Дело № 3а-112/2018

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

г. Пермь 24 апреля 2018 г.

Пермский краевой суд в составе:

председательствующего судьи Бузмакова С.С.,

при секретаре Нициевской Л.Н.,

с участием представителя административного ответчика Управления Росреестра по Пермскому краю ФИО1, рассмотрел в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Пермгалантерея» об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости,

у с т а н о в и л:

общество с ограниченной ответственностью «Пермгалантерея» (далее также – ООО «Пермгалантерея», административный истец) обратилось в Пермский краевой суд с административным исковым заявлением, в котором просит установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером **, категория земель: земли населённых пунктов, разрешённое использование: промышленные и складские объекты V класса вредности, общей площадью 1470 кв. м, расположенного по адресу: Пермский край, г. Пермь, Свердловский район, улица Куйбышева, 130, в размере рыночной стоимости в сумме 2634291 рубль по состоянию на 12 августа 2016 г.

В обоснование заявленных требований ООО «Пермгалантерея» указало, что является собственником вышеназванного земельного участка. Согласно сведениям Единого государственного реестра недвижимости, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером ** составляет 5970 978,30 рублей (кадастровая стоимость определена по состоянию на 12 августа 2016 г.).

Установленная кадастровая стоимость объекта недвижимости существенно превышает его рыночную стоимость, вследствие чего, принимая во внимание, что юридическое лицо является плательщиком земельного налога, размер которого исчисляется исходя из кадастровой стоимости, нарушаются его права как собственника земельного участка.

В подтверждение рыночной стоимости спорного земельного участка административным истцом представлен отчёт об оценке № 17/150-Н-2 от 13 декабря 2017 г., составленный обществом с ограниченной ответственностью «Независимая консалтинговая компания», на предмет определения рыночной стоимости указанного земельного участка. Итоговая величина рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером ** в соответствии с отчётом об оценке № 17/150-Н-2 составила 2 634291 рубль.

В судебном заседании представитель административного истца ООО «Пермгалантерея» ФИО2, действующий на основании доверенности, участие не принимал.

Представитель административного ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю ФИО1, действующая на основании доверенности, не возражала против удовлетворения административного иска по доводам, изложенным в письменном отзыве от 17 апреля 2018 г.

Представитель административного ответчика Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Пермскому краю ФИО3, действующая на основании доверенности, в судебном заседании участие не принимала, представила письменные пояснения от 18 апреля 2018 г., в которых не возражала против удовлетворения административного иска, указав на несогласие с привлечением учреждения к участию в деле в качестве административного ответчика, полагая, что таковым является Правительство Пермского края.

Представитель заинтересованного лица Правительства Пермского края ФИО4, действующая на основании доверенности, в судебном заседании участие не принимала, просила о рассмотрении административного дела в её отсутствие, не возражала против удовлетворения административного иска.

Представитель заинтересованного лица администрации города Перми ФИО5, действующая на основании доверенности, в судебном заседании участие не принимала, просила о рассмотрении административного дела в её отсутствие, поддержав доводы, изложенные в письменном отзыве от 17 апреля 2018 г.

Поскольку в силу положений части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации неявка в судебное заседание лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещённых о времени и месте судебного заседания, не препятствует рассмотрению и разрешению административного дела об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, явка в судебное заседание участвующих в деле лиц обязательной судом не признавалась, суд считает возможным рассмотреть административное дело в отсутствие представителей сторон и заинтересованных лиц.

Заслушав объяснения представителя административного ответчика, исследовав имеющиеся в деле доказательства, суд приходит к выводу о том, что заявленные требования подлежат удовлетворению.

В соответствии с положениями части 1 статьи 1 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее также – Закон о государственной регистрации недвижимости) отношения, возникающие в связи с осуществлением на территории Российской Федерации государственного кадастрового учёта недвижимого имущества, а также ведением Единого государственного реестра недвижимости, регулируются данным Федеральным законом.

Внесение в Единый государственный реестр недвижимости сведений о земельных участках, в том числе о кадастровой стоимости, является государственным кадастровым учётом (часть 7 статьи 1 Закона о государственной регистрации недвижимости).

Частью 1 статьи 14 Закона о государственной регистрации недвижимости предусмотрено, что государственный кадастровый учёт и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных данным Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном этим Федеральным законом порядке.

Согласно пунктам 1, 4 части 5 статьи 8 Закона о государственной регистрации недвижимости в кадастр недвижимости вносятся сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости и разрешённом использовании земельного участка.

Исходя из положений пункта 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс РФ), использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных Земельным кодексом РФ, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка (пункт 5 статьи 65 приведённого Кодекса).

Пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса РФ предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определённых пунктом 3 данной статьи. В силу пункта 3 названной нормы в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Согласно положениям статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее также – Закон об оценочной деятельности) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде по основаниям недостоверности сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости или установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, только в случае отклонения комиссией по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее также – комиссия) заявления о пересмотре кадастровой стоимости, поданного по соответствующему основанию, либо в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости не рассмотрено комиссией в установленный данной статьёй срок.

Статьёй 24.19 Закона об оценочной деятельности предусмотрено, что при осуществлении государственного кадастрового учёта ранее не учтённых объектов недвижимости, включения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о ранее учтённом объекте недвижимости или внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости, орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, осуществляет определение кадастровой стоимости объектов недвижимости в порядке, установленном уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности. Датой определения кадастровой стоимости объекта недвижимости в случаях, предусмотренных данной статьёй, является дата внесения сведений о нём в Единый государственный реестр недвижимости, повлекшего за собой необходимость определения кадастровой стоимости в соответствии с приведённой статьёй.

Из положений статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности и определения Конституционного Суда Российской Федерации от 3 июля 2014 г. № 1555-О следует, что установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости является законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик указанного объекта недвижимости – кадастровой стоимости, определённой методами массовой оценки. Установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости может быть осуществлено в период с даты внесения в государственный кадастр недвижимости результатов определения кадастровой стоимости по дату внесения в государственный кадастр недвижимости результатов определения кадастровой стоимости, полученных при проведении очередной государственной кадастровой оценки, или в соответствии со статьёй 24.19 приведённого Федерального закона, но не позднее чем в течение пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости.

Преимущество применения рыночной стоимости земельных участков, определяемой в силу пункта 1 статьи 66 Земельного кодекса РФ по правилам законодательства об оценочной деятельности, состоит, в частности, в том, что её устанавливают в отношении конкретных земельных участков, а это предполагает большую точность по сравнению с массовой оценкой.

Как установлено судом и следует из материалов дела, ООО «Пермгалантерея» является собственником земельного участка с кадастровым номером **, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 23 августа 2016 г. (л.д. 13).

Соответственно, административный истец является плательщиком земельного налога, налоговая база которого определяется исходя из кадастровой стоимости земельного участка (статьи 388 – 390 Налогового кодекса Российской Федерации).

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером ** утверждена на основании Акта определения кадастровой стоимости № 30-3597151/1 от 12 августа 2016 г. и составила 5970 978,3 рублей по состоянию на 12 августа 2016 г., что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 26 января 2018 г. (л.д. 12).

Считая данную стоимость земельного участка завышенной, административный истец обратился к оценщику.

Как следует из отчёта об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости от 13 декабря 2017 г. № 17/150-Н-2, составленного ООО «Независимая консалтинговая компания», рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером ** по состоянию на 12 августа 2016 г. составляет 2634 291 рубль.

Оценщик ООО «Независимая консалтинговая компания» М., проводивший оценку, включён в реестр членов Некоммерческого партнёрства саморегулируемая организация «Свободный Оценочный Департамент». Обязательная гражданская ответственность оценщика при осуществлении оценочной деятельности застрахована в Пермском филиале страхового акционерного общества «ВСК».

Представленный отчёт об оценке № 17/150-Н-2 соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе Закону об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки, а также стандартам и правилам оценочной деятельности НП СРО «СВОД».

Описание в отчёте об оценке объекта оценки даёт однозначное представление о нём. В отчёте присутствует описание последовательности определения стоимости объекта оценки, выбор применённых оценщиком подходов и методов оценки. Как следует из отчёта, при оценке земельного участка оценщик применил сравнительный подход с использованием метода сравнительного анализа продаж. Мотивы, по которым оценщик не применил затратный подход, доходный подход, подробно изложены в отчёте.

В качестве объектов сравнения оценщиком использованы данные о предложении на продажу прав собственности на земельные участки, расположенные в пределах города Перми, информация о которых получена из электронного каталога базы данных «Пермская мультилистинговая система» от 15 марта 2016 г.

Также оценщиком были использованы данные из аналитических отчётов о развитии рынка земельных участков Пермского края за 1, 2 и 3 кварталы 2016 года, подготовленных специалистами ООО «Аналитический центр «КД-консалтинг». 

При этом, в качестве объектов-аналогов оценщик выбрал земельные участки, которые существенно не отличаются от оцениваемого земельного участка, относятся к землям населённых пунктов. Согласно отчёту об оценке, аналоги подобраны с соответствующим местоположением и сопоставимы по своим основным экономическим, техническим и другим характеристикам с объектом оценки. По ценообразующим характеристикам аналогов, имеющим отличия от объекта оценки, оценщиком применены корректировки на «дата оценки», «цена предложения», «зона коммерческой привлекательности» на основании данных Справочника оценщика недвижимости, Нижний Новгород, 2016 г.

Суд считает, что при подготовке отчёта № 17/150-Н-2 использована информация, отвечающая требованиям достаточности и достоверности.

Статьёй 12 Закона об оценочной деятельности предусмотрено, что итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчёте, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Федеральным законом, признаётся достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Проверив и оценив представленные доказательства по правилам статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд приходит к выводу, что доказательств недостоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, занижения рыночной стоимости объекта или несоответствия представленного административным истцом отчёта требованиям закона, установленных в соответствии с действующим законодательством или в судебном порядке, административными ответчиками и заинтересованными лицами не представлено.

Доводы, изложенные в представленных письменных отзывах и пояснениях административных ответчиков и заинтересованных лиц, позицию административного истца и представленные им документы не опровергают.

С учётом изложенного, заявленные ООО «Пермгалантерея» требования подлежат удовлетворению. Кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ** следует установить равной его рыночной стоимости, определённой на основании отчёта об оценке рыночной стоимости земельного участка № 17/150-Н-2 от 13 декабря 2017 г., то есть в размере 2634 291 рубль по состоянию на 12 августа 2016 г.

Утверждения представителя ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Пермскому краю о том, что данное учреждение не является надлежащим административным ответчиком, поскольку кадастровая стоимость спорного земельного участка была определена на основании удельного показателя кадастровой стоимости, утверждённого постановлением Правительства Пермского края от 21 ноября 2013 г. № 1610-п «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населённых пунктов Пермского края и средних (взвешенных по площади) значений удельных показателей кадастровой стоимости земель населённых пунктов Пермского края», суд считает ошибочными.

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 7 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», исходя из положений части 4 статьи 38 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, административными ответчиками по делам об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной являются государственный орган или орган местного самоуправления, утвердившие результаты определения кадастровой стоимости, и государственный орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, а по делам о пересмотре кадастровой стоимости объектов, указанных в статье 24.19 Закона об оценочной деятельности, административным ответчиком является орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке.

Поскольку кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером ** определена на основании Акта определения кадастровой стоимости № 30-3597151/1 от 12 августа 2016 г., утверждённого ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Пермскому краю, указанное учреждение обоснованно привлечено к участию в административном деле в качестве соответчика.

Ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости и применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в резолютивной части решения необходимо указывать дату подачи соответствующего заявления.

Датой подачи юридическим лицом заявления о пересмотре кадастровой стоимости является дата обращения этого юридического лица в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Из материалов дела следует, что ООО «Пермгалантерея» обратилось в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости объектов недвижимости при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости спорного земельного участка 27 декабря 2017 г. Решением комиссии от 16 января 2018 г. № 60 административному истцу в удовлетворении заявленных требований отказано.

Таким образом, датой подачи заявления об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером ** в размере его рыночной стоимости следует считать дату обращения ООО «Пермгалантерея» в комиссию, то есть 27 декабря 2017 г.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 175 – 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

р е ш и л:

административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «Пермгалантерея» удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером **, категория земель: земли населённых пунктов, разрешённое использование: промышленные и складские объекты V класса вредности, общей площадью 1470 кв. м, расположенного по адресу: Пермский край, г. Пермь, Свердловский район, улица Куйбышева, 130, в размере рыночной стоимости в сумме 2634291 (два миллиона шестьсот тридцать четыре тысячи двести девяносто один) рубль по состоянию на 12 августа 2016 г.

Датой подачи заявления об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером ** в размере его рыночной стоимости считать дату обращения общества с ограниченной ответственностью «Пермгалантерея» в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости объектов недвижимости при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю – 27 декабря 2017 г.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Пермского краевого суда в течение месяца со дня составления мотивированного решения – 28 апреля 2018 г.

Решение не вступило в законную силу. 

Судья – подпись -