Дело (УИД) 19RS0011-01-2025-001288-74

Производство № 2а-988/2025

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

рп. Усть-Абакан, Республика Хакасия 5 ноября 2025 года 

Усть-Абаканский районный суд Республики Хакасия в составе:

председательствующего Борец С.М.,

при секретаре Граф Е.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску ФИО1 к Управлению имущественных и земельных отношений администрации Усть-Абаканского муниципального района Республики Хакасия, администрации Усть-Абаканского муниципального района Республики Хакасия, и.о. руководителя Управления имущественных и земельных отношений администрации Усть-Абаканского района Республики Хакасия ФИО2 о признании решения органа местного самоуправления незаконным и об обязании совершить определенные действия,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с иском (с учетом привлечения к участию в деле соответчиков) к Управлению имущественных и земельных отношений администрации Усть-Абаканского муниципального района Республики Хакасия, администрации Усть-Абаканского муниципального района Республики Хакасия, и.о. руководителя Управления имущественных и земельных отношений администрации Усть-Абаканского района Республики Хакасия ФИО2 о признании решения органа местного самоуправления незаконным и об обязании совершить определенные действия, мотивируя тем, что между администрацией Вершино-Биджинекого сельсовета Усть-Абаканского района Республики Хакасия и Н. был заключен договор аренды земельного участка от 27.05.2015, по условиям которого Администрация передала арендатору в аренду земельный участок с кадастровым номером ***, из земель населенных пунктов, площадью ***., расположенный по адресу: ..., для строительства производственного здания, в границах, указанных в кадастровом паспорте земельного участка, прилагаемом к настоящему договору и являющийся его неотъемлемой частью. Срок аренды установлен в п. 2.1 договора с 27.05.2015 по 27.05.2025. На основании соглашения о перенайме от 25.06.2020 все права и обязанности арендатора, вытекающие из договора аренды от 27.05.2015, перешли административному истцу. Сведения об изменении арендатора указанного земельного участка были внесены в ЕГРН. С 25.06.2020 по настоящее время спорным земельным участком владеет административный истец, до настоящего времени участок не возвращен арендодателю. Решением Арбитражного суда Республики Хакасия от 11.09.2020 по делу № *** был расторгнут договор аренды земельного участка от 27.05.2015 на земельный участок, площадью ***., с кадастровым номером ***, заключенный между Администрацией Вершино-Биджинского сельсовета Усть- Абаканского района Республики Хакасия и главой крестьянского фермерского хозяйства С.. Регистрирующий орган на основании указанного судебного акта в 2020 году погасил запись об аренде земельного участка, хотя административный истец даже не был привлечен к участию в деле № ***. Постановлением Третьего арбитражного апелляционного суда от 11.01.2024 в рамках рассмотрения апелляционной жалобы административного истца решение Арбитражного суда Республики Хакасия от 11.09.2020 по делу № *** о расторжении договора аренды спорного земельного участка было отменено, производство по делу прекращено. Определением Арбитражного суда Республики Хакасия от 19.02.2024 по делу № *** был осуществлен поворот исполнения отмененного решения от 11.09.2020, была восстановлена запись в Едином государственном реестре недвижимости о праве аренды ФИО1 на земельный участок с кадастровым номером *** на основании соглашения о перенайме земельного участка от 25.06.2020, заключенного ФИО3 и ФИО1 на условиях соглашения о передаче всех прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 27.05.2015.В апреле 2024 года в ЕГРН была восстановлена запись о праве аренды административного истца на спорный земельный участок. То есть, с конца 2020 по апрель 2024 года (более 3 лет) договор аренды земельного участка с административным истцом незаконно юридически не существовал (считался расторгнутым), в ЕГРН отсутствовала запись о праве аренды. За время владения земельным участком административный истец возвел на спорном земельном участке объект недвижимости - еще не завершенный строительством производственный объект. Разрешение на строительство не получалось, объект не поставлен на кадастровый учет, административный истец был намерен решать вопрос о праве на объект после его достройки в судебном порядке. Фактически объект недвижимости в готовности 70-90% находится на участке, построен административным истцом. Срок действия договора аренды закончился 27.05.2025, но административный истец продолжал и продолжает по настоящее время пользоваться земельным участком, административный ответчик не направлял в адрес арендатора уведомлений о прекращении договора аренды и необходимости возврата земельного участка. Акт о возврате участка не составлялся, административный ответчик до настоящего времени не обращается в суд с иском о возврате земельного участка. Поскольку право аренды административного истца на спорный земельный участок необоснованно и незаконно в течение более 3 лет юридически не подтверждено, а также в связи с тем, что на земельном участке административный истец возвел незавершенный объект недвижимости, физическим отсутствием административного истца в Республике Хакасия в период мая - начала июня 2025 года, 17.06.2025 административный истец обратился с письменным заявлением к административному ответчику, в котором просил продлить договор аренды или заключить новый договор аренды на земельный участок на срок 3 года без торгов для завершения строительства производственного здания. Решением *** от 17.07.2025 административный ответчик отказал в продлении срока аренды или заключении договора аренды на 3 года без торгов. Основаниями данного ненормативного правового акта являются: отсутствие разрешения на строительство объекта в границах земельного участка; окончание срока действия договора аренды ранее подачи заявления; административный ответчик намерен обратиться в суд с иском об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов; у административного истца есть задолженность по арендным платежам в размере 137 225,54 рублей. Полагает, что данное решение органа местного самоуправления от 17.07.2025 является незаконным, поскольку административный истец имеет право на заключение нового договора аренды спорного земельного участка без торгов на срок 3 года для завершения строительства объекта незавершенного строительства, существование которого признано административным ответчиком. Способом устранения нарушений прав административного истца, полагаем, в целях процессуальной экономии, сразу же обязание административного ответчика продлить срок действия договора аренды или заключить без торгов новый договор аренды земельного участка с кадастровым номером *** на 3 года для достройки объекта недвижимости. Просит признать незаконным решение Управления имущественных и земельных отношений Администрации Усть- Абаканского муниципального района от 17.07.2025 ***-УИЗО. В порядке устранения нарушения прав административного истца обязать Управление имущественных и земельных отношений Администрации Усть-Абаканского муниципального района продлить срок действия договора аренды или заключить без торгов новый договор аренды земельного участка с кадастровым номером *** на 3 года для достройки объекта недвижимости с ФИО1

В судебное заседание лица, участвующие в деле, не явились, о месте и времени рассмотрения дела уведомлены надлежащим образом.

В соответствии с положениями ст. 150 Кодекса административного производства Российской Федерации (далее - КАС РФ) суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствии не явившихся лиц. 

Исследовав материалы дела, суд приходит следующему. 

Как следует из статьи 218 КАС РФ гражданин, организация, иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями (включая решения, действия (бездействие) квалификационной коллегии судей, экзаменационной комиссии), должностного лица, государственного или муниципального служащего (далее - орган, организация, лицо, наделенные государственными или иными публичными полномочиями), если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности. 

В силу части 3 статьи 36 Конституции Российской Федерации условия и порядок пользования землей определяются на основе федерального закона.

В судебном заседании установлено и подтверждается материалами дела, что 17.06.2025 представитель по доверенности ФИО1 обратилась с письменным заявлением к административному ответчику, в котором просила продлить договор аренды или заключить новый договор аренды на земельный участок (сроком на три года для завершения строительства), с кадастровым номером ***, который находился у нее в аренде до 27.05.2025 (на основании соглашения о перенайме земельного участка от 25.06.2020, заключенного со ***), указывая на то, что за время аренды она возвела на арендуемом ею земельном участке незавершенный строительством объект капитального строительства (освободить земельный участок и вернуть его в прежнее состояние не просят). 

17.07.2025 и.о. руководителя Управления имущественных и земельных отношений администрации Усть-Абаканского района Республики Хакасия ФИО2 был направлен оспариваемый ответ за ***-УИЗО от 17.07.2025, в котором было доведено до сведения, что права аренды земельного участка прекращены по истечении срока договора аренды 27.05.2025. Разъяснены положения п.5 ст.39 ЗК РФ, ст. 239.1 ГК РФ, порядок изъятия незавершенного строительством объекта. Указано, что разрешение на строительство не выдавалось. Сообщено о наличии задолженности по арендным платежам в размере 137 225,54 рублей. 

Административный истец указывает на то, что до настоящего времени не предпринимаются меры по возврату участка от административного истца, не решается вопрос о правовом статусе возведенного административным истцом объекта незавершенного строительства, не подается иск о признании объекта самовольным и его сносе, то единственным способом устранения сложившейся правовой неопределенности, является продление договора аренды или заключение нового договора аренды без торгов на 3 года с административным истцом для достройки объекта.

В подтверждении наличия на земельным участке не завершенного строительством объекта, стороной истца приложены фотографии. При этом, разрешение на строительство истцом не получалось, объект не поставлен на кадастровый учет, что не оспаривается административным истцом, который указывает на то, что он намерен решить вопрос о праве на объект после его достройки в судебном порядке. 

В соответствии с частью 5 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

В силу пункта 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, по общему правилу, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах.

Исключительные случаи, при которых договор аренды публичного земельного участка может быть заключен без проведения торгов, приведены в пункте 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, а также в пункте 21 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации".

Как указано в определении Конституционного Суда Российской Федерации от 28 февраля 2023 г. N 337-О, пункт 21 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ, основанный на балансе публичных и частных интересов, призванный обеспечить целевое использование земли, предусматривает гарантии для собственников объектов незавершенного строительства, связанные с возможностью использования ими земельных участков, относящихся к публичной собственности, в течение трех лет для завершения такого строительства (определения Конституционного Суда Российской Федерации от 28 марта 2017 г. N 622- О и от 29 сентября 2022 г. N 2406-О). Этой же цели служит и подпункт 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации.

В соответствии с подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 данной статьи.

Согласно пункту 5 указанной статьи предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

- собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;

- собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 названного выше пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с данным подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Предоставление земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов регламентируется статьей 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации.

Согласно части 5 указанной статьи в срок не более чем двадцать дней со дня поступления заявления о предоставлении земельного участка уполномоченный орган рассматривает поступившее заявление, проверяет наличие или отсутствие оснований, предусмотренных статьей 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации, и по результатам указанных рассмотрения и проверки совершает одно из следующих действий:

1) осуществляет подготовку проектов договора купли-продажи, договора аренды земельного участка или договора безвозмездного пользования земельным участком в трех экземплярах и их подписание, а также направляет проекты указанных договоров для подписания заявителю, если не требуется образование испрашиваемого земельного участка или уточнение его границ;

2) принимает решение о предоставлении земельного участка в собственность бесплатно или в постоянное (бессрочное) пользование, если не требуется образование испрашиваемого земельного участка или уточнение его границ, и направляет принятое решение заявителю;

3) принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка при наличии хотя бы одного из оснований, предусмотренных статьей 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации, и направляет принятое решение заявителю. В указанном решении должны быть указаны все основания отказа.

Таким образом, действующим земельным законодательством предусмотрено право собственника объекта незавершенного строительства, правомерно возведенного в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов на земельном участке, предоставленном для его строительства, на заключение (пролонгацию) после 1 марта 2015 г. однократно договора аренды для завершения строительства без торгов на три года при условии, что такой земельный участок после указанной даты не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

На момент обращения представителя ФИО1 с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду её право собственности на объект незавершенного строительства, расположенный на участке, не зарегистрировано.

В соответствии с подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 данной статьи.

Из содержания подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса следует, что при прекращении договора аренды публичный собственник земли не может распорядиться объектом незавершенного строительства, созданным в период действия договора аренды, на основании выданного разрешения на строительство без судебного решения.

В отсутствие такого судебного акта собственник объекта незавершенного строительства вправе требовать заключения с ним договора аренды для завершения строительства.

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 14 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 1(2023), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26 апреля 2023 года, анализ указанных положений земельного и гражданского законодательства позволяет прийти к выводу о том, что права собственника публичного земельного участка на обращение с иском об изъятии объекта незавершенного строительства и собственника такого объекта на заключение договора аренды участка для завершения строительства связаны между собой. В отсутствие судебного акта об изъятии объекта незавершенного строительства в целях устранения юридической неопределенности судьбы объекта и земельного участка, на котором он расположен, собственник объекта вправе требовать заключения с ним договора аренды для завершения строительства.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 61 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 27 сентября 2016 года N 36 "О некоторых вопросах применения судами Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации", исходя из положений статьи 178, части 8 статьи 226 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации при рассмотрении административного дела об оспаривании решений, действий (бездействия) органов государственной власти, органов местного самоуправления, иных органов, организаций, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями, должностных лиц, государственных и муниципальных служащих суд не связан основаниями и доводами, содержащимися в административном исковом заявлении.

При этом суд не вправе признать обоснованным оспариваемое решение, действие, бездействие со ссылкой на обстоятельства, не являвшиеся предметом рассмотрения соответствующего органа, организации, лица, изменяя таким образом основания принятого решения, совершенного действия, имевшего место бездействия.

Из текста оспариваемого ответа, следует, что фактически заявление ФИО1 административным ответчиком не рассмотрено, в нем не содержится отказа на продление или заключения нового договора аренды для завершения строительства объекта, указанного заявителем, то есть оспариваемый ответ не соответствуют требованиям действующего законодательства и нарушает права, свободы и законные интересы административного истца, в связи с чем, суд признает его незаконным, а административные исковые требования в этой части обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Верховным Судом Российской Федерации в п. 26 постановления Пленума от 28.06.2022 № 21"О некоторых вопросах применения судами положений главы 22 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации" разъяснено, что если в соответствии с законом за наделенными публичными полномочиями органом или лицом сохраняется возможность принять то или иное решение по существу вопроса, затрагивающего права, свободы, законные интересы заявителя, суд вправе ограничиться возложением на него обязанности повторно рассмотреть поставленный гражданином, организацией вопрос. 

Учитывая положения Конституции Российской Федерации, закрепленные в статьях 10 и 118, и требования пункта 1 части 3 статьи 227 КАС РФ, принимая во внимание, что принятие решения о предоставлении земельного участка в аренду относится к компетенции Управления, а также исходя из недопустимости вмешательства суда в компетенцию данного органа, в качестве способа восстановления нарушенных прав административного истца, суд считает необходимым обязать считает, что права и законные интересы административного истца подлежат восстановлению путем возложения на административного ответчика обязанности повторно рассмотреть заявление ФИО1 от 17.06.2025 о предоставлении ей в аренду земельного участка с кадастровым номером *** из земель населенных пунктов, площадью ***., расположенного по адресу: ..., в соответствии с требованиями действующего законодательства.

С учетом изложенного, суд приходит к выводу о частичном удовлетворении заявленных исковых требований, в части заявленных требований об обязании Управления имущественных и земельных отношений Администрации Усть-Абаканского муниципального района продлить срок действия договора аренды или заключить без торгов новый договор аренды земельного участка с кадастровым номером *** на года для достройки объекта недвижимости с ФИО1, суд считает необходимым отказать.

Руководствуясь ст. ст. 175 – 180, 227-228 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Административные исковые требования удовлетворить частично.

Признать незаконным ответ Управления имущественных и земельных отношений администрации Усть-Абаканского района Республики Хакасия от 17.07.2025 ***, направленный по заявлению ФИО1 от 17.06.2025 вх. №***

Обязать Управление имущественных и земельных отношений администрации Усть-Абаканского района Республики Хакасия по вступлению решения в законную силу повторно рассмотреть заявление ФИО1 от 17.06.2025 вх. №*** в соответствии с требованиями действующего законодательства.

Управлению имущественных и земельных отношений администрации Усть-Абаканского района Республики Хакасия сообщить в Усть-Абаканский районный суд Республики Хакасия об исполнении решения в течение одного месяца со дня вступления в законную силу решения суда. 

В удовлетворении остальной части административного искового заявления отказать.

Апелляционная жалоба, представление на решение суда могут быть поданы в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме в Верховный Суд Республики Хакасия через Усть-Абаканский районный суд.

Председательствующий С.М. Борец 

Мотивированное решение составлено и подписано 17 ноября 2025 года.

Председательствующий С.М. Борец