Дело № 2-1-124/2018

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

7 февраля 2018 года г. Энгельс

Энгельсский районный суд Саратовской области в составе

председательствующего судьи Кудашева Р.Р.,

при секретаре Крикунове В.А., 

с участием представителя истцов ФИО1, представителя ответчика Петри Л.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО2, ФИО3 к ФИО4, ФИО5 о признании договора купли-продажи долей в праве общей долевой собственности на земельный участок недействительным,

установил:

ФИО2, ФИО3 обратились в суд с указанным иском.

В обоснование требований, с учетом уточнений иска и пояснений представителя истцов, указали, что ФИО3 и ФИО2 являлись собственниками долей (по 3/10) на праве общей долевой собственности земельного участка, имеющего кадастровый №, общей площадью 799 200 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>.

В последующем, решив реализовать принадлежащие им доли, они решили найти покупателя и заключить договор купли-продажи. За неимением времени осуществлять данные мероприятия они обратились к ФИО4, на которого ДД.ММ.ГГГГ были оформлены соответствующие нотариальные доверенности.

Согласно доверенностям каждый из истцов поручал ФИО4 продать за цену и на условиях по своему усмотрению принадлежащие истцам в праве общей долевой собственности доли вышеуказанного земельного участка.

Исполняя данное поручение, ФИО4 ДД.ММ.ГГГГ заключил договор купли-продажи с гр-ном ФИО5 Согласно условиям данного договора ФИО5 приобрел у каждого из продавцов в общей сложности 6/10 доли земельного участка, а именно, у ФИО2 3/10 доли, у ФИО3 3/10 доли, а также у ФИО6 1/10 доли.

Общая сумма сделки составляла 70 000 руб., то есть, исходя из условий договора купли-продажи, каждому из продавцов причитались следующие суммы, вырученные от реализации земельного участка: ФИО6 - 10 000 руб.; ФИО2 - 30 000 руб.; ФИО3 - 30 000 руб.

По состоянию на ДД.ММ.ГГГГ общая стоимость спорного земельного участка составляет 903 096 руб., что подтверждается документально.

В действиях ФИО4 усматривается нарушение требований ст. 10, 170 ГК РФ (злоупотребление правом и мнимость сделки), поскольку доли в праве собственности проданы по явно заниженной цене, истцам причинен ущерб в виде недополученных доходов от продажи имущества, которое имеет высокую рыночную стоимость. 

Истцы обратились в правоохранительные органы с целью инициирования возбуждения уголовного дела по факту совершения в отношении них преступления, а именно мошеннических действий при реализации долей земельного участка, однако, по результатам рассмотрения данных заявлений было принято решение об отказе в возбуждении уголовного дела.

Считая свои права нарушенными, уточнив требования, истцы просят признать недействительным договор купли-продажи 6/10 долей в праве общей долевой собственности на земельный участок, заключенного ДД.ММ.ГГГГ между продавцами ФИО2 в лице ФИО4, ФИО3 в лице ФИО4, покупателем ФИО5, применить последствия недействительности договора купли-продажи, привести стороны договора в первоначальное положение, действующее в момент заключения сделки.

Истцы и ответчики, третьи лица ФИО6 и Управление Росреестра по Саратовской области в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены в установленном законом порядке, не возражали рассмотрению дела в их отсутствие.

Ответчики и третье лицо ФИО6 представили письменные возражения, согласно которым исковые требования не признали, просили в удовлетворении требований отказать за отсутствием оснований. Указали, что земельный участок имеет существенный недостаток, поскольку ежегодно в весенний период фактически полностью затапливается, поэтому рыночная стоимость на указанный земельной участок гораздо ниже ее кадастровой. Указанная стоимость продавцов на тот момент устраивала, поскольку они понимали о недостатке указанного земельного участка. Указанный участок не был необходим им в использовании, при этом ежегодные налоги на имущество исчислялись от кадастровой стоимости, что для истцов было невыгодно и обременительно. 

Представитель истцов ФИО1 в судебном заседании исковые требования поддержала, дала суду пояснения, согласующиеся с иском. Дополнительно пояснила, что результаты судебной экспертизы полностью подтвердили доводы истцов о высокой рыночной стоимости земельного участка и каждой земельной доли в праве собственности.

Представитель ответчика ФИО4 – Петри Л.В. в судебном заседании исковые требования не признала, просила в удовлетворении требований отказать за отсутствием оснований по доводам, изложенным в письменных возражениях ответчиков. 

С учетом требований ст. 165.1 ГК РФ, ст. 167 ГПК РФ, суд счел возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Заслушав представителей сторон, исследовав материалы дела, суд полагает необходимым отказать в иске по следующим основаниям.

В соответствии со ст. 3 ГПК РФ заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов.

Согласно ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии со ст. 9 ГК РФ граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.

В силу ст. 11 ГК РФ суд осуществляет защиту нарушенных или оспоренных прав.

Исходя из вышеназванных положений закона сторона по делу, самостоятельно определяет характер правоотношений, и если считает, что какое-либо его право нарушено, то определяет способ его защиты в соответствии со ст. 12 ГК РФ, а суд осуществляет защиту нарушенных или оспоренных прав.

Согласно ст. 12 ГПК РФ – гражданское судопроизводство осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон.

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основание своих требований и возражений.

Судом установлено, что ФИО2 и ФИО3 являлись собственниками по 3\10 доли земельного участка с кадастровым номером 64:38:100101:254, общей площадью 799200 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>.

ФИО6 являлся собственником 1/10 доли земельного участка с кадастровым номером 64:38:100101:254, общей площадью 799200 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>.

Указанные лица решили продать принадлежащие им доли, при содействии ФИО4 был найден покупатель ФИО5, который решил приобрести указанные доли.

ФИО2 и ФИО3 обратились к ФИО4 с просьбой помочь провести оформление документов по регистрации указанной сделки.

ФИО6 обратился за аналогичной помощью к ФИО7

ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 и ФИО3 выдали на имя ФИО4 каждый нотариальную доверенность, согласно которой предоставили ему право продажи за цену и на условиях, по своему усмотрению указанных долей земельного участка (л.д. 199-202). 

Ни в доверенности, в ином документе истцы не давали ФИО4 поручения продать указанные доли за какую либо определенную стоимость, а напротив, предоставили ФИО4 право продажи на условиях, по своему усмотрению.

Аналогичную доверенность выдал и ФИО6 на имя ФИО7 (л.д. 198).

Согласно договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ ФИО5 приобрел указанные доли земельного участка с кадастровым номером 64:38:100101:254, общей площадью 799200 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес> у ФИО2, ФИО3 и ФИО6 за 70 000 рублей, то есть, по 10 000 рублей за каждую 1/10 долю.

Интересы продавцов ФИО2 и ФИО3 по доверенности представлял ФИО4, интересы ФИО6 по доверенности представлял ФИО7

Указанный договор был удостоверен нотариусом ФИО8, зарегистрирован в реестре за №. Расчет по договору был произведен при подписании в полном объеме (п.4 Договора).

Указанный договор прошел государственную регистрацию, переход права собственности на указанные доли к ФИО5 был зарегистрирован.

Как подтвердили представители, после выполнения поручения, указанного в доверенности, ФИО4 перечислил на имя доверителей денежные средства по 30 000 рублей каждому, т.е. исполнил в полном объеме взятое на себя поручение.

ФИО2, ФИО3 обращались в правоохранительные органы полагая, что в действиях ФИО4 имеется состав уголовного преступления, однако, в возбуждении уголовного дела было отказано, поскольку в действиях ФИО4 отсутствует состав уголовного преступления.

В силу ст. 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

В соответствии с ч. 1, 2 ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Существенными условиями договора купли - продажи недвижимости является соблюдение письменной формы, определение предмета и цены (статьи 550, 554, 555 ГКРФ).

В соответствии с положениями п. 2 ст. 558 ГК РФ, договор продажи земельного участка доли земельного участка подлежит государственной регистрации и считается включенным с момента такой регистрации.

В силу статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено лицами, указанными в настоящем Кодексе.

Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. Суд вправе применить такие последствия по собственной инициативе.

На основании статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

В соответствии с пунктом 2 статьи 170 Гражданского кодекса Российской Федерации притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа сделки, применяются относящиеся к ней правила.

Если сделка признана недействительной по одному из оснований, указанных в пункте 1 настоящей статьи, то потерпевшему возвращается другой стороной все полученное ею по сделке, а при невозможности возвратить полученное в натуре возмещается его стоимость в деньгах. Имущество, полученное по сделке потерпевшим от другой стороны, а также причитавшееся ему в возмещение переданного другой стороне, обращается в доход Российской Федерации. При невозможности передать имущество в доход государства в натуре взыскивается его стоимость в деньгах. Кроме того, потерпевшему возмещается другой стороной причиненный ему реальный ущерб.

В соответствии с пунктами 1, 3 статьи 182 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, совершенная одним лицом (представителем) от имени другого лица (представляемого) в силу полномочия, основанного на доверенности, указании закона либо акте уполномоченного на то государственного органа или органа местного самоуправления, непосредственно создает, изменяет и прекращает гражданские права и обязанности представляемого.

Представитель не может совершать сделки от имени представляемого в отношении себя лично. Он не может также совершать такие сделки в отношении другого лица, представителем которого он одновременно является, за исключением случаев коммерческого представительства.

На основании пункта 1 статьи 185 Гражданского кодекса Российской Федерации доверенностью признается письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу для представительства перед третьими лицами. Письменное уполномочие на совершение сделки представителем может быть представлено представляемым непосредственно соответствующему третьему лицу.

В силу с пункта 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Согласно пункту 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В соответствии с пунктом 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Из материалов дела следует, что истцами выдана доверенность на имя ФИО4 с правом продажи долей в праве собственности за цену и на условиях по своему усмотрению, то есть, по сути, истцы предоставили ответчику неограниченные полномочия по распоряжению имуществом и оформлению сделки.

По смыслу пункта 2 статьи 170 Гражданского кодекса Российской Федерации по основанию притворности может быть признана недействительной лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю всех участников сделки. Для установления истинной воли сторон в притворной сделке, т.е. для определения той сделки, которая была прикрыта, имеет значение выяснение фактических отношений между сторонами, а также намерений каждой стороны. Признаком притворности сделки является отсутствие волеизъявления на ее исполнение у обеих сторон, а также намерение сторон фактически исполнить прикрываемую сделку. При совершении притворной сделки воля сторон направлена не на достижение соответствующего ей правового результата, а на создание иных правовых последствий, соответствующих сделке, которую стороны действительно имели в виду.

Ссылки истцов на наличие некой сделки, прикрываемой договором купли-продажи, своего подтверждения в ходе судебного разбирательства не нашли. 

Как следует из материалов дела и установлено судом, доказательств того, что договор купли-продажи был заключен для достижения других правовых последствий и фактически прикрывает иную сделку, истцом не представлено. Договор купли-продажи был заключен и исполнен сторонами.

Истцы указывают, что цена в договоре купли продажи не соответствует кадастровой и рыночной стоимости, поэтому полагают, что данная сделка является недействительной.

В силу ст. 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

По смыслу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации при решении вопроса о признании сделки недействительной на основании данной нормы права судом должно быть установлено, каким требованиям конкретных законов или иных правовых актов не соответствует сделка. Между тем истцы, сославшись на положения этой статьи, не указали, какие правовые акты были нарушены при заключении спорного договора купли-продажи долей. Статья 10 ГК РФ, как общая норма, закрепляющая принцип недопустимости злоупотребления правом, не может являться самостоятельным, достаточным и единственным основанием для признания сделки недействительной. 

Истцами не представлено объективных доказательств злоупотребления правом ответчиками. Так, судом не принимаются сведения о рыночной стоимости 1/10 доли в праве собственности на земельный участок (от 63 000 рублей до 136 000 рублей согласно судебному заключению эксперта ООО «СУДЭКСПЕРТ» от ДД.ММ.ГГГГ, аналогичные сведения о высокой кадастровой стоимости), поскольку истцы уполномочили ФИО4 продать доли за цену и на условиях по его усмотрению, полномочия по доверенности не были ограничены условием о стоимости отчуждаемого имущества, оформление доверенности на продажу спорного имущества за цену и на условиях по усмотрению поверенного со стороны истца носило добровольный характер, постольку ответчик, действуя в пределах предоставленных ему полномочий, был вправе определить продажную стоимость долей по своему усмотрению.

Кроме того, из показаний свидетелей ФИО9 и ФИО10, жителей прилегающего к земельному участку района, ведущих сельскохозяйственную деятельность, следует, что земельный участок, доли (в праве) которые проданы ответчиком, имеет существенный недостаток, поскольку ежегодно в весенний период фактически полностью затапливается, поэтому фактически рыночная стоимость на указанный земельной участок гораздо ниже ее кадастровой. 

Третье лицо ФИО6, также, как и истцы, продавший свою 1/10 долю за 10 000 рублей, являясь участником одной и той же сделки, возражал по иску, так как полагает, что цена долей фактически соответствует тому уровню цен, за который можно приобрести доли с учетом того, что земельный участок заливается водой от паводка каждый год с весны до лета. 

В регистрационном деле имеется определение о заключении мирового соглашения между ФИО5 и ФИО11 по поводу стоимости других 3/10 долей в праве собственности на указанный земельный участок, в результате погашения денежного долга последнего перед ФИО5 Стороны определили, что 3/10 доли имеют общую стоимость 40 000 рублей (л.д. 206-207).

Согласно п. 13 разъяснений Пленума Верховного Суда Российской Федерации, содержащимся в Постановлении от 26 июня 2008 года № 13 «О применении норм «Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении и разрешении дел в суде первой инстанции», исходя из принципа процессуального равноправия сторон и учитывая обязанность истца и ответчика подтвердить доказательствами те обстоятельства, на которые они ссылаются, необходимо в ходе судебного разбирательства исследовать каждое доказательство, представленное сторонами в подтверждение своих требований и возражений, отвечающее требованиям относимости и допустимости (ст. 59, 60 ГПК РФ).

Как усматривает суд, указанная в договоре стоимость долей на момент сделки стороны устраивала, о недостатках указанного земельного участка участники процесса должны были быть осведомлены.

Доказательств того, что между сторонами оспариваемого договора были достигнуты иные соглашения о цене продаваемой недвижимости, в том числе, по цене не ниже рыночной, нежели указанной в договоре купли - продажи, суду не предоставлено. Само по себе отчуждение имущества по цене ниже рыночной при наличии поручения, оформленного доверенностью, продать доли в праве по любой цене, исключает недействительность сделки, поскольку ФИО4 действовал строго в рамках предоставленных ему полномочий, в соответствии со своей волей.

Руководствуясь ст. ст. 194 – 199 ГПК РФ, суд

решил:

отказать в удовлетворении исковых требований ФИО2 и ФИО3 к ФИО4 и ФИО5 о признании недействительным договора купли-продажи в части 6/10 долей в праве общей долевой собственности на земельный участок, заключенного ДД.ММ.ГГГГ, применении последствий недействительности договора купли-продажи, приведении сторон в первоначальное положение, действующее в момент заключения сделки.

Решение может быть обжаловано в Саратовский областной суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Энгельсский районный суд.

Мотивированное решение составлено 12 февраля 2018 года. 

Председательствующий Р.Р. Кудашев