Мотивированное 

решение

 изготовлено 13.01.2025

Дело № 2-1202/2024

УИД № 66RS0028-01-2024-001642-24

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г.Ирбит 19.12.2024

Ирбитский районный суд Свердловской области в составе:

председательствующего судьи Пермяковой Н.Ю.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Петровой С.В.,

с участием истца ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к администрации Ирбитского Муниципального образования о признании договора аренды земельного участка недействительным в части, 

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с иском к администрации Ирбитского Муниципального образования о признании договора аренды земельного участка недействительным, а именно: п. 4.1.1, п.п. 7.3 и 7.4 договора аренды, а также о взыскании судебных расходов в виде уплаты госпошлины в сумме 300 рублей, указав следующее. ДД.ММ.ГГГГ между истцом ФИО1 и администрацией Ирбитского Муниципального образования по итогам торгов в соответствии с протоколом рассмотрения заявок от ДД.ММ.ГГГГ заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером №, площадью 1 827 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, 

<

адрес>, земельный участок расположен с восточной стороны участка № по 

<

адрес>, вид разрешенного использования: для ведения личного подсобного хозяйства, категория земли: земли населенных пунктов. В п. 4.1.1 договора аренды указано, что арендодатель в лице администрации Ирбитского МО имеет право досрочно расторгнуть настоящий Договор в порядке и в случаях, предусмотренных действующим законодательством и настоящим договором, в том числе в случае переуступки арендатором прав и обязанностей по настоящему договору и в случае заключения арендатором договора субаренды по настоящему договору. В п. 7.3 договора аренды арендатору запрещается заключать договор уступки требования (цессии) по настоящему договору. В п. 7.4 договора аренды арендатору запрещается заключать договор субаренды по настоящему договору. Полагая, что указанные пункты договора противоречат п. 9 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации и, получив отказ администрации Ирбитского Муниципального образования об исключении этих пунктов путем составления дополнительного соглашения, истец обратился в суд с вышеуказанными требованиями (л.д. 6-8). 

В судебном заседании истец ФИО1 поддержала доводы и требования искового заявления. Дополнительно сообщила, что намерена переуступить права по договору аренды другому физическому лицу для использования земельного участка по назначению, а не для ведения предпринимательской деятельности, так как он не смог заявиться на торги. Необходим именно данный земельный участок.

Представитель ответчика - администрации Ирбитского Муниципального образования ФИО2 в судебное заседание не явился, о чем был уведомлен надлежащим образом, о причинах неявки не известил, об отложении не просил. Согласно отзыва на иск просил отказать истцу в удовлетворении иска (л.д. 79, 80, 81). 

Также в судебное заседание не явились третьи лица – представители Росреестра по Свердловской области, председатель Дубской территориальной администрации, о чем были уведомлены надлежащим образом, о причинах неявки не известили, об отложении не просили (л.д. 78, оборот л.д. 79).

Информация о времени слушания дела в свободном доступе была выставлена на сайте Ирбитского районного суда Свердловской области. 

На основании ч. ч. 3 - 4 ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, дело рассмотрено при данной явке.

Выслушав истца, исследовав письменные доказательства, оценив доказательства по делу в их совокупности, суд приходит к следующему.

Пунктом 2 ст. 615 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено право арендатора с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим кодексом, другим законом или иными правовыми актами.

В отличие от указанного общего правила, в силу п. 9 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор вправе, если иное не установлено федеральным законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу без согласия арендодателя при условии его уведомления. Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются.

Приведенные положения ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации, подлежащие применению при разрешении спора, свидетельствуют о различном регулировании законодателем содержания прав и обязанностей сторон при заключении договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок до пяти и более чем пять лет, то есть при долгосрочной аренде.

Постановлением Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» в пункте 18 даны разъяснения о том, что при рассмотрении споров, вытекающих из договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет, заключенного после введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации, следует исходить из того, что соответствующие права и обязанности по этому договору могут быть переданы арендатором третьему лицу без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления. Однако арендодатель и арендатор не вправе предусматривать в договоре аренды условия, по которым арендатор может передавать свои права и обязанности по договору третьему лицу только после получения на это согласия от арендодателя.

Указанное разъяснение основано на особенностях долгосрочной аренды, при которой в силу законодательного регулирования не предусмотрена необходимость предварительного согласия публичного собственника на передачу в субаренду и это правило не может быть изменено соглашениями сторон. В отсутствие изменения этой нормы разъяснение является актуальным при рассмотрении настоящего спора.

Арендатор публичного земельного участка по договору аренды, заключенному на срок более чем пять лет, имеет право передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу при условии уведомления арендодателя. Данное право арендатора не может быть ограничено договором (п. 32 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2022), утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 21.12.2022), п. 22 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 4(2021), утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 16.02.2022, Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 22.07.2021 № 305-ЭС21-4791).

Аналогичная правовая позиция изложена также в письмах Минэкономразвития России от 14.07.2016 № 21046-ПК/Д23 и от 14.06.2018 № Д23и-3105.

Согласно п. 7 ст. 448 Гражданского кодекса Российской Федерации если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, победитель торгов не вправе уступать права и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора. Обязательства по такому договору должны быть исполнены победителем торгов лично, если иное не установлено в соответствии с законом.

Судом установлено следующее.

Распоряжением Администрации Ирбитского Муниципального образования №-РА от ДД.ММ.ГГГГ принято решение об организации и проведении открытого аукциона на право заключения договоров аренды земельных участков с местоположением: 

<

адрес>, в том числе в отношении земельного участка площадью 1 827 кв. м. с кадастровым номером № по адресу: 

<

адрес>, д. Лиханова, земельный участок расположен с восточной стороны участка № по 

<

адрес>, вид разрешенного использования: для ведения личного подсобного хозяйства, категория земли: земли населенных пунктов.

Согласно протоколу рассмотрения заявок на участие в открытом аукционе по извещению № (№ № от ДД.ММ.ГГГГ к аукциону допущена - ФИО1 (лот №).

Решением комиссии аукцион признан несостоявшимся. 

С ФИО1 как с единственным участником администрацией Ирбитского Муниципального образования заключен договор аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ №. Договор аренды прошел государственную регистрацию ДД.ММ.ГГГГ.

Договором предусмотрено, а именно в п. 4.1.1 - что арендодатель в лице администрации Ирбитского МО имеет право досрочно расторгнуть настоящий Договор в порядке и в случаях, предусмотренных действующим законодательством и настоящим договором, в том числе в случае переуступки арендатором прав и обязанностей по настоящему договору и в случае заключения арендатором договора субаренды по настоящему договору; в п. 7.3 - арендатору запрещается заключать договор уступки требования (цессии) по настоящему договору; в п. 7.4 - арендатору запрещается заключать договор субаренды по настоящему договору (л.д. 49-75).

Полагая данные условия договора недействительными, 21.06.2024 ФИО1 обратилась к ответчику с предложением о заключении дополнительного соглашения об исключении этих пунктов, в чем ей было отказано письмом от 16.07.2024 № 02-01/127 (л.д. 14). 

Суд, проанализировав нормы права, изучив материалы дела, не может согласиться с выводами ответчика в силу следующего.

Положения п. 7 ст. 448 Гражданского кодекса Российской Федерации о запрете на уступку прав арендатора по договору аренды, распространяют свое действие в отношении исключительно аукционного имущества (или прав на него) и только в отношении победителя торгов.

На торги ответчиком передано право аренды земельного участка, предназначенного для индивидуального жилищного строительства, которое в силу закона не обязательно должно приобретаться исключительно на торгах.

Ответчик не учел положения Земельного кодекса Российской Федерации, регулирующие порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду на торгах и без проведения торгов.

Согласно п. 1 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 данной статьи.

Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, может быть заключен без проведения торгов в случае его предоставления гражданам для индивидуального жилищного строительства (подп. 15 п. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации).

Его заключению должны предшествовать подача заявления о предоставлении земельного участка, опубликование извещения о предоставлении земельного участка для указанных целей, обеспечение иным гражданам возможности подавать заявления о намерении участвовать в аукционе на право заключения договора аренды этого участка в течение тридцати дней со дня опубликования извещения (подп. 1 п. 1, п. 4 ст. 39.18 Земельного кодекса Российской Федерации).

В отсутствие заявлений иных граждан о намерении участвовать в аукционе договор аренды земельного участка заключается без проведения торгов (п. 5 ст. 39.18 Земельного кодекса Российской Федерации).

В случае поступления конкурирующих заявлений уполномоченный орган должен принять решение об отказе в предоставлении земельного участка без проведения торгов и о проведении соответствующего аукциона (п. 7 ст. 39.18 Земельного кодекса Российской Федерации).

Таким образом, в силу приведенных норм закона договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в случае его предоставления гражданам для индивидуального жилищного строительства может быть заключен не только путем проведения торгов, но и в ином порядке, что исключает применение к таким договорам предусмотренного п. 7 ст. 448 Гражданского кодекса Российской Федерации запрета на уступку прав арендатора, вне зависимости от того, в каком порядке по результатам проведения публичных процедур, предусмотренных ст. 39.18 Земельного кодекса Российской Федерации, был заключен договор в отношении конкретного участка - по результатам торгов или без их проведения.

Аналогичная правовая позиция изложена в кассационном определении Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда Российской Федерации от 11.05.2022 N 47-КАД22-1-К6.

Кроме того, ФИО1 в данном случае не являлась победителем торгов.

В соответствии с п. 4 ст. 447 Гражданского кодекса Российской Федерации выигравшим торги на аукционе признается лицо, предложившее наиболее высокую цену, а по конкурсу - лицо, которое по заключению конкурсной комиссии, заранее назначенной организатором торгов, предложило лучшие условия. Аналогичные условия предусмотрены п. 17 ст. 39.12 Земельного кодекса Российской Федерации.

Вместе с тем, из обстоятельств дела следует, что аукцион на право заключения договора аренды признан несостоявшимся и победителя не имел, договор аренды заключен на основании п. 14 ст. 39.12 Земельного кодекса Российской Федерации с единственным участником аукциона. Соответственно, установленный п. 7 ст. 448 Гражданского кодекса Российской Федерации запрет на уступку прав применению к спорным правоотношениям не подлежит.

Аналогичная правовая позиция изложена в определениях Судебной коллегии по гражданским делам Седьмого кассационного суда общей юрисдикции от 03.09.2020 № 88-13750/2020, от 22.10.2020 N 88-15873/2020.

Согласно п. 1 ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (п. 1 ст. 167 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации за исключением случаев, предусмотренных п. 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

С учетом изложенного, положения пунктов 4.1.1, 7.3 и 7.4 договора аренды земельного участка № 1145 от 01.04.2024 противоречат п. 9 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации, не основаны на положениях п. 7 ст. 448 Гражданского кодекса Российской Федерации, которые в данном случае не применимы, а значит, являются недействительными в соответствии с положениями ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Исходя из установленных обстоятельств, суд приходит к выводу об удовлетворении требований истца о признании договора аренды земельного участка недействительным в указанной части.

При таких обстоятельствах, доводы ответчика о несогласии с иском, суд находит несостоятельными и отклоняет их.

Федеральным законодателем в подп. 19 п. 1 ст. 333.36 Налогового кодекса Российской Федерации предусмотрено освобождение органов местного самоуправления, выступающих по делам, рассматриваемым Верховным Судом Российской Федерации, судами общей юрисдикции, мировыми судьями, в качестве истцов или ответчиков, от уплаты государственной пошлины.

В связи с чем, оснований для взыскания с администрации Ирбитского Муниципального образования государственной пошлины в доход бюджета не имеется, поэтому в данной части иска ФИО1 необходимо отказать.

Руководствуясь ст. 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ 

Иск ФИО1 к администрации Ирбитского Муниципального образования о признании договора аренды земельного участка недействительным в части, удовлетворить частично.

Признать недействительными положения пунктов 4.1.1, 7.3 и 7.4 договора аренды земельного участка №, заключенного ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и администрацией Ирбитского Муниципального образования.

В остальной части иск ФИО1, оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано сторонами в апелляционном порядке в судебную коллегию по гражданским делам Свердловского областного суда в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме, путем подачи жалобы через Ирбитский районный суд.

Председательствующий – (подпись)