Дело № 2-117/2017

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

26 июня 2017 года

Промышленный районный суд г.Смоленска

В составе:

председательствующего Цветковой О.С.,

при секретаре Потапченко С.И.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к Обществу с ограниченной ответственностью «Селена» о возмещении ущерба, взыскании упущенной выгоды,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с вышеназванным иском к ООО «Селена», ссылаясь на то, что ДД.ММ.ГГГГ между сторонами заключен договор аренды принадлежащего истцу нежилого помещения 

<

данные изъяты>, под магазин, на срок ДД.ММ.ГГГГ с момента регистрации договора в Управлении Росреестра по Смоленской области. Указанное помещение передано в пользование ответчику по акту приема-передачи. В связи с существенными нарушениями ответчиком условий договора в его адрес истцом направлена претензия от ДД.ММ.ГГГГ, с предложением расторгнуть договор аренды в одностороннем порядке и освободить арендуемое помещение до ДД.ММ.ГГГГ, на что ответчик ответил отказом, который послужил основанием для обращения истца в суд с требованием о возложении на ООО «Селена» обязанности по освобождению арендуемого помещения. Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Смоленского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ на ООО «Селена» возложена обязанность освободить указанное помещение истца. В рамках исполнительного производства на основании данного судебного постановления арендуемое помещение освобождено ответчиком, в связи с чем ДД.ММ.ГГГГ судебным приставом-исполнителем окончено исполнительное производство. Однако, после освобождения ответчиком помещения истцом установлено, что в результате ненадлежащей эксплуатации арендуемого помещения в нем появились повреждения внутренней и наружной отделки помещения, которые зафиксированы в одностороннем акте осмотра с участием свидетелей. Согласно локальному сметному расчету ООО «Торгес» от ДД.ММ.ГГГГ стоимость восстановительного ремонта помещения составляет 

<

данные изъяты> руб., что является для истца убытками, подлежащими возмещению ответчиком в силу ст.ст. 15, 393 ГК РФ. Кроме того, ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 (арендодатель) и ФИО7 (арендатор) заключен предварительный договор аренды того же нежилого помещения, размер арендной платы составил 

<

данные изъяты> руб. ежемесячно. Однако, в результате приведения ответчиком нежилого помещения в ненадлежащее состояние истец лишился реальной возможности сдать помещение в аренду ФИО7, в связи с чем истцом недополучена арендная плата за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в сумме 

<

данные изъяты>, которая является для истца упущенной выгодой.

Просит суд взыскать с ответчика в свою пользу стоимость восстановительного ремонта нежилого помещения по адресу

<

адрес> в размере 

<

данные изъяты> руб., а также упущенную выгоду в размере 

<

данные изъяты> руб.

В ходе рассмотрения дела истец неоднократно уточнял свои требования и по итогам проведенной по делу судебной экспертизы и дополнений к ней, в окончательной редакции уточненного иска просит суд взыскать с ответчика в свою пользу денежные средства в размере 

<

данные изъяты> руб., необходимые на восстановление нежилого помещения по 

<

адрес>, а также упущенную выгоду в связи с невозможностью сдачи в аренду данного нежилого помещения в размере 

<

данные изъяты> руб. за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ включительно.

Истец ФИО1, извещенный надлежаще, в судебное заседание не явился, обеспечил явку своих представителей ФИО2, ФИО3, которые исковые требования, с учетом их последних уточнений, поддержали, обосновав их вышеизложенными обстоятельствами, просят суд взыскать с ответчика в пользу истца 

<

данные изъяты> руб. в счет возмещения ущерба и упущенную выгоду в размере 

<

данные изъяты> руб. Представитель ФИО2 также пояснила, что магазин работает с ДД.ММ.ГГГГ, в то время центральной канализации в помещении не было. Когда в ДД.ММ.ГГГГ году ответчик арендовал магазин, канализация была в виде выгребной ямы. В ДД.ММ.ГГГГ истец демонтировал колодец (выгребную яму) магазина, устроил через весь участок подвод к колодцу и подключение к городской канализации. Колодец сделали под центральную канализацию, но техническую документацию не оформили. В период аренды помещения ответчиком была подготовлена и готова к вводу центральная канализация, установлена заглушка. Арендатор засорил и мойку, и канализационный колодец. Представители также пояснили, что упущенная выгода возникла у истца ввиду несвоевременного освобождения ответчиком спорного жилого помещения, несмотря на судебное постановление. Признали, что арендуемое помещение было освобождено ответчиком ДД.ММ.ГГГГ, по договору аренды с ФИО7 помещение последнему фактически не передавалось, поскольку оно не было освобождено прежним арендатором ООО «Селена», поэтому акт приема-передачи к договору аренды ФИО1 и ФИО7 не подписывался. Имущественных претензий ФИО7 к ФИО1 по данному договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ не заявлял. 

Представители ответчика ООО «Селена» - директор ФИО5, ФИО6 исковые требования не признали, поддержав позицию, изложенную в письменных возражениях на иск. С выводами проведенной по делу судебной экспертизы, в том числе с выводом эксперта о необходимости проведения очистки канализации, не согласились, полагая, что заключение составлено с нарушениями требований законодательства, методических рекомендаций, что привело к искажению результатов экспертизы в пользу истца (вся информация об объекте принята в устной форме от заинтересованного лица ФИО1), в силу чего не может являться допустимым доказательством по делу. По требованию о взыскании упущенной выгоды пояснили, что на момент заключения предварительного договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 (арендодатель) и ФИО7 (арендатор) договора аренды спорного нежилого помещения, последний не имел статус индивидуального предпринимателя, а, следовательно, не имел намерения арендовать данное помещение. Кроме того, ФИО7 требований о передаче помещения и подписания акта приема-передачи ФИО1 не предъявлял. Со стороны самого истца также не предпринималось никаких мер, которые требовались для получения им дохода по этому договору. Относительно взыскания стоимости восстановительного ремонта спорного нежилого помещения указали, что при заключении договора аренды в ДД.ММ.ГГГГ ООО «Селена» приняло помещение в том виде и состоянии, в котором оно находится в настоящее время. Полагают, что указанные в заключении судебной экспертизы повреждения помещения истца (прогнили полы, оконные рамы и т.д.) произошли в результате использования некачественного материала при строительстве здания, а также времени его эксплуатации. Также ООО «Селена» производило в арендованном помещении необходимый ремонт (замену проводки, укладку линолеума), что не отрицается самим истцом. Просили в иске отказать.

Выслушав мнение представителей сторон, пояснения эксперта, исследовав письменные доказательства, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии со ст. 1064 ГК РФ вред, причиненный личности или имуществу гражданина, подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред.

Согласно ст.15 ГК РФ, лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. 

В силу п.1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Судом по делу установлено, что ФИО1 на праве собственности принадлежит здание магазина, 

<

данные изъяты> о чем в ЕГРН ДД.ММ.ГГГГ сделана запись государственной регистрации №.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 (арендодатель) и ООО «Селена» в лице директора ФИО5 (арендатор) заключен договор аренды вышеуказанного нежилого помещения (далее – Договор), для использования его в качестве торгового помещения-магазина под торговлю продовольственными и непродовольственными товарами (п.1.1.), на срок ДД.ММ.ГГГГ с момента государственной регистрации настоящего договора в Управлении Росреестра по Смоленской области, размер арендной платы соответствует размеру за эксплуатационные и коммунальные услуги согласно выставляемым квитанциям (п.1.2., 3.1.). Государственная регистрация этого договора произведена ДД.ММ.ГГГГ, о чем имеется соответствующая отметка регистрационного органа.

Согласно условиям договора техническое состояние нежилого помещения удовлетворительное и позволяет использовать его в целях, указанных в п.1.1. настоящего договора. (1.3.). Передача объекта производится по акту приема-передачи, в котором должно быть указано техническое состояние объекта в момент его сдачи в аренду (1.5.)

Арендодатель обязуется обеспечить надлежащие условия эксплуатации арендатором помещения на условиях настоящего договора (2.1.3.). 

Арендатор обязуется использовать объект исключительно по прямому назначению, указанному в п.1.1. договора; содержать помещение в надлежащем техническом состоянии, поддерживать санитарное состояние, отвечающее требованиям санитарной безопасности, соблюдать правила эксплуатации инженерного, электрического и сантехнического оборудования, правила пожарной безопасности и внутреннего распорядка; немедленно извещать арендодателя о всяком повреждении, аварии и ином событии, нанесшем (или грозящем нанести) объекту ущерб, своевременно принимать все возможные меры по предотвращению угрозы против дальнейшего разрушения или повреждения объекта; содержать территорию, прилегающую к объекту, в чистоте (2.3.).

В случае причиненного ущерба по вине арендатора арендатор полностью и за свой счет производит ремонт или восстанавливает помещение и оборудование (4.2.).

Данное помещение передано в пользование ответчику по акту приема-передачи нежилого помещения в аренду от ДД.ММ.ГГГГ, в котором сведений о ненадлежащем состоянии, дефектах помещения не указано.

Договор аренды в уставленном законом порядке не оспорен и недействительным не признан.

ДД.ММ.ГГГГ истцом в адрес ответчика направлено письменное уведомление с предложением расторгнуть вышеуказанный договор аренды в одностороннем порядке и в срок до ДД.ММ.ГГГГ освободить арендуемое помещение. Данное предложение оставлено ответчиком без удовлетворения, в связи с чем истец обратился с соответствующим требованием в суд.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Смоленского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ на ООО «Селена» возложена обязанность освободить указанное помещение истца.

На основании вышеуказанного судебного акта ДД.ММ.ГГГГ судебным приставом-исполнителем Заднепровского РОСП г.Смоленска УФССП России по Смоленской области возбуждено исполнительное производство №-ИП в отношении должника ООО «Селена», в рамках которого вышеназванное помещение освобождено должником ДД.ММ.ГГГГ, о чем составлен акт исполнительских действий и в ту же дату судебным приставом-исполнителем вынесено постановление об окончании исполнительного производства.

Впоследствии истцом установлено, что ответчик допускал ненадлежащую эксплуатацию арендованного помещения, в связи с чем в нем появились повреждения внутренней и наружной отделки помещения, стоимость устранения которых по оценке ООО «Торгес» от ДД.ММ.ГГГГ составляет 

<

данные изъяты> руб.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 (арендодатель) и ФИО7 (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения 

<

данные изъяты> под торговлю продовольственными и непродовольственными товарами, срок аренды помещения составляет с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ по акту приема-передачи, размер арендной платы составляет 

<

данные изъяты> руб. ежемесячно, начиная с ДД.ММ.ГГГГ.

ФИО1 в иске ссылается, что данный договор аренды с ФИО7 является предварительной сделкой.

Акт приема-передачи к этому договору его сторонами не подписан.

Указанные обстоятельства подтверждаются пояснениями сторон, письменными материалами дела: копией договора аренды нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.11-14, т.1); копией акта приема-передачи нежилого помещения в аренду от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.15, т.1); копией свидетельства о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.19, т.1); актом осмотра нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.76-79, т.1); апелляционного определения Смоленского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.24-27, т.1); уведомления истца от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.30, т.1); локального сметного расчета ООО «Торгес» от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.38-46, т.1); договором аренды нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ и актом к нему (л.д.71-75, т.1), а также представленными по запросу суда копиями материалов исполнительного производства №-ИП (л.д.95-101, т.1) и материалами гражданского дела № по иску ФИО1 к ООО «Селена» о расторжении договора аренды нежилого помещения, возложении обязанности.

В обоснование заявленных требований истец ссылается на ненадлежащую эксплуатацию ответчиком арендованного помещения, послужившую причиной возникновения повреждений в принадлежащем истцу помещении, в результате чего ему причинен ущерб в виде стоимости ремонтных работ и в виде упущенной выгоды, которую он не смог по вине ответчика получить по предварительной сделке аренды от ДД.ММ.ГГГГ.

При разрешении заявленных требований суд исходит из следующего.

По общему правилу, для возникновения обязательства вследствие причинения вреда обязательными условиями являются наличие самого вреда, противоправность поведения причинителя вреда, причинная связь между наступлением вреда и противоправным поведением, а также вина причинителя вреда. 

При этом, презумпция вины причинителя вреда предполагает, что доказательства отсутствия его вины должен представить сам ответчик; потерпевший представляет доказательства, подтверждающие факт повреждения имущества, размер причиненного вреда, а также доказательства того, что ответчик является причинителем вреда или лицом, в силу закона обязанным возместить вред.

Из представленного в материалы дела акта осмотра нежилого помещения по адресу: 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, усматривается, что осмотр арендованного ООО «Селена» помещения произведен в присутствии представителя арендатора - директора ООО «Селена» ФИО5, который акт подписать отказался, а также с участием ФИО1, ФИО4, ФИО11, ФИО12, ФИО14, подписавших акт, в котором отражено состояние помещения на момент его передачи арендодателю. В судебном заседании ДД.ММ.ГГГГ директор Общества ФИО5 и представитель ФИО6 ссылались на то, что присутствовали при этом осмотре (л.д.76-79, л.д.213-224, т.1).

На основании данного акта ООО «Торгес» составлен локальный расчет от ДД.ММ.ГГГГ о стоимости устранения повреждений в помещении – 

<

данные изъяты> руб. (л.д.38-46, т.1).

По ходатайству стороны истца для уточнения технического состояния спорного помещения, что влияет на стоимость его восстановительного ремонта, судом назначена комплексная судебная строительно-техническая и оценочная экспертиза, производство которой поручено ООО «Смоленское бюро строительных услуг».

Согласно заключению эксперта ООО «Смоленское бюро строительных услуг» ФИО13 от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.2-58, т.2), в результате обследования нежилого помещения по 

<

адрес> установлено, что техническое состояние строительных конструкций указанного помещения является удовлетворительным. Техническое состояние внутренней отделки - неудовлетворительным для его использования по назначению, в том числе для сдачи в аренду для использования в качестве торгового помещения – магазина для торговли продовольственными и непродовольственными товарами.

Экспертом также установлено, что в нежилом помещении имеются указанные в договоре аренды от ДД.ММ.ГГГГ и акте приема-передачи к нему: отопление, коммуникации, электрические розетки, выключатели, входная дверь. На момент проведения экспертизы отопление отключено, имеется газовый котел, счетчик газа, внутренние сети газоснабжения, батареи. Явных повреждений системы отопления по визуальному осмотру не выявлено. Сети внутреннего водоснабжения и канализации явных повреждений также не имеют. Канализационный колодец, расположенный около здания, имеет засор. Требуется ремонт одной розетки. Явных повреждений электрических выключателей не выявлено. При осмотре входной двери (на которую указали стороны при обследовании), установленной после тамбура в капитальной стене фасада, выявлена деформация и повреждение дверной коробки, частично разрушен дверной откос в местах примыкания к дверной коробке. Требуется ремонт дверной коробки и откосов.

Для восстановления помещения необходимо выполнить следующие работы:

торговый зал – разборка плинтусов пола, покрытий пола из линолеума и из древесностружечных плит; устройство покрытий из древесностружечных плит и покрытий из линолеума насухо из готовых ковров; устройство деревянных плинтусов; ремонт штукатурки внутренних стен по камню известковым раствором площадью отдельных мест до 1 кв.м; улучшенная масляная окраска ранее окрашенных стен за два раза с расчисткой старой краски до 35%; демонтаж оконных коробок в каменных стенах с отбивкой штукатурки в откосах; установка оконных блоков с переплетами спаренными в каменных стенах; улучшенная окраска масляными составами по дереву заполнений оконных проемов; ремонт штукатурки откосов цементно-известковым раствором; улучшенная окраска масляными составами по штукатурке оконных откосов; снятие дверных полотен; ремонт дверных коробок; укрепление дверных коробок с конопаткой; установка дверных полотен; ремонт штукатурки откосов дверных проемов; улучшенная окраска масляными составами по штукатурке дверных откосов; смена розеток.;

тамбур – разборка облицовки стен из декоративного ДВП; обшивка стен плитами декоративного ДВП; заделка выбоин в цементных полах площадью 0,5 кв.м;

подсобное помещение и туалет (котельная) – разборка плинтусов пола, покрытий пола из линолеума и из древесностружечных плит; устройство покрытий из древесностружечных плит и покрытий из линолеума насухо из готовых ковров; устройство деревянных плинтусов;

- канализация – промывка спецмашинами «СКАНИЯ» и «SISU» канализационных трубопроводов диаметром 150-250 мм;

- вывоз мусора – очистка помещений о строительного мусора; погрузка строительного мусора; перевозка грузов автомобилями-самосвалами грузоподъемностью 10 т.

Данные работы не являются капитальными, так как восстановлению подлежит внутренняя отделка, а замена одного оконного блока не является капитальным ремонтом здания в целом.

Экспертом также установлено, что в помещении имеются следующие повреждения (дефекты): в торговом зале - на стенах имеются незначительные повреждения штукатурки по причине ремонта электропроводки; на полу – прогнивание ДСП и линолеума; окно - имеется прогнивание нижних брусков деревянного оконного проема, рама имеет распил поперечного среднего бруска, одно стекло треснуло; электрическая розетка выпала из коробки; тамбур – стены отделанные декоративным ДВП имеют деформацию и загрязнения; бетонный пол имеет следы проведения ремонтных работ, цементная стяжка частично разрушена, деревянная дверная коробка (вход в торговый зал) имеет деформацию, разрушение штукатурки откосов; подсобное помещение - цементный пол, покрытый ДСП и линолеумом имеет прогнивание ДСП и линолеума, металлическая эмалированная мойка имеет загразнение; туалет – стены и потолок, отделанные ДВП, имеют деформацию, отрыв части ДВП в местах вентилей и счетчика, цементный пол, покрытый ДСП и линолеумом имеет прогнивание ДСП и линолеума. Также засорена канализация.

Стоимость ремонтно-восстановительных работ помещения составляет 

<

данные изъяты> руб.

Причиной возникновения дефектов помещения является длительное его использование без проведения текущего (косметического) ремонта. Оконный проем поврежден по причине физического воздействия на раму (распил средней поперечной стойки). Время возникновения дефектов внутренней отделки определить невозможно. Распил оконной рамы произведен после 2011 года.

Выводы указанного исследования подтвердил допрошенный в судебном заседании от ДД.ММ.ГГГГ эксперт ФИО13, который также пояснил, что имеющиеся в туалете дефекты в виде деформации ДВП на стенах и потолка, отрыв части ДВП в местах вентилей и счетчика в смете не учитывались, так как они образовались в связи с необходимостью проведения водопровода и канализации. Эта отделка изначально сделана некачественно. Полагает, что данные дефекты - это ветхость от времени, а также из-за некачественного проведения коммуникаций. Ущерб от гниения на полу в смете учтен. Замену входной двери эксперт в смету не вносил, т.к. ее можно отремонтировать путем укрепления косяков и оштукатуривания откосов, где имеются трещины. Также пояснил, что повреждение ДВП серьезное, за 2 года бесхозного нахождения помещения ДВП не может так испортиться. По состоянию стен видно, что они окрашивались давно, ремонт также проводился давно. Такие повреждения не могли возникнуть за 2 года и из-за отсутствия отопления. Помещение приходило в негодность долгое время, более двух лет. На момент осмотра помещение непригодно для использования под магазин, необходимо провести ремонт на сумму 

<

данные изъяты> руб. Окно также непригодно, т.к. в нем имеются механические повреждения, не совместимые с его использованием. В каком именно году распилили окно – определить невозможно. Также необходима прочистка канализации, которая имеет разводку, свой распределительный узел – канализационный колодец. Через трубу сток выводится в городскую канализацию. По внешним признакам, а также со слов собственников – это частная канализация, соединенная с городской канализацией, а не выгребная яма с септиком. Канализационный колодец имеет сильный засор, который виден визуально. Чтобы убрать отходы, надо провести работы по очистке канализации, которые проводят специализированные организации, их стоимость в смете учтена. Также пояснил, что посчитал все дефекты, которые надо устранить и привести помещение в пригодное для использования под магазин состояние.

В судебном заседании эксперт пояснил, что при расчете стоимости прочистки канализации исходил из того, что в помещении центральная канализация, а не выгребная яма с септиком, стоимость устранения засора последней значительно ниже.

Также в судебном заседании представитель истца – ФИО2 признала, что на дату передачи ответчику помещения в аренду в помещении имелась канализация в виде выгребной ямы, а не центральная канализация. В период аренды ответчиком истец начал работы по устройству в помещении вывода к центральной канализации, однако эти работы не окончены, технической документации о наличии в помещении центральной канализации у истца не имеется.

С учетом указанных пояснений эксперта и представителя истца, а также мнения представителей ответчика, оспаривавших включение в смету расходов по прочистке центральной канализации, каковой в помещении не имелось, судом предложено эксперту уточнить стоимость прочистки канализации в помещении и общую сумму ремонтно-восстановительных работ.

Согласно дополнению к заключению экспертом ФИО13 уточнена стоимость ремонтно-восстановительных работ в помещении, сумма которых составила 

<

данные изъяты> руб.

Выводы дополнения к заключению эксперт ФИО13 в судебном заседании поддержал, пояснил, что данная сумма уточнена исходя из устройства в помещении канализации в виде выгребной ямы с септиком, в смете учтена стоимость прочистки трубы от унитаза до канализационного колодца и откачивание стоков из колодца данного вида канализации, в которой по внешним признакам имеются засохшие загрязнения, без прочистки колодца система канализации работать не будет. Также эксперт пояснил, что даже в отсутствие засора в таком виде канализации необходимо проводить работы по очистке в профилактических целях не менее 1 раза в год. В смету включена стоимость однократной прочистки такого вида канализации, что является минимальным за период действия договора. 

С учетом квалификации эксперта, стажа экспертной деятельности, наличия в заключении судебной экспертизы мотивированных обоснований своих выводов, уточнения размера ущерба с учетом уставленных в ходе рассмотрения дела обстоятельств, у суда отсутствуют основания сомневаться в обоснованности выводов эксперта ООО «Смоленское бюро строительных услуг», предупрежденного об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Данное заключение не противоречит представленным сторонами в материалы дела доказательствам, уточнено в части размера ущерба, что подтверждено самим экспертом в судебном заседании, где участникам процесса предоставлена возможность задать ему имеющиеся вопросы, в связи с чем суд принимает данное заключение, с учетом уточнений, представленных экспертом ФИО13 в суд в дополнительных сведениях по заключению эксперта, во внимание при разрешении спора.

Доводы стороны ответчика о том, что заключение составлено экспертами с нарушениями требований законодательства, методических рекомендаций, что привело к искажению результатов экспертизы в пользу истца (вся информация об объекте принята в устной форме от заинтересованного лица ФИО1), в силу чего не может являться допустимым доказательством по делу, суд находит несостоятельными, поскольку они голословны, ничем не подтверждены и опровергаются совокупностью исследованных по делу доказательств, экспертного заключения и дополнения к нему, подтвержденных пояснениями выполнившего их эксперта.

Доводы представителей ответчика о том, что спорное помещение на момент его сдачи истцу в рамках исполнительного производства находилось в том же состоянии, что и при принятии его в аренду ДД.ММ.ГГГГ суд находит несостоятельными, поскольку они достаточными доказательствами не подтверждены, опровергаются материалами дела. 

В договоре аренды от ДД.ММ.ГГГГ указано на нахождение помещения в удовлетворительном состоянии, позволяющем использовать его в целях аренды, т.е. в качестве торгового помещения-магазина под торговлю продовольственными и непродовольственными товарами; в акте приема-передачи должно быть указано техническое состояние объекта на момент его сдачи в аренду.

Однако в акте приема-передачи помещения, подписанном сторонами в дату заключения договора, указаний на его ненадлежащее состояние не приведено, о наличии каких-либо дефектов, которые установлены по результатам судебной экспертизы на дату сдачи помещения истцу, не указано, поэтому суд считает, что в помещении при его передаче арендатору-ответчику имеющиеся на момент сдачи дефекты отсутствовали, возникли в период аренды ответчиком спорного помещения, являются для истца ущербом, который в силу ст.ст. 15, 1064 ГК РФ и в соответствии с п.4.2. договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ подлежит возмещению за счет арендатора.

Сведения о состоянии спорного помещения при его сдаче ответчиком истцу подтвердил также допрошенный судом свидетель ФИО14, с участием которого проведен осмотр и составлен вышеназванный акт от ДД.ММ.ГГГГ. 

Также по этим обстоятельствам по ходатайству стороны ответчика допрошены свидетели ФИО15, ФИО16, ФИО17 и ФИО18

Так, свидетель ФИО14 суду показал, что он живет рядом с магазином истца, последний раз посещал магазин в ДД.ММ.ГГГГ, с ДД.ММ.ГГГГ магазин не работает. Пояснил, что участвовал при осмотре магазина и составлении акта от ДД.ММ.ГГГГ, свою подпись в котором подтвердил. Помнит, что при осмотре вторая дверь между входной дверью и дверью тамбура была выбита, повреждена дверная коробка. В линолеуме имелись дыры, через которые был виден бетонный пол, разбито оконное стекло в подсобном помещении, санузел не работал, крышка от бачка унитаза лежала рядом, в бачке не было воды. 

Из показаний свидетеля ФИО15 следует, что супруга директора ООО «Селена» ФИО5 – ФИО9 является родной сестрой свидетеля. В ДД.ММ.ГГГГ свидетель помогал ФИО5 переезжать в арендованное у ФИО1 помещение магазина, в котором впоследствии свидетель бывал постоянно, 1-2 раза в месяц, т.к. там работала его сестра. ФИО5 делал в помещении ремонт, и свидетель ему помогал: заменили линолеум, вывезли строительный мусор, установили розетки в торговом зале. Последний раз свидетель был в магазине в ДД.ММ.ГГГГ, когда освобождали помещение, однако в каком состоянии на тот момент оно находилось, пояснить не смог.

Свидетель ФИО16 показал суду, что в ДД.ММ.ГГГГ арендовал у ФИО1 помещение по 

<

адрес>б, договор аренды был оформлен на мать свидетеля - ФИО17 Когда в ДД.ММ.ГГГГ свидетель арендовал данное помещение, оно находилось в неудовлетворительном состоянии, требовался ремонт: в углах была плесень, отшелушилась краска на стенах, дверь не окрашена, поэтому свидетель делал косметический ремонт в помещении в ДД.ММ.ГГГГ: покрасил стены и потолок, часть стен оклеил обоями, застелил новый линолеум, частично заменил электропроводку, где надо было установить сигнализацию. Также менял выключатели, розетки, заменил освещение на лампы дневного света. Помещением пользовался 1 год, освободил его в конце ДД.ММ.ГГГГ. Также показал, что после ДД.ММ.ГГГГ неоднократно заходил в магазин ООО «Селена», поскольку в нем работала продавцом сестра свидетеля. Ремонт не замечал, что-то поменялось в магазине, но что, пояснить не смог, полагает, что может появилось оборудование. С ДД.ММ.ГГГГ в магазине на полу был линолеум, этот же, что перестилал он (свидетель) или другой – не помнит. На состояние магазина в ДД.ММ.ГГГГ. он (свидетель) внимание не обращал.

Свидетель ФИО17 показала суду, что когда в ДД.ММ.ГГГГ она со своим сыном ФИО16 арендовали магазин истца, то сделали ремонт: оклеили стены и частично их покрасили, также покрасили потолок, заменили на полу линолеум. В магазине проработали мало, поскольку не было прибыли. По инициативе ФИО1 договор аренды расторгли и вернули помещение, после чего свидетель продолжала работать в магазине у другого арендатора еще 3 года, который ремонт не делал. Потом магазин арендовал ФИО5, который заменил линолеум, поменял электропроводку, и пожарную сигнализацию. Сейчас магазин не работает уже второй год. В каком состоянии находилось помещение перед закрытием, пояснить не смогла.

Свидетель ФИО10 показал суду, что с ДД.ММ.ГГГГ является приятелем ФИО5, помогал переезжать в магазин по 3-й Северной улице, который ФИО5 арендовал у истца. Помнит, что помещение находилось в плохом состоянии, не была закреплена электропроводка, вырваны розетки, на полах прогнившие лаги, был поврежден линолеум, требовался ремонт. Свидетель помогал найти работников, которые установили в помещении пожарную сигнализацию, необходимую для получения лицензии на торговлю. Во время его аренды помещения истца ФИО5 состояние магазина улучшилось. В каком состоянии находились стены в магазине, пояснить не может, поскольку их закрывали прилавки и витрины. При освобождении магазина свидетель не присутствовал.

Анализируя представленные по делу доказательства в совокупности с вышеприведённым законодательством, принимая во внимание выводы эксперта, суд находит установленным факт причинения ответчиком ООО «Селена» ущерба в виде повреждения внутренней и наружной отделки арендованного помещения вследствие его ненадлежащей эксплуатации в период нахождения помещения у ответчика до передачи собственнику, в связи с чем суд считает, что на ООО «Селена» подлежит возложению обязанность по возмещению причиненного истцу материального ущерба в виде стоимости ремонтно-восстановительных работ, требуемых для приведения помещения в состояние, позволяющее его использовать по назначению под магазин, сумма которых по результатам судебной экспертизы, с учетом уточнений, составляет 

<

данные изъяты> руб. 

Доказательств обратного, в силу ст.56 ГПК РФ, ответчиком суду не представлено.

Показания свидетелей ФИО15, ФИО16, ФИО17, ФИО18 не опровергают установленных судом обстоятельства о наличии в помещении дефектов, подтвержденных материалами дела и судебной экспертизой, поскольку эти свидетели не смогли пояснить, в каком состоянии находилось помещение на момент его передачи ответчиком истцу. Кроме того, свидетель ФИО15 является близким родственником супруги ФИО8, свидетель ФИО18 – приятель последнего, в связи с чем они могут иметь заинтересованность в исходе спора.

Таким образом, в указанной части иск подлежит удовлетворению в заявленном истцом размере (ч.3 ст. 196 ГПК РФ).

При разрешении требования о взыскании упущенной выгоды, суд исходит из следующего.

В обоснование данного требования истец ссылается на то, что заключил с ФИО7 ДД.ММ.ГГГГ договор аренды нежилого помещения 

<

данные изъяты>, указывая в иске, что это предварительный договор.

Согласно п.п. 1.1. и 1.3 договора арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду указанное помещение в состоянии, позволяющем его нормальную эксплуатацию в целях торговли продовольственными и непродовольственными товарами.

Арендная плата составляет 

<

данные изъяты> руб. в год, подлежит внесению с ДД.ММ.ГГГГ равными частями по 

<

данные изъяты> руб. ежемесячно, в арендную плату не входит стоимость коммунальных услуг (п.п.2.1., 2.2.).

Арендодатель обязан предоставить арендатору помещение в состоянии, пригодном для использования в соответствии с целями аренды (п.3.4.1.).

Срок аренды по договору составляет с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ по акту приема-передачи (п.4.1).

В силу п.5.3 по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут в судебном порядке, если арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору; переданное имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору; имущество в силу обстоятельств, не зависящих от арендатора, окажется в состоянии, не пригодном для использования (п.п. 5.3.1.,5.3.2., 5.3.4.). 

В силу п.2 ст.15 ГК РФ под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Применительно к убыткам в форме упущенной выгоды лицо должно доказать, что возможность получения прибыли существовала реально, а не в качестве его субъективного представления (ст.393 ГК РФ).

В п.4 ст.393 ГК РФ установлены условия для возмещения упущенной выгоды, которые должно доказать лицо, требующее возмещения таких убытков. В соответствии с названной нормой при определении упущенной выгоды учитываются предпринятые кредитором для ее получения меры и сделанные с этой целью приготовления.

Таким образом, для взыскания упущенной выгоды в первую очередь следует установить реальную возможность получения упущенной выгоды и ее размер.

Согласно п. 11 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" размер неполученного дохода (упущенной выгоды) должен определяться с учетом разумных затрат, которые кредитор должен был понести, если бы обязательство было исполнено. При этом необходимо подтверждение будущих расходов и их предполагаемого размера обоснованным расчетом и доказательствами.

Из анализа вышеприведенных норм права следует, что лицо, предъявляющее требование о возмещении убытков в виде упущенной выгоды, должно доказать факт нарушения своего права, наличие и размер убытков, наличие причинной связи между поведением лица, к которому предъявляется такое требование, и наступившими убытками, а также то, что возможность получения прибыли существовала реально, т.е. при определении упущенной выгоды должны учитываться предпринятые для ее получения меры и сделанные с этой целью приготовления. При этом основанием для возмещения таких убытков является доказанность истцом всех перечисленных условий.

Вместе с тем доказательств, отвечающих требованиям ст.ст.59,60 ГПК РФ, подтверждающих наличие причинной связи между поведением лица, к которому предъявляется такое требование, и наступившими убытками, а также то, что возможность получения прибыли существовала реально, в нарушение требований ст.56 ГПК РФ истцом не представлено.

Никаких виновных действий, которые повлекли бы убытки для истца, судом не установлено, заключая предварительный договор аренды, истец сам нес по нему риски, поскольку знал о том, что помещение не освобождено, по требованию о его освобождении ФИО19 инициировал судебный спор с ООО «Селена», который на момент заключения договора с ФИО7 не был разрешен судом. Однако об этом споре ФИО1 ФИО7 не сообщил, что показал в суде допрошенный в качестве свидетеля ФИО7, который также признал, что договор от ДД.ММ.ГГГГ носил характер предварительной сделки, индивидуальным предпринимателем ФИО7 не являлся и не является, предпринимательскую деятельность не ведет, основной договор аренды спорного помещения ФИО1 и ФИО7 не заключали, ФИО7 арендные платежи по договору не вносил и таких требований к нему ФИО1 также не предъявлялось. ФИО7 показал, что фактически помещение ему не передавалось и акт приема-передачи сторонами договора не подписывался, поскольку, по мнению свидетеля, оно было занято торговым оборудованием. ФИО1 говорил свидетелю, что расторгает договор с прежним арендатором, т.к. тот грязно содержит помещение, о судебном споре с арендатором по поводу освобождения этого помещения ФИО1 не сообщил. Перед заключением предварительного договора ФИО7 осматривал помещение, заходил во внутрь, однако, сколько внутри помещений, свидетель пояснить не смог. Снаружи крыльцо было разбито, окно заделано картоном или деревом, был грязный пол. Для использования помещения в соответствии с целями договора аренды на дату его заключения (ДД.ММ.ГГГГ) необходимо было сделать крыльцо, восстановить окно, помыть полы, наладить свет, сделать косметический ремонт и уборку. При осмотре помещения присутствовали он (свидетель), его партнер ФИО20, ФИО1 и директор ООО «Селена» ФИО5, который сказал, что помещение не освободит, будет ремонтировать его с собственником. Также пояснил, что требование к ФИО1 о заключении основного договора аренды в установленном законом порядке не заявлял, с иском к ФИО1 о нарушении прав на основании договора от ДД.ММ.ГГГГ в суд не обращался. Другое помещение для торговли ФИО7 не арендовал, в дальнейшем предпринимательской деятельностью так и не занялся, нашел другую работу. 

Согласно п.8.1. предварительного договора аренды нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между истцом и ФИО7, на момент заключения настоящего договора арендодатель гарантирует, что помещение, сдаваемое в аренду, не заложено, не арестовано, не обременено правами и не является предметом исков третьих лиц. 

Однако, как установлено судом, на момент заключения данного договора спорное жилое помещение ООО «Селена» освобождено не было, в судебном порядке разрешались требования ФИО1 о досрочном расторжении договора аренды помещения от ДД.ММ.ГГГГ и об освобождении данного помещения.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Смоленского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ на ООО «Селена» возложена обязанность освободить указанное помещение истца.

На основании вышеуказанного судебного акта, в рамках исполнительного производства арендуемое помещение было освобождено ответчиком только ДД.ММ.ГГГГ, в связи с чем судебным приставом-исполнителем вынесено постановление об окончании исполнительного производства.

Как указали представители истца в суде, следует из показаний свидетеля ФИО7, по договору аренды ему помещение фактически не передавалось, акт приема-передачи к договору аренды ФИО1 и ФИО7 не подписывался, основной договор аренды не заключен, соответствующих требований об этом со стороны ФИО7 не заявлено, арендные платежи последний не вносил. Имущественных претензий по данному договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ стороны этой сделки в установленном законом порядке друг к другу не заявляли. 

Таким образом, анализируя действия сторон спорного правоотношения, а также установленные по делу фактические обстоятельства, отсутствие доказательств виновности действий ответчика, повлекших для истца заявленные убытки в виде упущенной выгоды, равно как и причинной связи между действиями ответчика и заявленной суммой, суд находит требование ФИО1 о взыскания упущенной выгоды не подлежащим удовлетворению.

Суд разъяснил сторонам ст. 56 ГПК РФ и обеспечил им равные возможности в представлении доказательств, удовлетворил обоснованные ходатайства. Сославшись на достаточность доказательств в материалах дела, стороны ходатайств об истребовании либо приобщении других доказательств суду не заявляли, посчитали представленных доказательств достаточными для принятия решения.

Таким образом, иск подлежит удовлетворению частично.

В соответствии с ч.1 ст.98 ГПК РФ, с ответчика в пользу истца подлежит взысканию госпошлина, уплаченная при подаче искового заявления, пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Требования ФИО1 удовлетворить частично.

Взыскать с ООО «Селена» в пользу ФИО1 в счет возмещения ущерба 

<

данные изъяты> руб.

В удовлетворении остальной части требований отказать.

Взыскать с ООО «Селена» в доход местного бюджета государственную пошлину 

<

данные изъяты>.

Решение может быть обжаловано в Смоленский областной суд через Промышленный районный суд г. Смоленска в течение месяца со дня его изготовления в мотивированной форме. 

Судья О.С. Цветкова