Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

08 июня 2021 года пос. Волово

Богородицкий районный суд Тульской области в составе:

председательствующего Кожуховой Л.А.,

при секретаре Соколовой М.Ю.,

с участием

представителя истца ООО «Воловосельхозтехника» по доверенности и ордеру адвоката Васильева С.Ю.,

ответчика ФИО4,

ответчика ФИО5,

представителя ответчика ФИО5 по доверенности ФИО6,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Богородицкого районного суда Тульской области гражданское дело № по иску общества с ограниченной ответственностью «Воловосельхозтехника» к ФИО4, ФИО5 о переводе прав и обязанностей покупателя, 

у с т а н о в и л:

ООО «Воловосельхозтехника» обратилось в суд с иском к ФИО4, ФИО5 о переводе прав и обязанностей покупателя, мотивируя свои требования тем, что на основании договора аренды земельных участков (поле 

<

данные изъяты>) от 16.10.2014 года ФИО4 передала в аренду ООО «Воловосельхозтехника» земельные участки: категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для сельскохозяйственного производства, с кадастровым №, общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м, расположенный по адресу: 

<

адрес>; категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для сельскохозяйственного производства, с кадастровым №, общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м, расположенный по адресу: 

<

адрес>; категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для сельскохозяйственного производства, с кадастровым №, общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м, расположенный по адресу: 

<

адрес>. В силу п. 3.1. договора аренды договор заключен сроком на 7 лет и вступает в силу с момента его государственной регистрации. Договор аренды прошел государственную регистрацию, о чем в ЕГРП внесена запись регистрации № от 10.11.2014 года. В соответствии с п. 2.2. договора аренды арендатор имеет право на возобновление в преимущественном порядке настоящего договора на новый срок или выкуп земельного участка при их продаже при прочих равных условиях перед другими лицами, также на основании вышеуказанного пункта договора аренды арендодатель обязался обеспечить возможность реализации арендатором преимущественного права на продление настоящего договора или выкуп земельных участков при их продаже на прочих преимущественных условиях перед другими лицами. Таким образом, истец и ФИО4 при заключении указанного выше договора аренды от 16.10.2014 года пришли к взаимному соглашению о возникновения у истца права собственности на арендуемый земельный участок при условии реализации права преимущественной покупки в случае отчуждения арендатором данного недвижимого имущества. В настоящее время ответчик ФИО5 является собственником спорных земельных участков с кадастровыми №, №, № согласно договору купли-продажи недвижимого имущества от 6.09.2019 года, заключенному между ФИО4 и ФИО5 Право собственности ФИО5 на спорные земельные участки подтверждается записями о государственной регистрации права №, №, № от 4.10.2019 года соответственно. О существовании договора купли-продажи недвижимого имущества от 6.09.2019 года истец узнал только 24.11.2021 года, когда к нему обратился ответчик ФИО5 с заявлением о выплате арендной платы по договорам аренды в его пользу и представил копию договора купли-продажи недвижимого имущества от 6.09.2019 года. Договор купли-продажи недвижимого имущества от 6.09.2019 года между ответчиками был заключен в период действия договора аренды земельных участков (поле 

<

данные изъяты>) от 16.10.2014 года, в связи с чем, ООО «Воловосельхозтехника» имеет преимущественное право покупки спорного земельного участка. О существовании договора аренды земельных участков (поле 

<

данные изъяты>) от 16.10.2014 года ответчики не могли не знать, поскольку в договоре купли-продажи недвижимого имущества от 6.09.2019 года, содержится ссылка на договор аренды, с указанием, что продаваемые земельные участки обременены правами ООО «Воловосельхозтехника». Между тем, в нарушение п. 2.2. договора аренды в адрес истца от ФИО4 никаких предложений и уведомлений о приобретении данных земельных участков не поступало. Ответчики, заключив договор купли-продажи недвижимого имущества от 6.09.2019 года, нарушили п. 2.2. договора аренды земельных участков (поле 188) от 16.10.2014 года и тем самым нарушили преимущественное право истца на покупку спорных земельных участков. При заключении договора аренды ООО «Воловосельхозтехника» и ФИО4 пришли к соглашению о возникновения у ООО «Воловосельхозтехника» права собственности на арендуемые им земельные участки при условии реализации права преимущественной покупки в случае отчуждения арендатором данного недвижимого имущества. Поскольку при отчуждении ФИО4 спорного недвижимого имущества ФИО5 было нарушено право ООО «Воловосельхозтехника» на выкуп земельных участков при их продаже на прочих равных условиях перед другими лицами, предусмотренное договором аренды, ответчики не уведомили истца о совершении сделки, следовательно, требования о переводе прав и обязанностей покупателя являются законными и обоснованными.

В связи с чем, истец просит суд перевести права и обязанности покупателя по договору купли-продажи недвижимого имущества от 6.09.2019 года, заключенному между ФИО4 и ФИО5 в отношении земельных участков: категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для сельскохозяйственного производства, с кадастровым №, общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м, расположенный по адресу: участок 

<

адрес>; категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для сельскохозяйственного производства, с кадастровым №, общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м, расположенный по адресу: участок находится примерно в 810 м по направлению на юго-восток от ориентира жилой дом, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: обл. Тульская, р-н Воловский, д. Алексеевка, 

<

адрес>; категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для сельскохозяйственного производства, с кадастровым №, общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м, расположенный по адресу: 

<

адрес>, на общество с ограниченной ответственностью «Воловосельхозтехника», заменив покупателя ФИО5 на общество с ограниченной ответственностью «Воловосельхозтехника», а также внести изменения в записи Единого государственного реестра недвижимости: № от 4.10.2019 года о государственной регистрации права собственности на земельный участок: категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для сельскохозяйственного производства, с кадастровым №, общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м, расположенный по адресу: 

<

адрес>; № от 4.10.2019 года о государственной регистрации права собственности на земельный участок категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для сельскохозяйственного производства, с кадастровым №, общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м, расположенный по адресу: 

<

адрес>; № от 4.10.2019 года о государственной регистрации права собственности на земельный участок категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для сельскохозяйственного производства, с кадастровым №, общей площадью 85400 кв.м, расположенный по адресу: 

<

адрес>, правообладателя ФИО5 заменить на правообладателя общество с ограниченной ответственностью «Воловосельхозтехника».

В ходе рассмотрения дела, заявленные исковые требования были представителем ООО «Воловосельхозтехника» дополнены, в дополнениях к иску указано, что условия договора аренды земельных участков (поле 188) от 16.10 2014 года, предусматривающие преимущественное право арендатора перед посторонними лицами на выкуп земельных участков при их продаже арендодателем, не оспорены, недействительными не признаны, сомнений в содержании в порядке ст. 431 ГК РФ не вызывают. Основания для вывода о несоответствии спорных условий требованиям закона не усматриваются. Норм закона, запрещающих предусматривать в договоре аренды право преимущественного выкупа арендуемого имущества, не имеется. Из содержания п. 2.2. договора аренды земельных участков (поле 

<

данные изъяты>) от 16.10.2014 года, в соответствии со ст. 8 ГК РФ вытекает обязанность арендодателя в случае намерения произвести отчуждение земельного участка предоставить преимущественное право покупки земельного участка его арендатору. Согласовывая указанное условие в договоре, арендодатель - сособственник земельного участка предоставили арендатору более привилегированное право на выкуп отчуждаемой земельной доли даже по сравнению с их правовым статусом. Заключив договор аренды в 2014 году, арендодатель - сособственник спорного земельного участка не ставил под сомнение его условия, не оспаривал его законность и действительность. Возникшее в силу договора обязательство ФИО4 предоставить такое право арендатору подлежит исполнению в силу ст. 309 ГК РФ. В связи с неисполнением ФИО4 и ее представителем по доверенности ФИО1 обязательств по договору, истцом выбран способ защиты нарушенного права, не противоречащий ст. 12 ГК РФ. ФИО4 и ее представитель не могли не знать о существовании договора аренды земельных участков (поле 

<

данные изъяты>) от 16.10.2014 года, поскольку в самих договорах купли-продажи недвижимого имущества от 6.09.2019 года имеется ссылка на обременение продаваемых участков договором аренды в пользу ООО «Воловосельхозтехника» (п. 3.1 договора купли-продажи недвижимого имущества от 6.09.2019 года). Представитель ответчика по доверенности ФИО1 в соответствии с уведомлением о приостановлении государственной регистрации от 9.07.2019 года был уведомлен о приостановлении государственной регистрации права собственности по причине непредоставления отказа ООО «Воловосельхозтехника» от преимущественного права покупки доли в праве земельного участка сельскохозяйственного назначении согласно п. 4 ч. 3 ст. 1 Федерального закона от 24.07.2002 года № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (копия уведомления содержится в материалах настоящего дела). В основу искового заявления положена подлежащая исполнению обязанность арендатора по предоставлению истцу преимущественного права на покупку земельных участков. Неисполнение обязанностей по договору послужило основанием для подачи настоящего искового заявления в целях защиты нарушенных прав арендатора. Отсутствие в законе положений о преимущественном праве арендаторов не исключает права лица заявить иск, основанный на договоре, не противоречащем требованиям закона. Истец – ООО «Воловосельхозтехника» является сельскохозяйственной организацией, которая использует спорные земельные участки по прямому назначению. Используя спорные земельные участки ООО «Воловосельхозтехника» систематически улучшает его плодородные качества, удобряя дорогостоящими удобрениями и препаратами и согласно договору аренды понимало, что собственник в случае продажи земельного участка продаст его именно ООО «Воловосельхозтехника», для дальнейшего использования уже на праве собственности, то есть ООО «Воловосельхозтехника» было заинтересовано в выкупе данного участка. Факт того, что ООО «Воловосельхозтехника» является сельскохозяйственной организацией подтверждается уведомлением о возможности применения системы налогообложения для сельскохозяйственных товаропроизводителей от 11.01.2006 года №, выданным 

<

данные изъяты>, а также сведениями об итогах сева под урожай по форме № 1-фермер за период времени с 2014 года по 2021 год. Кроме того, указано, что спорный земельный участок использовался ООО «Воловосельхозтехника» с 2008 года, что подтверждается договорами аренды с правопредшественником ФИО4 - ФИО2, а именно договорами аренды от 22.09.2011 года, от 8.05.2009 года, от 30.04.2008г., указанные договоры также содержали условия о преимущественном праве выкупа земельных участков перед другими лицами. 

В судебном заседании представитель истца ООО «Воловосельхозтехника» по доверенности и ордеру адвокат Васильев С.Ю., заявленные исковые требования, с учетом их дополнения, поддержал в полном объеме. При этом пояснил, что в первоначальном иске допущена опечатка, в указании о том, когда истец ООО «Воловосельхозтехника», узнало о существовании заключенного между ответчиками договора купли-продажи, правильной просил считать дату 24.11.2020 года, а не 24.11.2021 года. Несмотря на то, что в п. 2.2 договора аренды земельных участков (поле 188) от 16.10.2014 года не указано, в каком виде арендодатель должен был обратиться в ООО «Воловосельхозтехника», письменно или устно, должно ли быть обращение зарегистрировано в ООО «Воловосельхозтехника», или иное, предполагает, что обращение должно было быть в письменном виде, так как арендодатель должен доказать факт обращения с предложением выкупить принадлежащий ему земельный участок. Заключенный договор купли-продажи земельных участков, принадлежащих ФИО4, нарушает право ООО «Воловосельхозтехника» на первоочередной выкуп указанных земельных участков, при этом просил учесть, что ООО «Воловосельхозтехника» уже 13 лет обрабатывает спорные земельные участки.

В судебном заседании ответчик ФИО4 исковые требования ООО «Воловосельхозтехника» с учетом их дополнения, не признала и пояснила, что ей на праве собственности принадлежали 3 земельных участка: один выделялся ей, а 2 других достались в наследство от умерших родителей. В наследство вступила в 2013 году и в 2014 году. Она проживает в 

<

адрес>, и для нее удобнее было продать их. В 2019 году решила продать земельные участки, сама этим вопросом не занималась, дала доверенность представителю на продажу земли. О том, что нужно было предложить ООО «Воловосельхозтехника» купить земельные участки не знала, поскольку думала, что участки принадлежат ей, и она может их продать кому захочет. При продаже земельных участков об их обременениях и о претензиях ООО «Воловосельхозтехника», ей доверителем не сообщалось. Договор аренды от 16.10.2014 года не видела, не подписывала его, никого не уполномочивала на его подписание. То, что земля находится в аренде, знала, но не знала, на каких условиях. Арендную плату получала, претензий к ООО «Воловосельхозтехника» не было. Известно, что земельные участки обрабатывались ООО «Воловосельхозтехника». В ООО «Воловосельхозтехника» не интересовалась о том, имеется ли договор аренды на земельные участки. Первые договоры аренды подписывала она, платежи в денежном выражении по договорам аренды получала.

В судебном заседании ответчик ФИО5 суду пояснил, что заявленные исковые требования с учетом их дополнения не признает в полном объеме, и просит в их удовлетворении отказать, поскольку заключенная сделка купли-продажи совершена правильно. Заключенный договор аренды от 2014 года на 7 лет, им не нарушен, он просил лишь производить оплату по нему, зерном. Договор аренды от 2014 года нашел лишь после того, как получил исковое заявление.

Представитель ответчика ФИО5 по доверенности ФИО6 в судебном заседании исковые требования ООО «Воловосельхозтехника» с учетом их уточнения не признала, при этом пояснила, что ответчик ФИО5 полагает, что со стороны истца имело место недобросовестное поведение при заключении договора аренды земельных участков (поле 188) от 16.10.2014 года, а потому с учетом фактических обстоятельств имеются основания для признания указанного договора недействительным по основаниям, предусмотренным ст. 10 и п. 2 ст. 168, 179 ГК РФ в части установления преимущественного права арендатора на выкуп земельного участка при их продаже на прочих равных условиях перед другими лицами и обязанности арендодателя обеспечить возможность реализации арендатором преимущественного права на выкуп земельных участков при их продаже на прочих преимущественных условиях перед другими лицами. ФИО4 являлась правообладателем трех земельных участков: с кадастровым №, на основании свидетельства о праве собственности на землю от 3.11.1994 года №; с кадастровым № на основании свидетельства о праве на наследство по закону от 23.10.2013 года после смерти отца ФИО2, умершего 18.08.2013 года; с кадастровым № на основании свидетельства о праве на наследство по закону от 23.10.2013 года после смерти матери ФИО3, умершей ДД.ММ.ГГГГ. В материалы дела истцом предоставлен договор аренды, заключенный между ФИО4 - арендодателем участков 4, 5, 6 и ООО «Воловосельхозтехника» - арендатором от 16.10.2014 года, заключённый сроком на семь лет. В п.2.2 данного договора предусмотрено преимущественное право арендатора на выкуп арендуемого земельного участка при его продаже перед другими лицами. Договор аренды земельных участков (поле 188) от 16.10.2014 года заключался в следующем порядке: ООО «Воловосельхозтехника» в д. Красный Холм проводило собрание с собственниками земельных участков, на указанном собрании ФИО4 не присутствовала, т.к. проживает в Туле. На собрании с собственниками согласовывался только срок, на который будет заключаться договор аренды и порядок оплаты за земельные участки, преимущественное право покупки земельных участков не обсуждалось. После собрания представители ООО «Воловосельхозтехника» подготовили 3 экземпляра договора аренды, а потом ходили по домам и подписывали их у собственников земельных участков. При этом договор аренды, на который ссылается истец ФИО4 лично не подписывался, что подтверждается сравнением подписей в договоре аренды и в документах, предоставленных управлением 

<

данные изъяты>, которые ФИО4 подписывала лично, в том числе на заявлениях о регистрации за ней права и в нотариально удостоверенных доверенностях. Сама ФИО7 о наличии ограничений и обременений на земельные участки не знала, при этом не отрицала, что получала зерно от ООО «Воловосельхозтехника» за пользование земельными участками. Таким образом, ответчик полагает, что между ФИО4 и ООО «Воловосельхозтехника» не было достигнуто соглашения о преимущественном праве арендатора на выкуп арендуемых земельных участков. 27.07.2019г. ФИО4 было направлено уведомление Министерству имущественных и земельных отношений Тульской области о намерении продать спорные земельные участки. 23.08.2019 года за № Министерство имущественных и земельных отношений Тульской области отказалось от покупки земельных участков и сообщило ФИО4 о праве в течение года со дня получения извещения продать спорные земельные участки на предлагаемых условиях. 6.09.2019 года ФИО4 реализовала свои правомочия собственника по отчуждению земельных участков по договору купли-продажи недвижимого имущества.

Представитель ответчика ФИО5 по доверенности ФИО6 указывает, что в исковом заявлении истец ссылается на положения п. 14 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», п. 91 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», которые касаются несоблюдения обязанности продавца при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу. При этом отмечает, что особенности правового режима долевой собственности, установленные ст. 250 ГК РФ, на арендные правоотношения не распространяются, как и на правоотношения связанные с куплей продажей недвижимости, не являющейся долевой собственностью, в связи с чем, доводы истца о наличии у него права на приобретение земельного участка в преимущественном порядке в силу закона основаны на ошибочном толковании норм материального права. При этом действующее гражданское и земельное законодательства не содержат норм, предусматривающих право арендатора земель сельскохозяйственного назначения на преимущественное право покупки арендуемого им земельного участка. При нарушении преимущественного права покупки возможность перевода на другое лицо прав и обязанностей покупателя устанавливается законом. Поскольку в рассматриваемом случае законом не предусмотрено права истца требовать перевода на себя прав и обязанностей покупателя арендуемого имущества, то иск не подлежит удовлетворению. Считает, что поскольку между ФИО4 и ООО «Воловосельхозтехника» договоренности по отчуждению земельного участка не было достигнуто, а договор аренды таких условий не содержит, с учетом приведенных выше положений ст. 421 ГК РФ о свободе договора и о недопустимости понуждения к заключению договора, оснований для перевода прав покупателя на истца по договору купли-продажи недвижимого имущества от 6.09.2019 года, заключенному с ФИО5, не имеется.

Представитель третьего лица Министерства имущественных и земельных отношений Тульской области в судебное заседание не явился, о дне, месте и времени рассмотрения дела извещался надлежащим образом. Из представленных в адрес суда пояснений относительно заявленных исковых требований следует, что просят рассмотреть исковое заявление ООО «Воловосельхозтехника» в отсутствии их представителя и в соответствии с действующим законодательством.

В соответствии со ст. 167 ГПК РФ суд счел возможным рассмотреть данное гражданское дело в отсутствие не явившихся лиц.

Выслушав объяснения сторон, их представителей, исследовав письменные доказательства по делу, суд приходит к следующему.

Как установлено в ходе рассмотрения дела, ФИО4 являлась правообладателем земельных участков:

- с кадастровым №, общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства, адрес (местонахождения) объекта: участок 

<

адрес> на основании свидетельства о праве собственности на землю от 3.11.1994 года №;

- с кадастровым №, общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства, адрес (местонахождения) объекта: 

<

адрес>, на основании свидетельства о праве на наследство по закону от 23.10.2013 года после смерти отца ФИО2, умершего ДД.ММ.ГГГГ;

- с кадастровым №, общей площадью 85400 кв. м, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства, адрес (местонахождения) объекта: участок 

<

адрес>, на основании свидетельства о праве на наследство по закону от 23.10.2013 года после смерти матери ФИО3, умершей ДД.ММ.ГГГГ.

В соответствии с договором аренды земельных участков (поле 

<

данные изъяты>) от 16.10.2014 года ФИО4 передала в аренду ООО «Воловосельхозтехника» вышеуказанные земельные участки, в силу п. 3.1. он заключен сроком на 7 лет и вступает в силу с момента его государственной регистрации. 

Договор аренды прошел государственную регистрацию, о чем в ЕГРП внесена запись регистрации № от 10.11.2014 года. 

В соответствии с п. 2.2. договора аренды арендатор имеет право на возобновление в преимущественном порядке настоящего договора на новый срок или выкуп земельного участка при их продаже при прочих равных условиях перед другими лицами, также на основании вышеуказанного пункта договора аренды арендодатель обязался обеспечить возможность реализации арендатором преимущественного права на продление настоящего договора или выкуп земельных участков при их продаже на прочих преимущественных условиях перед другими лицами.

27.07.2019 года представителем ФИО4 было направлено уведомление Министерству имущественных и земельных отношений Тульской области о намерении продать спорные земельные участки. 

23.08.2019 года за № Министерство имущественных и земельных отношений Тульской области отказалось от покупки земельных участков и сообщило представителю ФИО4 о праве в течение года со дня получения извещения продать спорные земельные участки на предлагаемых условиях. 

6.09.2019 года ФИО4 реализовала свои правомочия собственника, через доверенное лицо, по отчуждению земельных участков по договору купли-продажи недвижимого имущества.

Согласно договору купли-продажи недвижимого имущества, заключенным между ФИО1, действующим от имени ФИО4, и ФИО5 от 6.09.2019 года, ФИО5 является собственником спорных земельных участков с кадастровыми №, №, №.

Право собственности ФИО5 на спорные земельные участки подтверждается записями о государственной регистрации права №, №, № от 4.10.2019 года соответственно. 

24.11.2020 года ФИО5 обратился с заявлением в ООО «Воловосельхозтехника» о выплате арендной платы по договорам аренды в его пользу, представив копию договоров купли-продажи недвижимого имущества от 6.09.2019 года.

Указанные обстоятельства установлены в ходе рассмотрения дела и не оспариваются сторонами.

В соответствии с пп. 3 и 4 ст. 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.

Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Пунктом 3 ст. 3 ЗК РФ предусмотрено, что имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

Оборот земельных участков, относящихся к категории земель сельскохозяйственного назначения, в силу пунктов 6 и 7 статьи 27 ЗК РФ осуществляется в соответствии с гражданским законодательством и регулируется Федеральным законом от 24 июля 2002 г. № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

Статьей 168 ГК РФ предусмотрено, что за исключением случаев, предусмотренных п. 2 этой статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (п. 1).

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (п. 2).

В п. 74 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность.

В соответствии с п. 1 ст. 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действуя в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

В п. 5 той же статьи установлено, что добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются.

По смыслу указанной нормы действия участников гражданского оборота предполагаются разумными и добросовестными, пока не доказано обратное.

В соответствии со ст. 179 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием обмана, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.

Обманом считается также намеренное умолчание об обстоятельствах, о которых лицо должно было сообщить при той добросовестности, какая от него требовалась по условиям оборота.

Сделка, совершенная под влиянием обмана потерпевшего третьим лицом, может быть признана недействительной по иску потерпевшего при условии, что другая сторона либо лицо, к которому обращена односторонняя сделка, знали или должны были знать об обмане. Считается, в частности, что сторона знала об обмане, если виновное в обмане третье лицо являлось ее представителем или работником либо содействовало ей в совершении сделки.

Согласно ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой данной статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Таким образом, содержание договора определяется в соответствии с его общепринятой трактовкой и пониманием его условий сторонами. Если положения договора могут иметь несколько значений либо не позволяют достоверно установить значение отдельных положений, суды обязаны выявить действительную и реальную волю сторон. Основным способом ее установления являются показания сторон или их представителей по условиям договора и обстоятельствам дела. Суд обязан учитывать в совокупности все собранные по делу доказательства с целью выявления действительной воли сторон и исключения каких-либо сомнений в ее достоверности.

ФИО4 являлась правообладателем земельных участков с кадастровыми №, №, №. 

Из представленного в материалы дела ООО «Воловосельхозтехника» договора аренды земельных участков (поле 

<

данные изъяты>) от 16.10.2014 года следует, ФИО4 передала в аренду ООО «Воловосельхозтехника» вышеуказанные земельные участки.

При этом договор аренды, на который ссылается представитель ООО «Воловосельхозтехника» ФИО4 лично не подписывался, что она подтвердила в ходе рассмотрения дела. Доказательств обратного суду представителем ООО «Воловосельхозтехника» не представлено.

ФИО7 о наличии ограничений и обременений на земельные участки не знала, при этом не отрицала, что получала денежные средства от ООО «Воловосельхозтехника» за пользование земельными участками.

Таким образом, суд приходит к выводу, что между ФИО4 и ООО «Воловосельхозтехника» не было достигнуто соглашения о преимущественном праве арендатора на выкуп арендуемых земельных участков.

В пункте 3 статьи 1 Федерального закона № 101-ФЗ установлено, что оборот земель сельскохозяйственного назначения основывается на принципах преимущественного права субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, органа местного самоуправления на покупку земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения при его продаже (подпункт 3) и на покупку доли в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения при возмездном отчуждении такой доли участником долевой собственности в случае, если другие участники долевой собственности откажутся от покупки такой доли или не заявят о намерении приобрести такую долю в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения (подпункт 4). 

В отношении других лиц такой принцип не установлен.

Действительно, в соответствии с п. 4 ст. 9 Федерального закона № 101-ФЗ в договоре аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения может быть предусмотрено, что арендуемый земельный участок передается в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены с учетом особенностей, установленных статьями 8 и 10 настоящего Федерального закона.

27.07.2019 года представителем ФИО4 было направлено уведомление Министерству имущественных и земельных отношений Тульской области о намерении продать спорные земельные участки.

23.08.2019 года письмом № Министерство имущественных и земельных отношений Тульской области отказалось от покупки земельных участков и сообщило ФИО4 о праве в течение года со дня получения извещения продать спорные земельные участки на предлагаемых условиях

6.09.2019 года ФИО4 реализовала свои правомочия собственника по отчуждению земельных участков по договору купли-продажи недвижимого имущества.

Ссылку истца на положения п. 14 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», п. 91 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», которые касаются несоблюдения обязанности продавца при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу, суд находит несостоятельной, поскольку особенности правового режима долевой собственности, установленные ст. 250 ГК РФ, на арендные правоотношения не распространяются, как и на правоотношения связанные с куплей-продажей недвижимости, не являющейся долевой собственностью, в связи с чем доводы истца о наличии у него права на приобретение земельного участка в преимущественном порядке в силу закона основаны на ошибочном толковании норм материального права.

Пунктом 1 статьи 421 ГК РФ предусмотрено, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Согласно ч. 1 ст. 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В силу положений п.п. 1-3 ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом. Владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами в той мере, в какой их оборот допускается законом (статья 129), осуществляются их собственником свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц.

В соответствии с п.п. 1-2 ст. 260 ГК РФ лица, имеющие в собственности земельный участок, вправе продавать его, дарить, отдавать в залог или сдавать в аренду и распоряжаться им иным образом (статья 209) постольку, поскольку соответствующие земли на основании закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте. На основании закона и в установленном им порядке определяются земли сельскохозяйственного и иного целевого назначения, использование которых для других целей не допускается или ограничивается. Пользование земельным участком, отнесенным к таким землям, может осуществляться в пределах, определяемых его целевым назначением.

При этом действующее гражданское и земельное законодательство не содержат норм, предусматривающих право арендатора земель сельскохозяйственного назначения на преимущественное право покупки арендуемого им земельного участка.

При нарушении преимущественного права покупки возможность перевода на другое лицо прав и обязанностей покупателя устанавливается законом.

Поскольку в рассматриваемом случае законом не предусмотрено права истца требовать перевода на себя прав и обязанностей покупателя арендуемого имущества, то иск не подлежит удовлетворению.

По вышеуказанным основаниям суд приходит к выводу о том, что условие договора о преимущественном праве арендатора на покупку земельного участка, принадлежащего гражданину на праве собственности, не соответствует установленным законом положениям о правах собственника по своему усмотрению распоряжаться принадлежащим ему имуществом.

Кроме того, суд учитывает, что согласно п. 4 ч. 1 ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают в результате приобретения имущества по основаниям, допускаемым законом.

В силу ч. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении имущества.

Поскольку между ФИО4 и ООО «Воловосельхозтехника» договоренности по отчуждению земельного участка не было достигнуто, договор аренды таких условий не содержит, оснований для перевода прав покупателя на истца по договору купли-продажи недвижимого имущества от 6.09.2019 года, заключенному с ФИО5, не имеется.

Также в ходе рассмотрения дела судом установлено, и не оспаривалось представителем ООО «Воловосельхозтехника», что до настоящего времени, несмотря на смену собственника, ООО «Воловосельхозтехника» использует до истечения срока договора аренды от 16.10.2014 года, спорные земельные участки, ранее принадлежавшие ФИО4

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд 

р е ш и л :

в удовлетворении исковых требований общества с ограниченной ответственностью «Воловосельхозтехника» к ФИО4, ФИО5 о переводе прав и обязанностей покупателя, отказать.

Управлению Судебного департамента Тульской области вернуть обществу с ограниченной ответственностью «Воловосельхозтехника» денежную сумму 256200 рублей внесенную на депозитный счет Управления Судебного департамента Тульской области 15 марта 2021 года.

Отменить меры по обеспечению иска принятые определением Богородицкого районного суда Тульской области от 17.03.2021 года в виде наложения ареста на земельные участки: 

- категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для сельскохозяйственного производства, с кадастровым №, общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м, расположенный по адресу: 

<

адрес>;

- категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для сельскохозяйственного производства, с кадастровым №, общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м, расположенный по адресу: 

<

адрес>; 

- категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для сельскохозяйственного производства, с кадастровым №, общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м, расположенный по адресу: 

<

адрес>.

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Тульского областного суда путем подачи апелляционной жалобы или принесения представления в Богородицкий районный суд Тульской области в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Председательствующий 

Мотивированное решение изготовлено 13.06.2021 года.