К делу № 3а-980/2020

РЕШЕНИЕ

именем РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

08 декабря 2020 года город Краснодар

Краснодарский краевой суд в составе:

судьи Шулико О.Г.,

при секретаре Каминской К.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению администрации муниципального образования город Краснодар об оспаривании решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Краснодарскому краю,

установил:

администрации муниципального образования город Краснодар через своего представителя, действующего на основании доверенности, ФИО1 обратилась в суд с административным исковым заявлением об оспаривании решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Краснодарскому краю от 03 марта 2020 г. № 4/9 (далее – Комиссии), которым установлена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 

<

№...> в размере рыночной, равной 243 590 000 рублей. 

В обоснование требований указано, что на основании подготовленного по заданию администрации муниципального образования город Краснодар отчета ООО «Юг-Регион-Оценка» от 27.04.2019 № 20-057 об оценке рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 

<

№...> его рыночная стоимость составляет 425 434 308 рублей. Административный истец полагает, что установленная оспариваемым решением Комиссии кадастровая стоимость земельного участка в размере 243 590 000 рублей является недостоверной. Администрация муниципального образования город Краснодар считает, что указанное решение Комиссии является незаконным и нарушающим права администрации, поскольку значительное изменение кадастровой стоимости земельного участка влечет изменение размера налоговых исчислений в бюджет муниципального образования город Краснодар.

В отзыве на административное исковое заявление представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю по доверенности ФИО2 просит в удовлетворении заявленных требований отказать, мотивируя это тем, что оформление и содержание отчета, представленного на рассмотрение Комиссии, соответствует требованиям ст.11 Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности», федеральным стандартам оценки, в связи с чем оспариваемое решение Комиссии является законным и обоснованным.

В судебном заседании представитель административных ответчиков – Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Краснодарскому краю, действующая на основании доверенностей, ФИО2 возражала против удовлетворения заявленных требований, указав, что оспариваемое решение принято Комиссией в соответствии с требованиями закона.

Представители администрации муниципального образования г.Краснодара, филиала ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Краснодарскому краю», заинтересованные лица 

<

ФИО>11 в судебное заседание не явились, уведомлены надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, ходатайств относительно рассмотрения дела в их отсутствие, а также заявлений, содержащих указания на причины неявки, суду не представили.

Неявка в судебное заседание лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, не препятствует рассмотрению и разрешению административного дела, за исключением случая, если их явка признана судом обязательной. 

При таких обстоятельствах, учитывая, что судом явка лиц, участвующих в деле, не признана обязательной, с учетом положений части 2 статьи 150, части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, изучив доводы административного иска и отзыва на него, исследовав доказательства и материалы дела, суд считает административный иск подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон об оценочной деятельности) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Как усматривается из материалов дела, земельный участок с кадастровым номером 23:43:0208042:37, площадью 24 659 кв.м., с видом разрешенного использования «Развлечения. Общественное питание», установленного относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: край Краснодарский, г.Краснодар, Западный внутригородской округ, 

<

Адрес...>, строение 

<

№...>, принадлежит на праве собственности по ? доли 

<

ФИО>5 и 

<

ФИО>6

13 февраля 2020 года 

<

ФИО>5 через своего представителя обратился в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Краснодарскому краю с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости. На рассмотрение Комиссии представлен отчет ООО «НЭО Эксперт» №5 от 24.01.2020 г. об оценке земельного участка, согласно которому рыночная стоимость оцениваемого земельного участка с кадастровым номером 

<

№...> по состоянию на 06.12.2019 г. составляет 243 590 000 рублей, а также положительное экспертное заключение №50/2020 от 29.01.2020 г. на указанный отчет об оценке земельного участка.

В результате рассмотрения заявления Комиссией установлено отличие рыночной стоимости объекта недвижимости от его кадастровой стоимости, определенной в размере 443 426 680,40 руб. по состоянию на 06.12.2019г., отраженной в Акте определения кадастровой стоимости земельных участков от 06.12.2019г., составляет более 30 процентов, а именно 45 процентов.

Комиссия пришла к выводу, что оформление и содержание отчета об оценке соответствуют требованиям статьи 11 Федерального закона от 29.07.1998г. №135-Ф3 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки.

Оспариваемым решением от 03 марта 2020 г. № 4/9 комиссия решила установить кадастровую стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером 

<

№...> в размере его рыночной стоимости, равной 243 590 000 руб., согласно отчету об оценке.

Административным ответчиком, в соответствии с требованиями Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, представлена совокупность письменных доказательств, подтверждающих соблюдение требований нормативных правовых актов, устанавливающих полномочия Комиссии на принятие оспариваемого решения; форму и вид решения; процедуру принятия этого решения. Указанные обстоятельства административным истцом не оспаривались.

Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 4 мая 2012 года № 263 утвержден Порядок создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее – Порядок).

В соответствии с пунктом 20 Порядка, в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подано по основанию установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, указанной в отчете об оценке объекта недвижимости, содержание и оформление которого соответствуют требованиям, установленным статьей 11 Федерального закона, требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки, и такая рыночная стоимость отличается от его кадастровой стоимости не более чем на тридцать процентов, комиссия принимает решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

В случае, если рыночная стоимость объекта недвижимости отличается от его кадастровой стоимости более чем на тридцать процентов, комиссия принимает решение об отклонении заявления о пересмотре кадастровой стоимости, за исключением случаев, если заявителем представлено положительное экспертное заключение (если отчет об оценке рыночной стоимости составлен оценщиками, являющимися членами разных саморегулируемых организаций оценщиков, - положительные экспертные заключения соответствующих саморегулируемых организаций оценщиков), соответствующее требованиям, установленным к нему законодательством Российской Федерации, и содержание и оформление отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости соответствуют требованиям статьи 11 Федерального закона, требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки.

В соответствии с вышеприведенной правовой нормой, Комиссия приняла решение об удовлетворении заявления 

<

ФИО>5 о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 

<

№...>, учитывая, что на рассмотрение Комиссии, в том числе, было представлено положительное экспертное заключение.

В обоснование требований административного иска администрацией муниципального образования г.Краснодар представлен отчет об оценке земельного участка ООО «Юг-Регион-Оценка» №20-057 от 27.04.2020 года, согласно которому кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 

<

№...> на дату определения кадастровой стоимости (на 06 декабря 2019 года) составляет 425 434 308 рублей 

В целях проверки доводов административного искового заявления, учитывая отличие рыночной стоимости земельного участка, указанной в отчете, представленном в Комиссию, от размера кадастровой стоимости земельного участка, а также принимая во внимание размер рыночной стоимости земельного участка, установленный в отчете ООО «Юг-Регион-Оценка», сведения о величине рыночной стоимости, поскольку суд не обладает специальными познаниями в сфере оценочной деятельности, определением суда 06 июля 2020 года по ходатайству административного истца, изложенному в административном исковом заявлении, по делу назначена судебная экспертиза по определению соответствия отчета об оценке от 24.01.2020г. № 5, послужившего основанием для принятия оспариваемого решения Комиссии, законодательству об оценочной деятельности.

Согласно заключению судебной экспертизы №828/ДПО от 09.10.2020 г., подготовленному экспертом ООО «Департамент профессиональной оценки», указанный отчет об оценке не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности. Рыночная стоимость, указанная в отчете об оценке №5 от 24 января 2020 года, не может быть признана достоверной.

Экспертом выявлен ряд замечаний. Так, в отчете об оценке №5 от 24 января 2020 г. в рамках сравнительного подхода при обосновании корректировки на фактор цена/предложение оценщик принял минимальное значение данной корректировки на интервале согласно представленного источника информации («Справочник оценщика недвижимости» под ред. ФИО3, Нижний Новгород, 2017 г., том «Земельные участки»), обосновывая это тем, что у объекта оценки отсутствует конкуренция в отношении фактора масштаба и соответственно подобные земельные участки востребованы; при обосновании отсутствия корректировки на дату предложения к продаже оценщик ссылается на срок экспозиции 6-18 месяцев. Однако названный срок экспозиции говорит о низкой ликвидности объекта оценки. Приведенные выше обоснования корректировок противоречат друг другу: в первом случае оценщик указал, что объект имеет высокую ликвидность, в другом – низкую, что вводит в заблуждение и приводит к неоднозначному толкованию полученных результатов.

Экспертом также отмечено, что в отчете об оценке №5 от 24 января 2020 г. в рамках сравнительного подхода при обосновании отсутствия корректировки на местоположение оценщик ссылается на то, что объекты расположены в непосредственной близости друг от друга. Однако при анализе местоположения объектов-аналогов можно сделать вывод, что объекты-аналоги №2 и №3 расположены в других районах города. Несмотря на это, анализ по данному фактору оценщик не проводит. В то же время, согласно данным представленным в источниках информации по объектам-аналогам, у объектов-аналогов №1 и №2 отсутствует информация о локальном местоположении, указаны только улицы, на которых они расположены. Таким образом, использованная информация является не достаточной, комментарии и анализ оценщика по этому поводу отсутствуют.

Из заключения эксперта также следует, что при анализе местоположения объекта оценки выявлено, что у объекта отсутствует фасад на проезжую часть. Согласно данным представленным в источниках информации по объектам-аналогам, земельные участки имеют фасад на проезжую часть с интенсивным движением. По данному фактору оценщик также не провел анализ.

Эксперт пришел к выводу, что анализ местоположения объекта оценки относительно объектов-аналогов проведен некорректно, что существенно влияет на итоговый результат. Так, в отчете об оценке №5 от 24 января 2020 г. при анализе источника информации, представленного в приложении к отчету по объекту-аналогу №2, использованного при определении стоимости объекта оценки в рамках сравнительного подхода, было выявлено, что объект имеет назначение «объекты технического обслуживания и ремонта транспортных средств, машин и оборудования», которое относится к земельным участкам, предназначенным под придорожный сервис, что не сопоставимо с назначением объекта оценки. Обоснование на корректировку или её отсутствие по данному фактору в отчете отсутствует, что приводит к неоднозначному толкованию полученных результатов, к необоснованности и некорректности использованной информации. 

В отчете об оценке в разделе 9.2 «Определение сегмента рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект» оценщиком определено, что объект оценки относится к земельным участкам под коммерческую застройку. Однако, при анализе фактических данных предложений и сделок оценщик в нарушение п. 11 в ФСО №7 в большей степени использует объекты под ИЖС, что не соответствует определенному сегменту рынка объекта оценки, и приводит к некорректным данным приведенным в отчете.

Исследовав указанное заключение судебной экспертизы №828/ДПО от 09.10.2020 г. и оценив его по правилам ст.84 КАС РФ, суд приходит к выводу, что указанное заключение судебной экспертизы соответствует требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», а также положениям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и федеральным стандартам оценки. 

Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения в соответствии со статьёй 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, экспертное заключение содержит соответствующую расписку эксперта. Эксперт имеет высшее образование, диплом о профессиональной переподготовке, 14-летний стаж экспертной работы, действующий квалификационный аттестат в области оценочной деятельности, документы, свидетельствующие о членстве в Региональном союзе судебных экспертов, а также об обязательном страховании гражданской ответственности.

Заключение экспертизы содержит подробное описание проведенного исследования, приведены выводы, на основании этого исследования даны ответы на поставленные перед экспертом вопросы. Выводы эксперта полностью согласуются с его исследовательской частью. Экспертное заключение составлено в соответствии с требованиями действующего законодательства, предъявляемыми к отчету об оценке объекта недвижимости. 

Суд, исследовав заключение судебной экспертизы, оценив по правилам, установленным статьей 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, пришел к выводу, что оснований сомневаться в объективности выводов эксперта не имеется, заключение является надлежащим допустимым, достоверным и относимым доказательством.

В ходе судебного разбирательства ни административным истцом, ни административными ответчиками, ни заинтересованными лицами по административному делу, выводы вышеназванного экспертного заключения не опровергнуты, доказательств его порочности не представлено, сведений о несогласии с его содержанием материалы дела не содержат. Участвующие в деле лица о назначении и проведении повторной либо дополнительной судебной экспертизы не просили.

Суд считает заключение судебной экспертизы, объективным и полным, а выводы – обоснованными и последовательными.

Таким образом, вопреки доводам административных ответчиков, материалы дела содержат совокупность письменных доказательств, свидетельствующих, что установленный оспариваемым решением Комиссии размер кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 

<

№...> не соответствует действительной рыночной стоимости данного участка по состоянию на дату определения кадастровой стоимости.

Административными ответчиками, заинтересованными лицами не представлено доказательств в подтверждение доводов о достоверности рыночной стоимости земельного участка, отраженной в отчете об оценке рыночной стоимости №5 от 24.01.2020 г., и установленной в качестве кадастровой стоимости решением Комиссии.

При таких обстоятельствах, оспариваемое решение Комиссии нельзя признать законным и обоснованным, в связи с чем установленная решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Краснодарскому краю от 03 марта 2020 г. № 4/9 кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 23:43:0208042:37 в размере 243 590 000 рублей подлежит исключению из сведений Единого государственного реестра недвижимости 

Генеральным директором ООО «Департамент профессиональной оценки» ФИО4 в суд подано ходатайство о взыскании в пользу общества расходов по проведению в рамках настоящего дела судебной оценочной экспертизы в размере 70 000 рублей.

Разрешая вопрос о распределении судебных расходов по оплате судебной оценочной экспертизы, суд исходит из системного толкования положений статьи 114, части 5 статьи 247, пункта 2 части 1 статьи 248 КАС РФ и приходит к выводу об отнесении расходов по проведению судебной экспертизы на административного ответчика Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю.

Пунктом 31 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" предусмотрено, что с учетом того, что главой 25 КАС РФ не установлено каких-либо особенностей распределения судебных расходов по делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, вопрос о судебных расходах, понесенных заявителем, административным истцом, заинтересованным лицом, административным ответчиком, разрешается в соответствии с правилами главы 10 КАС РФ. При удовлетворении требований об оспаривании решения или действий (бездействия) Комиссии судебные расходы взыскиваются с государственного органа, при котором она создана, за счет казны Российской Федерации (абзац четвертый статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности).

Согласно части 1 статьи 103 КАС РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением административного дела.

В силу пункта 1 статьи 106 КАС РФ к издержкам, связанным с рассмотрением административного дела, относятся суммы, подлежащие выплате экспертам.

Судебная оценочная экспертиза проводилась с целью проверки достоверности доказательств, представленных административным истцом в обоснование своих требований об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Согласно калькуляции затраты на проведение экспертом ООО «Департамент профессиональной оценки» ФИО5 судебной оценочной экспертизы составили 70 000 рублей.

Размер подлежащих взысканию денежных средств подтверждается отвечающими требованиям допустимости и достоверности письменными доказательствами, в том числе документами, свидетельствующими о действительной стоимости судебной экспертизы, объеме произведенных экспертной организацией работ, их расчете и финансово-экономическом обосновании.

Данных о том, что Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю освобождено от уплаты судебных расходов по делу, не имеется. 

Руководствуясь статьями 175-180, 218-228 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

удовлетворить административное исковое заявление администрации муниципального образования города Краснодара об оспаривании решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Краснодарскому краю.

Признать решение комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Краснодарскому краю от 03 марта 2020 г. № 4/9 незаконным.

Исключить из сведений Единого государственного реестра недвижимости установленную решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Краснодарскому краю от 03 марта 2020 г. № 4/9 кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 

<

№...> в размере 243 590 000 (двести сорок три миллиона пятьсот девяносто тысяч) рублей.

Взыскать с Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю в пользу ООО «Департамент профессиональной оценки» расходы на проведение судебной оценочной экспертизы в размере 70 000 (семьдесят тысяч) рублей.

Решение может быть обжаловано в Третий апелляционный суд общей юрисдикции в течение одного месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме.

В окончательной форме решение изготовлено 18 декабря 2020 года

Судья