Дело № 2-937/2025 

УИД 59RS0001-01-2025-000727-26

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

23 апреля 2025 года г. Пермь

Дзержинский районный суд города Перми 

в составе председательствующего судьи Костылевой А.В.,

при секретаре судебного заседания Стариковой Е.А., 

с участием истца ФИО1, представителя истца ФИО7, действующей на основании доверенности, ответчика ФИО2 Модибо, представителя ответчика ФИО8 по ордеру, третьего лица Ба Мамаду Салиу, 

рассмотрев в открытом судебном заседании 22-Дата

гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 Модибо о взыскании задолженности по договору найма жилого помещения, оплате коммунальных услуг,

установил:

ФИО1 обратился в Дзержинский районный суд г. Перми с иском к ФИО2 ... о взыскании задолженности по договору найма жилого помещения и дополнения к нему от Дата в размере 75 000 руб., задолженности по оплате коммунальных услуг в размере 23 452 руб.

В обоснование заявленных требований указаны следующие обстоятельства – ФИО1 является собственником жилого помещения, расположенного по адресу: Адрес.... Дата между ФИО1 и ФИО2 ... заключен договор найма жилого помещения, расположенного по адресу: Адрес..., сроком до Дата. Также сторонами заключено дополнительное соглашение к данному договору от Дата на аренду мебели и бытовой техники. Имущество передавалось для проживания и использования как самим нанимателем, так и его товарищем Ба Мамаду Салиу. В соответствии с условиями договора наниматель обязался производить оплату за найм жилого помещения в размере 12 000 руб. в месяц и оплату за аренду мебели и бытовой техники в размере 13 000 руб. В период действия договора ответчиком ненадлежащим образом исполнялись обязанности по внесению платы на найм, в связи с чем за период с октября 2024 по декабрь 2024 года образовалась задолженность по арендной плате в размере 75 000 руб. Просрочка уплаты коммунальных платежей составила 4 месяца, задолженность – 23 452 руб. Дата по инициативе наймодателя по причине нарушения условий оплаты договор найма жилого помещения расторгнут, Дата жилое помещение освобождено нанимателем. Требование истца о погашении задолженности в добровольном порядке ответчиком не исполнено. 

В ходе рассмотрения дела истцом на основании ст. 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации уточнены исковые требования. Предметом рассмотрения являются требования ФИО1 о взыскании с ФИО2 Модибо задолженности по договору найма жилого помещения и дополнения к нему от Дата в размере 75 000 руб., задолженности по оплате коммунальных услуг в размере 14 076 руб. 

Истец ФИО5 в судебном заседании на заявленных требованиях настаивал, дополнительно пояснил, что при заключении договора найма жилого помещения нанимателем залог не вносился, задолженность по арендной плате образовалась за период с ноября 2024 по январь 2025 года в сумме 25 000 руб. за каждый месяц, поскольку договор найма жилого помещения фактически расторгнут в январе 2025 года. С учетом начисленных коммунальных платежей за период проживания ответчика в жилом помещении, задолженность составила 12 508,81 руб. Условиями договора не предусмотрена оплата наличными денежными средствами, факт оплаты со стороны ответчика арендной платы не подтвержден. Досудебная претензия, содержащая требования об оплате задолженности по договора найма жилого помещения дополнительного соглашения к нему, ответчиком не исполнена. 

Представитель истца в судебном заседании заявленные требования поддержала, пояснила, что денежные средства ответчиком по договору найма жилого помещения в установленный срок не внесены, оплата коммунальных платежей не произведена, доказательств исполнения ответчиком своих обязательств перед истцом не представлено.

Ответчик ФИО2 Модибо в судебном заседании возражал против удовлетворения заявленных требований, факт заключения договора аренды жилого помещения не оспаривал, выразил сомнение в подписании дополнительного соглашения к договору аренды жилого помещения. Денежные средства в счет исполнения обязательств по договору аренды жилого помещений вносил регулярно, по договоренности с истцом 12 000 руб. переводил на карту, 13 000 руб. отдавал наличными денежными средствами, при этом расписки о передаче наличных денежных средств не составлялись. Оплату коммунальных услуг истец производил самостоятельно, так как по условиям первоначального договора размер арендной платы составлял 25 000 руб. ежемесячно с учетом коммунальных платежей. Первоначальный договор аренды жилого помещения был изъят наймодателем из жилого помещения. При этом показания индивидуальных приборов учета потребляемых ресурсов передавались истцу регулярно. При подписании договора аренды жилого помещений истцу в качестве залога переданы денежные средства в размере 10 000 руб. В январе 2025 доступ в жилое помещение ограничен, был вынужден освободить жилое помещение. Всего за период с августа 2024 года по декабрь 2024 года оплачено 160 00 руб., в связи с чем задолженность по договору аренды жилого помещения отсутствует, действия истца являются недобросовестными. Дополнительно ответчиком в материалы дела представлены письменные пояснения. 

Представитель ответчика в судебном заседании указал на отсутствие оснований для удовлетворения исковых требований, так как ответчиком финансовые обязательства по договору аренды жилого помещения исполнены в полном объеме. Фактически жилое помещение освобождено ответчиком 25.01.2025. О наличии задолженности по оплате арендных платежей и коммунальных услуг истец на момент расторжения договора не уведомлял, до момента выселения из квартиры с требованиями о погашении задолженности не обращался. Оснований для расторжения договора найма не имелось. 

Третье лицо Ба Мамаду Салиу в судебном заседании возражал против удовлетворения заявленных требований, подтвердил, что оплата арендных платежей производилась частями: 12 000 руб. – путем банковского перевода, 13 000 руб. – наличными денежными средствами. Условий об оплате коммунальных услуг договор аренды жилого помещения, который был изъят наймодателем из жилого помещения, не содержал. 

Суд, заслушав истца, представителя истца, ответчика, представителя ответчика, третье лицо, показания свидетеля Фугуонг Свидетель №1, исследовав материалы дела, приходит к следующему.

Как установлено в ст. 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в числе прочего: из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

В соответствии со ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В силу ст. 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Из содержания ч. 2 ст. 30 Жилищного кодекса Российской Федерации следует, что собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном основании с учетом требований, установленных гражданским законодательством и данным кодексом.

В соответствии со ст. 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

В соответствии с ч. 1 ст. 671 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

Согласно ч. 1 ст. 674 Гражданского кодекса Российской Федерации договор найма жилого помещения заключается в письменной форме.

В соответствии с положениями п. 3 ст. 677 Гражданского кодекса Российской Федерации наниматель несет ответственность перед наймодателем за действия граждан, постоянно проживающих совместно с ним, которые нарушают условия договора найма жилого помещения.

В силу ст. 678 Гражданского кодекса Российской Федерации наниматель обязан использовать жилое помещение только для проживания, обеспечивать сохранность жилого помещения и поддерживать его в надлежащем состоянии, своевременно вносить плату за жилое помещение. Если договором не установлено иное, наниматель обязан самостоятельно вносить коммунальные платежи.

Согласно ч. 1, 3 ст. 682 Гражданского кодекса Российской Федерации размер платы за жилое помещение устанавливается по соглашению сторон в договоре найма жилого помещения. Плата за жилое помещение должна вноситься нанимателем в сроки, предусмотренные договором найма жилого помещения. Если договором сроки не предусмотрены, плата должна вноситься нанимателем ежемесячно в порядке, установленном Жилищным кодексом Российской Федерации.

В соответствии со ст. 687 Гражданского кодекса Российской Федерации наниматель жилого помещения вправе с согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, в любое время расторгнуть договор найма с письменным предупреждением наймодателя за три месяца.

В соответствии со ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями п. 3 ст. 123 Конституции Российской Федерации и ст. 12 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом. 

Судом установлено, что ФИО1 является собственником жилого помещения – 1-комнатной квартиры, общей площадью 30,1 кв.м., расположенной по адресу: Адрес..., дата государственной регистрации права Дата (л.д. 25-26). 

Дата между ФИО1 (наймодатель) и ФИО2 Модибо (наниматель) заключен договор найма, в соответствии с п. 1.1, 1.2 которого наймодатель передает нанимателю в пользование 1-комнатную квартиру с мебелью, бытовой техникой, находящуюся по адресу: Адрес44. Указанное имущество передается наймодателем для проживания, использования квартиры самим нанимателем и его товарищем Ба Мамаду Салиу, сроком с Дата по Дата. 

Пунктом 2.1-2.2 договора найма предусмотрено, что наймодатель обязуется передать имущество, ключи и указанное помещение нанимателю по акту передачи имущества, а наниматель обязуется пользоваться полученным в наем помещением в соответствии с его назначением – только для проживания его самого; уплатить арендную плату при заключении договора; по завершению срока аренды сдать арендуемое имущество, ключи по акту передачи имущества наймодателю, в том же составе, качестве (исправное) и количестве.

Согласно п. 3 договора, наниматель уплачивает наймодателю плату за найм в сумме 12 000 руб. без учета коммунальных услуг. Коммунальные услуги: электричество – согласно электросчетчиков и документов к оплате; оплата ТСЖ – за каждый месяц проживания. Оплата за последующий период (месяц) 12 000 руб. производится за 15 дней до его начала. 

В соответствии с п. 3.2 договора наниматель оплачивает залоговую сумму за возможные убытки (возврат полученной мебели, исправной бытовой техники, сантехники, окна, люстры, счетчики с пломбами, оплата объявлений в газете при досрочном прекращении аренды) в размере 10 000 руб., которая возвращается при прекращении договора и подписании акта возврата имущества.

Согласно п. 5, 5.4 договора, наниматель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления наймодателю письменного предупреждения о таком расторжении за 15 дней. При срыве срока выплаты за аренду квартиры, вселении с собакой или кошкой настоящий договор считается прекращенным с момента неоплаты (или вселении с собакой или кошкой) независимо от причины неоплаты арендатором (л.д. 7). 

Дата между ФИО1 (наймодатель) и ФИО2 Модибо (наниматель) заключено дополнение к договору найма от Дата, в соответствии с которым наниматель уплачивает наймодателю плату за аренду мебели и бытовой техники в сумме 13 000 руб. за каждый месяц проживания. Оплата за последующий период (месяц) 13 000 руб. производится за 15 дней до его начала. 

В соответствии с п. 5.4 дополнения к договора, при срыве срока выплаты за аренду имущества, вселении с собакой или кошкой настоящее дополнение к договору найма считается прекращенным с момента неоплаты (или вселении с собакой или кошкой) независимо от причины неоплаты арендатором (л.д. 8).

Факт передачи нанимателю жилого помещения и находящегося в нем арендуемого имущества подтвержден актом передачи имущества квартиры по адресу Адрес... от Дата (л.д. 128). 

В ходе судебного заседания установлено, что Дата, т.е. до истечения срока действия договора, арендные правоотношения, возникшие на основании договора найма от Дата и дополнения к договору найма от Дата, прекращены в связи с ограничением ФИО1 доступа ответчика в жилое помещения. Указанные обстоятельства сторонами не оспаривались.

Ввиду ненадлежащего исполнения ответчиком принятых на себя по договору найма жилого помещения от Дата и дополнения к договору найма от Дата обязательств, образовалась задолженность, в связи с чем Дата истцом в адрес ответчика направлена претензия об уплате задолженности по договору найма, содержащая требование о погашении образовавшейся задолженности в размере 98 452 руб., в том числе по оплате арендных платежей – 75 000 руб., по оплате коммунальных услуг – 23 452 руб. Ответ на претензию материалы дела не содержат.

В ходе судебного заседания в качестве свидетеля допрошена Фугуонг Свидетель №1, которая пояснила, что приезжала в Адрес в гости к молодому человеку ФИО2 Модибо, Дата находясь в квартире по адресу: Адрес44, передала истцу денежные средства в размере 13 000 руб. по просьбе ФИО2 Модибо. 

Предъявляя требования о взыскании задолженности по оплате арендных платежей, ФИО1 указывает на наличие задолженности по договору найма от Дата за ноябрь – 25 000 руб., декабрь – 25 000 руб. и январь – 25 000 руб., при этом не отрицает факт оплаты арендных платежей в размере 25 000 руб. в августе 2024 года, а также в сентябре 2024 года и октябре 2024 года. 

Принимая во внимание положения ст. 431 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, условиями договора найма и дополнения в договору найма от Дата установлена арендная плата в размере 12 000 руб. ежемесячно без учета коммунальных услуг, а также плата за аренду мебели и бытовой техники в размере 13 000 руб. ежемесячно. Договор найма и дополнение к договору найма от Дата не содержит условий о порядке внесения арендных платежей и платы на аренду мебели и бытовой техники, при этом предусмотрен срок оплаты за 15 дней до начала последующего периода проживания. 

Факт подписания договора найма от Дата, дополнения к договору найма от Дата ответчиком в ходе судебного заседания допустимыми доказательствами не опровергнут, ходатайство о назначении по делу судебной почерковедческой экспертизы не заявлено. При этом ответчиком указано на то обстоятельство, что фактически между сторонами Дата был заключен договор найма жилого помещения, содержащий условие о размере арендных платежей 25 000 руб. с учетом коммунальных услуг. Вместе с тем, в материалы дела договор, отличный по содержанию от договора найма от Дата, ответчиком не представлен. Из представленной переписки не следует наличие договора найма, заключенного между ФИО1 и ФИО2 Модибо, содержащего условие о размере арендных платежей в размере 25 000 руб. с учетом коммунальных платежей. Доводы относительно изъятия экземпляра договора найма жилого помещения, принадлежащего ответчику, из квартиры, расположенной по адресу: Адрес44, допустимыми доказательствами не подтверждены.

Таким образом, применительно к условиям заключенного договора найма и дополнения к нему от Дата с учетом положений ст. 671, 678, 682, 309-310 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что у ФИО2 Модибо при заключении договора найма жилого помещения возникла гражданская обязанность соблюдения условий указанного договора, в том числе п. 2.2.2, 3.1 договора найма и дополнения к нему и, как следствие, обязанность производить оплату за жилое помещение в установленном в договоре размере и сроки.

С учетом п. 2.2.2, 3.1 договора найма и дополнения к нему от Дата ежемесячный размер арендного платежа составляет 25 000 руб. без учета коммунальных услуг, т.е. за сентябрь 2024 года подлежало уплате – 25 000 руб., за октябрь 2024 года – 25 000 руб., за ноябрь 2024 года – 25 000 руб., за декабрь 2024 года – 25 000 руб., за январь 2025 года – 25 000 руб. В материалы дела представлены чеки по операциям от Дата на сумму 12 000 руб., от Дата на сумму 12 000 руб., от Дата на сумму 26 000 руб. (л.д. 129-131). Иные документы, свидетельствующие об исполнении ответчиком обязательств по оплате арендных платежей материалы дела не содержат. Поступление платежей Дата, Дата, Дата в счет оплаты по договору найма от Дата ФИО1 не отрицалось. 

Возражения ответчика относительно внесения в рамках договора найма от 14.08.2024 денежных средств в размере 160 000 руб., из которых 150 000 руб. за найм жилого помещения и оплату коммунальных услуг, 10 000 руб. в качестве залоговой суммы документально не подтверждены. Ответчик в ходе судебного заседания пояснил, что факт передачи наличных денежных средств письменно не фиксировался. При этом, указание на договоренность между сторонами договора найма жилого помещения от Дата относительно порядка оплаты, в том числе 12 000 руб. безналичным способом, 13 000 руб. путем передачи наличных денежных средств, в ходе судебного заседания подтверждение не нашло, так как договор найма от Дата подобных условий не содержит, представленная в материалы дела переписка не свидетельствует об установлении между сторонами какого-либо способа осуществления оплаты по договору. Показания допрошенного в ходе судебного заседания свидетеля не могут быть не приняты в качестве допустимых доказательств, учитывая, что факт передачи денежных средств свидетельскими показаниями подтвержден быть не может. Учитывая вышеизложенное, заявление ФИО1 о фальсификации свидетельских показаний оценке не подлежит, так как указанное доказательств признано недопустимым по смыслу пп. 2 п. 1 ст. 161, п.1 ст. 162 Гражданского кодекса Российской Федерации. 

Ссылка ответчика на внесение в момент заключения договора найма жилого помещения от Дата залоговой суммы в размере 10 000 руб. документально не подтверждена, факт получения залоговой суммы истцом в ходе судебного заседания отрицалось. 

В соответствии с п. 1 ст. 310 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны договора аренды вправе в одностороннем порядке отказаться от своих обязательств, если такой отказ допускается в силу закона.

В отношении договора аренды, который заключен на определенный срок, односторонний отказ нормами § 1 гл. 34 Гражданского кодекса Российской Федерации не предусмотрен.

Односторонний отказ от исполнения обязательства, не предусмотренный законом, иным правовым актом или соглашением сторон, по общему правилу не влечет юридических последствий, на которые он был направлен (Постановление Пленума Верховного Суда РФ от Дата N 54 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении»).

Вместе с тем, условиями договора найма предусмотрен односторонний отказ наймодателя от исполнения обязательств при просрочке внесения арендных платежей, в связи с чем освобождение нанимателем жилого помещения в течение срока действия договора аренда, в данном случае влечет прекращение обязательств нанимателя по внесению арендных платежей. 

Учитывая, что фактически договор найма расторгнут сторонами в момент выселения ответчика из жилого помещения, а именно 25.01.2025, то размер задолженности по арендной плате составляет 75 000 руб., в том числе за ноябрь 2024 года – 25 000 руб., декабрь 2024 года – 25 000 руб., январь 2025 года – 25 000 руб. 

Разрешая требования о взыскании с ответчика задолженности по оплате коммунальных услуг, суд исходит из положений п. 3 договора, согласно которого оплата коммунальных услуг не включена в состав арендных платежей, при этом под оплатой коммунальных услуг подразумеваются начисления за электричество и счета, выставленные управляющей компанией. 

Статья 154 Жилищного кодекса Российской Федерации определяет структуру платы за жилое помещение и коммунальные услуги.

В силу ч. 4 данной статьи плата за коммунальные услуги включает в себя плату за холодную воду, горячую воду, электрическую энергию, тепловую энергию, газ, бытовой газ в баллонах, твердое топливо при наличии печного отопления, плату за отведение сточных вод, обращение с твердыми коммунальными отходами.

Из указанного понятия коммунальных услуг, требования о взыскании с нанимателя жилого помещения плату за коммунальные услуги соответствуют условиям договора.

Согласно представленным в материалы дела счетам-извещениям с Дата по Дата начислены коммунальные услуги: ПАО «Пермэнергосбыт» - 8 211,11 руб., ООО УК «ДСТ П» - 5 040,44 руб., с учетом даты заключения договора найма (Дата), размер коммунальных услуг для ФИО2 Модибо составляет ПАО «Пермэнергосбыт» -7 879,69 руб., ООО УК «ДСТ П» - 4 629,12 руб. Факт оплаты ФИО1 вышеуказанных коммунальных услуг подтвержден материалами дела (л.д. 13-18, 83-85). Доказательств исполнения обязательств по договору найма жилого помещения в части оплаты коммунальных услуг ответчиком в нарушении ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации не представлено.

Доводы ответчика относительно того, что расходы по оплате коммунальных услуг входили в состав арендных платежей противоречат исследованным в ходе судебного заседания документам. Оплата ФИО1 коммунальных услуг в период действия договора найма от Дата и отсутствие претензий относительно оплаты коммунальных услуг до момента прекращения договорных правоотношений не свидетельствует об отсутствии оснований для взыскания задолженности по оплате коммунальных услуг с ответчика, учитывая содержание заключенного между сторонами договора найма жилого помещения от Дата. 

Исследовав и оценив в порядке, предусмотренном ст. 12, 56, 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, представленные сторонами в обоснование своих доводов и возражений доказательства, исходя из предмета и оснований заявленных исковых требований, а также из достаточности и взаимной связи всех доказательств в их совокупности, установив все обстоятельства, входящие в предмет доказывания и имеющие существенное значение для правильного разрешения спора, руководствуясь положениями действующего законодательства, конкретные обстоятельства данного дела, суд приходит к выводу о взыскании с ФИО2 Мобидо в пользу ФИО1 задолженности по договору найма жилого помещения от Дата в размере 75 000 руб., задолженности по оплате коммунальных услуг в размере 12 508,81 руб.

В соответствии с ч. 3 ст. 196 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации иск рассмотрен в пределах заявленных требований. 

При обращении в суд истцом уплачена государственная пошлина в размере 4 000 руб., что подтверждается чеком по операции от Дата (л.д. 4). 

В соответствии с ч. 1 ст. 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано. 

Таким образом, с ответчика в пользу истца подлежат взысканию расходы по оплате государственной пошлины 3 929,60 руб. пропорционально удовлетворенным судом требованиям (87508,81х100/89076 = 98,24% (процент удовлетворенных требований); 4000х98,24% = 3 929,60 руб.). 

Руководствуясь ст.ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

решил:

исковые требования ФИО1 удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО2 ...) в пользу ФИО1 (...) задолженность по договору найма жилого помещения от Дата в размере 75 000 руб., задолженность по оплате коммунальных услуг в размере 12 508,81 руб., расходы по оплате государственной пошлины в размере 3 929,60 руб.

В удовлетворении остальной части исковых требований ФИО1 отказать.

Решение может быть обжаловано в Пермский краевой суд через Дзержинский районный суд г. Перми в течение месяца со дня его изготовления в окончательной форме.

Председательствующий А.В. Костылева

...