Дело №2-854/2017

РЕШЕНИЕ

 СУДА

Именем Российской Федерации

19 сентября 2017 года

Дубненский городской суд Московской области в составе:

председательствующего судьи Лозовых О.В.,

при секретаре Давыдовой Ю.Б.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Т.Ю.В. к ООО СПО «ВЕЯ СТРОЙ» о расторжении договора, взыскании денежных средств, уплаченных по договору участия в строительстве, процентов за пользование денежными средствами, компенсации морального вреда и штрафа

УСТАНОВИЛ:

Истец Т.Ю.В. обратился в суд с иском к ООО СПО «ВЕЯ СТРОЙ», в котором просил суд:

- расторгнуть договор долевого участия в строительстве от ДАТА, 

- взыскать с ответчика в его пользу:

денежные средства, уплаченные по договору участия в долевом строительстве № от ДАТА в размере 

<

данные изъяты> рублей, 

проценты за пользование денежными средствами, уплаченными по договору от ДАТА, в размере 

<

данные изъяты> рублей за период с ДАТА по ДАТА,

проценты за пользование денежными средствами, начисленные с ДАТА до дня возврата денежных средств застройщиком участнику долевого строительства в порядке, определенном ч.6 ст. 9 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. №214-ФЗ, исходя из задолженности в размере 

<

данные изъяты> рублей,

компенсацию морального вреда в размере 

<

данные изъяты> рублей, 

штраф за несоблюдение в добровольном порядке требований потребителя.

В обоснование исковых требований, истец ссылался на те обстоятельства, что ДАТА между ним и ответчиком заключен договор № долевого участия в строительстве (далее – Договор) от ДАТА Согласно п. 2.2 Договора объектом долевого строительства является однокомнатная квартира, расположенная в многоквартирном доме, секция 2, этаж № со строительным номером №, проектной площадью 

<

данные изъяты> кв.м., включая площадь балконов, лоджий, веранд и террас с применением понижающих коэффициентов, и общее имущество в многоквартирном доме. Согласно приложению №1 к Договору объект долевого строительства включает 2 лоджии. В соответствии с документацией, опубликованной на официальном сайте застройщика в сети интернет, объект долевого строительства также предусматривает наличие 2 лоджий площадью 6.00 кв. м и 2,48 кв. м. ДАТА истцом перечислены денежные средства в счет оплаты объекта долевого строительства в размере 

<

данные изъяты> рублей, что составляет полную цену договора. ДАТА истцом получено уведомление об увеличении фактической площади объекта долевого строительства относительно проектной площади на 4,64 кв.м или 11,7 %, что является существенным изменением размера объекта долевого строительства. ДАТА истцом перечислены ответчику денежные средства в размере 

<

данные изъяты> рублей в счет исполнения обязательства по возмещению затрат застройщика на создание дополнительной площади. 

По мнению истца, ответчиком нарушены сроки передачи объекта долевого строительства на 2 месяца, поскольку в срок определенный п. 5.2 Договора, согласно которого предполагаемый срок завершения строительства не может быть позднее ДАТА, объект строительства истцу не передан.

Поскольку объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлением от договора, что привело к ухудшению качества данного объекта, в том числе выявлены следующие несоответствия объекта долевого строительства условиям договора долевого участия в строительстве:

- фактическая планировка квартиры не соответствует плану, указанному в Приложении №1 к договору от ДАТА;

- отсутствует участок стены между жилой комнатой и малой лоджией;

- не установлено остекление пластиковыми стеклопакетами оконного проема между жилой комнатой и малой лоджией;

- не выполнена разводка отопления с установкой приборов отопления в жилой комнате,

а неоднократные требования истца о составлении акта несоответствия объекта долевого участия в строительстве условиям договора и безвозмездном устранении недостатков оставлены без удовлетворения, ДАТА истец направил ответчику уведомление об одностороннем отказе от исполнения договора, однако ответчиком до настоящего времени не возвращены денежные средства, уплаченные в счет договора, в связи с чем истец обратился в суд с настоящим иском.

В судебном заседании истец Т.Ю.В. заявленные требования поддержал, дал объяснения, аналогичные доводам, изложенным в иске, дополнительно сославшись на незаконность действий ответчика по составлению одностороннего акта от ДАТА 

Представители ответчика ООО СПО «ВЕЯ СТРОЙ» С.П.А. и К.С.В. исковые требования не признали по доводам, изложенным в письменных возражениях, согласно которым со стороны истца имеет место злоупотребление правом, предусмотренных законом основания для расторжения договора участия в долевом строительстве не имеется.

Свидетель М.М.В. показала, что является менеджером по продаже квартир ООО СПО «ВЕЯ СТРОЙ». Перед заключение договора с Т.Ю.В. ему были показаны рекламные каталоги, планировка квартиры, которую он был намерен приобрести. Было акцентировано внимание дольщика на то, что приобретаемая им квартира с остекленным эркером, являющимся частью жилой комнаты. Т.Ю.В. согласился с данной планировкой и был подписан договор долевого участия в строительстве. 

Выслушав стороны, допросив свидетеля и изучив письменные доказательства, представленные в материалы дела, суд приходит к следующему.

Судом установлено, что ДАТА между ООО СПО «ВЕЯ СТРОЙ» (Застройщик по Договору) и истцом - Т.Ю.В. (Участником по Договору) был заключен Договор № долевого участия в строительстве (с рассрочкой платежа) (далее - Договор).

Согласно п. 2.2 Договора, объектом долевого строительства является однокомнатная квартира, расположенная в многоквартирном доме, секция 2, этаж №, условный строительный номер №, проектная площадью 

<

данные изъяты> кв.м., включая площадь балконов, лоджий, веранд и террас с применением понижающих коэффициентов, и общее имущество в многоквартирном доме

ДАТА истцом перечислены денежные средства в счет оплаты объекта долевого строительства в размере 2898504 рублей, что составляет полную цену договора. 

ДАТА истцом получено уведомление об увеличении фактической площади объекта долевого строительства относительно проектной площади на 4,64 кв.м (л.д. 28).

ДАТА истцом перечислены ответчику денежные средства в размере 

<

данные изъяты> рублей в счет исполнения обязательства по возмещению затрат застройщика на создание дополнительной площади (л.д. 30)

Указанные обстоятельства сторонами не оспаривались и подтверждены письменными доказательствами, представленными в материалы дела.

ДАТА истцом в адрес ответчика направлено требование о безвозмездном устранении недостатков объекта долевого строительства с указанием на существенное (на 4,46 кв.м или 11,7%) увеличение размера объекта долевого строительства и наличие таких недостатков, как: отсутствие участка стены между жилой комнатой и лоджией, не установление остекления пластиковыми стеклопакетами оконного проема между жилой комнатой и лоджией, не выполнение разводки отопления с установкой приборов отопления в жилой комнате.

Согласно ответа ООО СПО «ВЕЯ СТРОЙ» от ДАТА на указанное требование, несоответствие объекта долевого строительства условиям договора, о которых указывает истец, таковым не является. Выполнение требуемых истцом видов работ не предусмотрено проектом и повлечет за собой, кроме изменения условий проекта, к нарушению прав других собственников и ухудшению качества построенного объекта. 

ДАТА ООО СПО «ВЕЯ СТРОЙ» получено разрешение на ввод в эксплуатацию №№. 

ДАТА г.ответчиком в адрес истца направлено Уведомление от ДАТА о завершении строительства многоквартирного дома и о готовности объекта долевого строительства к передаче.

ДАТА истцом в адрес ответчика направлено требование о составлении акта о несоответствии объекта долевого строительства условиям договора (л.д. 33-34). 

При этом, к указанному требованию истцом приложен подписанный им акт, с указанием следующих выявленных несоответствия объекта долевого строительства условиям договора: фактическая планировка квартиры не соответствует плану, указанному в Приложении №1 к договору от ДАТА; отсутствует участок стены между жилой комнатой и малой лоджией; не установлено остекление пластиковыми стеклопакетами оконного проема между жилой комнатой и малой лоджией; не выполнена разводка отопления с установкой приборов отопления в жилой комнате; имеются разрушения участка внешней стены на большой лоджии, скрипы при открывании стеклопакета, трещины и зазоры в стяжке пола, пластиковые стеклопакеты не закрываются.

Также истцом указано на существенное, по его мнению, (на 4,46 кв.м или 11,7%) увеличение размера объекта долевого строительства.

ДАТА в ответ на указанное требование генеральным директором ООО СПО «ВЕЯ СТРОЙ» назначена встреча для составления и подписания требуемого акта (л.д. 37).

ДАТА. истцом в адрес ответчика направлено повторное требование о составлении акта о несоответствии объекта долевого строительства условиям договора.

ДАТА истцом в адрес ответчика направлено требование о составлении акта о несоответствии объекта долевого строительства условиям договора и безвозмездном устранении недостатков объекта долевого строительства (л.д. 41-42).

Из содержания данного требования следует, что истцом указано на наличие таких несоответствий объекта долевого строительства как существенное (на 4,64 кв.м или 11,7%) увеличение фактической площади объекта, а также указано, что: 1) фактическая планировка квартиры не соответствует плану, указанному в Приложении №1 к договору от ДАТА; 2) отсутствует участок стены между жилой комнатой и малой лоджией; 3) не установлено остекление пластиковыми стеклопакетами оконного проема между жилой комнатой и малой лоджией; 4) не выполнена разводка отопления с установкой приборов отопления в жилой комнате.

Связи с изложенным, Т.Ю.В. потребовал в срок до ДАТАустранить указанные недостатки, уведомив застройщика о том, что до их устранения он отказывается от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. 

ДАТА в адрес истца ответчиком направлен ответ, в котором указывалось на невозможность подписания представленного истцом акта от ДАТА, в виду отсутствия несоответствий объекта долевого строительства условиям договора, предложено принять квартиру и подписать акт приема-передачи.

ДАТА ответчиком в адрес истца направлено письмо с указанием намерений застройщика воспользоваться правом на одностороннее подписание акта приема – передачи объекта долевого строительства по договору от ДАТА, в связи с необоснованным отказом истца подписать акт приема-передачи.

ДАТА Т.Ю.В.в адрес ответчика направлено уведомление об одностороннем отказе от исполнения договора с требованием возвратить уплаченные по договору денежные средства и проценты за пользование денежными средствами (л.д. 45-47).

Письмом ООО СПО «ВЕЯ СТРОЙ» от ДАТА Т.М.В. отказано в удовлетворении требований об одностороннем расторжении договора № долевого участия в строительстве от ДАТА

Указанный отказ направлен в адрес истца с односторонним актом о передаче застройщиком объекта долевого строительства от ДАТА 

Отказывая в удовлетворении требований Т.М.В.о расторжении договора № долевого участия в строительстве от ДАТА, суд руководствуется следующим.

В соответствии с п. 2 ст. 450 ГК Российской Федерации расторжение договора по требованию одной из сторон возможно только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. При этом существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии с п. 1.1 ст. 9 Федерального закона "Об участии и в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" по требованию участника долевого строительства договор может быть расторгнут в судебном порядке в случае:

1) прекращения или приостановления строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан участнику долевого строительства;

2) существенного изменения проектной документации строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, в том числе превышения допустимого изменения общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, которое может быть установлено в договоре в размере не более пяти процентов от указанной площади;

3) изменения назначения общего имущества и (или) нежилых помещений, входящих в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;

4) в иных установленных федеральным законом или договором случаях.

В силу положений ст. 7 Федерального закона "Об участии и в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям. В случае существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства или неустранения выявленных недостатков в установленный участником долевого строительства разумный срок участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора и потребовать от застройщика возврата денежных средств и уплаты процентов в соответствии с ч. 2 ст. 9 настоящего Федерального закона.

Таким образом, односторонний отказ от исполнения договора участником долевого строительства возможен в связи с существенным нарушением качества объекта долевого участия, а расторжение в судебном порядке договора участия в долевом строительстве возможно в случае существенного изменения проектной документации, в том числе существенного изменения размера объекта долевого строительства.

Учитывая изложенное, в случае существенного изменения проектной документации и размера объекта долевого строительства, действующим законодательством предусмотрено право дольщика на расторжение договора в судебном порядке, однако, при этом оценка последствий отступления застройщика от условий договора не может даваться в отрыве от того, препятствуют ли они использованию объекта в соответствии с его назначением.

Истец, заявляя требование о расторжении договора, ссылается на наличие отступлений от условий договора, приведшим к ухудшению качества объекта долевого строительства, в том числе, как указывает истец, выявлены следующие несоответствия объекта долевого строительства условиям договора:

1) фактическая планировка квартиры не соответствует плану, указанному в Приложении №1 к договору от ДАТА; 

2) отсутствует участок стены между жилой комнатой и малой лоджией;

3) не установлено остекление пластиковыми стеклопакетами оконного проема между жилой комнатой и малой лоджией; 

4) не выполнена разводка отопления с установкой приборов отопления в жилой комнате.

В ходе судебного разбирательства установлено и подтверждено материалами дела, что строительство вышеуказанного жилого дома осуществлялось по проектной документации, которая на момент заключения договора с истцом не предусматривала наличия установки стены между жилой комнатой и лоджией, установки остекления между данными помещениями и выполнения разводки отопления.

Планировка спорной квартиры выполнена в соответствии с п.9.11 СП 54 133330.2011 «Здания жилые многоквартирные», п. 3.1 СанПиН 2.2.1/2.1.1.1076-01, п.п. 5.7 – 5.10 СанПин 2.1.22645. Устройство остекленного эркера, имеющегося в спорной квартире – необходимое условия для соблюдения указанных требований.

Указанные обстоятельства подтверждены письмом ГИП ООО «Стройпроект» от ДАТА, являющегося проектировщиком строительства спорного многоквартирного дома.

Доказательств обратного истцом в материалы дела не представлено.

Кроме того, согласно положительному заключению негосударственной экспертизы ООО «НПЦ «Перспектива» от ДАТА проектная документация в отношении спорного многоквартирного жилого дома соответствуют требованиям технических регламентов, заданию на проектирование и результатам инженерных изысканий.

ДАТА Главстройнадзором Московской области выдано заключение ООО СПО «ВЕЯ СТРОЙ» о соответствии спорного многоквартирного дома требованиям действующих технических регламентов и проектной документации. 

ДАТА Министерство строительного комплекса МО разрешило ввод в эксплуатацию спорного многоквартирного дома в соответствии со ст. 55 ГрК РФ, тем самым удостоверив выполнение строительства данного объекта в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, проектной документацией.

При таком положении, учитывая установленные по делу фактические обстоятельства, свидетельствующие о строительстве жилого дома в соответствии с утвержденной проектной документацией, суд приходит к выводу о том, что предусмотренные законом основания, позволяющие Т.Ю.В. в одностороннем порядке отказаться от исполнения условий договора и требовать с застройщика возврата уплаченной денежной суммы, отсутствуют.

Ссылка истца на размещенную на сайте застройщика проектную документацию, а также на приложение №1 к договору (План квартиры), которые, по мнению истца, свидетельствуют о наличии иной, чем предусмотрено договором, планировки приобретаемой им квартиры, предусматривающей наличие малой лоджии, отделенной от отапливаемой жилой комнаты участком стены и остеклением, основанием для удовлетворения заявленных Т.М.В. требований не является, поскольку данная документация проектной не является, имеющаяся фактическая планировка спорной квартиры в полном объеме соответствует проекту строительства дома. Доказательств того, что возведение объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией, а именно: устройство жилой комнаты с остеклением, не предполагающей наличие малой лоджии, значительно ухудшает его качество и препятствует использованию в соответствии с целевым назначением, чем существенно нарушает права истца, материалы дела не содержат.

Основанием для расторжения договора истец также указывает существенное изменение размера объекта долевого строительства.

Действительно, согласно п. 2.2 Договора, объектом долевого строительства является однокомнатная квартира, расположенная в многоквартирном доме, секция 2, этаж №, условный строительный номер №, проектная площадью 

<

данные изъяты> кв.м., включая площадь балконов, лоджий, веранд и террас с применением понижающих коэффициентов, и общее имущество в многоквартирном доме.

Согласно сведений технического паспорта спорной квартиры, представленного в материалы дела, по состоянию на ДАТА, общая площадь спорного объекта составляет 

<

данные изъяты> кв.м, что более, чем на 5% в сторону увеличения отличается от указанной в договоре проектной площади объекта. 

Суд полагает, что такое изменение размеров объекта долевого строительства не является существенным, поскольку не привело к такому существенному изменению объекта долевого участия, которое повлекло невозможность использования спорной квартиры по назначению - для проживания граждан.

Также суд учитывает, что в соответствии с п. 1.5 договора от ДАТА, заключенного между Т.Ю.В. и ООО СПО «ВЕЯ СТРОЙ», стороны пришли к соглашению не признавать любое расхождение проектной и фактической площадей существенными изменениями квартиры. Договор участия в долевом строительстве, заключенный между сторонами, не является публичным, истец согласился с условиями заключенного договора, подписав его, доказательств того, что ответчик понуждал его заключить договор на определенных условиях, суду не представил. Кроме того, каким-либо правилам, установленным законодательством регулирующим спорные правоотношения, данное условие договора не противоречит. На момент заключения сторонами договора от ДАТА положения п. 2 ч. 1.1 ст. 9 Федерального закона от 30.12.2004 г. №214-ФЗ не содержали такое основание для расторжения договора в судебном порядке как существенное изменение проектной документации строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, в том числе превышение допустимого изменения общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, которое может быть установлено в договоре в размере не более пяти процентов от указанной площади. 

При рассмотрении настоящего спора, ссылка истца на указанную редакцию Федерального закона от 30.12.20104 г. №214-ФЗ несостоятельна, поскольку изменения в п. 2 ч. 1.1 ст. 9 Федерального закона от 30.12.2004 г. №214-ФЗ, на которые ссылается Т.Ю.В., внесены только 03 июля 2016 г. подпунктом «а» п. 10 ст. 1 Федерального закона от 03.07.16 г. №304-ФЗ и вступили в силу 1 января 2017 г., то есть после того, как спорный объект строительства был введен в эксплуатацию и подлежал передаче участнику долевого строительства.

Что касается доводов истца о его праве в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора, ввиду нарушения застройщиком обязательств по передаче объекта долевого строительства в срок, превышающий установленный договором срок передачи такого объекта на два месяца, суд приходит к следующему.

В силу п. 2 ч. 1 ст. 9 Федерального закона от 30.12.2004 г. №214-ФЗ», участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора в случае неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в срок, превышающий установленный договором срок передачи такого объекта на два месяца.

Договором долевого участия в строительстве, заключенным между сторонами ДАТА, установлен срок передачи объекта долевого строительства не позднее ДАТА. 

Как установлено судом, ДАТА ООО СПО «ВЕЯ СТРОЙ» получено разрешение на ввод в эксплуатацию №№. 

ДАТА г.ответчиком в адрес истца направлено Уведомление от ДАТА о завершении строительства многоквартирного дома и о готовности объекта долевого строительства к передаче.

В материалы дела представлена приведенная выше переписка истца с ответчиком, позволяющая суду придти к выводу о том, что не принятие Т.Ю.В. объекта долевого строительства обусловлено наличием недостатков, свидетельствующих, по его мнению, несоответствию объекта долевого строительства условиям договора, приведшим к ухудшению качества такого объекта.

Настоящим решением суда недостатки, на которые указывал истец, отказываясь от подписания акта приема-передачи, а именно: 

1) фактическая планировка квартиры не соответствует плану, указанному в Приложении №1 к договору от ДАТА; 

2) отсутствует участок стены между жилой комнатой и малой лоджией;

3) не установлено остекление пластиковыми стеклопакетами оконного проема между жилой комнатой и малой лоджией; 

4) не выполнена разводка отопления с установкой приборов отопления в жилой комнате,

не признаны существенными, ухудшающими качество объекта долевого строительства, повлекшими невозможность использования спорной квартиры по назначению - для проживания граждан.

Иных доводов, препятствующих приемке истцом спорного объекта, Т.М.В. не приведено.

При таких обстоятельствах, непринятие истцом спорного объекта по двустороннему акту приема – передачи обусловлено действиями самого истца, у которого отсутствовали основания для отказа в принятии квартиры по причине наличия в ней недостатков; нарушений со стороны застройщика обязательств по передаче объекта долевого строительства в срок, превышающий установленный договором срок передачи такого объекта на два месяца, судом не установлено.

Учитывая изложенное, оснований для расторжения договора долевого участия в строительстве от ДАТА, заключенного между Т.Ю.В. и ООО СПО «ВЕЯ СТРОЙ», у суда не имеется, в связи с чем в удовлетворении исковых требований о расторжении данного договора и производных от него требований о взыскании денежных средств, уплаченных по договору, процентов за пользование денежными средствами, компенсации морального вреда и штрафа, надлежит отказать в полном объеме. 

Руководствуясьст.ст.194 – 198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований Т.Ю.В. к ООО СПО «ВЕЯ СТРОЙ» о расторжении договора, взыскании денежных средств, уплаченных по договору участия в строительстве, процентов за пользование денежными средствами, компенсации морального вреда и штрафа – отказать.

Решение может быть обжаловано в Московский областной суд через Дубненский городской суд в течение одного месяца со дня его изготовления в окончательной форме.

Судья:

Решение в окончательной форме изготовлено 26 сентября 2017 года

Судья: