Дело № 3а-399/2021

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

17 мая 2021 года г. Красногорск

Московская область

Московский областной суд в составе: 

председательствующего судьи Елизаровой М.Ю.

при секретаре Тягай А.А,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости, 

установил:

ФИО1 (далее - административный истец) обратился в Московский областной суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости принадлежащего ему на праве собственности объекта недвижимости и просил установить кадастровую стоимость в размере равном рыночной стоимости, определенной по состоянию на 01.03.2018 года.

Решением Московского областного суда от 04.08.2020 года требования административного истца удовлетворены, кадастровая стоимость объекта недвижимости установлена в размере равном рыночной стоимости по результатам судебной оценочной экспертизы.

Определением судебной коллегии Первого апелляционного суда общей юрисдикции от 11.11.2020 года решение Московского областного суда отменено, дело направлено на новое рассмотрение. Определением Первого кассационного суда общей юрисдикции от 02.03.2021 года определение апелляционного суда оставлено без изменения.

В судебном заседании административный истец не оспаривая выводы заключения судебной оценочной экспертизы проведенной в рамках данного дела требования уточнил исходя из размера определенного экспертом ООО «Финансовый консалтинг».

Представитель Министерства имущественных отношений Московской области (далее - административный ответчик) выразил не согласие с экспертным заключением, полагая его недопустимым доказательством. Просил назначить повторную судебную оценочную экспертизу.

Привлеченное к участию в деле ГБУ Московской области «Центр кадастровой оценки» решение поставленных вопросов оставило на усмотрение суда, при этом ранее представило замечания не соглашаясь с заключением эксперта.

Иные лица, участвующие в деле, будучи надлежаще извещенными о дате и времени судебного разбирательства, своих представителей в судебное заседание не направили, отношения по требованиям не представили.

Суд, руководствуясь статьей 150 КАС РФ, принимая во внимание, что информация о судебном заседании также размещена на официальном сайте Московского областного суда полагает возможным рассмотреть дело по имеющейся явке.

Выслушав явившихся лиц, эксперта, оценив имеющиеся в материалах дела письменные доказательства в их совокупности и взаимосвязи, суд находит заявленные требования подлежащими удовлетворению исходя из следующего.

В соответствии с частью 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (пункт 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).

Как установлено судом и следует из материалов дела, административному истцу на праве собственности принадлежит объект недвижимости земельный участок с кадастровым номером 

<

данные изъяты> площадью 4588 кв. метров, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: деловое управление, гостиничное обслуживание, расположенный по адресу: 

<

данные изъяты>

В соответствии с Распоряжением Министерства имущественных отношений Московской области от 30.11.2017 года № 13ВР-1766 была проведена в 2018 году государственная кадастровая оценка в отношении всех видов объектов недвижимости, а также всех категорий земель, расположенных на территории Московской области.

Распоряжениями Министерства имущественных отношений Московской области от 27.11.2018 года № 15ВР-1633 и № 15ВР-1634 утверждены результаты государственной кадастровой оценки в отношении всех видов и объектов недвижимости, а также всех категорий земель, расположенных на территории Московской области, на дату кадастровой оценки – 01 января 2018 года.

Из справки о кадастровой стоимости объекта недвижимости следует, что оспариваемая кадастровая стоимость определена по состоянию на 01.03.2018 года и утверждена актом ГБУ МО ЦКО №004 от 29.03.2019 в размере 28 128 890.36 рублей.

Административный истец в силу требований налогового законодательства Российской Федерации является плательщиком налогов в отношении спорных объектов недвижимости и уплачивает налоговые платежи, исходя из их кадастровой стоимости. Таким образом, результаты определения кадастровой стоимости названных объектов недвижимости влияют на права и обязанности административного истца как плательщика налога.

Согласно пунктам «в» и «к» части 1 статьи 72 Конституции Российской Федерации вопросы владения, пользования и распоряжения землей и земельное законодательство находятся в совместном ведении Российской Федерации и субъектов Российской Федерации.

В соответствии с частями 1 и 7 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным. Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость. 

Обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе. Если заинтересованные лица возражают против удовлетворения заявления, они должны доказать неправильное определение величины рыночной стоимости, а также иные обстоятельства, подтверждающие их доводы.

В обоснование требования административный истец представил отчет, подготовленный оценщиком ФИО2 согласно которому определена рыночная стоимость объекта недвижимости на дату, по состоянию на которую определена кадастровая стоимость в размере 10 379 065.00 рублей.

Учитывая наличие возражений относительно представленного отчета об оценке со стороны административного ответчика Министерства имущественных отношений Московской области и заинтересованного лица ГБУ МО «Центр кадастровой оценки», по делу при первоначальном его рассмотрении назначена судебная оценочная экспертиза, на разрешение которой поставлены вопросы о соответствии представленного отчета об оценке требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки, и в случае несоответствия определения рыночной стоимости объектов недвижимости поименованных выше, проведение экспертизы поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью «Финансовый консалтинг» ФИО3

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы № 01/06/20 от 11.06.2020 года экспертом в ходе рассмотрения отчета об оценке выявлены существенные нарушения, которые повлияли на размер рыночной стоимости объектов, что привело эксперта к выводу о несоответствии отчета требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки. Экспертом определена рыночная стоимость объекта недвижимости в размере 13 468 074.00 рублей.

С выводами, содержащимися в экспертном заключении эксперта ФИО3, согласился административный истец, представитель административного ответчика Министерства имущественных отношений Московской области и ГБУ МО «Центр кадастровой оценки» экспертное заключение подвергли сомнению, указывая на то, что по мнению министерства эксперт необоснованно применил в ходе исследования один сравнительный подход; счел ошибочным вывод эксперта, что оцениваемый объект находится на удалении от красной линии ул. Новая, и как следствие необоснованное применение корректирующего коэффициента. ГБУ МО ЦКО указало, что в заключении не приведены и не указаны правила отбора объектов аналогов для проведения расчетов; корректировка на условия рынка рассчитана по данным в целом России; корректировка на удаленность от МКАД определялась на основе самостоятельной определенной экспертом формуле, построенной на нерепрезентативной выборке; при расчете корректировки на дополнительные особенности экспертом допущено противоречие о влиянии охранных зон у исследуемого объекта и образцов исследования.

Разрешая возникший спор суд, исходит из следующего. 

Одним из источников сведений о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела, являются заключения экспертов (часть 2 статьи 58 КАС РФ). 

Судом в соответствии со статьей 84 КАС РФ дана оценка заключению судебной оценочной экспертизы.

Положениями пункта 5 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20.05.2015г. № 299, предусмотрено, что при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

В заключении эксперта приведены суждения относительно содержания отчета оценщика (стр. 6-10 экспертного заключения). 

Суд соглашается с выводами эксперта о том, что установленная отчетом оценщика рыночная стоимость объекта недвижимости не может быть признана достоверной, поскольку при составлении отчета оценщиком были допущены нарушения, повлиявшие на выводы относительно их итоговой стоимости. В указанной части заключение сторонами сомнению не подвергалось.

Согласно статье 41 Федерального закона от 31.05.2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» в соответствии с нормами процессуального законодательства Российской Федерации судебная экспертиза может производиться вне государственных судебно-экспертных учреждений лицами, обладающими специальными знаниями в области науки, техники, искусства или ремесла, но не являющимися государственными судебными экспертами.

На судебно-экспертную деятельность лиц, указанных в части первой настоящей статьи, распространяется действие статей 2, 3, 4, 6 - 8, 16 и 17, части второй статьи 18, статей 24 и 25 настоящего Федерального закона.

В соответствии со статьей 8 названного Федерального закона эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме.

Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

Суд приходит к выводу, что рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на основании заключения судебной экспертизы.

Заключение содержит подробное описание проведенного исследования. Экспертное заключение содержит указание на применение экспертом при проведении исследований и производстве расчетов коэффициентов корректировок нормативных актов в области оценочной деятельности, стандартов по проведению оценки, учебных пособий, справочной аналитики и авторских монографических работ.

Экспертное заключение понятно по своему содержанию, составлено в доступной форме изложения и не содержит суждений, позволяющих иначе переоценить выводы эксперта.

В заключении эксперта, по мнению суда, содержатся исчерпывающие суждения и выводы относительно совокупности всех ценообразующих факторов как по объектам-аналогам, так и по объектам оценки. 

В ходе анализа рынка и нормативно-методической базы оценки экспертом выявлены ценообразующие факторы, влияющие на стоимость объектов оценки (элементы сравнения). 

В процессе работы эксперт проанализировал возможность применения доходного, затратного и сравнительного подходов к оценке. Анализируя методологию доходного, сравнительного и затратного подходов эксперт в заключении с учетом объема и качества имеющейся информации пришел к выводу об определении рыночной стоимости объектов путем применения сравнительного подхода, ввиду чего сделал выводы, содержащиеся в заключении. 

В качестве объектов аналогов при применении подхода экспертом был проведен сбор информации предлагаемых к продаже объектов недвижимости. Для сравнения отобраны объекты-аналоги, наиболее сопоставимые с объектами оценки. Характеристики объектов-аналогов представлены в таблице сравнения, из которой следует, что объекты - аналоги сопоставлялись с объектами оценки по группам сравнения; введены корректировки обоснованность и расчет которых приведен в заключении. 

Информационной базой явились данные с интернет сайтов в электронном виде и на бумажных носителях.

В судебном заседании не установлено обстоятельств, указывающих на то, что рыночная стоимость объектов недвижимости, определенная судебной оценочной экспертизой, не соответствует сложившемуся рынку цен на дату их определения 

Оснований не доверять представленному заключению экспертизы у суда не имеется, поскольку оно является допустимым по делу доказательством, эксперт предупрежден об уголовной ответственности по ст. 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения.

Соглашаясь с заключением судебной оценочной экспертизы, суд исходит в том числе из анализа рынка, приведенного в экспертном заключении. 

Суд, изучив заключение судебной оценочной экспертизы эксперта ФИО3 на предмет изложенных представителями замечаний, принимая во внимание ранее данные экспертом пояснения, представленные письменные пояснения эксперта с указанными выше доводами представителей согласиться не может, исходя из следующего.

Как пояснил в ходе судебного заседания эксперт ФИО3, и изложила ответ на замечание Министерства имущественных отношений Московской области подход в письменных пояснениях из ФСО №1 п. 11 не следует, что эксперт должен обосновать отказ от выбора подходов, направив эксперт должен обосновать выбор подходов используемых в исследовании, таким образом, довод министерства ошибочен. 

Относительно второго довода эксперт выразил не согласие и указал, что исследуемый земельный участок расположен на второй линии относительно ул. Новая, удален на 35 метров от проезжей части и перед основной частью располагается здание с земельным участком не относящееся к исследуемому объекту (л.д.10 том 2). Земельный участок имеет неправильную форму и частью приближен к проезжей части, только в местах подъезда. Участок плохо просматривается с проезжей части в летнее время года, что не позволяет судить о его расположении на красной линии. Указанное подтверждает вывод эксперта о том, что участок расположен на удалении от красной линии.

Относительно мнения ГБУ эксперт указал, что на ст. 39 заключения, в опровержение замечания, указав, что в таблице 6 заключения отобраны наиболее близкие по характеристикам исследуемому объекту образцы для исследования; в таблице 7 приведен вывод об использовании или неиспользовании объекта исследования в качестве образца для исследования; на ст. 51 заключения представлено описание корректировки на условие рынка. Для определения корректировки использовались экспертом среднерыночные данные по всем городам России, как отражающие общие на рынке земельных участков.

В рамках сравнительного подхода экспертом применена корректировка на расстояние от МКАД. В основе определения данной корректировки лежит исследование, представленное в справочнике ООО «РусБизнесПрайсИнформ» 2017 г., на материалы данного исследования имеется ссылка. В справочнике представлены расчетные данные, предназначенные для использования оценщиками, в справочнике собрана информация и отобраны базы предложений к продаже земельных участков, расположенных в Московской области, таким образом можно утверждать что данные исследования в полной мере отражает тенденции на рынке исследуемого объекта на дату исследования.

При построении на основе данных вышеуказанного исследования графика зависимости стоимости объекта от удаленности от МКАД эксперт использовал стандартный математический аппарат- степенную аппроксимирующую функцию. График построен на основании данных таблицы, представленной в справочнике, в котором корректировка при удаленности более 60 км. Составляет 67%, что учтено на графике продлением линии тренда на несколько периодов. Таким образом, экспертом в рамках заключения для расчета корректировки на расстояние от МКАД лежат актуальные данные на дату исследования о стоимости земельного участка. 

На странице 54-55 заключения экспертом приводится описание корректировки на дополнительные особенности, а также анализ их влияния на стоимость. Исследуемый объект и все образцы для исследования находятся в «приаэродромной территории», однако данная зона не оказывает влияние на стоимость и не рассматривалась экспертом для внесения корректировки. Вместе с тем в ходе исследования установлено, что у объекта имеется сервитут площадью 940 кв. метров, установленный в целях ремонта коммунальных, инженерных линий и сетей, который существенно ограничивает возможности использования участка, что отражается на стоимости. Наличие у участка публичного сервитута экспертом учтено внесением корректировки в размере 18.9 %. Расчет корректировки приведен и не оспорен. 

Суд, с учетом анализа экспертного заключения, письменных пояснений данных экспертом при первоначальном рассмотрении дела и более расширенных при повторном слушание приходит к выводу, что заключение судебной экспертизы, приведенное экспертом, достоверно подтверждает итоговую величину рыночной стоимости объекта оценки.

Оснований сомневаться в правильности и обоснованности выводов судебной оценочной экспертизы эксперта ФИО3, а также выводов и суждений эксперта, изложенных в письменных пояснениях на замечания сторон, у суда не имеется.

Напротив, суд находит, что суждения эксперта основываются на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных, существо проведенных исследований и высказанных суждений является понятным, выводы, изложенные в заключении, согласуются между собой и представленными в материалах дела доказательствами. Эксперт провел исследование по вопросам суда на строго научной основе, в пределах своей специальности, всесторонне и в полном объеме согласно ст. 8 Федерального закона №73-ФЗ. Исследование проведено корректно, все расчеты проверены и выводы обоснованы с учетом поставленных перед экспертом вопросов. 

В силу статьи 62, части 8 статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации заключение эксперта относится к числу доказательств по делу, которое подлежит оценке судом в соответствии со ст. 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации в совокупности с другими доказательствами по делу.

Проанализировав выводы заключения судебной оценочной экспертизы в совокупности с другими доказательствами по делу, суд принимает его в качестве достоверного и допустимого доказательства.

Исходя из изложенного в настоящем решении, суд, согласившись с заключением эксперта, не усмотрел оснований согласиться с позицией стороны административного истца о назначении по делу дополнительной судебной оценочной экспертизы, поскольку все возражения представителя сводятся к общим рассуждениям, отличным от тех выводов, которые содержатся в заключении эксперта ФИО3, имеющего значительный опыт как профессиональной оценки объектов недвижимости, так и проведения судебной оценочной экспертизы.

Оснований для назначения по делу повторной судебной оценочной экспертизы суд, при новом рассмотрении дела не усмотрел, дополнительных возражений кроме ранее представленных административными ответчиками по делу не представлены. 

Изложенные возражения опровергнуты экспертом.

Учитывая изложенное выше с учетом системного толкования приведенных законов и нормативных актов, подлежащих применению в настоящем деле, представленных по делу доказательств, оцененных судом на предмет достаточности и допустимости, исходя из того, что заключением судебной оценочной экспертизы установлена рыночная стоимость объекта недвижимости, которая ниже их кадастровой стоимости, а также с учетом п.3 ст. 3 Налогового кодекса Российской Федерации, новая кадастровая стоимость объектов недвижимости, принадлежащих административному истцу на праве собственности, на дату установления их кадастровой стоимости судом определяется исходя из размера, установленного экспертным заключением.

Исходя из положений статьи 18 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», в связи с изменением на основании судебного акта кадастровой стоимости объекта недвижимости в порядке, установленном статьей 22 настоящего Федерального закона, для целей внесения сведений в Единый государственный реестр недвижимости датой обращения административного истца с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной рыночной стоимости следует считать 26.11.2019 года.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.177-178, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд,

РЕШИЛ:

административное исковое заявление 

административное исковое заявление ФИО1 поданное в Московский областной суд 26.11.2019 года удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 

<

данные изъяты>, площадью 4588 кв. метров, категория земель земли населенных пунктов, вид разрешенного использования деловое управление, гостиничное обслуживание, расположенного в 

<

данные изъяты> равной рыночной, определенной по состоянию на 01.03.2018 в размере 13 468 100.00 рублей.

Настоящая кадастровая стоимость действует до даты установления новой кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Московский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 15 июня 2021 года.

Судья М.Ю. Елизарова