Дело № 2-11/2017

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

06.03.2017 года город Балаково

Балаковский районный суд Саратовской области в составе

судьи Комарова И.Е.,

при секретаре судебного заседания Жебревой Н.Б.,

с участием:

представителя истца по первоначальному иску ФИО1,

ответчика по первоначальному иску и истца по встречному исковому заявлению ФИО2,

представителя ответчика по первоначальному иску и истца по встречному исковому заявлению ФИО3, ФИО4, ФИО5,

третьего лица ФИО6,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО7 к ФИО2 о разделе имущества, находящегося в общей долевой собственности, выделе доли и прекращении права общей долевой собственности и по встречному исковому заявлению ФИО2 к ФИО7, третье лицо ФИО6, об определении порядка пользования общим имуществом, 

установил:

ФИО8 обратилась в суд с иском к ФИО2 о разделе имущества, находящегося в общей долевой собственности, выделе доли из общего имущества, прекращении права общей долевой собственности, уточнив исковые требования в порядке ст. 39 ГПК РФ, указала, что истец и ответчик являются участниками общей долевой собственности с долей в праве по 1/2 у каждого на объект недвижимости: нежилое здание магазина, общей площадью 367,6 кв.м, кадастровый номер *, по адресу: *. Право общей долевой собственности у истца и ответчика зарегистрировано в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним 10.07.2006 года. 11.07.2016 года истец направил в адрес ответчика извещение о желании выдела доли из общего имущества и прекращении права общей долевой собственности на вышеуказанный объект недвижимости к которому приложил: - оригинал Предварительного соглашения о разделе общего имущества и прекращении права общей долевой собственности от 11.07.2016 года подписанное со стороны ФИО7 (в 2 экземплярах); - оригинал проекта Соглашения о разделе общего имущества и прекращении права общей долевой собственности; - эскизные проекты вновь образованных помещений, копию технического паспорта объекта недвижимости нежилого фонда изготовленного 19.06.2006 года Балаковским отделом Саратовского филиала ФГУП «Ростехинвентаризация». ФИО2 предложение ФИО7 не приняла, что и послужило поводом для обращения в суд.

После получения заключений судебных строительно-технических экспертиз истец по первоначальному иску считает, что наиболее приемлемый для сторон вариант раздела – вариант №2 предложенный экспертами в заключении эксперта (строительно-техническая экспертиза) №5 от 03.02.2017 года, с небольшой корректировкой, а именно с корректировкой площадей выделяемых собственнику №1 и собственнику №2 в подвальном помещении вышеуказанного здания, а именно: согласно технического паспорта объекта недвижимости нежилого фонда изготовленного 19.06.2006 года Балаковским отделом Саратовского филиала ФГУП «Ростехинвентаризация» общая площадь помещений вышеуказанного здания составляет 367,6 кв.м из них: 117,5 кв.м (помещения первого этажа); 127,6 кв.м (помещения второго этажа); 122,5 кв.м (помещения подвального этажа). Заключением эксперта ООО «НИЛСЭ» №204 от 09.12.2016 года установлена стоимость вышеуказанного здания, которая на момент составления заключения составила 7143574 рублей из них: 3214608 рублей (общая стоимость помещений первого этажа); 2500251 рублей (общая стоимость помещений второго этажа); 1428715 рублей (общая стоимость помещений подвального этажа). Тем самым стоимость (с округлением до рублей) одного квадратного метра помещений 1 этажа составила 27358 руб./кв. м; помещений 2 этажа составила 19594 руб./кв. м; помещений подвала составила 11663 руб./ кв. м. По предложенному экспертами в заключение эксперта (строительно-техническая экспертиза) №5 от 03.02.2017 года варианту №2 раздела вышеуказанного здания собственнику №1 предлагаются помещения 1 этажа общей площадью 113,3 кв.м (помещения №5 площадью 2,8 кв.м; №6 площадью 2,8 кв.м; №7 площадью 4,2 кв.м; №8 площадью 84,8 кв.м; №9 площадью 5,8 кв.м; №11 площадью 8,7 кв.м; часть помещения №10 площадью 4,2 кв.м) общей стоимостью 3099661,40 рублей (113,3 кв.м х 27358 рублей); собственнику №2 предлагаются помещения 1 этажа общей площадью 4,2 кв.м. (часть помещения №10 площадью 4,2 кв.м), а также все помещения 2 этажа общей площадью 127,6 кв.м (помещения №12 площадью 8,2 кв.м; №13 площадью 2,1 кв.м; №14 площадью 2,8 кв.м; №15 площадью 8,6 кв.м; №16 площадью 15,0 кв.м; №17 площадью 90,9 кв.м) общей стоимостью 2615 098 рублей ((4,2 кв.м х 27358 рублей) + 127,6 кв.м х 19594 рублей). ФИО7 считает, что предложение экспертов в заключении № 5 от 03.02.2017 года по варианту №2 раздела вышеуказанного здания с учетом идеальности с точки зрения рыночной стоимости вновь образованных помещений и выделении для собственника №1 помещения подвала общей площадью 40,48 кв.м (часть помещения №2 площадью 37,38 кв.м; помещение №1 площадью 3,10 кв.м), а для собственника №2 помещения подвала общей площадью 82,02 кв.м (часть помещения №2 площадью 62,42 кв.м; помещение №3 площадью 9,0 кв.м; помещение №4 площадью 10,6 кв.м) не идеален с точки зрения учетом равенства площадей вновь образованных помещений. ФИО7 считает целесообразным произвести раздел вышеуказанного здания по следующему варианту (основанного на варианте №2 раздела вышеуказанного здания предложенного в заключении эксперта (строительно-техническая экспертиза) №5 от 03.02.2017 года): - собственник 1 получает в собственность помещения общей площадью 183,8 кв.м (помещения 1 этажа общей площадью 113,3 кв.м (помещения №5 площадью 2,8 кв.м; №6 площадью 2,8 кв.м; №7 площадью 4,2 кв.м; №8 площадью 84,8 кв.м; №9 площадью 5,8 кв.м; №11 площадью 8,7 кв.м; часть помещения №10 площадью 4,2 кв.м) стоимостью 3099661,40 рублей (113,3 кв.м х 27358 рублей) и помещения подвала общей площадью 70,5 кв.м (часть помещения №2 площадью 67,4 кв.м; помещение №1 площадью 3,10 кв.м) стоимостью 822241,50 рублей (70,5 кв.м х 11663 руб./кв. м) общей стоимостью 3921902,90 рублей (3099661,40 рублей + 822241,50 рублей); - собственник 2 получает в собственность помещения общей площадью 183,8 кв.м (помещения 1 этажа общей площадью 4,2 кв.м (часть помещения №10 площадью 4,2 кв.м) стоимостью 114903,60 рублей (4,2 кв.м х 27358 руб./кв. м); помещения 2 этажа общей площадью 127,6 кв.м (помещения №12 площадью 8,2 кв.м; №13 площадью 2,1 кв.м; №14 площадью 2,8 кв.м; №15 площадью 8,6 кв.м.; №16 площадью 15,0 кв.м.; №17 площадью 90,9 кв.м.) общей стоимостью 2615 098 рублей (127,6 кв.м. х 19594 рублей) и помещения подвала общей площадью 52,0 кв.м (часть помещения №2 площадью 32,4 кв.м; помещение №3 площадью 9,0 кв.м; помещение №4 площадью 10,6 кв.м) стоимостью 822241,50 рублей (52,0 кв.м х 11663,00 руб./кв. м)) общей стоимостью 3221 574 рублей (3099661,40 рублей + 822241,50 рублей). Собственник №1 выплачивает собственнику №2 денежную компенсацию за отступление от идеальных долей в размере 350164,45 рублей (3921902,90 рублей (стоимость помещений подлежащих выделу собственнику №1) - 3221574 рублей (стоимость помещений подлежащих выделу собственнику №2) ФИО7 считает, что при данном варианте если выразить стоимость долей в денежном выражении, то доли собственника №1 и собственника №2 будут также равны как и площади вновь образованных помещений в результате раздела, а именно стоимость доли собственника №1 будет составлять 3571738,45 рублей (3921902,90 рублей (стоимость помещений подлежащих выделу собственнику №1) - 350164,45 рублей стоимость денежной компенсации подлежащей выплате собственником №1 собственнику №2), стоимость доли собственника №2 будет составлять 3571738,45 рублей (3221574,00 рублей (стоимость помещений подлежащих выделу собственнику №2) + 350164,45 рублей стоимость денежной компенсации подлежащей выплате собственником №1 собственнику №2). 

ФИО7 считает, что ей должны быть выделены помещения как собственнику №1, так как с момента ввода здания в эксплуатацию она использовала первый этаж, то есть учитывается изначально сложившийся порядок пользования помещениями в объекте недвижимости находящимся в общей долевой собственности. Сложившийся порядок пользования помещениями усматривается из условий заключенных договоров аренды и соглашения от 25 июня 2013 года, заключенного с ФИО2 о распределении арендных платежей. Истица по первоначальному иску считает, что предлагаемый вариант раздела соответствует основным требованиям предъявляемых к объектам торговли в том числе с учетом требований строительных норм и правил, соответствует санитарно-гигиеническими, техническими нормами и правилами, нормами пожарной безопасности и является идеальным с технической точки зрения и учетом равенства площадей вновь образованных помещений, идеальным с точки зрения рыночной (равенство стоимостного выражения долей) а также разработан с учетом минимизации затрат на переустройство нежилого здания. 

В связи с чем, ФИО7 просит прекратить право общей долевой собственности ее и ФИО2 на объект недвижимости - нежилое здание магазина, общей площадью 367,6 кв.м, кадастровый номер *, признать за ней право собственности на объект недвижимости расположенный по адресу: *, состоящий из: части помещения №2 (основное) литера А этаж 0 общей площадью 67,4 кв.м (части указанной в схеме раздела подвального помещения (вариант 2 предложенный при ответа на вопрос №1) приложении к заключению эксперта ООО «НИЛСЭ» №5 от 03.02.2017 года (заштрихованной для первого собственника)); помещение №1 (туалет) литера А этаж 0 общей площадью 3.1 кв.м, помещение №5 (туалет) литера А этаж 1 общей площадью 2.8 кв.м; помещение №6 (основное) литера А этаж 1 общей площадью 2,8 кв.м; помещение №7 (основное) литера А этаж 1 общей площадью 4,2 кв.м; помещение №8 (основное) литера А этаж 1 общей площадью 84,8 кв.м; помещение №11 (коридор) литера А этаж 1 общей площадью 8,7 кв.м; помещение №9 (подсобное) литера А этаж 1 общей площадью 5,8 кв.м; части помещения №10 (коридор) литера А этаж 1 общей площадью 4,2 кв.м (части указанной в схеме раздела первого этажа; признать право собственности ФИО2 на объект недвижимости расположенный по адресу: *, состоящий из: части помещения №2 (основное) литера А этаж 0 общей площадью 32,4 кв.м (части указанной в схеме раздела подвального помещения (заштрихованной для второго собственника)); помещение №3 (основное) литера А этаж 0 общей площадью 9,0 кв.м; помещения №4 (коридор) литера А этаж 0 общей площадью 10,6 кв.м., часть помещения №10 (коридор) литера А этаж 1 общей площадью 4,2 кв.м., помещение №12 (основное) литера А этаж 2 общей площадью 8,2 кв.м; помещение №13 (коридор) литера А этаж 2 общей площадью 2,1 кв.м; помещение №14 (основное) литера А этаж 2 общей площадью 2,8 кв.м; помещение №15 (коридор) литера А этаж 2 общей площадью 8,6 кв.м; помещение №16 (лестничная клетка) литера А этаж 2 общей площадью 15,0 кв.м; помещение №17 (основное) литера А этаж 2 общей площадью 90,9 кв.м (нумерация помещений указана в соответствии с нумерацией указанной в техническом паспорте объекта недвижимости нежилого фонда изготовленного 19.06.2006 года Балаковским отделом Саратовского филиала ФГУП «Ростехинвентаризация»). ФИО7 просит возложить обязанности проведения работ совместных работ по переоборудованию помещения №10 первого этажа и на кладку перегородки в подвале на нее, а с ФИО2 взыскать в ее 65679,80 рублей ((105703,24 рублей + 25656,36 рублей)/2 = 65679,80) в счет компенсации стоимости выполненных работ по переоборудованию (не требующему проектных решений) помещений; Также ФИО7 просит признать за ФИО2 право на получение денежной компенсации за отступление от идеальных долей в размере 350164,45 рублей.

ФИО2 считает исковое заявление ФИО7 не подлежащим удовлетворению, и обратилась с встречным иском к ФИО7, в окончательной редакции (т.* л.д.*) об определении порядка пользования помещениями, находящимися в общей долевой собственности, в котором, указывает, что ФИО2 и ФИО7 являются участниками общей долевой собственности на объект недвижимости: нежилое здание магазина, общей площадью 367,6 кв.м, кадастровый номер * по адресу: *. Право общей долевой собственности у ФИО2 и ФИО7 зарегистрировано в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним 10.07.2006 года. В середине октября 2016 года ФИО2 узнала о подаче ФИО7 искового заявления о желании выдела доли из общего имущества и прекращении права общей долевой собственности на вышеуказанный объект недвижимости. До ознакомления с исковыми требованиями ФИО7 ФИО2 не имела никакой информации о намерениях ФИО7 разделить имущество. ФИО2 не получала от ФИО7 никакой информации или соглашений о разделе имущества, находящегося в долевой собственности. Считает, что исходя из равных долей собственников подлежащего разделу недвижимого имущества, а так же учитывая сложившийся совместный порядок пользования всеми помещениями, стороны имеют равные права на помещения, полученные в результате раздела. Совместный порядок пользования сособственниками вышеуказанным зданием является правомерным, при этом каждый из участников общей долевой собственности пользуется всеми помещениями здания, руководствуясь принципом обеспечения баланса интересов участников гражданского оборота и признания равенства участников регулируемых гражданским законодательством отношений долевых собственников. Рассмотрение и разрешение вопроса о разделе здания магазина невозможно без установления следующих, существенных для рассматриваемого дела обстоятельств: наличие технической возможности раздела имущества, находящегося в общей долевой собственности на две части, в результате которого полностью исключается наличие общего имущества; наличие или отсутствие каких либо преимуществ, у кого либо из собственников имущества, находящегося в общей долевой собственности; возможность обеспечения равенства долей при разделе общего имущества. В целях установления технической возможности раздела имущества, находящегося в общей долевой собственности на две части, без выделения общего имущества, проведены две строительно-технические экспертизы. ФИО2 считает, что анализ результатов этих экспертиз и предложенных экспертами вариантов раздела здания, позволяют сделать бесспорный вывод об отсутствии технической возможности раздела здания магазина на два отдельных здания, без общей долевой собственности. При любом варианте раздела остаётся общая долевая собственность в виде земельного участка, несущих и ограждающих конструкций (фундамент, несущие стены, перекрытия, кровля), систем отопления, водоснабжения, водоотведения, электроснабжения и т.д. Наличие общего имущества в долевой собственности предполагает его совместное использование, эксплуатацию и обслуживание, в том числе устранение неисправностей, ликвидацию аварийных ситуаций, проведение текущего и капитального ремонта. Наличие настоящего спора о разделе общего имущества, указывает на отсутствие возможности совместного использования какого либо имущества. ФИО2 считает, что любой раздел здания магазина, предусматривающий сохранение общей долевой собственности, приведёт к возникновению новых споров в отношении использования, эксплуатации и обслуживания этого имущества. В тексте экспертного заключения от 23.01.2017 года подтверждена необходимость «переоборудования» систем отопления, водоснабжения, водоотведения и электроснабжения. В соответствии с положениями Градостроительного кодекса, изменение схемы подключения коммуникаций к зданию и изменение схемы расположения коммуникаций в здании, является реконструкцией объекта недвижимости, так как вносятся изменения в техническую документацию (технический паспорт). Эксперты подтверждают, что для проведения реконструкции необходимо получение соответствующих разрешительных документов, а так же согласование работ по реконструкции с соответствующими органами. Для разработки проекта реконструкции необходимо получение от ресурсоснабжающих и эксплуатирующих организаций, подтверждения возможности изменения схемы подключения здания, возможности дополнительного подключения, а так же технических условий подключения. ФИО2 указывает, что анализ экспертного заключения от 03.02.2017 года не позволяет определить имеется ли возможность реконструкции систем отопления, водоснабжения, водоотведения и электроснабжения, возможность получения соответствующих разрешительных документов, а так же возможность согласования работ по реконструкции с соответствующими органами. В представленном экспертном заключении от 03.02.2017 года отсутствуют данные о размерах затрат на реконструкцию систем отопления, водоснабжения, водоотведения и электроснабжения. Отсутствие данных о полном размере затрат, связанных с разделом имущества, и отсутствие гарантии на получение соответствующих разрешений и согласований, по мнению ФИО2, исключают возможность появления вывода о наличии технической возможности раздела здания. Экспертами предложено выделить разным сторонам расположенные друг над другом помещения первого и второго этажа здания, что делает невозможным подведение самостоятельных коммуникационных сетей, а также фактического выделения самостоятельного объекта недвижимого имущества с возможностью присвоения ему адреса. Предлагаемые экспертами варианты выдела долей в нежилом здании не предполагают создание двух и более объектов недвижимости, не являющихся частями единого целого и не связанных между собой, не имеющих никаких общих частей и помещений. Предлагаемые варианты раздела предполагают дальнейшее пользование общим имуществом, в том числе инженерно-техническим оборудованием здания: системой общего теплоснабжения помещений, центральным водоснабжением, канализацией, электроснабжением, имеющимися в спорном здании. 

ФИО2 считает, что первоначальные исковые требования о разделе общего имущества в виде объекта недвижимости - нежилого здания магазина, общей площадью 367,6 кв.м., кадастровый номер * по адресу: *не подлежат удовлетворению в связи с тем, что в экспертном заключении отсутствует вывод о возможности раздела имущества в части несущих и ограждающих конструкций, а так же в части земельного участка. 

ФИО2 указывает, что отсутствие преимущества у кого-либо из сторон в отношении тех или иных помещений подтверждается наличием договоров аренды, заключенных совместно двумя собственниками с третьими лицами. На момент завершения строительства у ФИО2 было преимущественное право на получение большей доли в связи с наличием задолженности ФИО7 в пользу ФИО6 в размере 1 000 000 рублей. Согласно расписке, подписанной ФИО7 заем получен именно на строительство магазина. Помимо этого, ФИО7 прекратила свою деятельность в качестве предпринимателя до обращения в суд. Отказ от предпринимательской деятельности свидетельствует об отсутствии у ФИО7 заинтересованности в использовании принадлежащей ей доли нежилого здание. ФИО2 считает, что при таких условиях обращение в суд ФИО7 с требованием о разделе имущества связано с намерением продать это имущество. В отличии от ФИО7 ФИО2 продолжает деятельность в качестве индивидуального предпринимателя и имеет возможность и интерес в использовании рассматриваемого нежилого здания в своей предпринимательской деятельности. ФИО2 считает, что подлежит применению аналогия права, регламентирующего выдел доли в фермерском хозяйстве, и усматривается наличие преимущественного права на получение доли в натуре, у лица имеющего намерения и возможность использования имущества в своей предпринимательской деятельности, то есть ИП ФИО2 имеет такое преимущественное право. 

ФИО2 указывает, что основное назначение рассматриваемого здания - размещение торговых площадей. Действия собственников по использованию объекта недвижимости, являющегося общей долевой собственностью, сводились к совместному предоставлению в аренду третьим лицам торговых площадей в основных помещениях здания. Представленный ранее представителем ИП ФИО2 результат оценки стоимости единицы торговой площади подвального, первого и второго этажей, а так же процентное соотношение этой стоимости, позволяет определить порядок пользования общим имуществом, путём определения отдельного порядка пользования торговыми и подсобными помещениями подвального, первого и второго этажей для каждого из собственников, при сохранении общего порядка пользования остальными помещениями, включая технические помещения и лестничные клетки. Наличие отдельного входа в помещения цокольного этажа, выделение технических помещений, лестничных маршей и площадок в общее пользование, идентичность основных торговых и подсобных помещений по общей площади, а так же полученные ранее и представленные в материалах дела результаты соотношений стоимости и доходности 1 кв. м на каждом из этажей, позволяют сделать вывод о возможности соблюдения равенства при определении порядка пользования, в случае признания права пользования основным и подсобными помещениями первого этажа за одним собственником, а права пользования основным и подсобными помещениями цокольного и второго этажа за другим собственником. 

ФИО2 просит суд определить порядок пользования помещениями, находящимися в общей долевой собственности следующим образом: в совместное пользование ФИО2 и ФИО7 помещение № 9 (подсобное) литера А этаж 1 общей площадью 5,8 кв.м; помещение № 10 (коридор) литера А этаж 1 общей площадью 8,4 кв.м; помещение № 15 (коридор) литера А этаж 2 общей площадью 8,6 кв.м.; помещение № 16 (лестничная клетка) литера А этаж 2 общей площадью 15,0 кв.м (нумерация помещений указана в соответствии с нумерацией указанной в техническом паспорте объекта недвижимости нежилого фонда изготовленного 19.06.2006 года Балаковским отделом Саратовского филиала ФГУП «Ростехинвентаризация»); в пользование ФИО2 помещение № 1 (туалет) литера А этаж 0 общей площадью 3,1 кв.м; помещение № 2 (основное) литера А этаж 0 общей площадью 99,8 кв.м; помещение № 3 (основное) литера А этаж 0 общей площадью 9,0 кв.м; помещение № 4 (коридор) литера А этаж 0 общей площадью 10,6 кв.м; помещение № 12 (основное) литера А этаж 2 общей площадью 8,2 кв.м; помещение № 13 (коридор) литера А этаж 2 общей площадью 2,1 кв.м; помещение № 14 (основное) литера А этаж 2 общей площадью 2,8 кв.м; помещение № 17 (основное) литера А этаж 2 общей площадью 90,9 кв.м; (нумерация помещений указана в соответствии с нумерацией указанной в техническом паспорте объекта недвижимости нежилого фонда изготовленного 19.06.2006 года Балаковским отделом Саратовского филиала ФГУП «Ростехинвентаризация»); в пользование ФИО7 помещение № 5 (туалет) литера А этаж 1 общей площадью 2,8 кв.м; помещение № 6 (основное) литера А этаж 1 общей площадью 2,8 кв.м; помещение № 7 (основное) литера А этаж 1 общей площадью 4,2 кв.м; помещение № 8 (основное) литера А этаж 1 общей площадью 84,8 кв.м; помещение № 11 (коридор) литера А этаж 1 общей площадью 8,7 кв.м; (нумерация помещений указана в соответствии с нумерацией указанной в техническом паспорте объекта недвижимости нежилого фонда изготовленного 19.06.2006 года Балаковским отделом Саратовского филиала ФГУП «Ростехинвентаризация»). 

ФИО2 указала, что согласна на изменение порядка пользования помещениями в отношении замены собственников.

ФИО2 и ее представители в судебном заседании поддержали свои доводы, дополнительно опровергнув доводы ФИО7 о сложившемся порядке пользовании помещениями первого этажа, поскольку наличие трёхсторонних договоров аренды помещений, в тексте которых в качестве арендодателей указаны оба собственника, владеющих равными долями, полностью опровергает указанное выше утверждение ФИО7 Так считают, что категорический отказ ФИО7 от замены долей, выделяемых собственникам на прямо противоположные подтверждает ложность довода ФИО7 о равенстве этих долей в предложенном ее варианте раздела. 

В судебном заседании представитель истца по первоначальному иску (ответчика по встречному иску) ФИО1 поддержал уточненные исковые требования, дал пояснения аналогичные изложенному в иске, просил первоначальные исковые требования ФИО7 удовлетворить в полном объеме, в удовлетворении встречных исковых требований отказать. 

Заслушав объяснения участников процесса, изучив материалы дела, исследовав письменные доказательства, суд приходит к выводу о частичном удовлетворении первоначальных исковых требований, и отказе в удовлетворении встречных исковых требований по следующим основаниям.

В соответствии с частью 3 статьи 123 Конституции Российской Федерации, статьями 12, 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации правосудие по гражданским делам осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В силу ст.244 ГК РФ, имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности. Имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность). Общая собственность на имущество является долевой, за исключением случаев, когда законом предусмотрено образование совместной собственности на это имущество. Общая собственность возникает при поступлении в собственность двух или нескольких лиц имущества, которое не может быть разделено без изменения его назначения (неделимые вещи) либо не подлежит разделу в силу закона.

Согласно ст.247 ГК РФ владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом. Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации.

В соответствии со ст. 252 Гражданского кодекса Российской Федерации, участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества. При недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества. Если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности, выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности. 

Таким образом, из содержания положений данной статьи следует, что разделом имущества, находящегося в долевой собственности, является переход частей данного имущества в собственность каждого из сособственников пропорционально их долям в праве общей собственности и прекращение общей долевой собственности на это имущество. 

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 35 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 01 июля 1996 года N 6 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", в соответствии с п. 3 ст. 252 Гражданского кодекса Российской Федерации суд вправе отказать в иске участнику долевой собственности о выделе его доли в натуре, если выдел невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности. Под таким ущербом следует понимать невозможность использования имущества по целевому назначению, существенное ухудшение его технического состояния либо снижение материальной или художественной ценности, неудобство в пользовании и т.п. 

Судом установлено, что ФИО7 и ФИО2 принадлежит на праве общей долевой собственности с долей в праве по 1/2 у каждого здание магазина площадью 367,6 кв.м. по адресу * кадастровым номером * согласно выписке из ЕГРП от 29 сентября 2016 года (т.* л.д.*).

Здание является отдельно стоящим, двухэтажным с подвальным этажом, площадь застройки составляет 173,3 кв.м., высота помещений подвального этажа - 2,6 м, высота помещений первого и второго этажей 3,1 м., расположено на земельном участке с кадастровым номером * площадью 207 кв.м. по ул. * в районе д. №* и ЦТП в г. *, в заканальной части города, в первой линии ул. *, вблизи перекрестка ул. * и *.

Судом также установлено, что расходы на содержание и эксплуатацию здания осуществлялись собственниками пропорционально долям в собственности. Помещения здания сдавались в аренду, доходы распределялись между собственниками (т.* л.д. *). По соглашению между собственниками от 25 июня 2013 года арендная плата от сдачи в аренду первого этажа ООО «Альбион 2002» перечислялась ФИО7 (т.* л.д.*). ФИО7 заключала договор на охрану имущества первого этажа (т.* л.д.*) и производила соответствующие оплаты (т.1 л.д.*).

ФИО2 состоит в зарегистрированном браке с ФИО6 согласно свидетельству о регистрации брака от 22 февраля 1992 года (т.* л.д.*). ИП ФИО6 арендует площади второго этажа здания, где осуществляет предпринимательскую деятельность (т.* л.д.*).

ФИО2 зарегистрирована в качестве индивидуального предпринимателя с 26.01.2000 года (т.* л.д.*), ФИО7 прекратила деятельность в качестве индивидуального предпринимателя.

Судом установлено, что 14 июля 2016 года ФИО7 направила ФИО2 предложение о разделе здания с выделением ФИО7 помещений первого этажа и части подвального этажа, а ФИО2 - второго этажа и части подвального этажа (т.* л.д.*). Соглашение о разделе ФИО7 было направлено почтовой связью с описью вложений (л.д.*).

Собственники не пришли к соглашению о разделе здания.

В ходе рассмотрения дела по ходатайству сторон судом была назначена судебная строительно-техническая экспертиза для определения возможности реального раздела и вариантов раздела.

Согласно выводам экспертов в заключении от 09 декабря 2016 года (т.* л.д.*) возможен раздел здания в натуре без причинения несоразмерного ущерба имуществу и коммерческой ценности, но предложенные два варианта раздела имели площади общего пользования (т.*л.д.*), что послужило основанием для назначения по делу дополнительной судебной строительно-технической экспертизы. 

По заключению дополнительной судебной строительно-технической экспертизы (т.*л.д.*) раздел здания на два обособленных объема или помещения возможно (т.* л.д.*). Из предложенных четырех вариантов раздела два имеют сервитуты (т.* л.д.*), а первый вариант раздела, по которому необходимо устройство изолированного входа на первый этаж здания со стороны главного фасада экспертами окончательно не доработан по причине отсутствия необходимого земельного участка для обустройства входа (т.* л.д.*). Таким образом, экспертами фактически предложен один вариант раздела здания, по которому исключается наличие общих площадей после раздела. Поскольку стороны категорически не согласны на установление сервитута, то варианты раздела здания с установлением сервитута судом не рассматриваются.

Оснований не доверять заключению эксперта у суда не имеется, оно составлено компетентными лицами, имеющими квалификацию экспертов по соответствующим видам экспертиз, продолжительный стаж экспертной работы, предупрежденными об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, содержит подробное описание исследований, примененных методов и стандартов оценки. Изложенные в экспертном заключении результаты исследования и выводы согласуются с иными доказательствами по делу. Сторонами выводы судебной экспертизы не оспаривались.

При таких обстоятельствах суд, оценив данное экспертное заключение по правилам ст. 67 ГПК РФ, признает его относимым и допустимым доказательством, отвечающим требованиям гражданского процессуального законодательства, предъявляемым к такого рода доказательствам, принимает в качестве подтверждения юридически значимых обстоятельств по делу.

Что касается доводов ФИО2 и ее представителей о невозможности раздела, то суд их не принимает, поскольку экспертом доступно и развернуто как в первоначальном заключении, так и по дополнительной экспертизе сделан категоричный вывод о возможности раздела здания. 

Доводы ФИО2 и ее представителей о недоработке варианта раздела здания в отсутствии решения о переоборудовании, которое необходимо по данному варианту раздела здания по электро-, тепло-, водоснабжению и канализации, включающее в себя виды работ, для проведения которых требуются разрешения специализированных организаций, составление проектов не являются препятствием для реального раздела здания на обособленные помещения, поскольку выдел в натуре собственникам здания обособленных помещений предполагает дальнейшее совместное содержание всего здания, включая системы электро-, тепло-, водоснабжению и канализации (например: крыша, фундамент). При наличии желания собственников и возможностей как самих собственников, так и технических, степень обособленности каждого собственника может быть изменена.

Согласно предложенному варианту раздела здания на два обособленных объема: помещение первого этажа № 10 (коридор) площадью 8.4 кв.м. делится между собственниками в равных долях, тогда по данному варианту первому собственнику (зеленому) передаются помещения первого этажа № 5, 6, 7, 8, 9, 11 и часть помещения № 10 площадью 4.2 кв.м общей площадью 113.3 кв.м и стоимостью 3099 701,00 рубль, а также помещение № 1 подвального этажа площадью 3.1 кв.м. и часть помещения № 2 площадью 37.38 кв.м. общей 472 086,00 рублей, стоимость помещений, передаваемых первому собственнику, составляет 3571787,00 рублей; второму собственнику (синему) по данному варианту передаются все помещения второго этажа общей площадью 127.6 кв.м и стоимостью 2500251,00 рубль, а также часть помещения № 10 площадью 4.2 кв.м на первом этаже стоимостью 114 907,00 рублей, в подвальном этаже помещения № 4 площадью 10.6 кв.м, помещение № 3 площадью 9.0 кв.м и часть помещения № 2 площадью 62.42 кв.м, общая стоимость помещений составляет 956 629,00 рублей, стоимость помещений, передаваемых второму собственнику по данному варианту, составляет 3571787,00 рублей.

Экспертами указано, что для раздела здания по второму варианту требуется выполнить следующие работы:

демонтировать существующий входной дверной блок из ПВХ;

расширить дверной проем в наружной несущей стене путем разборки кирпичной кладки по обеим сторонам дверного проема на 0.50 м с каждой стороны;

заменить металлическую балку над дверным проемом на аналогичную большей длины. При выполнении данного вида работ не учтены работы по разгрузке перекрытия при разборке кирпичной кладки наружной стены и усилению вновь образованного проема;

устроить перегородку из гипсокартона по металлическому каркасу в помещении № 10 первого этажа, разделив его на две равные площади;

установить новые входные дверные блоки.

Совместные работы: раздел помещения № 10 первого этажа предполагает образование новых помещений (тамбуров) для каждого собственника, ширина тамбуров должна составлять не менее 1.2 м согласно п. 4.24* СП 118.13330.2012, п. 5.1.4* СП 59.13330.2012, п. 7.1.13 СП 1.13130.2009. Указанные выше работы предлагается провести собственникам совместно с предварительной разработкой проекта, так как данный вариант раздела затрагивает наружную несущую стену здания. При составлении локального сметного расчета указан ориентировочный перечень работ, который может измениться после составления проекта. 

Любому из собственников либо по 1/2 от общего объема работ: в подвале требуется выполнить кирпичную перегородку между помещениями первого и второго собственников. Указанные работы может выполнить любой из собственников либо по 1/2 от общего объема работ.

Второму собственнику (синему): в подвале необходимо предусмотреть устройство санузла: выполнить из гипсокартона по металлическому каркасу и выгородить помещение под санузел площадью 3.96 кв.м, установить дверной блок, сантехприборы (раковину, унитаз). 

Стоимость затрат по данному варианту, предлагаемому экспертами, для выделения по 1/2 доли в нежилом здании магазина, общей площадью 367,6 кв.м, кадастровый номер *, инвентарный номер *, литер А, адрес (местоположение) объекта: *, с определением перечня необходимых работ и материалов, на момент проведения экспертизы составляет: 

- совместные работы – 105 703,00 (сто пять тысяч семьсот три, 00) рубля (Приложение № 2 к заключению эксперта);

- любому из собственников либо по 1/2 от общего объема работ – 25 656,00 (двадцать пять тысяч шестьсот пятьдесят шесть, 00) рублей (Приложение № 3 к заключению эксперта);

- второму собственнику (синему) – 18135,00 (восемнадцать тысяч сто тридцать пять, 00) рублей (Приложение № 4 к заключению эксперта).

Таким образом, предложенный вариант раздела объекта недвижимости соответствует долям собственников в праве общей собственности в стоимостном выражении, не несет ущерб имуществу и суд считает возможным принять предложенный вариант раздела, удовлетворив первоначальные исковые требования о разделе общего имущества.

При определении вариантов выделения сторонам помещений в собственность суд учитывает, что собственники используют помещения для сдачи в аренду, а также наличие соглашения между собственниками от 25 июня 2013 года (т.1 л.д.199), и считает необходимым выделить ФИО7 помещения, указанные в заключении эксперта как собственник 1, а ФИО2 собственник 2. 

Учитывая принципиальную позицию ответчика по первоначальному иску относительно раздела объекта недвижимости, суд считает необходимым возложить на ФИО7 обязанность по выполнению работ по переоборудованию помещений с взысканием с ФИО2 компенсации стоимости выполненных работ, но по факту их проведения, в размере 56 612 рублей по работам, не требующих проектных решений (105703 + 25 656 х 1/2 = 65679,50 – (18135 х 1/2 = 9067,50) = 56 612). Поскольку второму собственнику после выдела помещений необходимо будет обустройство санузла в подвальном помещении, то расходы по устройству санузла в размере 18135 рублей подлежат распределению между сторонами. Поэтому исковые требования ФИО7 к ФИО2 о взыскании стоимости компенсации выполненных работ, не требующих проектных решений, в большем размере чем 56612 рублей не подлежат удовлетворению.

Исковые требования ФИО7 о выделении ей помещений подвального этажа общей площадью 70,5 кв.м. (часть помещения №2 площадью 67,4 кв.м; помещение №1 площадью 3,10 кв.м.) с выплатой ФИО2 денежной компенсации в размере 350164,45 рублей не подлежат удовлетворению, поскольку заключением экспертизы от 09 декабря 2016 года (т.1 л.д.111-170) установлено, что стоимость помещений здания различна по этажам, а ФИО2 не согласна на получение денежной компенсации стоимости ее доли. При этом, разница в площадях варианта ФИО7 и заключения эксперта составляет 30,02 кв.м. (67,4 – 37,38), что нельзя признать несущественной.

В связи с удовлетворением первоначальных исковых требований о разделе общего имущества в удовлетворении встречного искового заявления об определении порядка пользования следует отказать.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

исковые требования ФИО7 к ФИО2 о разделе имущества, находящегося в общей долевой собственности, выделе доли и прекращении права общей долевой собственности удовлетворить частично.

Прекратить право общей долевой собственности ФИО7 на объект недвижимости - нежилое здание магазина, общей площадью 367,6 кв.м., кадастровый номер * по адресу: *;

Прекратить право общей долевой собственности ФИО2 на объект недвижимости - нежилое здание магазина, общей площадью 367,6 кв.м., кадастровый номер * по адресу: *;

Признать право собственности ФИО7 на объект недвижимости расположенный по адресу: *, состоящий из помещений: часть помещения первого этажа №10 (коридор) площадью 4,2 кв.м., помещения первого этажа №№ 5, 6, 7, 8, 9, 11 общей площадью 113,3 кв.м., помещение №1 подвального этажа площадью 3,1 кв.м. и часть помещения №2 площадью 37,38 кв.м.

Признать право собственности ФИО2 на объект недвижимости расположенный по адресу: *, состоящий из всех помещений второго этажа общей площадью 127,6 кв.м., часть помещения №10 площадью 4,2 кв.м. на первом этаже, помещения подвального этажа №4 площадью 10,6 кв.м., помещение №3 площадью 9,0 кв.м. и часть помещения №2 площадью 62,42 кв.м.

Возложить обязанности проведения работ по переоборудованию помещения №10 первого этажа и на кладку перегородки в подвале помещений на ФИО7

Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО7 56 612 рублей в счет компенсации стоимости выполненных работ по переоборудованию (не требующему проектных решений) помещений по факту выполнения работ.

В остальной части иска ФИО7 отказать.

В удовлетворении искового заявления ФИО9 к ФИО7 об определении порядка пользования общим имуществом отказать.

В течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме на решение может быть подана апелляционная жалоба в Судебную коллегию по гражданским делам Саратовского областного суда через Балаковский районный суд.

Судья И.Е. Комаров