Дело № 2-995/2017

Решение

Именем Российской Федерации

г. Белгород 24 мая 2017 года

Белгородский районный суд Белгородской области в составе:

председательствующего судьи Марковской С.Н., 

при секретаре Боровской О.В.,

с участием представителя истца ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению акционерного общества «Белгородская ипотечная корпорация» к ФИО2 о взыскании задолженности по договору купли-продажи земельного участка и об обращении взыскания на заложенное имущество,

установил:

22 октября 2008 года между ОАО «Белгородская ипотечная корпорация» (далее АО «БИК») и ФИО2 был заключен договор № 20/м2 купли-продажи земельного участка № (номер обезличен), площадью 1574 кв.м. с кадастровым номером № (номер обезличен) для индивидуального жилищного строительства, расположенного по адресу: Белгородская область, Белгородский район, (адрес обезличен). 

По акту приема-передачи от 22.10.2008г. земельный участок передан покупателю, переход права собственности на земельный участок к ФИО2 зарегистрирован 25.11.2008г.

В обеспечение обязательств земельный участок с момента его передачи ФИО2 находится в залоге у истца. 

При заключении договора покупатель оплатил часть стоимости земельного участка и затрат на подведение инженерных коммуникаций. На оплату оставшейся части стоимости земельного участка, договором предусмотрена отсрочка, по истечении срока которой, долг по оплате части стоимости земельного участка прощается при соблюдении покупателем особых условий договора по строительству, вводу в эксплуатацию и регистрации в установленном законом порядке права собственности на жилой дом в течение пяти лет со дня государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок.

В соответствии с п. 3.2.4. Договора, Ответчик обязался в течение пяти лет со дня государственной регистрации перехода права собственности на Участок построить на нем жилой дом, пригодный для постоянного проживания, и в установленном порядке оформить на дом право собственности.

В соответствии с п. 4.5. Договора, за нарушение срока строительства и государственной регистрации права собственности на жилой дом, указанного в п. 3.2.4. Договора, Покупатель уплачивает Продавцу оставшуюся часть цены участка, а также проценты на оставшуюся часть цены участка в размере 1/2 ставки рефинансирования ЦБ РФ на момент предъявления требований.

В соответствии с п. 3.2.5. Договора, Ответчик обязался в течение пяти лет со дня государственной регистрации перехода права собственности на участок подключить построенный на нем жилой дом к инженерным коммуникациям по обеспечению водой, электрической энергией и природным газом.

Согласно п. 4.8. при подключении к инженерным коммуникациям в срок свыше 5лет после регистрации перехода права собственности на участок, Покупатель полностью возмещает затраты на их подведение, указанные в п.4.2 Договора.

Переход права собственности на участок был зарегистрирован 25 ноября 2008 года, что подтверждается штампом Управления Федеральной регистрационной службы по Белгородской области.

25 ноября 2013 года истек срок строительства на участке жилого дома.

Дело инициировано иском АО «Белгородская ипотечная корпорация» (далее АО «БИК»), которое ссылаясь на нарушение покупателем - ФИО2 условий договора по строительству дома в течение пяти лет после регистрации перехода права собственности на земельный участок, а также окончания срока строительства просит взыскать с ответчика долг по оплате цены земельного участка в размере 457 294,44 руб., проценты в соответствии с условиями договора (п.4.5договора) в размере 76 859,28 руб., затраты на подведение инженерных коммуникаций, в соответствии с п.4.8 договора, в размере 106 700,00 руб., обратить взыскание на заложенное имущество - земельный участок № 20, площадью 1574 кв.м. с кадастровым номером 31:15:13 04 018:0021 и расположенный на нем объект незавершенного строительства, определив способом реализации имущества, публичные торги, начальную продажную стоимость земельного участка – 547 200,00 рублей, объекта незавершенного строительства – 92 000,00 рублей, согласно отчета об оценке рыночной стоимости объектов, а также взыскать судебные расходы в размере оплаченной государственной пошлины в сумме 15 608,54 рублей и расходов по оценке земельного участка в размере 5 750,00 рублей.

В судебном заседании представитель истца поддержал заявленные исковые требования в полном объеме.

Ответчик в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного разбирательства извещен своевременно и надлежащим образом, о причинах своей не явки суду не сообщил, почтовая корреспонденция возвращена за истечением срока хранения.

Учитывая мнение представителя истца, согласно ст.167 ГПК РФ суд, полагает возможным рассмотреть настоящее вдело в отсутствие ответчика.

Исследовав обстоятельства по представленным доказательствам, суд признает требования искового заявления обоснованными по следующим основаниям.

Истцом представлены суду убедительные и достаточные доказательства, свидетельствующие о неисполнении ответчиком в установленный срок взятых на себя обязательств по договору купли-продажи земельного участка.

Возникновение между ОАО «БИК» и ФИО2 обязательств на указанных выше условиях подтверждается договором купли-продажи земельного участка от 22.10.2008 года № 20/м2 (л.д.7,8).

Заключенные между сторонами договоры соответствуют требованиям закона, предъявляемым к сделке такого рода, как по форме, так и по порядку его заключения (ст. ст. 549, 550, 551, 554 - 556 ГК РФ). 

Отметкой на вышеназванном договоре от 22.10.2008 года, выполненной Управлением Росреестра по Белгородской области подтверждается государственная регистрация перехода права собственности на земельный участок и государственная регистрация ипотеки в силу закона (л.д.9).

Из акта приема-передачи от 22.10.2008 года (л.д.9) и договора купли-продажи от 22.10.2008 года (л.д.7,8) следует, что продавец передал земельный.

Факт частичной оплаты ФИО2 стоимости земельного участка и расходов, связанных с подведением инженерных сетей к участку при заключении договора купли-продажи подтверждается п.3 акта приема-передачи (л.д.9).

Ненадлежащее исполнение ответчиком своих обязательств, по заключенному договору, явившееся основанием для обращения общества в суд с рассматриваемыми исковыми требованиями, подтверждается направлением истцом в адрес ответчика 29.09.2015 года письменной претензии, актом от 11.05.2016 года проверки исполнения обязательств по договору, фотоснимком земельного участка (л.д.11-14).

Из акта проверки следует, что на участке возведен только фундамент, строительство не ведется, эти обстоятельства подтверждены фотоснимком участка, отчетом об оценке объекта (л.д.13,14,46). Свидетельство о государственной регистрации домовладения не предоставлено. 

Установлено, что условия, предусмотренные п.п. 3.2.4, 3.2.5 Договора от 22.10.2008 года, для освобождения от оплаты полной стоимости участка и расходов, связанных с подведением коммуникаций, ответчик не исполнил. 

В срок до 25.11.2013 года строительство жилого дома на земельном участке не завершено, свидетельство о государственной регистрация права собственности не получено.

Пунктами 2.6 и 4.3, 4.7 договора купли-продажи от 22.10.2008 года, предусмотрены особые условия, согласно которым покупатель может быть освобожден от обязанности возмещения оставшейся стоимости участка и затрат на подведение инженерных коммуникаций, если индивидуальный жилой дом будет построен и зарегистрирован в установленном законом порядке в течение 5 лет со дня государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок, а в случае, если дом не будет построен покупатель, в течение 5 лет - срока, указанного в п. 3.2.4 Договора, уплачивает Продавцу оставшуюся часть цены участка, проценты на оставшуюся часть цены участка в размере 1/2 ставки рефинансирования ЦБ РФ на момент предъявления требований за период с даты государственной регистрации права собственности на участок до момента оплаты оставшейся части цены участка, а также затраты на строительство инженерных сетей, указанные в п. 4.2 Договора( п.4.8 Договора).

В соответствии с положениями статьи 9 ГК РФ, граждане приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. 

Положения ст. 421 ГК РФ предусматривает, стороны свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

В силу требований статьей 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Из системного толкования условий договора купли-продажи, а также из условий п.3.2.4, 3.2.5, 3.5, 4.5, 4.8 договора следует, что при неисполнении в 5 летний срок со дня государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок обязанности по строительству индивидуального жилого дома, пригодного для постоянного проживания, его регистрации, и подключения построенного дома к инженерным коммуникациям по обеспечению водой, электрической энергией и природным газом, у продавца возникает право требования досрочной уплаты полной цены земельного участка, процентов на оставшуюся часть цены участка в размере ? ставки рефинансирования ЦБ РФ на момент предъявления требования за период с даты государственной регистрации права собственности на земельный участок до момента оплаты оставшейся части цены участка и затраты на подведение коммуникаций в полном объеме.

Установление условий о досрочной уплате полной цены земельного участка, процентов и затрат в случае, если в установленный срок до 25 ноября 2013 года на проданном земельном участке не будет построен и зарегистрирован в установленном порядке жилой дом, не противоречит положениям законодательства, регулирующего продажу недвижимого имущества и общим положения ГК РФ об обязательствах.

Нарушение ответчиком своих обязательств по договору от 22 октября 2008 года является основанием для применения п. 4.5 и п. 4.8. договора и досрочного взыскания оставшейся части цены земельного участка в размере 457 294,44 руб., разницы между величиной затрат на строительство инженерных сетей и суммой фактически уплаченной покупателем на это строительство в сумме 106 700,00 руб., и процентов исчисленных из ставки рефинансирования ЦБ РФ- 10%, в сумме 76 859,28 рублей за период с 25.11.2008 года (дата регистрации перехода права собственности на земельный участок) по 06.04.2017 года (дата подписания иска).

В соответствии с ч. 1 ст. 314 ГК РФ, если обязательство предусматривает или позволяет определить день его исполнения или период времени, в течение которого оно должно быть исполнено, обязательство подлежит исполнению в этот день или, соответственно, в любой момент в пределах такого периода.

Согласно условий договора, основанием для освобождения ответчика от оплаты заявленных к взысканию истцом денежных средств является свидетельство о государственной регистрации права на выстроенный на участке жилой дом.

Установленный судом по настоящему спору факт неисполнения ответчиком обязанности строительства в течение 5 лет с момента подписания договора жилого дома на спорном земельном участке является основанием для применения п. 4.5 и 4.8 договора от 22.10.2008 года № 20/м2 и взыскания в пользу истца стоимости земельного участка, затрат на подведение коммуникаций, процентов.

При таких обстоятельствах с учетом приведенных норм закона и в виду отсутствия доказательств обратного, суд находит требования истца о взыскании указанных сумм обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Подлежат удовлетворению и требования истца об обращении взыскания на заложенное имущество – спорный земельный участок и расположенный на нем объект незавершенного строительства, по следующим основаниям.

Статьей 334 ГК РФ и Федеральным законом от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" предусмотрено, что в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества.

Взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства (п. 1 ст. 348 ГК РФ).

В соответствии со ст. 349 ГК РФ требования залогодержателя (кредитора) удовлетворяются из стоимости заложенного имущества по решению суда.

Согласно ч. 2 ст. 54 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)", принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. При этом, если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

С целью надлежащего исполнения обязательств по договору купли-продажи между истцом и ответчиком было достигнуто соглашение о залоге недвижимого имущества - земельного участка № (номер обезличен), расположенного по адресу: Белгородская область, Белгородский район, (адрес обезличен) что подтверждается штампом на договоре от 25.11.2008 года, выполненным Управлением Росреестра по Белгородской области (л.д.9).

В соответствии со ст.ст.348-350 ГК РФ, ст. ст. 590, 54-56 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», взыскание может быть обращено на заложенное имущество. 

Согласно отчета № 83 от 21.03.2017 года, об оценке рыночной стоимости земельного участка, выполненного Белгородским областным государственным унитарным предприятием «О» рыночная стоимость объекта оценки – земельного участка площадью 1574 кв.м., с кадастровым номером (номер обезличен), составила 684 000,00 рублей, объекта незавершенного строительства, расположенного на данном земельном участке – 115 000,00 рублей. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной 80% рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика, что от 684 000,00 рублей составляет 547 200,00 рублей, от 115 000,00 рублей – 92 000,00 рублей.

Отчет составлен специалистом имеющим право осуществлять оценочную деятельность на территории Российской Федерации, являющимся членом Общероссийской общественной организации «Российское общество оценщиков» и деятельность которого, застрахована. Отчет выполнен в соответствии с требованиями, установленными ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и нормативными актами по оценочной деятельности в Российской Федерации, с использованием специальных знаний и литературы по поставленным перед оценщиком вопросам.

Указанный отчет суд берет за основу при определении начальной продажной цены заложенного имущества, поскольку он отражает действительную стоимость спорного земельного участка, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства. Ответчиком стоимость, указанная в отчете, не оспорена и данных об иной стоимости недвижимого имущества, являющегося предметом залога, суду не представлено.

Оснований для отказа в обращении взыскания на заложенное имущество, предусмотренных в ст. 54.1 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», судом не установлено. 

Истцом в обоснование своего требования о взыскании судебных расходов на оплату услуг оценщика представлен договор выполнения работ по оценке имущества № 77 от 21.03.2017 года и акт приема-передачи выполненных работ от 29.03.2017 года, счет на оплату № 110 от 28.03.2017 года, платежное поручение, подтверждающие оплату стоимости в размере 5 750,00 рублей (л.д.16-18).

Представленные истцом доказательства являются относимыми, допустимыми, не вызывают у суда сомнений в их достоверности и в совокупности полностью подтверждают обстоятельства, на которые общество ссылается как на основание своих требований.

В соответствии с положениями ст. 98 ГПК РФ суд взыскивает в пользу истца судебные расходы по оплате расходов по оценке земельного участка в размере 5 750,00 рублей и оплате государственной пошлины в размере 15 608,54 рублей.

Руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, 

решил:

Исковые требования акционерного общества «Белгородская ипотечная корпорация» к ФИО2 о взыскании задолженности по договору купли-продажи земельного участка и об обращении взыскания на заложенное имущество, признать обоснованными и удовлетворить.

Взыскать с ФИО2 в пользу АО «Белгородская ипотечная корпорация» задолженность в размере 640 853, 72 рублей (шестьсот сорок тысяч восемьсот пятьдесят три рубля 72 копейки) в том числе:

457 294,44 рублей - оставшуюся часть стоимости земельного участка в соответствии с п. 4.5. Договора;

106 700,00 рублей - затраты на подведение инженерных коммуникаций (сетей) в соответствии с п. 4.8. Договора;

76 859,28 рублей - проценты в соответствии с п. 4.5. Договора;

Обратить взыскание на заложенное имущество - земельный участок № (номер обезличен) площадью 1574 кв.м, с кадастровым номером (номер обезличен) и объект незавершенного строительства, расположенный на данном участке, находящиеся по адресу: Белгородская область, Белгородский район, (адрес обезличен), определив способ реализации имущества, на которое обращается взыскание - публичные торги, начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации:

земельного участка № 20, площадью 1574 кв.м, с кадастровым номером 31:15:13 04 018:0021 и местоположением: Белгородская область, Белгородский район, п. Майский - в размере 547 200,00 рублей (пятьсот сорок семь тысяч двести рублей),

объекта незавершенного строительства - в размере 92 000,00 рублей (девяносто две тысячи рублей).

Взыскать с ФИО2 в пользу АО «Белгородская ипотечная корпорация» расходы по оплате государственной пошлины в размере 15 608,54 рублей (пятнадцать тысяч шестьсот восемь рублей 54 копейки), а также расходы по оценке земельного участка и находящегося на нем объекта незавершенного строительства в размере 5 750,00 рублей (пять тысяч семьсот пятьдесят рублей).

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Белгородский областной суд в течение одного месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Белгородский районный суд.

Судья С.Н. Марковская

Мотивированный текс решения изготовлен 24.05.2017 года

Судья С.Н.Марковская