Дело №2а-2172/2024 25RS0029-01-2024-002355-21

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г.Уссурийск 03 июня 2024 года

Уссурийский районный суд Приморского края в составе председательствующего судьи Бутенко Н.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем Везовской В.Д., 

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 к Управлению Росреестра по Приморскому краю о признании незаконным уведомления о приостановлении государственной регистрации прав от ДД.ММ.ГГ №КУВД-001/2024-3538896/2, с участием в качестве заинтересованных лиц ФИО2, администрации Уссурийского городского округа,

УСТАНОВИЛ:

Административный истец обратился в суд с указанным административным иском, в обоснование которого указал, что ДД.ММ.ГГ между ФИО1 и ФИО2 заключен договор передачи прав и обязанностей (переуступки) по договору аренды земельного участка на территории Уссурийского городского округа XXXXА от ДД.ММ.ГГ, зарегистрированного в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю ДД.ММ.ГГ, № XXXX. Земельный участок, принадлежащий ФИО2 на праве аренды, расположен по адресу (местонахождение): примерно в 292 метрах по направлению на юго-восток от ориентира жилой дом, расположенного за пределами участка, адрес ориентира - Приморский край, г. Уссурийск, XXXX; кадастровый номер участка: XXXX; площадь участка: 2933 кв.м.; категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование: для ведения личного подсобного хозяйства. Названный договор переуступки ДД.ММ.ГГ был представлен сторонами на регистрацию в Уссурийский межмуниципальный отдел Управления Росреестра. Уведомлением от ДД.ММ.ГГ административный ответчик уведомил их о приостановлении государственной регистрации переуступки прав и обязанностей по договору аренды. Основанием для приостановления государственной регистрации послужил факт заключения ФИО2 договора аренды по результатам аукциона, что по мнению административного ответчика, препятствует переуступки прав и обязанностей по такому договору, в силу положений пункта 7 статьи 488 ГК РФ. Истец полагает, что оспариваемые уведомление является незаконным, приведенные в уведомлении основания для приостановления государственной регистрации прав противоречат положениям действующего законодательства, не исключающих возможность передачи арендатором прав и обязанностей по договору аренды земельного участка иному лицу. Делая выводы о наличии установленного пунктом 7 статьи 448 ГК РФ запрета на уступку прав арендатора по договору аренды земель населенных пунктов XXXXА от ДД.ММ.ГГ, административный ответчик не учел положения Земельного кодекса Российской Федерации, регулирующие порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду на торгах и без проведения торгов. В силу норм закона договор аренды земельного участка, находящийся в государственной или муниципальной собственности, в случае его предоставления гражданам для ведения личного подсобного хозяйства в границах населенных пунктов, может быть заключен не только путем проведения торгов, что исключает применение к таким договорам предусмотренного пунктом 7 статьи 448 ГК РФ запрета на уступку прав арендатора, вне зависимости от того, в каком порядке по результатам проведения публичных процедур, предусмотренных статьей 39.18 ЗК РФ, был заключен договор в отношении конкретного участка - по результатам торгов или без их проведения. Просил суд признать незаконным уведомление административного ответчика Уссурийского межмуниципального отдела Управления Росреестра по Приморскому краю от ДД.ММ.ГГ N КУВД-001/2024-

3538896/2 о приостановлении государственной регистрации прав по соглашению о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, обязать административного ответчика осуществить государственную регистрацию на основании соглашения от ДД.ММ.ГГ, заключенного между ФИО1 и ФИО2 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка на территории Уссурийского городского округа XXXXА от ДД.ММ.ГГ, зарегистрированного в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю ДД.ММ.ГГ, № 25:18:XXXX.

Представитель административного истца в судебном заседании на исковых требованиях настаивал в полном объеме. ДД.ММ.ГГ ФИО1 подал заявление о приостановлении государственной регистрации, т.к. ДД.ММ.ГГ истек бы срок приостановления государственной регистрации права, при этом судом настоящий спор не разрешен. О заключении соглашения об уступке администрацию Уссурийского городского округа не уведомляли.

Представитель административного ответчика Управления Росреестра по Приморскому краю в судебное заседание не явился, представил письменный отзыв на административное исковое заявление, в котором указал, что ДД.ММ.ГГ в Управление обратились ФИО1, ФИО2 с заявлениями о государственной регистрации соглашения об уступке прав по договора аренды в отношении земельного участка, расположенного по адресу: Приморский край, г. Уссурийск, XXXX, кадастровый номер XXXX (далее - земельный участок с кадастровым номером XXXX). В качестве документа-основания для осуществления учетно-регистрационных действий заявителями представлен договор передачи прав и обязанностей от ДД.ММ.ГГ, заключенный между ФИО1 и ФИО2, а также договор аренды земельного участка, расположенного на территории Уссурийского городского округа от ДД.ММ.ГГ XXXXа, заключенный между администрацией Уссурийского городского округа Приморского края и ФИО2 по результатам аукциона. Уведомление о приостановлении государственной регистрации прав от ДД.ММ.ГГ № КУВД-001/2024-3538896/2 является правомерным и основанным на указанных нормах права, поскольку при установленных фактических обстоятельствах, произвольная замена стороны в обязательстве посредством уступки прав, возникших из заключенного на торгах договора, является недопустимой, так как фактически позволила бы определить в качестве стороны договора иное лицо, не участвовавшее в торгах, без учета требований, предъявляемых законом к участникам соответствующих правоотношений. Управление отмечает, что ДД.ММ.ГГ в Управление обратился ФИО1 с заявлением о приостановлении осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав по причине сбора недостающих документов. ДД.ММ.ГГ Управлением принято уведомление № КУВД-001/2024-3538896/3 о приостановлении государственной регистрации прав, в связи с заявлением о приостановлении от ДД.ММ.ГГ, представленным ФИО1 Просит отказать в удовлетворении административного искового заявления в полном объеме.

Заинтересованное лицо ФИО2 в судебном заседании поддержал административное исковое заявление.

Административный истец и представитель заинтересованного лица администрации Уссурийского городского округа в суд не явился, извещен надлежаще. Об отложении дела не просил, возражений на иск не представил. На основании ч.6 ст. 226 КАС РФ дело рассмотрено в отсутствие не явившихся участников процесса.

Суд, выслушав пояснения, исследовав письменные материалы дела, приходит к следующему.

Согласно части 1 статьи 218 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации гражданин, организация, иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями (включая решения, действия (бездействие) квалификационной коллегии судей, экзаменационной комиссии), должностного лица, государственного или муниципального служащего (далее - орган, организация, лицо, наделенные государственными или иными публичными полномочиями), если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности.

По смыслу положений статьи 227 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации для признания решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями (включая решения, действия (бездействие) квалификационной коллегии судей, экзаменационной комиссии), должностного лица, государственного или муниципального служащего незаконными необходимо наличие совокупности двух условий: несоответствие оспариваемых решений, действий (бездействия) нормативным правовым актам и нарушение прав, свобод и законных интересов административного истца. При отсутствии хотя бы одного из названных условий решения, действия (бездействие) не могут быть признаны незаконными.

Отношения, возникающие в связи с осуществлением на территории Российской Федерации государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, подлежащих в соответствии с законодательством Российской Федерации государственной регистрации, государственного кадастрового учета недвижимого имущества, подлежащего такому учету, урегулированы Федеральным законом от 13 июля 2015 № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее – Федеральный закон №218-ФЗ).

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (часть 3 статьи 1 Федерального закона № 218-ФЗ).

Государственная регистрация прав осуществляется посредством внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о праве на недвижимое имущество, сведения о котором внесены в Единый государственный реестр недвижимости (часть 4 статьи 1 Федерального закона № 218-ФЗ).

Как установлено в судебном заседании и подтверждается материалами дела, ДД.ММ.ГГ между ФИО1 и ФИО2 заключен договор передачи прав и обязанностей (переуступки) по договору аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером XXXX. 

В соответствии с договором переуступки истец принял все права и обязанности по договору аренды земельного участка на территории Уссурийского городского округа XXXXА от ДД.ММ.ГГ. Договор XXXXа от ДД.ММ.ГГ заключен по итогам аукциона, земельный участок относится к категории земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование для личного подсобного хозяйства. 

ДД.ММ.ГГ административный истец обратился к административному ответчику с заявлением об осуществлении государственной регистрации прав в отношении земельного участка с кадастровым номером XXXX, расположенного по адресу, адрес ориентира - Приморский край, г. Уссурийск, XXXX. 

Уведомлениями от ДД.ММ.ГГ ФИО1 и ФИО2 извещены о приостановлении государственной регистрации прав на основании п.7 ч.1 ст. 26 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости», со ссылкой на факт заключения ФИО2 договора аренды по результатам аукциона, что препятствует переуступки прав и обязанностей по такому договору в силу положений пункта 7 статьи 488 ГК РФ. Государственная регистрация права по указанному заявлению приостановлена на срок до ДД.ММ.ГГ. 

Из отзыва административного ответчика следует, что ДД.ММ.ГГ в Управление Росреестра обратился ФИО1 с заявлением о приостановлении осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав по причине сбора недостающих документов.

Из пояснений представителя административного истца ФИО3 следует, что ФИО1 подал заявление о приостановлении, т.к. истек бы срок приостановления государственной регистрации права, при этом судом настоящий спор не разрешен.

В силу п.7 ч.1 ст. 26 Федерального закона от 13.07.2015 "О государственной регистрации недвижимости" осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если: форма и (или) содержание документа, представленного для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 2 статьи 389 ГК РФ соглашение об уступке требования по сделке, требующей государственной регистрации, должно быть зарегистрировано в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом.

Пунктом 2 статьи 615 ГК РФ предусмотрено право арендатора с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено названным Кодексом, другим законом или иными правовыми актами.

В отличие от указанного общего правила пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее также - ЗК РФ) установлено, что при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 данной статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления.

Согласно пункту 7 статьи 448 ГК РФ, если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, то победитель торгов не вправе уступать права (за исключением требований по денежному обязательству) и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора. Обязательства по такому договору должны быть исполнены победителем торгов лично, если иное не установлено законом.

Согласно пункту 1 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 данной статьи.

На основании подпункта 15 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, может быть заключен без проведения торгов в случае его предоставления гражданам для ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта.

Его заключению должны предшествовать подача заявления о предоставлении земельного участка, опубликование извещения о предоставлении земельного участка для указанных целей, обеспечение иным гражданам возможности подавать заявления о намерении участвовать в аукционе на право заключения договора аренды этого участка в течение тридцати дней со дня опубликования извещения (подпункт 1 пункта 1, пункт 4 статьи 39.18 ЗК РФ).

В отсутствие заявлений иных граждан о намерении участвовать в аукционе договор аренды земельного участка заключается без проведения торгов (пункт 5 статьи 39.18 ЗК РФ).

В случае поступления конкурирующих заявлений уполномоченный орган должен принять решение об отказе в предоставлении земельного участка без проведения торгов и о проведении соответствующего аукциона (пункт 7 статьи 39.18 ЗК РФ).

Таким образом, в силу приведенных норм закона договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в случае его предоставления гражданам для ведения личного подсобного хозяйства может быть заключен не только путем проведения торгов, что исключает применение к таким договорам предусмотренного пунктом 7 статьи 448 ГК РФ запрета на уступку прав арендатора, вне зависимости от того, в каком порядке по результатам проведения публичных процедур, предусмотренных статьей 39.18 ЗК РФ, был заключен договор в отношении конкретного участка - по результатам торгов или без их проведения. Такая правовая позиция изложена Верховным судом РФ в кассационном определении Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда Российской Федерации от 11.05.2022 N 47-КАД22-1-К6.

При указанных обстоятельствах, суд приходит к выводу о том, что приостановление государственной регистрации договора передачи прав и обязанностей от 30.01.2024 является незаконным, противоречит указанным выше нормам законодательства и нарушает права административного истца.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 26 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2022 N 21 «О некоторых вопросах применения судами положений главы 22 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации", если в соответствии с законом за наделенными публичными полномочиями органом или лицом сохраняется возможность принять то или иное решение по существу вопроса, затрагивающего права, свободы, законные интересы административного истца (заявителя), суд вправе ограничиться возложением на него обязанности повторно рассмотреть поставленный гражданином, организацией вопрос. При таком рассмотрении наделенные публичными полномочиями орган или лицо обязаны учитывать правовую позицию и обстоятельства, установленные судом в результате рассмотрения дела (статья 16 КАС РФ).

Учитывая вышеизложенное, заявленные требования подлежат удовлетворению в части, и в целях восстановления нарушенного права, суд считает необходимым возложить на административного ответчика обязанность повторно рассмотреть заявление административного истца о государственной регистрации договора передачи прав и обязанностей от 30.01.2024 (переуступки), в соответствии с действующим законодательством.

Требования административного истца в части возложения на административного ответчика обязанности произвести государственную регистрацию на основании договора о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, подлежат отклонению, поскольку указанный вопрос разрешается регистрирующим органом по результатам рассмотрения представленных на регистрацию документов и является его личной компетенцией, в которую суд не вправе вмешиваться.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 227, 228 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд,

РЕШИЛ:

Административное исковое заявление ФИО1, удовлетворить в части.

Признать незаконным уведомление административного ответчика Управления Росреестра по Приморскому краю от ДД.ММ.ГГ N КУВД-001/2024-3538896/2 о приостановлении государственной регистрации прав по соглашению о передаче прав и обязанностей от ДД.ММ.ГГ.

Возложить на Управление Росреестра по Приморскому краю обязанность повторно рассмотреть заявление ФИО1 о государственной регистрации соглашения от ДД.ММ.ГГ о передаче прав и обязанностей, заключенного между ФИО1 и ФИО2, в соответствии с действующим законодательством, с учетом позиции суда, изложенной в решении.

Об исполнении решения сообщить в суд и административному истцу, в течение одного месяца со дня вступления решения суда в законную силу.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Приморский краевой суд в течение одного месяца со дня изготовления решения в окончательной форме через Уссурийский районный суд.

Мотивированное решение изготовлено 14 июня 2024 года. 

Судья Н.В. Бутенко