.

Дело № 2-9/2019

(№ 2-1991/2018)

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

11 января 2019 года г. Калининград

Московский районный суд г. Калининграда в составе 

председательствующего судьи Дорошевич Ю.Б.

при секретаре Пасынок О.Е.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО3 о признании доли в праве собственности на квартиру незначительной, признании права собственности на долю квартиры, прекращении права собственности, взыскании компенсации за долю в праве собственности, 

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО3, указав, что она является собственником 5/6 доли в праве на двухкомнатную квартиру, общей площадью 51,1 кв.м., расположенной по адресу: 

<

адрес>. Общая площадь спорной квартиры составляет 51,1 кв.м, жилая площадь – 22,3 кв.м, квартира состоит из двух комнат – 12,6 кв.м и 9,7 кв.м, фактически ей принадлежат 42,6 кв.м общей и 18,6 кв.м жилой площади квартиры. Собственником 1/6 доли в праве на указанную квартиру является ответчик. Квартира приобретена в собственность ею и бывшим её супругом в 2006 году в общую долевую собственность (по "..." доли каждому) на основании договора долевого строительства от 30.06.2004 года. Она проживала в квартире с 2005 года по май 2007 года, приобретала в квартиру мебель, бытовую технику, выполняла текущий и капитальный ремонт жилого помещения, оплачивала коммунальные услуги, оплату содержания общего имущества дома, налоговые платежи. С 20.12.2006 года совместное проживание с ФИО2 стало невозможным, в феврале 2007 года она подала заявление на расторжение брака, 14.05.2007 года брак был расторгнут. С мая 2007 года она проживала в съемном жилье. 29.10.2016 года ФИО2 умер. Ответчик, являясь сыном ФИО2, вступил в наследство на 1/6 доли квартиры в мае 2017 года, зарегистрировался ответчик в квартире спустя 9 месяцев 22.02.2018 года. До настоящего времени ответчик в спорной квартире не проживает, не был вселен, интереса в использовании для своего проживания не имеет, не оплачивает жилищные и коммунальные платежи, а также прочие расходы на содержание квартиры. Без её согласия сдал в аренду 1/6 доли квартиры на длительный период, предоставив в пользование арендатору всю квартиру и находящуюся в ней мебель, бытовую технику и т.д. По имеющимися сведениям на момент смерти ФИО2 в собственности ФИО3 находилось другое жилое помещение в "...", которое в марте 2017 года было им продано. Отсутствие интереса в проживании в спорном жилом помещении также подтверждается его намерением продать свою долю в спорной квартире, ответчик не согласен лишь с ценой. Для неё же квартира является единственным жильем. Доля ответчика в квартире незначительная – 8,5 кв.м в общей и 3,7 кв.м жилой площади, возможность выдела ему изолированного жилого помещения, соразмерно его доли в праве собственности отсутствует. Выдел доли одного из участников долевой собственности невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности и интересам другого собственника. Соглашение между сторонами о способе и условиях раздела квартиры и выделе доли из общего имущества не достигнуто, в родственным или семейных отношениях с ответчиком они не состоят. 15.03.2018 года в адрес ответчика было направлено предложение о выкупе 1/6 доли в квартире за "..." рублей, то есть её предложение выше рыночной стоимости 1/6 доли, установленной в отчете об оценке рыночной стоимости жилого помещения от 12.03.2018 года, выполненном ООО «Декорум», которая установлена в размере "..." рублей. Предложение о выкупе ответчик оставил без ответа. Просит признать 1/6 доли в праве собственности на двухкомнатную квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес>, незначительной; установить выкупную цену 1/6 доли в праве общей собственности в размере 270 000 рублей; заменить выдел 1/6 доли из общего имущества - двухкомнатной квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>, выплатой ФИО3 денежной компенсации в размере рыночной стоимости его доли, составляющей 270 000 рублей; прекратить право собственности ФИО3 на 1/6 доли в праве собственности на двухкомнатную квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес>; признать право собственности ФИО1 на 1/6 доли в праве собственности на указанную двухкомнатную квартиру.

Истец ФИО1 в судебном заседании исковые требования поддержала в полном объеме по изложенным в иске основаниям, просила их удовлетворить. Указала, что реально выделить ФИО3 его долю в квартире с учетом площади жилого помещения и приходящихся на ответчика квадратных метров соразмерно его доли не представляется возможным ввиду ее незначительности, на ответчика приходится 3,7 кв.м. жилой площади, тогда как комнаты такого размера в квартире нет, в связи с чем пользоваться спорной квартирой без ущемления ее прав он не может. Пояснила, что ответчик никогда в спорную квартиру на законных основаниях не вселялся, в настоящий момент также в ней не проживает, интереса в использовании спорного жилого помещения для проживания не имеет, сдает квартиру в аренду, ранее выставлял на продажу, проживает с сожительницей ФИО6, в собственности которой имеется различное недвижимое имущество, строит совместно с ней дом. Ранее ответчик имел в собственности квартиру в "...", которая была им продана, а также квартиру по 

<

адрес>, которая была им отчуждена ФИО6 По содержанию спорного имущества ответчик расходов не несет. Также указала, что считает данное жилое помещение своим единственным местом жительства, поскольку в квартире в "...", доля которой принадлежит ей на праве собственности, проживает семья ее брата, а в принадлежащей ей квартире по 

<

адрес> проживает семья ее сына, с которым у нее существует договоренность о предоставлении квартиры в постоянное пользование для проживания его семьи за подаренную ей сыном долю в праве собственности на спорную квартиру. При этом, пояснила, что фактически в настоящее время продолжает проживать на территории "...", окончательно в Россию не вернулась, ее супруг является иностранным гражданином, поэтому связь с той страной они намерены продолжать поддерживать, однако планируют переехать сюда в будущем и проживать в спорной квартире, сейчас во время нахождения в Калининградской области она проживает вместе с семьей сына. Пояснила, что производила оплату коммунальных платежей по спорному жилому помещению через сына, переводя ему денежные средства. Добавила, что готова заплатить за долю, принадлежащую на праве собственности ответчику, "..." рублей, большей суммой денежных средств она не располагает и не готова уплачивать денежные средства в большем размере за 1/6 доли квартиры, полагала цену в "..." рублей максимально возможной. 

Ответчик ФИО3 в судебном заседании исковые требования не признал, просил в удовлетворении иска отказать. Указал, что имеет заинтересованность в использовании данной квартиры для проживания, проживал в ней в январе, феврале 2018 года до сдачи квартиры внаем, однако в связи с конфликтными отношениями с истицей и ее сыном и их постоянными визитами в квартиру при наличии у него двоих детей, которых он берет к себе на выходные, дальнейшее проживание в квартире посчитал невозможным, в связи с чем арендовал жилье недалеко от работы, а свою долю в квартире сдал в аренду. Пояснил, что квартиру в "..." получил по наследству после смерти матери, поскольку проживает в "...", данную квартиру продал, вырученные денежные средства разделил пополам с бабушкой. Квартира по 

<

адрес> приобреталась им по ипотеке, однако поскольку возникли трудности с ее погашением, он выставил квартиру на продажу и продал впоследствии ФИО6, с которой давно знаком, однако в близких отношениях не состоит и совместно не проживает, права на ее недвижимое имущество не имеет. Ссылался на наличие у истицы в собственности двух других объектов недвижимости, при отсутствии у него какого-либо иного недвижимого имущества и наличие двух несовершеннолетних детей. Указывал, что истец фактически проживает в "...", ее супруг является гражданином другой страны, на территории Калининградской области они постоянно не проживают, в спорной квартире истец не проживала с момента развода с его отцом. Добавил, что коммунальные платежи по спорной квартире в течение года после смерти отца оплачивал сын истицы из оставшихся денежных средств отца, поскольку у них изначально была договоренность о совместной продаже спорной квартиры, в связи с чем и подавались объявления о продаже, с начала 2018 года оплачивать коммунальные платежи стал он сам. Полагал, что возможно реально выделить ему часть жилой площади, на которой поместится спальное место, что свидетельствует о возможности его проживания в спорной квартире. Также считал, что заявленный истицей размер компенсации является заниженным, поскольку не соответствует размеру той доли, которая приходилась бы на него в случае продажи квартиры в целом. 

Заслушав пояснения лиц, участвующих в деле, обозрев гражданское дело Московского районного суда г. Калининграда № 2-2526/2018 и гражданское дело Неманского городской суда Калининградской области № 2-307/2016, исследовав письменные материалы настоящего гражданского дела, дав им оценку в соответствии с требованиями ст. 67 ГПК РФ, суд приходит к следующему.

В соответствии с пунктом 1 статьи 247 ГК РФ владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.

Согласно статье 252 ГК РФ, имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними.

Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества.

Выплата участнику долевой собственности остальными собственниками компенсации вместо выдела его доли в натуре допускается с его согласия. В случаях, когда доля собственника незначительна, не может быть реально выделена, и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию.

С получением компенсации в соответствии с настоящей статьей собственник утрачивает право на долю в общем имуществе.

Применение нормы абзаца 2 пункта 4 статьи 252 ГК РФ возможно лишь в случае одновременного наличия всех перечисленных законодателем условий: доля собственника незначительна, в натуре ее выделить нельзя, сособственник не имеет существенного интереса в использовании общего имущества.

Как неоднократно отмечал Конституционный Суд Российской Федерации, положения абзаца 2 пункта 4 статьи 252 Гражданского кодекса Российской Федерации, устанавливающие, что выплата участнику долевой собственности остальными собственниками компенсации вместо выдела его доли в натуре допускается с его согласия, а в случаях, когда доля собственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд на основании исследования и оценки в каждом конкретном случае всех имеющих значение обстоятельств дела может и при отсутствии согласия выделяющегося сособственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию, направлены на достижение необходимого баланса интересов участников общей собственности.

Из материалов дела следует, что ФИО4 совместно с ФИО2 в период брака на основании договора № 12/1 от 30 июня 2004 года на долевое инвестирование строительства многоквартирного жилого дома и акта приема-передачи квартиры от 01.11.2005 года была приобретена в долевую собственность по "..." доли в праве каждого квартира, расположенная по адресу: 

<

адрес>, общей площадью 51,1 кв.м. (т. 1 л.д. 15-16, 125-126).

Решением мирового судьи 2-го судебного участка Московского района г. Калининграда от 14.05.2007 года брак между ФИО5 и ФИО2 расторгнут (т. 1 л.д. 23). 

29 октября 2016 года ФИО2 умер (т. 1 л.д.110).

После его смерти открылось наследство, в том числе в виде ? доли квартиры, находящейся по адресу: 

<

адрес>. Свидетельства о праве на наследство по закону о праве собственности на 1/6 долю указанной квартиры были выданы принявшим наследство детям наследодателя – ФИО3, ФИО9 и ФИО8 (т. 1 л.д. 106-152). 

На основании договора дарения от 17 июля 2017 года ФИО8 отчудила право собственности на 1/6 долю в праве общей долевой собственности на указанную квартиру ФИО1, 16.01.2018 года ФИО9 также подарил 1/6 долю в праве общей долевой собственности на указанную квартиру истцу (т. 1 л.д. 184-186).

Таким образом, в настоящее время квартира по адресу: 

<

адрес>, принадлежит на праве общей долевой собственности ФИО1 – 5/6 доли, и ФИО3 – 1/6 доли.

Квартира имеет площадь всех частей квартиры 55,2 кв.м., общую площадь 51,1 кв.м, жилую площадь 22,3 кв.м, состоит из двух изолированных жилых комнат площадью 12,6 кв.м и 9,7 кв.м (т. 2 л.д. 127-132).

Учитывая изложенное, на собственника ФИО1 приходится 42,58 кв.м общей площади и 18,58 кв.м жилой площади квартиры, на ФИО3 - 8,5 кв.м в общей и 3,7 кв.м жилой площади квартиры, что свидетельствует о том, что доля ответчика в праве собственности на квартиру в силу конструктивных особенностей жилого помещения реально выделена быть не может, выделить в пользование часть жилого помещения, соразмерного приходящейся на долю ответчика жилой площади не представляется возможным в силу отсутствия в квартире комнаты указанной площади.

Согласно поквартирной карточке, выданной на квартиру 

<

адрес>, в данном жилом помещении зарегистрированы ФИО3 с 22.02.2018 года и ФИО1 с 19.10.2018 года (т. 2 л.д. 9)

В ходе судебного разбирательства установлено, что на момент смерти ФИО2 и по настоящее время ни истец, ни ответчик в спорной квартире не проживали и не проживают. Истец не проживает в указанной квартире с момента расторжения брака с ФИО2, ответчик согласно данным в судебном заседании пояснениям, подтвержденным показаниями допрошенного свидетеля ФИО10, некоторое время проживал с отцом при его жизни в указанной квартире после развода со своей супругой, каких-либо доказательств фактического проживания в спорном жилом помещении ответчика после смерти отца суду не представлено.

Согласно представленному договору найма жилого помещения от 25.02.2018 года (т.1 л.д. 199-200), ответчик с указанного периода проживает по адресу: 

<

адрес>. 

Как следует из представленной суду информации ООО «КЕХ еКоммерц», ответчиком 26.09.2017 года было размещено объявление о продаже 1/6 доли двухкомнатной квартиры, в последующем 12.01.2018 года было размещено объявление о продаже данной квартиры, последняя дата редактирования последнего объявления 29.03.2018 года.

На основании договора найма жилого помещения от 01.03.2018 года ФИО3 сдал в наем ФИО11 1/6 долю в двухкомнатной квартире по адресу: 

<

адрес> сроком до 01.02.2019 года. 

В связи с выездом из арендуемой квартиры вышеуказанного нанимателя с семьей, на основании договора найма жилого помещения от 27.03.2018 года ФИО3 сдал в наем ФИО12 1/6 долю в двухкомнатной квартире по адресу: 

<

адрес> сроком до 26.02.2019 года с возможностью использования общей территории и находящимися на ней предметами мебели (п.1.1 договора найма). 

16.08.2018 года ФИО1 в присутствии соседа и свидетеля составила акт обследования жилого помещения – квартиры 

<

адрес>, в котором указали, что в квартире беспорядок, в прихожей расположена обувь мужская и женская, в большой комнате застелена кровать постельным бельем, в холодильнике имеются продукты питания, а в мусорном ведре пищевые отходы. Квартира захламлена, кругом окурки, детали велосипеда, в комоде хранится пистолет. В квартире стоит устойчивый запах перегара, затхлости. Сантехника в загрязненном состоянии. На лоджии огромное количество окурков, пакет свежих яблок. Таким образом, квартира используется жильцами полностью. 

В подтверждение приведенному описанию квартиры истцом ФИО1 представлены фотографии, изображение на которых соответствует изложенному в акте обследования. 

Согласно представленным суду квитанциям, оплату коммунальных услуг стороны производили нерегулярно в разные периоды времени, ранее после смерти ФИО2 оплата частично производилась истицей, а частично ее сыном ФИО9, с момента сдачи квартиры ответчиком в аренду истец коммунальные платежи не оплачивает, последние месяцы оплату коммунальные платежей производит ответчик. 

В то же время, как следует из материалов дела и не оспаривалось сторонами, в настоящее время ответчик ФИО3 какого-либо иного жилого помещения, кроме 1/6 доли спорной квартиры, в собственности не имеет. Нахождение ФИО3 в близких отношениях с ФИО6 само по себе не свидетельствует о наличии у него прав на недвижимое имущество, принадлежащее последней на праве собственности. Согласно свидетельствам о рождении I-PE № и I-PE № (т. 1 л.д. 205-206), ФИО3 имеет двух несовершеннолетних детей ФИО13 и ФИО14

При этом, у истицы ФИО1, согласно данным Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (т. 1 л.д. 180-182), кроме доли спорного жилого помещения в собственности находится жилое помещение по адресу: 

<

адрес>, и доля жилого помещения по адресу: 

<

адрес>.

Согласно пояснениям самой истицы, последняя постоянно проживает на территории "..." со своим супругом, являющимся гражданином данной страны, в Калининградской области бывает периодически, проживает во время приездов у сына, имеют намерение переехать в Калининградскую область, однако когда именно точно не знает, в настоящее время должны убыть обратно в "..." для оформления документов, инвалидности супругу, также там проживает "...".

Доказательств попыток вселения истицы в спорную квартиру суду не представлено. 

Кроме того, механизм прекращения права собственности, который может быть применен в соответствии с абзацем 2 пункта 4 ст. 252 ГК РФ, не может быть реализован без соразмерной компенсации участнику общей долевой собственности рыночной стоимости его доли.

В указанных целях истцу необходимо обеспечить выплату ответчику соответствующей компенсации.

Согласно отчету № 064-03/18 об оценке рыночной стоимости жилого помещения двухкомнатной квартиры общей площадью 51,1 кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес>, представленному стороной истца, рыночная стоимость жилого помещения на 12.03.2018 года составляет "..." рублей, рыночная стоимость 1/6 доли в праве собственности – "..." рублей, а рыночная стоимость 5/6 доли в праве собственности – "..." рублей (т. 1 л.д. 58-94).

Согласно отчету № 442/11-2018 об оценке стоимости 1/6 доли в праве собственности на двухкомнатную квартиру, общей площадью 51,1 кв.м, расположенную по адресу: 

<

адрес>, представленному стороной ответчика, рыночная стоимость жилого помещения на 09.11.2018 года составляет "..." рублей, а 1/6 доли в праве общей долевой собственности – "..." рублей (т. 2 л.д. 21-46, 126).

Согласно представленному чеку-ордеру от 23 октября 2018 года истец ФИО1 положила на депозит Управления Судебного департамента в Калининградской области сумму в размере "..." рублей (т. 1 л.д. 239).

Вместе с тем, из содержания представленного истицей отчета следует, что размер стоимости доли определялся исходя из рыночной стоимости всей квартиры "..." рублей, размера оцениваемой доли - 1/6 и скидки на оцениваемую долю 35%.

В то же время, исходя из этого же отчета об оценки, можно прийти к выводу о том, что при совместной продаже спорного объекта недвижимости на долю ответчика пришлась бы денежная компенсация в размере "..." рублей ("..." рублей : 6), в то время как при отдельной продаже доли в размере 1/6, ее цена значительно снижается и не превышает "..." рублей.

Соответствующая корректировка на долю в праве принята в связи с тем, что доля является незначительной, выделение данной доли в натуре невозможно, чем и обусловлено значительное снижение рыночной стоимости доли относительно ее стоимости при простом арифметическом делении.

Вместе с тем, подобное определение рыночной стоимости доли могло бы применяться при выплате компенсации с согласия добровольно выделяющегося сособственника, который своими добровольными действиями самостоятельно принимает на себя риски продажи доли объекта вместо целого, в то время как истцом заявлено требование, фактически направленное на принудительное прекращение права собственности ответчика.

При таком положении возможность ограничения права лица, лишающегося собственности помимо своей воли на получение справедливой компенсации, причитавшейся бы ему в результате продажи всего объекта в целом, не отвечала бы презумпции равенства участников гражданских правоотношений, неприкосновенности собственности, добросовестности действий участников гражданских правоотношений при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей.

Суд полагает, что отсутствие между сособственниками, которые не могут совместно использовать объект, находящейся в общей собственности, соглашения, направленного на отчуждение всего объекта с распределением вырученных сумм пропорционально доле каждого в праве, не может служить основанием для неосновательного обогащения лица, располагающего долей большего размера.

Вместе с тем, переход к истцу, которая желая прекратить право общей долевой собственности, сама не использует свое право на получение компенсации рыночной стоимости своей доли или на отчуждение имеющейся у нее доли по ее рыночной цене, а основываясь на преимуществе в размере доли, требует передачи ей в собственность всей квартиры определенной рыночной стоимости, но с выплатой ответчику компенсации, заведомо меньшей, чем он получил бы при совместной реализации квартиры, приведет к неосновательному обогащению истца за счет ответчика, что в силу положений ст. ст. 1 и 10 ГК РФ недопустимо.

Учитывая изложенное, а также пояснения истицы о неготовности произвести оплату за долю ответчика в большем размере, чем "..." рублей, и отсутствии в ее распоряжении денежных средств в большем размере, при том, что, согласно представленному самой истицей отчету № 064-03/18 об оценке рыночной стоимости спорного жилого помещения, при совместной продаже спорного объекта недвижимости на долю ответчика пришлась бы денежная компенсация в размере "..." рублей, суд полагает заявленные исковые требования не подлежащими удовлетворению в полном объеме. 

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО3 отказать.

Решение может быть обжаловано в Калининградский областной суд через Московский районный суд г. Калининграда в апелляционном порядке в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 16 января 2019 года.

Судья .

.

. 

. 

.

. 

.