дело № 3а-108/2025 (3а-908/2024)

УИД 26OS0000-04-2024-000862-67

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Ставрополь 05 марта 2025 года

Ставропольский краевой суд в составе председательствующего судьи Чебанной О.М., при секретаре судебного заседания Суховой В.И.,

с участием представителей административного истца по доверенности ФИО1, административного ответчика ГБУ СК «Ставкрайимущество» по доверенности ФИО2, заинтересованного лица ООО «Цимлянское» по доверенности ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Федерального государственного бюджетного научного учреждения «Северо-Кавказский федеральный научный аграрный центр» к министерству имущественных отношений Ставропольского края, управлению Росреестра по Ставропольскому краю об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

Административный истец ФГБНУ «Северо-Кавказский федеральный научный аграрный центр» обратилось в Ставропольский краевой суд с настоящим административным иском, указывая, что Обществу на праве аренды принадлежит земельный участок с КН №, площадью 198725727 +/- 133288 кв.м, 

<

адрес>. 

По результатам государственной кадастровой оценки (приказ министерства имущественных отношений Ставропольского края от 15.11.2022 № 1215) установлена кадастровая стоимость объекта недвижимости с КН № в размере 13 662 393 731,25 руб. по состоянию на 01.01.2022, однако административный истец считает оспариваемую кадастровую стоимость вышеуказанного объекта недвижимости значительно превышающей рыночную стоимость, что нарушает его права и законные интересы, как плательщика по договору аренды (раздел 4 договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ №), поскольку размер платы исчисляется исходя из кадастровой стоимости земельного участка. В связи с чем, просит установить кадастровую стоимость объекта недвижимости равной его рыночной, определенной по состоянию на 01.01.2022 в отчете об оценке ООО «ТАИС» от ДД.ММ.ГГГГ № в размере 1 117 245 412 руб.

Представитель административного истца ФГБНУ «Северо-Кавказский федеральный научный аграрный центр» по доверенности ФИО1 в судебном заседании уточнила административные требования в соответствии с выводами судебной экспертизы. 

Представитель заинтересованного лица ООО «Цимлянское» по доверенности ФИО3 также полагала иск обоснованным, с учетом выводов судебной экспертизы.

Представитель заинтересованного лица ГБУ СК «Ставкрайимущество» по доверенности ФИО2 в судебном заседании возражала против удовлетворения заявленных требований, поддержала доводы письменных возражений на заключение эксперта. 

Представитель административного ответчика министерства имущественных отношений Ставропольского края, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, представители заинтересованных лиц филиала ППК «Роскадастр» по Ставропольскому краю, администрации Изобильненского муниципального округа СК, извещенные о слушании дела надлежащим образом (в деле имеются сведения о направлении судом извещений на официальные адреса электронной почты), в судебное заседание не явились, сведений о причинах неявки суду не представили, об отложении слушания дела не ходатайствовали, письменных возражений в суд не направляли.

В соответствии с требованиями ч. 4 ст. 247 КАС РФ указанные обстоятельства не препятствуют рассмотрению дела в отсутствие неявившихся лиц, извещенных о слушании дела надлежащих образом.

Исследовав материалы дела, суд пришел к выводу об удовлетворении уточненного административного иска по следующим основаниям.

В соответствии со ст. 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог, арендная плата, а также иная плата, предусмотренная настоящим Кодексом.

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Пунктом 2 ст. 66 ЗК РФ предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка. 

В соответствии с п. 3 ст. 66 ЗК РФ в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости в соответствии с законодательством Российской Федерации о государственной кадастровой оценке.

Федеральный закон № 237-ФЗ от 03.07.2016 «О государственной кадастровой оценке» регулирует отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки на территории Российской Федерации.

В соответствии с п. 2 ч. 1 ст. 3 Федерального закона № 237-ФЗ) кадастровая стоимость объекта недвижимости - полученный на определенную дату результат оценки объекта недвижимости, определяемый на основе ценообразующих факторов в соответствии с настоящим Федеральным законом и методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.

Государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации (п. 1 ст. 6 Закона № 237-ФЗ). 

В соответствии со ст. 22 Федерального закона № 237-ФЗ результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным (п. 1). 

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (п. 7 ст. 22 Закона № 237-ФЗ).

С административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться, в том числе, арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности в случаях, когда арендная плата исчисляется, исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости. 

Таким образом, законодательство не содержит запрета на возможность определения кадастровой стоимости земельных участков, внесенной в государственный кадастр недвижимости, посредством указания его рыночной стоимости, причем, сами по себе достоверность кадастровой стоимости земельных участков и законность нормативного акта о ее утверждении предметом оспаривания в этом случае не являются. 

Права заявителя, нарушенные несоответствием внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости спорного земельного участка его рыночной стоимости, могут быть защищены лишь посредством внесения изменений в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости спорных земельных участков.

Судом установлено и материалами дела подтверждается, что ФГБНУ «Северо-Кавказский федеральный научный аграрный центр» на праве аренды (договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ №) принадлежит земельный участок с КН №, площадью 198725727 +/- 133288 кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес>, что подтверждается выпиской из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ №, запись о регистрации договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ № (т. 1 л.д. 13-17).

По результатам государственной кадастровой оценки установлена кадастровая стоимость объекта недвижимости с № в размере 13 662 393 731,25 руб. по состоянию на 01.01.2022.

Согласно условиям договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ № размер арендных платежей пересматривается в связи с изменением кадастровой стоимости земельного участка (п. 4.6 договора). 

Таким образом, утвержденные результаты определения кадастровой стоимости земельного участка затрагивают права и обязанности административного истца, поскольку он является плательщиком арендной платы, исчисляемой из кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества. 

В подтверждение величины рыночной стоимости земельного участка административный истец представил отчет об оценке ООО «ТАИС» от ДД.ММ.ГГГГ №, в котором рыночная стоимость земельного участка определена по состоянию на 01.01.2022 в размере 1 117 245 412 руб.

В силу ч. 5 ст. 247 КАС РФ установлено, что стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений, за исключением случаев освобождения от доказывания, определенных ст. 64 настоящего Кодекса.

В соответствии с ч. 1 п. 2 ст. 248 КАС РФ основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости.

При этом, обязанность доказывания оснований, указанных в ст. 248 КАС РФ лежит на административном истце.

Таким образом, исходя из особенностей рассмотрения дел об оспаривании кадастровой стоимости, обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на административном истце. Административный ответчик, возражающий против удовлетворения заявленных требований, обязан доказать недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных административным истцом, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы. 

В связи с возникшим в ходе рассмотрения дела вопросом о величине стоимости земельного участка, требующим специальных познаний в области оценочной деятельности, судом назначена судебная экспертиза.

В соответствии с заключением судебной экспертизы эксперта ООО «Юридическое агентство «Аргумент» ФИО6 от ДД.ММ.ГГГГ № стоимость объекта недвижимости с КН № по состоянию на 01.01.2022 составляет 1 391 562 000,00 руб.

Оценив представленные доказательства по правилам ст. 84 КАС РФ, суд пришел к выводу о принятии заключения судебной оценочной экспертизы эксперта ООО «Юридическое агентство «Аргумент» ФИО6 от ДД.ММ.ГГГГ № в качестве надлежащего доказательства, подтверждающего достоверную рыночную стоимость спорного объекта недвижимости.

Указанное экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, соответствует требованиям законодательства о государственной судебно-экспертной деятельности и об оценочной деятельности, содержит подробное описание проведенного исследования.

Эксперт осуществил осмотр объекта исследования ДД.ММ.ГГГГ. Дополнительные материалы экспертами не запрашивались и не исследовались 

Дополнительная идентификация объекта исследования проведена по материалам административного дела, публичной кадастровой карте maps.rosreestr.ru, публичной спутниковой карте https://yandex.ru/maps, публичных данных Росреестра rosreestr.ru и др. 

При идентификации объекта исследования экспертом получена необходимая информация для проведения исследования, соответствующая принципам существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности. 

В заключении судебной экспертизы подробно описаны объекты-аналоги, выбранные для исследования земельных участков, приведены общие характеристики, анализ местоположения, подробно произведено описание процесса оценки, произведен анализ рынка объектов исследования, ценообразующих факторов, определен сегмент рынка объектов недвижимости, а именно – земли сельскохозяйственного назначения, фактических данных о ценах предложений объектов указанного назначения, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости. 

Объекты-аналоги, отобранные уникальные объекты для расчета, выбраны экспертом по принципу сопоставимости, который основан на установлении сходства показателей между объектом исследования и объектами – аналогами. Аналоги, отобранные для расчета рыночной стоимости, имеют наиболее схожие с объектом оценки ценообразующие факторы. Отобранные экспертом объекты-аналоги представлены в соответствующей таблице. 

Из экспертного заключения следует, что экспертом при проведении анализа были использованы объявления из архива сайта https://ruads.org/. https://ruads.net/. Были проанализированы объявления, удовлетворяющие следующим параметрам: местоположение – населенные пункты Ставропольского края, период размещения объявления с 01.01.2021 по 01.01.2022. Обоснование корректировок на передаваемые имущественные права, условия финансирования/условия сделки, вид разрешенного использования, торг, дату предложения, местоположение, подъездные пути, функциональное назначение, площадь и иным ценообразующим факторам подробно изложены экспертом в заключении, с указанием процента применения той или иной корректировки. 

При выборе аналогов сопоставимых с оцениваемым объектом по ценообразующим параметрам были выявлены уникальные предложения объектов производственного назначения в Ставропольском крае, сопоставимые с объектом оценки по основным ценообразующим характеристикам, таким как: местоположение, назначение, состояние. 

Все рассматриваемые объекты были проанализированы на выявление дубляжей, наличие объявлений о продаже объектов иного назначения, оставлены только те объявления, где указано местоположение объектов, земли сельскохозяйственного назначения, расположенные на участках категории населенных пунктов, ввиду чего экспертом было отобрано 3 объекта-аналога для установления рыночной цены объекта оценки.

При проведении судебной экспертизы в рамках поставленного судом вопроса эксперт применял подходы и методы оценки в соответствии с требованиями Федерального закона № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федеральных стандартов оценки. 

При определении рыночной стоимости объекта недвижимости экспертом применялись доходный (10 %) и сравнительный (90 %) подходы.

Кроме того, приведены основания отказа от применения затратного подхода для объекта исследования, а именно отражено, что данный подход применяется, когда существует возможность заменить объект оценки другим объектом, который либо является точной копией объекта оценки, либо имеет аналогичные полезные свойства, вместе с тем в рамках настоящего исследования не применяется, поскольку объектами оценки выступают встроенные помещения, расчет затрат на замещение будет некорректным. Также при определении предпринимательской прибыли оценщик вынужден будет использовать результаты сравнительного подхода, обязательного при расчете прибыли предпринимателя, что повлечет возникновение циклической ссылки при расчетах. 

При расчете рыночной стоимости объектов недвижимости экспертом описаны примененные корректировки. Применение корректировок, как и отказ от применения корректировок экспертом мотивированы в заключении. 

Заключение эксперта является полным, мотивированным, оснований сомневаться в обоснованности применения корректировок, подбора объектов-аналогов и расчетах у суда не имеется.

В связи с поступившими возражениями представителя ГБУ СК «Ставкрайимущество» на экспертное заключение (в которых указано, что экспертом при расчете стоимости спорного объекта использовалась информация, указанная в Постановлении об утверждении результатов государственной кадастровой оценки сельскохозяйственных угодий в Ставропольском крае по состоянию на 01.01.2001, вместе с тем данные сведения являются устаревшими, также экспертом необоснованно применена корректировка на «рельеф участка» по отношению к объектам-аналогам (ОА), так как подтверждений, что аналоги имеют ровный рельеф экспертом не представлено), судом в судебное заседание вызван эксперт ФИО4 для дачи пояснений.

В судебном заседании эксперт ФИО4 пояснил, что довод представителя ГБУ о том, что в заключении использована устаревшая информация является несостоятельным, эксперт указал, что в замечании приведен скриншот и ссылка на интернет ресурс (https://www.stavagroland.ru/wp-content/uploads/2011/07/soil-fertility-arable-land-map-01.jpg). При попытке перехода по указанной в замечании ссылке открывается рисунок в формате jpg, однако по данному рисунке не возможно определить авторство данного рисунка, а также на основе каких данных рассчитаны указанные на рисунке значения. Дата подготовки указанного материала, а так же период, за который была собрана исходная информация, методика определения указанных на рисунке значений так же остается невыясненной. В целом - при вышеуказанных обстоятельствах невозможно сделать вывод о возможности использования данного материала в качестве существенным образом влияющего на итоговый результат оценки. При этом Постановление правительства Ставропольского края от 05.12.2001 № 284-П «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки сельскохозяйственных угодий в Ставропольском крае по состоянию на 01.01.2001» является официальным документом, при этом более актуального утвержденного на уровне правительства Ставропольского края исследования об уровне плодородия почв в различных районах Ставропольского края по состоянию на текущий день - экспертом выявлено не было. Использованный источник не является отмененным, он используется исключительно для возможности определения соотношений в стоимости земель, расположенных в различных районах края (расчета корректировки на разницу в местоположении), и за прошедший период с момента проведения использованного в настоящем заключении исследования существенного изменения плодородия земель в Ставропольском крае выявлено не было.

По второму доводу эксперт отметил, что им был осуществлен выезд на территорию объекта исследования и был зафиксирован факт того, что исследуемый земельный участок имеет существенное отличие от классических земель пригодных под пашню: крутые спуски (местами перепады составляют более 100-150 м), участок имеет сложную рельефную конфигурацию, которая определенно ограничивает вспашку земель на этих территориях (т.е. холмистость была выявлена не только на землях под пастбища, но и пахотные части исследуемого участка имеют значительные перепады по высоте). Фотоматериалы прикреплены в экспертном исследовании, и дополнительно представлены в письменных пояснениях эксперта. Объекты-аналоги являются земельными участками пригодными под пашню в классическом понимании этой характеристики, об особенностях рельефа в объявлениях не заявлено, также в прикрепленных фотографиях видно, что земельные участки являются землями удобными для вспахивания (информация приведена в текстах объявлений), следовательно, корректировка на рельеф участка в размере -4% применена корректно. Выводы экспертизы полностью поддержал, указав, что ни одно из сделанных замечаний не требует внесения исправлений в проведенную судебную экспертизу.

Проанализировав доводы возражений ГБУ СК «Ставкрайимущество», выводы экспертного заключения ООО «ЮА «Аргумент» от ДД.ММ.ГГГГ №, дополнительно представленные устные и письменные пояснения эксперта ФИО6, по доводам поступивших возражений, оценив их в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, суд расценивает заключение эксперта как относимое и допустимое доказательство, подтверждающее достоверность указанной в нем величины рыночной стоимости оцениваемого нежилого здания, с учетом его местоположения, наиболее эффективного использования.

Заключение эксперта отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности, при этом доводы возражений ГБУ СК «Ставкрайимущество» по существу выводов экспертного заключения не опровергают, содержат общие формулировки, которые в целом сводятся к несогласию с выводами эксперта, однако каких-либо данных, свидетельствующих о недостоверности и незаконности заключения экспертизы от ДД.ММ.ГГГГ № не содержат.

Поскольку противоречия в выводах судебной экспертизы или заинтересованность эксперта в исходе рассматриваемого спора отсутствуют, оснований не доверять заключению судебной оценочной экспертизы у суда не имеется.

Кроме того, выводы эксперта мотивированы, научно обоснованы, экспертиза назначалась непосредственно судом и ее производство поручалось выбранному им эксперту. Эксперт предупреждался об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по ст. 307 УК РФ, его выводы объективны, а исследования проведены всесторонне и в полном объеме на строго научной и практической основе, в пределах имеющейся у эксперта соответствующей специальности. Эксперт имеет соответствующую квалификацию и большой стаж работы в области оценочной деятельности (более 15 лет), составленное экспертом заключение соответствует требованиям ст. 25 Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», ст. 82 КАС РФ. 

Обоснованных ходатайств о назначении повторной или дополнительной судебной экспертизы участниками судебного разбирательства не заявлено. Оснований для проведения такого исследования по инициативе суда не имеется, поскольку правильность суждений эксперта подтверждается установленными в ходе экспертного исследования фактическими обстоятельствами и ничем не опровергнута. 

На основании установленных обстоятельств, суд приходит к выводу о том, что определенная в экспертном заключении эксперта ООО «Юридическое агентство «Аргумент» ФИО6 от ДД.ММ.ГГГГ № итоговая рыночная стоимость объектов оценки не является произвольной, при оценке исследуемых объектов эксперты придерживались принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки; заключение эксперта базируется на достоверных правоустанавливающих документах об объектах оценки; в заключении приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации; расчеты, проведенные в рамках используемых экспертом подходов, позволяют объективно определить рыночную стоимость объектов оценки по состоянию на дату государственной кадастровой оценки.

Оснований для установления кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости в размере рыночной стоимости, определенной в представленном административным истцом отчете об оценке ООО «ТАИС» от ДД.ММ.ГГГГ № у суда не имеется, поскольку содержащиеся в нем данные об оценке опровергаются заключением судебной оценочной экспертизы и не подтверждают действительную рыночную стоимость исследуемых объектов. 

Исходя из положений ст. ст. 3 и 24.18 Закона об оценочной деятельности, позиции Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной в Определении от 03.07.2014 № 1555-О, установление в отношении объектов недвижимости его рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки с учетом его уникальных характеристик, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости направлены, прежде всего, на уточнение результатов массовой оценки и в соответствии с действующим в настоящее время правовым регулированием является законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик указанных объектов недвижимости - кадастровой стоимости.

Задачами административного судопроизводства являются защита нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов граждан, прав и законных интересов организаций в сфере административных и иных публичных правоотношений в силу положений ст. 3 КАС РФ.

В качестве основания для пересмотра кадастровой стоимости объектов недвижимости административный истец ссылается на необоснованное ее завышение по сравнению с рыночной стоимостью данных объектов недвижимости. Целью обращения административного истца в суд являлось снижение налоговых платежей, в связи с их завышением, которые подлежат исчислению исходя из установленной кадастровой стоимости объектов.

В ходе судебного разбирательства факт завышения кадастровой стоимости на 89,81 % в отношении объекта недвижимости с КН № по сравнению с его рыночной стоимостью, равно как и факт нарушения установлением оспариваемой кадастровой стоимостью прав административного истца, как плательщика налоговых платежей. 

Данное обстоятельство свидетельствует, что оспариваемой кадастровой стоимостью, внесенной в ЕГРН, права и законные интересы административного истца нарушены и у суда имеются основания для удовлетворения административного иска об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2022 для нежилого помещения установленной в соответствии с заключением эксперта ООО «Юридическое агентство «Аргумент» ФИО6 от ДД.ММ.ГГГГ №.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в ЕГРН соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости.

Согласно п. 12 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28, стоимость объектов недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была определена кадастровая стоимость, то есть, на 01.01.2022. 

Ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, датой подачи соответствующего заявления административным истцом следует считать дату его обращения в суд, а именно 26.11.2024.

С заключением судебной экспертизы в адрес суда от ООО «Юридическое агентство «Аргумент» поступило заявление о взыскании судебных расходов за проведение экспертного исследования, однако 28.02.2024 от директора ООО «Юридическое агентство «Аргумент» ФИО7 поступило заявление о приобщении копии платежного поручения, подтверждающего оплату судебной экспертизы, ввиду чего ходатайство о взыскании расходов рассмотрению не подлежит.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 175-180, 249 КАС РФ, суд,

РЕШИЛ:

административное исковое заявление Федерального государственного бюджетного научного учреждения «Северо-Кавказский федеральный научный аграрный центр» – удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости – земельного участка с КН №, площадью 198725727 +/- 133288 кв.м, 

<

адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2022 в размере – 1 391 562 000 руб. 

Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости земельного участка с КН №.

Датой подачи заявления об изменении кадастровой стоимости считать – 26.11.2024.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в судебную коллегию по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции через Ставропольский краевой суд в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Мотивированное решение суда изготовлено 19.03.2025.

Судья - подпись

Копия верна:

Судья - О.М. Чебанная