Дело № 2-2018/2020 (03RS0013-01-2020-003082-47)

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

12 ноября 2020 г. г. ФИО1

Нефтекамский городской суд РБ в составе председательствующего судьи Сафиной И.Ф., при секретаре Исламовой Ю.С., 

с участием представителя истца ФИО2 – ФИО3, ответчиков ФИО4, ФИО5, 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 к ФИО4, ФИО5, о взыскании задолженности по договору купли-продажи, процентов за пользование чужими денежными средствами и обращении взыскания на заложенное имущество, судебных расходов, 

УСТАНОВИЛ:

ФИО2 обратился с иском к ФИО4, указав в обоснование следующее. 

01.11.2017 между ФИО2 (продавец) и ФИО4 (покупатель) был заключен договор купли-продажи с ипотекой в силу закона, в соответствии с условиями которого истец продал, а покупатель купил 

<

данные изъяты> доли в праве собственности на жилой дом с кадастровым номером 

<

данные изъяты>., а также 

<

данные изъяты> доли в праве собственности на земельный участок с кадастровым номером 

<

данные изъяты> 

Указанные доли в праве на жилой дом и земельный участок были проданы ответчику за 1 652 991,92 руб., из которых 1 006 147,75 руб. истец получил до подписания договора купли-продажи, а 646 844,17 руб. ответчик должен был уплатить до 28.06.2019 года равными платежами в сумме 30 802,01 руб. (п.2.3.3 договора). 

Ответчик свои обязательства по оплате указанной суммы не исполнял надлежащим образом, в связи с чем истец направил ответчику претензию о выплате ему всей суммы задолженности. 

В соответствии с п.1 ст.395 ГК РФ ответчик должен выплатить истцу проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 39 063,91 руб. (расчет прилагает). 

Общая задолженность составляет 399 546,11 руб., из них 360 482,20 руб. – задолженность по договору купли-продажи, 39 063,91 руб. – задолженность по процентам за пользование чужими денежными средствами за период с 11.03.2019 по 01.09.2020. 

Стороны договора пришли к соглашению о том, что в отношении приобретаемого имущества возникает залог в силу закона до полной оплаты ответчиком стоимости приобретаемого имущества. 

Истец в целях определения стоимости 

<

данные изъяты> доли в праве на жилой дом и земельный участок обратился к оценщику ФИО34. Согласно заключению оценщика стоимость жилого дома составляет 1 572 000 руб., земельного участка – 53 000 руб. 

Начальная продажная стоимость жилого дома и земельного участка составляет исходя из 590/1653 доли в размере 1 300 000 руб. (80% от 1572000 руб.). 

На основании вышеизложенного, истец просит суд:

- взыскать с ФИО4 в свою пользу задолженность по договору купли-продажи от 01.11.2017 года в размере 399 546,11 руб.;

- взыскать с ФИО4 в свою пользу проценты за пользование чужими денежными средствами на основании п.1 ст.395 ГК РФ на сумму фактического остатка просроченного долга с 02.09.2020 года по дату его полного погашения включительно; 

- обратить взыскание на предмет залога по договору купли-продажи от 01.11.2017, заключенному между ФИО2 и ФИО4, а именно 

<

данные изъяты> доли в праве собственности на жилой дом 

<

данные изъяты>. и 

<

данные изъяты> доли в праве собственности на земельный участок 

<

данные изъяты>, путем продажи с публичных торгов с установлением начальной продажной цены в размере 1 300 000 руб., в том числе 

<

данные изъяты> доли в праве собственности на блокированный жилой дом в размере 1 257 600 руб., 

<

данные изъяты> доли в праве собственности на земельный участок в размере 42 400 руб.

- взыскать с ответчика в пользу истца расходы по оплате государственной пошлины в размере 7495,47 руб. и расходы по проведению оценки в размере 5000 руб. 

Истец ФИО2 на рассмотрение дела не явился, извещен судом о дате и времени рассмотрения дела по существу. 

Представитель истца по доверенности ФИО3 в суде заявленные исковые требования просил удовлетворить. Суду представил заявление о привлечении в качестве ответчика супругу ФИО4 – ФИО5, к которому исковые требования также поддержал, так как 590/1653 долей жилого дома и земельного участка приобретены ФИО4 в браке с ФИО5 Суду сообщил, что на дату рассмотрения иска долг ответчиков составляет 399 546,11 руб., из которых 360 482,20 руб. – задолженность по основному долгу, 39 063,91 руб. – проценты за пользование чужими денежными средствами, рассчитанные в соответствии с п.1 ст.395 ГК РФ по состоянию на 01.09.2020 включительно. 

Ответчик ФИО4 в суде исковые требования признала полностью, последствия признания иска, предусмотренные статьями 39,173 ГПК РФ, ответчику разъяснены и понятны. Суду сообщила, что они с супругом сами пытались найти покупателей и в настоящее время такие покупатели имеются. Добавила, что не может сообщить суду о том, сколько всего платежей внесла по договору. С представленным истцом актом сверки с указанием информации по внесенным суммам в счет оплаты она согласна. В суде ответчик ФИО4 пояснила, что не намерена ходатайствовать перед судом о назначении по делу оценочной экспертизы в отношении 590/1653 долей жилого дома и земельного участка. 

Определением суда от 09.10.2020 к участию в деле привлечен в качестве ответчика ФИО5 (супруг ФИО4)., который в суде исковые требования признал полностью, последствия признания иска, предусмотренные статьями 39,173 ГПК РФ, ответчику разъяснены и понятны. В суде ответчик ФИО5 пояснил, что не намерен ходатайствовать перед судом о назначении по делу оценочной экспертизы в отношении 590/1653 долей жилого дома и земельного участка. Также суду сообщил, что состоит в браке с ФИО4 с 2005 г. 

Определением суда от 09.10.2020 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, на стороне ответчика, привлечены: ФИО6, ФИО7,, которые не явились в судебное заседание, извещены судом о дате и времени рассмотрения дела, 

Третье лицо Управление Росреестра по РБ на рассмотрение дела своего представителя не направил, извещен о дате и времени рассмотрения дела по существу. 

В соответствии со ст. 167 ГПК РФ суд считает возможным рассмотреть дело при данной явке.

Выслушав представителя истца, признания иска обоими ответчиками, изучив материалы дела, суд считает возможным иск удовлетворить полностью по нижеследующему. 

В силу статьи 309 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается (ст. 310 ГК РФ). 

Согласно п.1 ст.454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В силу п.1 ст. 485 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар по цене, предусмотренной договором купли-продажи, либо, если она договором не предусмотрена и не может быть определена исходя из его условий, по цене, определяемой в соответствии с пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, а также совершить за свой счет действия, которые в соответствии с законом, иными правовыми актами, договором или обычно предъявляемыми требованиями необходимы для осуществления платежа.

Если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 настоящего Кодекса (п.3 ст. 485 ГК РФ).

Как установлено судом и подтверждается материалами дела 01.11.2017 ФИО2 (продавец) и ФИО6, ФИО7, ФИО4 (покупатели) заключили договор купли-продажи с ипотекой в силу закона, в соответствии с которым продавец продал, а покупатели купили в общую долевую собственность: сблокированный жилой дом, назначение – жилой дом, 

<

данные изъяты>. и земельный участок 

<

данные изъяты> (п.1.1). 

Покупатели покупают сблокированный жилой дом и земельный участок в общую долевую собственность в следующих долях: 

- ФИО6 – 

<

данные изъяты> доли в праве собственности, 

- ФИО7 – 

<

данные изъяты> доли в праве собственности, 

- ФИО4 – 

<

данные изъяты> доли в праве собственности (п.1.2). 

Договорная цена отчуждаемого сблокированного жилого дома и земельного участка составляет 4 513 087,41 руб., из них договорная цена отчуждаемых 

<

данные изъяты> доли на имя ФИО4 составляет 1 652 991,92 руб. (п.2.1). 

В соответствии с п.2.3.1 покупатели оплатили Галину М.В. денежные суммы в следующих размерах: 

- ФИО6 – 1 078 729,98 руб. до подписания договора, сумма 513 444,01 руб. будет выплачена платежами до 20 числа каждого месяца в сумме 21 393,05 руб. в срок до 20.09.2019, 

- ФИО7 – 945 292,31 руб. до подписания договора, сумма 322 629,19 руб. будет выплачена платежами до 15 числа каждого месяца в сумме 17923,84 руб. в срок до 15.04.2019, 

- ФИО4 – 1 006 147,75 руб. до подписания договора, сумма 646 844,17 руб. будет выплачена платежами до 28 числа каждого месяца в сумме 30 802,01 руб. в сроДоля всех покупателей: ФИО6 (

<

данные изъяты>), ФИО7 (

<

данные изъяты>), ФИО4 (471/1653) находятся в залоге у продавца в силу закона с момента государственной регистрации права собственности покупателя до момента полной оплаты (пп.2.3.1 – 2.3.3). 

Государственная регистрация ипотеки в силу закона на земельный участок и сблокированный жилой дом произведена 16.11.2017. 

26.02.2019 ФИО2 направил в адрес ФИО4 претензию, в которой в срок до 10.03.2019 требует погасить задолженность в размере 488 869,87 руб. по договору от 01.11.2017.

Согласно отчету № оценщика ФИО21 рыночная стоимость 

<

данные изъяты> доли блокированного жилого дома, расположенного на земельном участке по адресу: 

<

адрес>, по состоянию на 13.05.2020 составляет: 

<

данные изъяты> доли жилого дома – 1 572 000 руб.; 

<

данные изъяты> доли земельного участка – 53 000 руб.

Принимая во внимание факт наличия задолженности ответчика ФИО8 перед истцом ФИО2 по договору купли-продажи жилого дома и земельного участка от 01.11.2017, предъявленные ФИО2 требования о взыскании задолженности в неоспариваемой ответчиком сумме 360 482,20 руб. 

Согласно п.1 ст.395 ГК РФ в случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.

Проценты за пользование чужими средствами взимаются по день уплаты суммы этих средств кредитору, если законом, иными правовыми актами или договором не установлен для начисления процентов более короткий срок (п.3 ст.395 ГК РФ).

Согласно представленного истцом расчета процентов задолженность возникла с 11.03.2019, расчет произведен с указанной даты и по 01.09.2020, исходя из существовавшей в определенный период задолженности. 

Судом данный расчет проверен, суд с ним соглашается. Ответчики в нарушение ч.1 ст.56 ГПК РФ иного расчета суду не представил. 

При установленных судом обстоятельствах суд приходит к выводу об обоснованности предъявленных истцом требований в части взыскания процентов зав пользование чужими денежными средствами в размере 39 063,91 руб., а также до в части начисления процентов на сумму фактического остатка просроченного долга, начиная с 02.09.2020 и до полного погашения задолженности. 

Согласно ст. 348 ГК РФ, взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства.

Если иное не предусмотрено договором, залог обеспечивает требование в том объеме, какой оно имеет к моменту удовлетворения, в частности, проценты, неустойку, возмещение убытков, причиненных просрочкой исполнения, а также возмещение необходимых расходов залогодержателя на содержание заложенной вещи и расходов по взысканию (ст. 337 ГК РФ).

В соответствии с п. 1 ст. 349 ГК РФ требования залогодержателя (кредитора) удовлетворяются из стоимости заложенного имущества по решению суда.

В соответствии с п. 1 ст. 350 ГК РФ, реализация (продажа) заложенного имущества, на которое в соответствии со ст. 349 ГК РФ обращено взыскание, осуществляется в порядке, установленном Законом об ипотеке или Законом о залоге, если иное не предусмотрено законом.

В силу ст.51 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" взыскание по требованиям залогодержателя обращается на имущество, заложенное по договору об ипотеке, по решению суда, за исключением случаев, когда в соответствии со ст.55 настоящего Федерального закона допускается удовлетворение таких требований без обращения в суд.

Участник общей долевой собственности может заложить свою долю в праве на общее имущество без согласия других собственников.

В случае обращения по требованию залогодержателя взыскания на эту долю при ее продаже применяются правила статей 250 и 255 Гражданского кодекса Российской Федерации о преимущественном праве покупки, принадлежащем остальным собственникам, и об обращении взыскания на долю в праве общей собственности, за исключением случаев обращения взыскания на долю в праве собственности на общее имущество жилого дома (ст. 290 ГК РФ) в связи с обращением взыскания на квартиру в этом доме (ч.2 ст.7 ФЗ от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)").

В силу ст.255 ГК РФ кредитор участника долевой или совместной собственности при недостаточности у собственника другого имущества вправе предъявить требование о выделе доли должника в общем имуществе для обращения на нее взыскания.

Если в таких случаях выделение доли в натуре невозможно либо против этого возражают остальные участники долевой или совместной собственности, кредитор вправе требовать продажи должником своей доли остальным участникам общей собственности по цене, соразмерной рыночной стоимости этой доли, с обращением вырученных от продажи средств в погашение долга.

В случае отказа остальных участников общей собственности от приобретения доли должника кредитор вправе требовать по суду обращения взыскания на долю должника в праве общей собственности путем продажи этой доли с публичных торгов.

Как установлено судом задолженность ответчиков по основному долгу перед истцом составляет 360 482,20 руб., задолженность образовалась с февраля 2019 г., что подтверждается представленным истцом актом сверки взаимных расчетов (л.д.86), изложенные в котором сведения признаны ответчиками в ходе судебного заседания как достоверные.

Таким образом, оснований для отказа в обращении взыскания на заложенное имущество, предусмотренных ст.54.1 Федерального закона от 16.07.1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», не установлено. 

С учетом приведенных норм права требования истца об обращении взыскания на заложенное имущество подлежит удовлетворению с учетом правил статей 250 и 255 ГК РФ о преимущественном праве покупки, принадлежащим остальным собственникам данной доли. 

Ответчики в суде не оспорили представленные стороной истца данные оценки заложенного имущества, в связи с чем и в силу ч.1 ст.56 ГПК РФ суд принимает представленные истцом соответствующие данные. 

В соответствии с п.1 ст.322 ГК РФ солидарная обязанность (ответственность) или солидарное требование возникает, если солидарность обязанности или требования предусмотрена договором или установлена законом, в частности при неделимости предмета обязательства.

Расходы по уплате государственной пошлины, а также по оплате оценочных услуг стоимости заложенного имущества подлежат взысканию с ответчиков солидарно в пользу истца в силу ч.1 ст.98 ГПК РФ в размере 7495,47 руб. и 5000 руб. соответственно.

Руководствуясь ст. ст.194-199 ГПК РФ, суд 

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО2 к ФИО4, ФИО5 о взыскании задолженности по договору купли-продажи, процентов за пользование чужими денежными средствами и обращении взыскания на заложенное имущество, судебных расходов,- удовлетворить. 

Взыскать с ФИО9 Г,И,, ФИО5 в солидарном порядке в пользу ФИО2 задолженность в общем размере 399 546,11 рублей, в том числе 360 482,20 рублей – задолженность по договору купли-продажи жилого дома и земельного участка от 01 ноября 2017 г., 39 063,91 рублей – проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 11 марта 2019 г. по 01 сентября 2020 г. в размере 39 063,91 рублей. 

Взыскивать с ФИО4,, ФИО5 в солидарном порядке в пользу ФИО2 проценты за пользование чужими денежными средствами по п.1 ст.395 ГК РФ на сумму фактического остатка просроченного долга, начиная с 02 сентября 2020 г. и по день его полного погашения. 

Обратить взыскание на 

<

данные изъяты> доли в праве общей долевой собственности на жилой дом 

<

данные изъяты> и на 

<

данные изъяты> доли в праве общей долевой собственности на земельный участок 

<

данные изъяты>, путем продажи с публичных торгов, определив начальную продажную цену указанных долей в праве общей долевой собственности на данный жилой дом и земельный участок на публичных торгах в размере 1 300 000 рублей, а именно на 

<

данные изъяты> доли в праве общей долевой собственности на жилой дом в размере 1 257 600 рублей, на 

<

данные изъяты> доли в праве общей долевой собственности на земельный участок 42 400 рублей. 

При продаже указанных долей в праве общей долевой собственности на жилой дом, расположенный по адресу: 

<

данные изъяты> в соответствии с абз. 2 п. 2 ст. 7 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» применить правила статей 250 и 255 Гражданского кодекса Российской Федерации о преимущественно праве покупки, принадлежащим остальным собственникам, и об обращении взыскания на долю в праве общей собственности. 

Взыскать с ФИО4,, ФИО5 в солидарном порядке в пользу ФИО2 судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 7495,47 рублей, судебные расходы по оценке заложенного имущества в размере 5000 рулей. 

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в судебную коллегию по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан в течение одного месяца со дня составления в окончательной форме через Нефтекамский городской суд. 

Мотивированное судебное решение составлено 17.11.2020. 

Судья: И.Ф. Сафина