Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

18 июня 2019 года г. Самара

Самарский районный суд г. Самары в составе председательствующего судьи Чернякова Н.Н.,

при секретаре Бочкове Б.Л.,

с участием представителя административных истцов ФИО1, ФИО2, ФИО3 по доверенности ФИО4,

представителя административного ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии Самарского области по доверенности ФИО5, 

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 2а-892/2019 по административному исковому заявлению ФИО1, ФИО2, ФИО6, ФИО3 об оспаривании действия (решения) Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии Самарского области о приостановлении государственной регистрации от 10.04.2019 года №, №, обязании осуществить государственную регистрацию двух Соглашений о перемене лиц в обязательстве, 

У С Т А Н О В И Л:

Административные истцы обратились в суд с настоящим административным иском, в обоснование указав, 29.03.2019г. обратились к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области с двумя заявлениями о государственной регистрации двух соглашений от 01.11.2018 года о перемене лиц в обязательстве по договору аренды № 2 от 01.08.2012г., и договору аренды №3 от 01.08.2012 года.

Управление Росреестра по Самарской области двумя уведомлениями от 10.04.2019г. (№, №) приостановило регистрацию Соглашений о перемене лиц в обязательстве по договору аренды №2 от 01.08.2012г. в отношении здания склада, кадастровый № и земельного участка, кадастровый №, по адресу: 

<

адрес>, 

<

адрес>, а также по договору аренды №3 от 01.08.2012г., в отношении здания склада, кадастровый №, по адресу: 

<

адрес>, 

<

адрес>.

Основанием для приостановления государственной регистрации явилось обращение с заявлением ненадлежащих лиц, поскольку сторонами представленного соглашения являются ООО ТК «Декоратор» и ООО «Декоратор». Истцы не являются стороной вышеуказанного соглашения, а только дают согласие на его заключение.

Полагая принятое решение незаконным, истцы настаивают, что являются стороной по сделке и вправе обратиться с заявлением о ее регистрации, в связи с чем, просили признать незаконным и отменить уведомления о приостановлении государственной регистрации от 10.04.2019 года №, №, обязав ответчика осуществить государственную регистрацию.

В судебном заседании представитель административных истцов ФИО1, ФИО2, ФИО3 доводы иска поддержала в полном объеме.

Административные истцы, будучи извещенными, в судебное заседание не явились, ходатайств об отложении не заявлено, уважительных причин неявки не представлено, в связи с чем, суд полагает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Представитель административного ответчика просила в удовлетворении иска отказать, предоставив письменный отзыв, согласно которому заявление о государственной регистрации подано не стороной сделки, в связи с чем, принято оспариваемое решение.

Выслушав стороны исследовав представленные материалы, суд приходит к следующим выводам. 

Частью 1 статьи 218 КАС РФ установлено, что гражданин, организация, иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности. Гражданин, организация, иные лица могут обратиться непосредственно в суд или оспорить решения, действия (бездействие) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, в вышестоящие в порядке подчиненности орган, организацию, у вышестоящего в порядке подчиненности лица либо использовать иные внесудебные процедуры урегулирования споров.

По смыслу п. 1 ч. 2 ст. 227 КАС РФ, суд принимает решение о признании оспариваемого решения, действий (бездействия) незаконными при одновременном наличии двух условий: противоречии их закону и нарушении прав и законных интересов административного истца.

Из представленных сторонами доказательств следует, что административные истцы являются собственниками двух нежилых зданий, а также земельного участка по адресу: 

<

адрес>, 

<

адрес>.

01.08.2012 года между административными Истцами и ООО ТД «Декоратор» заключены договора аренды №2 и №3, по которым административные Истцы предоставили во временное владение пользование ООО ТД «Декоратор» yказанные объекты недвижимого имущества сроком на 10 лет. Договора аренды прошли государственную регистрацию.

01.04.2015 года между административными Истцами, ООО ТД «Декоратор» и ООО ТК «Декоратор» заключены соглашения о перемене лиц в обязательстве по договорам аренды, по условиям которого произведена замена арендатора ООО ГД «Декоратор» на ООО ТК Декоратор» с переходом всех прав и обязанностей по договору аренды №2 от 01.08.2012г. и по договору №3 от 01.08.2012г. на ООО ТК «Декоратор». 

Единый государственный реестр недвижимости содержит запись о государственной регистрации договора аренды №2 от 01.08.2012 и дополнительных соглашений к нему (арендатор - ООО Торговая компания "Декоратор", арендодатель - истцы) на объект недвижимости - земельный участок с КН № и нежилое здание - склад с КН №, а также запись о государственной регистрации договора аренды №3 от 01.08.2012 от 01.07.2016 и дополнительных соглашений к нему (арендатор - ООО Торговая компания "Декоратор", арендодатель - истцы) на объект недвижимости - склад с КН №.

01.11.2018 года между административными Истцами, ООО ТК «Декоратор» и ООО «Декоратор» заключены соглашение о перемене лиц в обязательстве (перенайм) по договору аренды №2 от 01.08.2012г., №3 от 01.08.2012г. (далее - Соглашения от 01.11.2018г.), по условиям которых произведена замена арендатора ООО ТК «Декоратор» на ООО «Декоратор» с переходом всех прав и обязанностей по договорам аренды №2 и №3 от 01.08.2012г. на ООО «Декоратор».

29.03.2019г. административные истцы обратились в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области с двумя заявлениями о государственной регистрации двух Соглашений от 01.11.2018 года о перемене лиц в обязательстве по договору аренды № 2 от 01.08.2012г., и договору аренды №3 от 01.08.2012 года.

Управление Росреестра по Самарской области двумя уведомлениями от 10.04.2019г. (№, №) приостановило регистрацию Соглашений о перемене лиц в обязательстве по договору аренды №2 от 01.08.2012г., а также по договору аренды №3 от 01.08.2012г.

Основанием для приостановления государственной регистрации указано обращение с заявлением ненадлежащих лиц, поскольку сторонами представленных Соглашений являются ООО ТК «Декоратор» и ООО «Декоратор». Истцы не являются стороной Соглашений, а только дают согласие на их заключение.

Суд отмечает, что в обжалуемых уведомлениях административный ответчик ссылается на ст.26 ФЗ РФ от 21.07.1997 года №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», согласно которой с заявлением о государственной регистрации договора аренды может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества.

Вместе с тем, указанная норма, являющаяся, по мнению ответчика, основанием для приостановления государственной регистрации, утратила свою силу с 01.01.2017 года и не может применяться при государственной регистрации сделок, заключенных после указанной даты.

Само по себе указанное обстоятельство, по мнению суда, не является основанием для удовлетворения иска, так как действующий в настоящее время закон также предусматривает осуществление государственной регистрации только по заявлению надлежащих лиц. 

В соответствии со ст. 15 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" государственная регистрация прав без одновременного государственного кадастрового учета осуществляется по заявлению, в том числе правообладателя объекта недвижимости и (или) лица, в пользу которого устанавливается ограничение права или обременение объекта недвижимости, - при государственной регистрации ограничения или обременения, прекращения ограничения или обременения, если иное не установлено настоящим Федеральным законом (п.2); сторон договора - при государственной регистрации договора и (или) права, ограничения права или обременения объекта недвижимости, возникающих на основании такого договора, если иное не установлено настоящим Федеральным законом (п.3).

Учитывая основание для приостановления государственной регистрации, указанное в обжалуемых уведомлениях, для правильного разрешения настоящего спора необходимо определить, являются ли истцы стороной сделки, для регистрации которой они обратились, так как иных оснований для приостановления административный ответчик не указывает.

Обосновывая свою позицию, административный ответчик указывает, что в соответствии со ст.421, 615 ГК РФ, а также правовой позиции ВАС РФ (информационное письмо от 11.01.2002 года №66 п.18), истцы не являются стороной Соглашений от 01.11.2018 года, сторонами которого являются ООО ТК «Декоратор» и ООО «Декоратор», по заявлению одного из которых возможна государственная регистрация Соглашения.

Суд не может согласиться с приведенным обоснованием, так как оно основано на неверном толковании норм права.

Ни одна из указанных норм, а также правовых позиций, приведенных ответчиком, не содержит вывода, что сторонами Соглашения о перенайме являются только действующий и будущий арендатор.

Кроме того, в равной степени в указанных нормах отсутствует указание, что лицо, дающее согласие на заключение сделки, не может являться стороной такой сделки.

Согласно ст.8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в том числе из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему;

В соответствии со ст.153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Сделки могут быть двух- или многосторонними (договоры) и односторонними. Для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон (двусторонняя сделка) либо трех или более сторон (многосторонняя сделка) (ст.154 ГК РФ).

Одним из основополагающих принципов гражданского законодательства является принцип свободы договора, согласно которому граждане и юридические лица свободны в заключении договора (п. 1 ст. 421 ГК РФ).

В соответствии со ст. 422 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

По смыслу приведенных выше законоположений свобода договора означает свободу волеизъявления стороны договора на его заключение на определенных сторонами условиях. Стороны договора по собственному усмотрению решают вопросы о заключении договора и его содержании, обязаны исполнять договор надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства.

Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Суд полагает необходимым отметить, что само по себе согласование третьим лицом сделки может иметь разные последствия для лица, дающего согласия. 

В одних случаях, как например, в рассматриваемом Соглашении, согласие и последующая сделка влекут права и обязанности сторон непосредственно из согласованной сделки для лица, дающего согласия. 

В других случаях, например согласие участника долевой собственности на заключение договора аренды другим участником с третьим лицом, не влечет для давшего согласия прав и обязанностей сторон непосредственно из заключенного договора аренды.

Следовательно, лицо, дающее согласие на заключение сделки, может являться одновременно стороной сделки. Закон не запрещает административным истца быть стороной в Соглашении.

Возможность признания лица стороной сделки определяется двумя обстоятельствами, а именно: 1) участие лица в сделке; 2) возникновение прав и обязанностей у этого лица на основании сделки.

В данном случае, истцы как были арендодателями, то есть стороной сделки, так ими и остаются, в том числе при заключении Соглашения.

В самих Соглашениях прямо указано, что истцы являются одной из сторон трехсторонней, не запрещенной законом сделки. Указанные Соглашения повлекли для истцов права обязанности, как для арендодателей.

Предложенное ответчиком толкование возникших на основании Соглашений правоотношения повлечет невозможность реализации истцами своих прав, как стороны по сделке, кроме как оспаривание по основанию наличия/отсутствия согласия на их заключение.

Суд отмечает, что законность Соглашений никем не оспаривается. 

Регистрирующий орган не вправе давать оценку заключенной сделке вопреки ее буквальному содержанию.

Согласно вводной части Соглашений сторонами сделки являются: истцы, ООО ТК «Декоратор», ООО «Декоратор». 

Пункт 1 Соглашений предусматривает, что Арендатор с согласия Арендодателей передает все свои права и обязанности Арендатора, существующие на момент заключения соглашений другому лицу — ООО «Декоратор», именуемый по настоящему соглашению Новый Арендатор и выбывает из обязательства, а Новый Арендатор безусловно принимает все права и обязанности арендатора по договорам и становится стороной Договоров вместо Арендатора.

Подписанные истцами Соглашения повлекли для них права и обязанности арендодателей по отношению к новому арендатору, следовательно, истцы являются стороной сделки.

Кроме того, суд отмечает, что выводы административного ответчика о подаче заявления ненадлежащим лицом противоречат смыслу ст.15 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости". 

Предусматривая перечень лиц, имеющих право на подачу заявления о государственной регистрации, законодатель исключил возможность обращения с заявлениями лиц, не имеющих отношения к объектам недвижимости, либо заключенным сделкам. В данном же случае, с заявлением обратился правообладатель, которые более всех остальных заинтересован в регистрации возникших обременений объектов недвижимости, собственниками которых являются истцы. 

По мнению суда, сразу два пункта (п.2, 3 ст.15 Закона) позволяли истцам обратиться с заявлением о государственной регистрации, в связи с чем, выводы административного ответчика об обращении с заявлением ненадлежащего лица являются незаконными и необоснованными.

Учитывая, что отказ в осуществлении государственной регистрации не осуществлялся, суд не вправе обязать административного ответчика осуществить государственную регистрацию. Предметом настоящего иска являются решения по приостановлению государственной регистрации, соответственно, признание судом указанных решений незаконным влечет обязанность административного ответчика по продолжению рассмотрения заявления, а не по осуществлению государственной регистрации. 

После вступления решения суда в законную силу ответчик не вправе приостанавливать государственную регистрацию по тем же обстоятельствам, которые признаны судом незаконными. 

На основании изложенного и руководствуясь ст. 227 КАС РФ, суд 

Р Е Ш И Л :

Административное исковое заявление ФИО1, ФИО2, ФИО6, ФИО3 об оспаривании действия (решения) Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии Самарского области о приостановлении государственной регистрации от 10.04.2019 года №, №, обязании осуществить государственную регистрацию двух Соглашений о перемене лиц в обязательстве, - удовлетворить частично. 

Признать незаконным два уведомления о приостановлении государственной регистрации (уведомление от 10.04.2019 года № и №) по заявлению ФИО1, ФИО2, ФИО6, ФИО3, обязав Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии Самарского области продолжить рассмотрение заявления.

Решение может быть обжаловано в Самарский областной суд через Самарский районный суд г. Самары в течение месяца с момента изготовления решения в окончательном виде. 

Председательствующий: 

Мотивированное решение изготовлено 24.06.2019 г.