№

№

ЗАОЧНОЕ 

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

06 октября 2025 года 

<

адрес>

Железнодорожный районный суд 

<

адрес> в составе:

председательствующего – судьи Виноградовой О.Ю.

при секретаре Коробейникове Д.Е.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2, ФИО3 о признании отсутствующим (прекращенным) обременения недвижимости в виде залога и погашении регистрационной записи об ипотеки квартиры,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО2, ФИО3 о признании отсутствующим (прекращенным) обременения недвижимости в виде залога и погашении регистрационной записи об ипотеки квартиры. 

Требования мотивированы тем, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО4, ФИО2, ФИО5, ФИО6 был заключен договор купли- продажи квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>. Основная часть оплаты квартиры в размере 1 400 000 рублей была произведена при подписании договора, а остаток в размере 300 000 рублей должен был быть произведен до ДД.ММ.ГГГГ двумя платежами. Оплата была произведена своевременно, однако, ответчиками не было учтено, что государственная регистрация договора, влекущего возникновение ипотеки в силу закона является основанием для внесения записи в ЕРГН записи о возникновении ипотеки в силу закона, стороны своевременно не обратились в регистрирующий орган с заявлением о погашении записи об ипотеке. После смерти ФИО4, наследство приняла истец. Обратиться в регистрирующий орган с заявлением о погашении записи у ответчиком нет возможности, так как третий залогодержатель – ФИО6 умерла.

На основании изложенного истец просит признать отсутствующим (прекращенным) обременение в виде залога (ипотеки) в отношении квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>, кадастровый №.

Истец ФИО1, представитель истца ФИО7 в зал судебного заседания не явились, о дате, времени и месте судебного заседания извещены судом надлежащим образом, об уважительности причины неявки суду не сообщили.

Ответчики ФИО2, ФИО8 в зал в зал судебного заседания не явились, о дате, времени и месте судебного заседания извещены судом надлежащим образом, об уважительности причины неявки суду не сообщили.

По смыслу положений ст. 118 ГПК РФ лица, участвующие в деле, обязаны сообщить суду о перемене своего адреса во время производства по делу. При отсутствии такого сообщения судебная повестка или иное судебное извещение посылаются по известному суду месту жительства или месту нахождения адресата и считаются доставленными, хотя бы адресат по этому адресу более не проживает или не находится. 

Статья 165.1 ГК РФ предусматривает, что заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю. Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним.

В соответствии с положениями ч. 3 ст. 17 Конституции РФ злоупотребление правом не допускается. Согласно ч. 1 ст. 35 ГПК РФ лица, участвующие в деле, должны добросовестно пользоваться всеми принадлежащими им процессуальными правами.

Учитывая, что судом приняты все необходимые меры к извещению ответчика о времени и месте рассмотрения спора, а также с учетом осведомленности последнего о наличии долга по кредитному договору, суд полагает возможным признать неявку ответчика в судебное заседание как злоупотребление процессуальными правами и рассмотреть спор по существу в его отсутствие в порядке заочного производства.

Исследовав материалы дела и представленные доказательства, суд приходит к следующему.

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. При установлении, исполнении обязательства и после его прекращения стороны обязаны действовать добросовестно, учитывая права и законные интересы друг друга, взаимно оказывая необходимое содействие для достижения цели обязательства, а также предоставляя друг другу необходимую информацию (пункт 3 статьи 307 ГК РФ).

В силу п. 1 ст. 408 ГК РФ надлежащее исполнение прекращает обязательство. 

Согласно п. 1 ст. 334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя). 

В соответствии с п. 1 ч. 1 ст. 352 ГК РФ залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства. 

Пунктом 2 ст. 352 ГК РФ предусмотрено, что о прекращении ипотеки должна быть сделана отметка в реестре, в котором зарегистрирован договор об ипотеке. 

Согласно п. 2 ст. 334 ГК РФ залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имуществ, (ипотека) регулируется законом об ипотеке. 

В соответствии с п. 1 ст. 19 Федерального закона от 16.07.1998 №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» ипотека подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним в порядке, установленном Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости". 

В силу ч. 1 ст. 77 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» жилое помещение, приобретенное либо построенное полностью или частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации, либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство указанного жилого помещения, находится в залоге с момента государственной регистрации ипотеки в Едином государственном реестре недвижимости. 

В статье 12 ГК РФ предусмотрены способы защиты гражданских прав, а также указано, что защита гражданских прав осуществляется, в том числе иными способами, предусмотренными законом. При этом избираемый способ защиты в случае удовлетворения требований истца должен привести к восстановлению его нарушенных или оспариваемых прав. 

В силу п. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. 

Согласно ст. 2 Федерального закона от 21.07.1997 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», действовавшего на момент регистрации ипотеки в отношении спорной квартиры, а также по смыслу статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество. Государственная регистрация права является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Следовательно, споры о правах на недвижимое имущество, сведения о котором содержатся в Едином государственном реестре недвижимости (ранее содержались в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним), могут быть разрешены путем оспаривания зарегистрированного права. 

В соответствии с п. 52 постановление Пленума Верховного Суда РФ №10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими. 

По смыслу приведенных норм права и разъяснений Пленума Верховного Суда иск о признании обременения отсутствующим направлен на исключение из ЕГРН записи о наличии обременения в отношении объекта недвижимого имущества. 

В соответствии с п. 11 ст. 53 Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» регистрационная запись об ипотеке погашается по основаниям, предусмотренным Федеральным законом от 16.07.1998 №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», а также по основаниям, предусмотренным настоящим Федеральным законом. 

В свою очередь абз. 9 п. 1 ст. 25 Федерального закона от 16.07.1998 №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» предусматривает, что регистрационная запись об ипотеке погашается по решению суда или арбитражного суда о прекращении ипотеки в порядке, предусмотренном ст. 25 данного Федерального закона. 

В силу абз. 2 п. 4 ст. 334 ГК РФ к залогу недвижимого имущества (ипотеке) применяются правила данного кодекса о вещных правах, а в части, не урегулированной указанными правилами и законом об ипотеке, общие положения о залоге. 

В соответствии с п. 1 п. 1 ст. 352 ГК РФ залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства. 

Как установлено судом и следует из материалов дела ДД.ММ.ГГГГ между ФИО4, ФИО2, ФИО5 и ФИО6 был заключен договор купли-продажи квартиры. 

В соответствии с условиями договора ФИО4 приобрела в собственность трехкомнатную квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес>, за 1 700 000 рублей. 

Отчуждаемая квартира принадлежала продавцам: ФИО2, ФИО5 и ФИО6 на основании договора на передачу квартиры в собственность граждан от ДД.ММ.ГГГГ, дополнительного свидетельства о праве на наследство по закону, выданному нотариусом ФИО9 (реестровый номере 3351 от ДД.ММ.ГГГГ) (п.3 Договора).

В соответствии с п.4 Договора купли-продажи стороны оценивают отчуждаемую квартиру в 1 700 000 рублей, которые продавец получит от покупателя в следующие сроки и размеры: 1 400 000 рублей на момент подписания настоящего договора, 150 000 рублей до ДД.ММ.ГГГГ, 150 000 рублей до ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно п.6 Договора на момент подписания настоящего договора в вышеуказанной квартире на регистрационном учете состоят: ФИО2, ФИО10, которые обязуются сняться с регистрационного учета в срок до ДД.ММ.ГГГГ, а покупатель согласен с этим.

Право собственности на квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес>, было зарегистрировано за ФИО4 ДД.ММ.ГГГГ, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись.

При регистрации права собственности за ФИО4 в силу ст. 11 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» в ЕГРН также была внесена запись о возникновении ипотеки в силу закона № от ДД.ММ.ГГГГ, с указанием на срок действия обременения объекта недвижимости с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ. 

Обращаясь с заявленными требованиями истец ссылался на соблюдение всех указанных условий договора, в том числе, и в части оплаты квартиры, которая была произведена своевременно, однако продавцы квартиры своевременно за погашением записи об ипотеке не обратились.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО4 умерла, что подтверждает свидетельство о смерти III-БА № от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.18).

После смерти ФИО4 нотариусом Красноярского нотариального округа ФИО11 было заведено наследственное дело № (л.д.33).

С заявлением о принятии наследства после смерти ФИО4 обратилась сестра умершей - ФИО1, других наследников не имелось (л.д.34 оборот, 35-36).

Нотарисом ФИО12 ДД.ММ.ГГГГ было выдано ФИО1 свидетельство о праве на наследство по закону, в том числе, на квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес>, свидетельство зарегистрировано в реестре №-н/24-2024-7-202 (л.д.38).

Истец обратилась в ответчикам с просьбой о подаче заявления о погашении регистрационной записи об обременении, так как обязательства по договору были исполнены в полном объеме.

ФИО3 обратилась в регистрирующий орган с соответствующим заявлением, однако, заявление было возвращено с указанием на необходимость подачи заявления всеми залогодержателями (л.д.21-22).

Однако, по сведениям территориального агентства записи актов гражданского состояния 

<

адрес> по Центральному и 

<

адрес>м 

<

адрес>, представленным по запросу суда, ФИО6 (третий залогодержатель) умерла ДД.ММ.ГГГГ.

В соответствии со сведениями официального сайта федерально нотариальной палаты, размещенными в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет», наследственное дело после смерти ФИО6 не открывалось (л.д.23).

Поскольку в заявительном порядке не представляется возможным реализовать право на обращение с заявлением о погашении регистрационной записи об обременении на квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес>, истец обратилась в судебном порядке.

Согласно ст. 489 ГК РФ договором о продаже товара в кредит может быть предусмотрена оплата товара в рассрочку (ч. 1). К договору о продаже товара в кредит условием о рассрочке платежа применяются правила, предусмотренные пунктами 2, 4 и статьи 488 настоящего Кодекса (ч. 3).

В соответствии с ч. 5 ст. 488 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем е обязанности по оплате товара. 

Согласно п. 1 ст. 334 ГК РФ (в редакции, действовавшей момент заключения договора залога) в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником это обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества, преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом. 

В соответствии со ст. 348 ГК РФ взыскание на заложенное имущество и удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залог обязательства. 

Залогодержатель приобретает право обратить взыскание на предмет залога, если день наступления срока исполнения обязательства, обеспеченного залогом, оно не будет исполнено, за исключением случаев, если по закону или договору такое право возник позже либо в силу закона взыскание может быть осуществлено ранее. 

Таким образом, целью института залога является обеспечение исполнения основного обязательства, а содержанием права залога является возможность залогодержателя установленном законом порядке обратить взыскание на заложенное имущество в силу неисполнения основного обязательства должником. 

Поскольку договор купли-продажи полностью исполнен, денежные средства за объект недвижимости продавцам переданы, что не было оспорено в ходе рассмотрения дела, тем самым обязательство обеспеченное ипотекой, исполнено в полном объеме, что является основанием для прекращения данного обременения.

На основании изложенного, руководствуясь положениями ст. 194-199, 233-237 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 удовлетворить.

Прекратить обременение в виде ипотеки в силу закону в отношении квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>, кадастровый №.

Решение суда является основание для регистрации прекращения обременения (ипотеки) и аннулирования записи регистрации ипотеки от ДД.ММ.ГГГГ №.

Ответчик вправе подать в суд, принявший заочное решение, заявление об отмене этого решения суда в течение семи дней со дня вручения ему копии этого решения.

Ответчиком заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении заявления об отмене этого решения суда.

Иными лицами, участвующими в деле, а также лицами, которые не были привлечены к участию в деле и вопрос о правах и об обязанностях которых был разрешен судом, заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене этого решения суда, а в случае, если такое заявление подано, - в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления.

Судья О.Ю. Виноградова

Решение в полном объеме изготовлено 21.11. 2025.