи с чем она обратилась в риэлторское агентство, в котором нашли покупателя ФИО2 с которым она заключила договор. Денежные средства по договору она получила наличными, часть средств направила на погашение кредита мужа, часть хранит у себя. 

Ответчик ФИО2 в судебном заседании участия не принимал, о времени и месте судебного разбирательства извещен надлежащим образом, в письменном отзыве просил отказать в удовлетворении исковых требований.

В судебном заседании нотариус ФИО5 участия не принимала, о месте и времени слушания дела извещена надлежащим образом. Представила суду заявление, в котором просит рассмотреть дело в ее отсутствие.

Выслушав лиц участвующих в деле, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

Установлено, что истец ФИО1 является собственником 1/2 доли в праве общей долевой собственности на квартиру 

<

адрес> в г.Омске, на основании свидетельства о праве на наследство по закону от 22 сентября 2018 года.

Собственником другой 1/2 доли в указанном жилом помещении являлась ответчик ФИО3 на основании свидетельства о праве на наследство по закону.

Из материалов реестрового дела на жилое помещение следует, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3 (продавец) и ФИО2 (покупатель) заключен договор купли-продажи в соответствии с которым ФИО2 приобрел у ФИО3 1/2 долю в квартире в квартире 

<

адрес> в г.Омске за 850 000 рублей.

Обращаясь в суд с настоящими исковыми требованиями, истец указывает, что 

В соответствии с частью 1 статьи 3 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации и статьей 11 Гражданского кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов.

Защита гражданских прав осуществляется способами, установленными статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения.

В соответствии со статьей 244 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности.

Согласно статье 246 Гражданского кодекса Российской Федерации участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В пункте 1 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.

При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя (пункт 3 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Как разъяснено в пункте 14 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», по смыслу пункта 3 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации при продаже доли в праве общей собственности с нарушением преимущественного права покупки других участников долевой собственности любой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев со дня, когда ему стало известно или должно было стать известно о совершении сделки, требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

В соответствии с разъяснениями Конституционного Суда Российской Федерации, данными в определении от 17 июля 2012 года № 1296-О, положения статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации, закрепляющие для участников долевой собственности преимущественное право покупки доли в праве общей собственности (пункт 1), устанавливающие обязанность продавца доли в праве общей собственности известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать ее постороннему лицу (пункт 2), а также предусматривающие с учетом специфики данного права особый способ его защиты - перевод прав и обязанностей покупателя на участника долевой собственности и срок для его использования (пункт 3), призваны обеспечить баланс интересов всех сособственников при распоряжении имуществом, находящимся в их общей долевой собственности.

Таким образом, пункт 3 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации регламентирует последствия нарушения преимущественного права покупки.

Исходя из предмета и оснований заявленных требований, подлежащими доказыванию в рамках настоящего дела, являются факт надлежащего извещения продавцом остальных участников долевой собственности о своем намерении продать долю, а также обращение долевого собственника в суд с требованиями перевода прав и обязанностей покупателя в течение трех месяцев со дня, когда ему стало известно или должно было стать известно о совершении сделки.

Согласно «Методических рекомендаций по проверке нотариусом соблюдения преимущественного права покупки участника долевой собственности при удостоверении договоров по продаже доли в праве общей собственности на недвижимое имущество постороннему лицу», утвержденных решением Правления Федеральной нотариальной палаты 28 марта 2016 года № 03/16 (Письмо ФНП от 31.03.2016), продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее (пункт 2 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В извещении должны быть указаны объект продажи и цена продажи. С учетом сложившейся практики оборота недвижимости, в извещении должны быть указаны и другие значимые для сторон условия, например: порядок расчетов; сохранение установленного законом права залога при рассрочке платежа или нет; наличие лиц, сохраняющих право пользования в жилых помещениях; сроки передачи имущества и т.д.

Добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются.

По смыслу пункта 1 статьи 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации юридически значимое сообщение, адресованное гражданину, должно быть направлено по адресу его регистрации по месту жительства или пребывания либо по адресу, который гражданин указал сам (например, в тексте договора), либо его представителю (пункт 1 статьи 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

С учетом положения пункта 2 статьи 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации юридически значимое сообщение, адресованное гражданину, осуществляющему предпринимательскую деятельность в качестве индивидуального предпринимателя (далее - индивидуальный предприниматель), или юридическому лицу, направляется по адресу, указанному соответственно в едином государственном реестре индивидуальных предпринимателей или в едином государственном реестре юридических лиц либо по адресу, указанному самим индивидуальным предпринимателем или юридическим лицом.

При этом необходимо учитывать, что гражданин, индивидуальный предприниматель или юридическое лицо несут риск последствий неполучения юридически значимых сообщений, доставленных по адресам, перечисленным в абзацах первом и втором настоящего пункта, а также риск отсутствия по указанным адресам своего представителя. Гражданин, сообщивший кредиторам, а также другим лицам сведения об ином месте своего жительства, несет риск вызванных этим последствий (пункт 1 статьи 20 Гражданского кодекса Российской Федерации). Сообщения, доставленные по названным адресам, считаются полученными, даже если соответствующее лицо фактически не проживает (не находится) по указанному адресу.

Если лицу, направляющему сообщение, известен адрес фактического места жительства гражданина, сообщение может быть направлено по такому адресу.

Бесспорным подтверждением направления извещения участников общей долевой собственности на недвижимое имущество о намерении одного из участников продать свою долю постороннему лицу могут быть: свидетельство нотариуса о передаче или о направлении извещения сособственнику; выданная отделением почтовой связи копия телеграммы, направленной продавцом сособственнику самостоятельно.

В случае отсутствия сведений о регистрации участника долевой собственности по месту жительства или пребывания, в том числе в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в Федеральной миграционной службе, допускается направление извещения по адресу места нахождения имущества.

Сделка по продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу может быть совершена по истечении месяца со дня извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности. Указанный срок исчисляется не с момента направления такого извещения, а с момента его доставки адресату.

Согласно статье 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю.

Юридически значимое сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним (статья 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Сообщение считается доставленным, если адресат уклонился от получения корреспонденции в отделении связи, и она была возвращена по истечении срока хранения. Таким образом, риск неполучения поступившей корреспонденции несет адресат.

Если корреспонденция была возвращена в связи с истечением срока хранения в отделении связи, то извещение считается доставленным со дня поступления в отделение связи по месту жительства адресата, определяемого по календарному штемпелю на конверте.

Как следует из материалов дела, 07 февраля 2024 года ФИО3 направила в адрес ФИО1 извещение (уведомление) о намерении продать свою долю в праве общей долевой собственности на 1/2 долю в квартире по адресу: г. Омск, 

<

адрес> по цене 850 000 рублей.

Письмо направлено заказной почтой с описью вложений и получено ФИО1 ДД.ММ.ГГГГ.

05 марта 2024 года ФИО1 направила в адрес ФИО3 уведомление, из текста которого следует, что 10 февраля 2024 года она получила уведомление от участника общей долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу. Одновременно сообщила, что денежными средствами в размере 850 000 рублей не располагает, согласна выкупить 1/2 долю ФИО3 в течение трех лет.

Договор купли-продажи спорной доли заключен между ответчиками 13 марта 2024 года, то есть спустя месяц после направления извещения о предстоящей продаже в адрес других собственников. Стоимость 1/2 доли в квартире, согласно договору, соответствует той, которая предлагалась истцу как участнику долевой собственности.

Также, из пункта 4.4 договора следует, что в соответствии со статьей 250 Гражданского кодекса Российской Федерации сособственник доли в указанной квартире ФИО1 извещена о предстоящей продаже принадлежащего продавцу отчуждаемого объекта за цену 850 000 (восемьсот пятьдесят тысяч) рублей 00 копеек путем направления письма с объявленной ценностью с простым уведомлением и описью вложения 07 февраля 2024 года посредством почтовой связи, что подтверждается кассовым чеком, выданным 07 февраля 2024 года акционерным обществом «ПОЧТА РОССИИ», номер операции RRN: .... Указанное письмо адресату - ФИО1 вручено лично, что подтверждается заверениями продавца и отчетом об отслеживании отправления с почтовым идентификатором ... Продавец заверяет, что получил ответ на указанное письмо, в котором сособственник не выразил согласия на приобретение отчуждаемого объекта на предложенных продавцом условиях. Иных действий по преимущественному праву покупки отчуждаемого объекта за указанную цену в установленный законом срок сособственником предпринято не было.

С учетом изложенного, принимая во внимание, что ФИО3 в адрес истца ФИО1 в установленном порядке направлено предложение о покупке доли в праве собственности на имущество за 850 000 рублей, суд приходит к выводу о соблюдении ответчиком требований действующего законодательства об извещении о намерении продать принадлежащую ему долю.

ФИО3 направив в адрес истца заявление о намерении произвести отчуждение доли в праве собственности на спорное жилое помещение с указанием возможности истцом воспользоваться правом преимущественной покупки, выполнила условие отчуждения доли в квартире, установленное статьёй 250 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также не нарушила месячный срок для реализации сособственником своего права преимущественной покупки. Поскольку истец согласие на совершение покупки доли в праве собственности на недвижимое имущество за 850 000 рублей не выразила, ФИО3 обоснованно полагала, что истец отказалась от преимущественного права покупки спорной доли, в связи с чем заключила договор купли-продажи с ФИО2

Стороной истца представлен договор займа от 10 февраля 2024 года, заключенный между ФИО6 (Займодавец) и ФИО1 (Заемщик) по условиям которого займодавец по первому требованию после получения уведомления о возможности заключения договора купли-продажи 1/2 доли в жилом помещении: Омская область, г. Омск, 

<

адрес>, передает заемщику в собственность денежные средства для выкупа указанной доли за 850 000 рублей, а заемщик обязуется возвратить до 10 февраля 2029 года займодавцу такую же сумму займа.

Размер займа, передаваемого заемщику, составляет: 850 000 (восемьсот пятьдесят тысяч) рублей.

Вместе с тем, истцом не представлено доказательств того, что на момент получения уведомления ФИО3 о продаже спорной доли, ФИО7 была намерена ее приобрести, поскольку 05 марта 2024 года в адрес ответчика истцом направлено уведомление об отсутствии денежных средств и согласии приобрести долю только в рассрочку, возражений относительно продажи спорной доли данное уведомление не содержало.

Безденежность договора купли-продажи в ходе рассмотрения своего подтверждения не нашла. Ответчики в судебном заседании указывали, что расчет по договору произведен наличными средствами. В договоре купли-продажи содержится отметка о том, что расчет в сумме 850 000 рублей произведен полностью. Отсутствие денежных средств на счетах ответчика ФИО3, вопреки доводам стороны истца, не свидетельствует о безденежности договора.

Оценив в совокупности имеющиеся в деле доказательства, в соответствии с требованиями статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд считает необходимым исковые требования ФИО1 оставить без удовлетворения.

Руководствуясь статьями 194 – 198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации,

решил:

Исковые требования ФИО1 оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Омский областной суд путем подачи апелляционной жалобы через Ленинский районный суд г. Омска в течение одного месяца со дня приятия судом решения в окончательной форме.

Судья: (подпись) О.В. Могилёва

Мотивированный текст решения изготовлен 13 июня 2024 года

Судья О.В. Могилёва