Дело № 2-424/2017

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

09 марта 2017 г. г. Биробиджан

Биробиджанский районный суд ЕАО в составе

председательствующей судьи Даниловой О.П.,

с участием: 

представителя истца ФИО1,

ответчика ФИО2,

представителя ответчиков ФИО3, 

представителя ответчика ФИО4,

при секретаре Комаровой О.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО5 к ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО2, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12 о признании сделок купли-продажи земельной доли состоявшимися, регистрации перехода права собственности на земельные доли, -

У С Т А Н О В И Л:

ФИО5 обратился в суд с исковым заявлением к ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО13, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12 о признании сделок купли-продажи земельных долей состоявшимися, регистрации перехода права собственности на земельные доли. В исковом заявлении указал, что в 2006 - 2008 годах, он, будучи главой КФХ ФИО5, приобрел у ответчиков земельные доли размером 5,9 га в праве общей долевой собственности ТОО «Заречное». В соответствии с п. 2 договора купли-продажи земельной доли, он уплатил ответчикам по 2 500 рублей за приобретенную долю, а ответчики передали ему оригиналы свидетельств о праве собственности на землю. Т.е. договор фактически сторонами исполнен. В счет спорных долей он делил земельные участки и поставил их на кадастровый учет. Переход права собственности на земельные доли в ЕГРП зарегистрирован не был, т.к. согласно условиям договора он считал, что право на земельные доли у него возникло с момента подписания договора купли-продажи и государственная регистрация не требуется. Ответчики, до отчуждения земельных долей свое ранее возникшее право не регистрировали. С момента заключения договора купли-продажи он открыто владел спорными долями. Претензий со стороны ответчиков к нему не поступало. До сегодняшнего дня ответчики не обращались к нему за регистрацией перехода права собственности на доли. В связи с недобросовестным поведением ответчиков, зарегистрировать свое право на земельные доли, без судебного решения он не может. Просит суд: 

- признать сделку купли-продажи земельной доли размером 5,9 га в праве общей долевой собственности ТОО «Заречное», заключенную 17.08.2006 между главой КФХ ФИО5 и ФИО6, состоявшейся; зарегистрировать переход права собственности на земельную долю площадью 5,9 га в земельном участке с кадастровым номером №, находящемся в общей долевой собственности ТОО «Заречное» от ФИО6 к ФИО5; 

- признать сделку купли-продажи земельной доли размером 5,9 га в праве общей долевой собственности ТОО «Заречное», заключенную 16.08.2006 между главой КФХ ФИО5 и ФИО7, состоявшейся; зарегистрировать переход права собственности на земельную долю площадью 5,9 га в земельном участке с кадастровым номером №, находящемся в общей долевой собственности ТОО «Заречное» от ФИО7 к ФИО5; 

- признать сделку купли-продажи земельной доли размером 5,9 га в праве общей долевой собственности ТОО «Заречное», заключенную 16.01.2008 между главой КФХ ФИО5 и ФИО8, состоявшейся; зарегистрировать переход права собственности на земельную долю площадью 5,9 га в земельном участке с кадастровым номером №, находящемся в общей долевой собственности ТОО «Заречное» от ФИО8 к ФИО5; 

- признать сделку купли-продажи земельной доли размером 5,9 га в праве общей долевой собственности ТОО «Заречное», заключенную 15.01.2007 между главой КФХ ФИО5 и ФИО13, состоявшейся; зарегистрировать переход права собственности на земельную долю площадью 5,9 га в земельном участке с кадастровым номером №, находящемся в общей долевой собственности ТОО «Заречное» от ФИО13 к ФИО5; 

- признать сделку купли-продажи земельной доли размером 5,9 га в праве общей долевой собственности ТОО «Заречное», заключенную 17.08.2006 между главой КФХ ФИО5 и ФИО9, состоявшейся; зарегистрировать переход права собственности на земельную долю площадью 5,9 га в земельном участке с кадастровым номером №, находящемся в общей долевой собственности ТОО «Заречное» от ФИО9 к ФИО5; 

- признать сделку купли-продажи земельной доли размером 5,9 га в праве общей долевой собственности ТОО «Заречное», заключенную 16.08.2006 между главой КФХ ФИО5 и ФИО10, состоявшейся; зарегистрировать переход права собственности на земельную долю площадью 5,9 га в земельном участке с кадастровым номером №, находящемся в общей долевой собственности ТОО «Заречное» от ФИО10 к ФИО5;

- признать сделку купли-продажи земельной доли размером 5,9 га в праве общей долевой собственности ТОО «Заречное», заключенную 16.01.2006 между главой КФХ ФИО5 и ФИО11, состоявшейся; зарегистрировать переход права собственности на земельную долю площадью 5,9 га в земельном участке с кадастровым номером №, находящемся в общей долевой собственности ТОО «Заречное» от ФИО11 к ФИО5; 

- признать сделку купли-продажи земельной доли размером 5,9 га в праве общей долевой собственности ТОО «Заречное», заключенную 15.01.2007 между главой КФХ ФИО5 и ФИО14, состоявшейся; зарегистрировать переход права собственности на земельную долю площадью 5,9 га в земельном участке с кадастровым номером №, находящемся в общей долевой собственности ТОО «Заречное» от ФИО15 к ФИО5; 

- признать сделку купли-продажи земельной доли размером 5,9 га в праве общей долевой собственности ТОО «Заречное», заключенную 15.02.2008 между главой КФХ ФИО5 и ФИО12, состоявшейся; зарегистрировать переход права собственности на земельную долю площадью 5,9 га в земельном участке с кадастровым номером №, находящемся в общей долевой собственности ТОО «Заречное» от ФИО12 к ФИО5

Определением суда от 01.02.2017 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне ответчика привлечен конкурсный управляющий КФХ ФИО5 – ФИО16 

Определением от 15.02.2017 произведена замена ответчика ФИО13 на его правопреемника ФИО2 

В судебное заседание истец ФИО5 не явился, о месте и времени судебного разбирательства извещен надлежащим образом. Суд считает возможным рассматривать дело без участия истца, поскольку его интересы в суде представляет действующая по доверенности ФИО1 

Представитель истца ФИО1 исковые требования и доводы иска поддержала. Суду пояснила, что договоры купли-продажи земельных долей, заключенные ответчиками с главой КФХ ФИО5 являются состоявшимися. ФИО5 уплатил ответчикам суммы по договору, а продавцы передали ФИО5 правоустанавливающие документы на земельные доли. Из этих земельных долей ФИО5 сформировал земельный участок. Его государственная регистрация не требовалась, что неоднократно подтверждали различные судебные инстанции. 

Ответчик ФИО2 в судебном заседании исковые требования не признал. Суду пояснил, что спорную земельную долю он приобрел в собственность по наследству после смерти отца ФИО13, умершего ДД.ММ.ГГГГ. Со слов матери, отец никому свою земельную долю не продавал. Из земельной доли отца и земельной доли ФИО6 был сформирован земельный участок. ФИО6 – его тесть, он свою земельную долю ФИО5 не продавал, договор с ним не подписывал. 

Представитель ответчика ФИО4, действующий на основании доверенности, исковые требования не признал. Суду пояснил, что его доверитель ответчик ФИО8 договор купли-продажи земельной доли с ФИО5 никогда не подписывал. Истец представил суду договор, в котором имитирована подпись ФИО8 Из своей земельной доли, а также из доли внука ФИО8 сформировал земельный участок. 

Представитель ответчиков ФИО14, ФИО12 - ФИО3, действующий на основании доверенности, исковые требования не признал. Суду пояснил, что ответчики ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО14, ФИО12 свои земельные доли не продавали ФИО5, а сформировали из них земельный участок, который сейчас проходит кадастровые процедуры. 

Ответчики ФИО7, ФИО11, ФИО14, ФИО10, ФИО9, ФИО8, ФИО12, ФИО6, а также третьи лица Управление Россреестра по ЕАО, конкурсный управляющий ФИО16 не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом. Суд считает возможным рассматривать дело без их участия. 

Суд, выслушав пояснения лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, приходит к следующему.

В соответствии с п. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре. (ст. 131 ГК РФ)

Согласно ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В силу п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Существенными условиями договора купли-продажи недвижимости в силу положений ст. ст. 554, 555 ГК РФ являются условия о предмете и цене этого имущества. При отсутствии в договоре согласованных сторонами условий об объекте недвижимого имущества и его цене, договор считается незаключенным.

В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным. (ст. 554 ГК РФ)

Пунктом 52 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что в соответствии с п. 1 ст. 2 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. В случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права. Иск о признании права, заявленный лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, могут быть удовлетворены в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Закона о регистрации и не регистрировались в соответствии с п. 1 и 2 ст. 6 названного Закона, либо возникли независимо от их регистрации в соответствии с п. 2 ст. 8 ГК РФ (п. 59).

Если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества и произведена государственная регистрация перехода права собственности за одним из покупателей, другой покупатель вправе требовать от продавца возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи (п. 61).

С учетом фактических обстоятельств дела, существенное значение при его рассмотрении имело выяснение вопроса о том, владел ли истец на праве собственности изначально земельными долями, а также земельными участками, образованными путем выдела в счет долей в праве общей долевой собственности на земельный участок. 

Согласно договору купли-продажи от 16.06.2008 глава КФХ ФИО5 приобрел у ФИО6 земельную долю, которая принадлежит продавцу на основании свидетельства на праве собственности на землю серии РФ-II ЕАО 0500 №, выданного 10.10.1994. 

По договору купли-продажи от 16.08.2006 глава КФХ ФИО5 приобрел у ФИО7 земельную долю, право продавца на которую удостоверено свидетельством на права собственности на землю серии №, выданным 20.09.1994.

Согласно договору купли-продажи от 16.01.2007, глава КФХ ФИО5 пробрел у ФИО8 земельную долю, право на которую удостоверено свидетельством на право собственности на землю серии №, выданным 10.10.1994.

Согласно договору купли-продажи от 16.01.2007, глава КФХ ФИО5 купил у ФИО13 на земельную долю, право на которую удостоверено свидетельством на право собственности на землю серии №, выданным 10.10.1994.

В соответствие с договором купли-продажи 17.08.2006 глава КФХ ФИО5 приобрел у ФИО9 земельную долю, право на которую удостоверено свидетельством на право собственности на землю серии №, выданным 10.10.1994.

По договору купли-продажи от 16.08.20016 глава КФХ ФИО5 купил у ФИО10 земельную долю, право на которую удостоверено свидетельством на право собственности на землю серии №, выданным 20.09.1994.

Согласно договору купли-продажи от 16.01.2008 глава КФХ ФИО5 купил у ФИО11 на земельную долю, право на которую удостоверено свидетельством на право собственности на землю серии №, выданным 10.10.1994.

Согласно договору купли- продажи от 15.01.2007 глава КФХ ФИО5 приобрел у ФИО14 земельную долю, право на которую удостоверено свидетельством на право собственности на землю серии №, выданным 10.10.1994.

Согласно договору купли-продажи от 15.02.2008 глава КФХ ФИО5 купил у ФИО12 земельную долю, право на которую удостоверено свидетельством на право собственности на землю серии №, выданным 10.10.1994.

Данные договора купли продажи государственную регистрацию права не прошли.

В материалы дела представлены указанные в спорных договорах купли-продажи земельных долей свидетельства на право собственности на землю, выданных на основании постановления главы администрации района от 07.07.1994 №, на земельную долю общей площадью 5,9 га (каждому) на землю, расположенную в границах ТОО «Заречное». 

В тоже время, как установлено судом, ответчик ФИО2 пробрел спорную земельную долю по наследству после смерти отца – ФИО13, и выданное ему свидетельство о праве на наследство по закону от 13.12.2016 никем не оспорено, недействительным не признано. 

Нормы главы 16 ГК РФ предусматривают правовой режим общей долевой собственности, в том числе на неделимую вещь.

В силу п. 1 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Доля в праве общей долевой собственности представляет собой имущество, имеющее для собственника и третьих лиц определенную стоимость. Доли в праве регистрируется в органах государственной регистрации, поскольку имеют индивидуально-определенные юридические характеристики, предопределенные самой вещью. 

В данном случае земельный участок, предоставленный СПК «Заречный», являлся неделимой индивидуально-определенной недвижимой вещью, в отношении которого в установленном законом порядке члены данного общества обладали правом общей долевой собственности, с определением долей согласно выданным свидетельствам. 

Пунктом 5 ст. 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что особенности процедуры выдела земельных участков в счет доли в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения предусматриваются Федеральным законом от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

Согласно абз. 2 п.1 ст. 12 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ без выделения земельного участка в счет земельной доли такой участник долевой собственности по своему усмотрению вправе завещать свою земельную долю, внести ее в уставный (складочный) капитал сельскохозяйственной организации, использующей земельный участок, находящийся в долевой собственности, или передать свою земельную долю в доверительное управление либо продать или подарить ее другому участнику долевой собственности, а также сельскохозяйственной организации или гражданину - члену крестьянского (фермерского) хозяйства, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности. Участник долевой собственности вправе распорядиться земельной долей по своему усмотрению иным образом только после выделения земельного участка в счет земельной доли.

В соответствии со ст. 15 указанного Федерального закона земельная доля, полученная при приватизации сельскохозяйственных угодий до вступления в силу настоящего Федерального закона, является долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения.

В силу ст. 18 данного Федерального закона к документам, удостоверяющим право собственности на земельную долю, относятся свидетельства о праве на земельные доли, выданные до вступления в силу Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», а при их отсутствии выписки из принятых до вступления в силу указанного Федерального закона решений органов местного самоуправления о приватизации сельскохозяйственных угодий, удостоверяющие права на земельную долю, которые имеют равную юридическую силу с записями в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Таким образом, закон связывает возможность отчуждения доли на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения лицу, не являющемуся участником долевой собственности, с выделением земельного участка в счет своей доли с соблюдением порядка, предусмотренного законом. 

Стороной истца не представлены доказательства законного использования главой КФХ ФИО5 земельного участка с кадастровым номером 79:04:000000:157, находящегося в общей долевой собственности ТОО «Заречный».

Отсутствие данных обстоятельств является исключением для главы КФХ ФИО5 возможность приобретения земельных долей у участников общей долевой собственности на этот земельный участок без выдела ими своей земельной доли.

Кроме того, как следует из выписки из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) от 19.01.2017, ответчик ФИО7 среди долевых собственников земельного участка с кадастровым номером № отсутствует. 

Ответчик ФИО8 в счет принадлежавшей ему земельной доли (свидетельство о праве собственности на землю № от 10.10.1994) является правообладателем земельных участков с кадастровыми номерами № и № (выписки из ЕГРН от 08.02.2017). 

Согласно выписки из ЕГРН от 28.02.2017, ответчики ФИО2 и ФИО6 являются правообладателями земельного участка с кадастровым номером №; основания - свидетельство о регистрации права собственности на землю от 10.10.1994 № (ФИО6) и свидетельство о праве на наследство по закону (ФИО2). 

Ответчики ФИО14, ФИО14, ФИО9, ФИО12, ФИО10, как следует из выписок из ЕГРН от 13.02.2017, из принадлежащих им земельных долей сформировали земельные участки с кадастровыми номерами №, №, № 

В соответствии с абз. 1 п. 2 ст. 6 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (действующий на момент совершения сделок) государственная регистрация возникшего до введения в действие Закона права на объект недвижимого имущества требуется при государственной регистрации возникших после введения в действие перехода данного права, его ограничения или совершенной после введения в действие названного Закона сделки с объектом недвижимого имущества. 

Государственная регистрация перехода права на объект недвижимого имущества или сделки с объектом недвижимого имущества возможна при условии наличия государственной регистрации ранее возникших прав на данный объект в ЕГРП (абз. 3 п. 2 ст. 13 Федерального закона).

В абз. 3 п. 1 ст. 12 Федерального закона № 101-ФЗ предусмотрено, что без государственной регистрации права, возникшего в результате приватизации сельскохозяйственных угодий, правом на земельную долю возможно было распорядиться путем передачи земельной доли в уставный (складочный) капитал сельскохозяйственной организации, использующей земельный участок, находящийся в долевой собственности, в доверительное управление, завещания или выделения земельного участка в счет земельной доли на основании документов, удостоверяющих право на земельную долю в соответствии со статьей 18 настоящего Федерального закона.

Продажа гражданину - члену крестьянского (фермерского) хозяйства, использующему земельный участок, находящийся в долевой собственности, в числе таких случаев не указана.

Таким образом, доводы истца ФИО5 о том, что при продаже земельных долей их собственникам не требовалось регистрировать предварительно право собственности на них, основаны на неверном толковании норм закона.

Статьей 13 Федерального закона от 11.06.2003 № 74-ФЗ «О крестьянском (фермерском) хозяйстве» в редакции на момент приобретения главой КФХ ФИО5 у ответчиков земельных долей предусматривалось, что гражданин, являющийся участником общей долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, имеет право требовать выдела земельного участка в счет земельной доли, возникшей при приватизации сельскохозяйственных угодий до вступления в силу Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», для создания или расширения фермерского хозяйства (п.1). Условия и порядок выдела земельного участка в счет земельной доли, возникшей в результате приватизации сельскохозяйственных угодий, для целей, указанных в пункте 1 настоящей статьи, определяются в соответствии с Федеральным законом от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (п.2). 

Глава КФХ ФИО5 таким гражданином-членом КФХ по смыслу ст.13 Федерального закона от 11.06.2003 № 74-ФЗ не являлся, так как изначально не являлся участником общедолевой собственности на земельный участок.

Таким образом, суд приходит к выводу, что договоры купли-продажи земельных долей между истцом ФИО5 и ответчиками ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12 содержат в себе пороки, не позволяющие установить их заключенность в соответствии с п. 1 ст. 432 ГК РФ, поскольку в них отсутствует описание отчуждаемой доли земельного участка. 

Данные обстоятельства указывают, что, не приобретя в порядке, предусмотренном законом, прав на использование земельного участка, находящегося в долевой собственности, не являясь участником общей долевой собственности на земельный участок, действуя, как глава КФХ, ФИО5, покупая права на земельные доли у бывших членов ТОО «Заречное», заключал договоры купли-продажи с нарушением предусмотренного законом порядка отчуждения земельных долей из земель сельскохозяйственного назначения, следовательно, у него не возникло право на основании этих договоров формировать земельные участки и регистрировать право собственности на них. 

Вместе с тем, из материалов дела усматривается, что в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество за ФИО6, ФИО8, ФИО2, ФИО9, ФИО14, ФИО10, ФИО11, ФИО12 зарегистрировано право общей долевой собственности на земельную долю площадью 5,9 га. (кадастровая выписка о земельном участке).

При указанных обстоятельствах, суд приходит к выводу, что оснований для признании сделки купли-продажи земельной доли размером 5,9 га в праве общей долевой собственности ТОО «Заречное», заключенные между главой КФХ ФИО5 и ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО2, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12, состоявшимися, не имеется. 

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу об отсутствие оснований для удовлетворения исковых требований ФИО5 

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 56 194-199 ГПК РФ, -

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований ФИО5 к ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО2, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12 о признании сделок купли-продажи земельной доли состоявшимися, регистрации перехода права собственности на земельные доли отказать. 

Решение может быть обжаловано в суд ЕАО через Биробиджанский районный суд в течение месяца со дня вынесения решения судом в окончательной форме.

Судья О.П. Данилова